(贏商網北京站記者18日報導)眼下，以購物中心為代表的北京商業地產項目已是扎堆兒綻放。新中關購物中心(以下簡稱「新中關」)和歐美匯購物中心(以下簡稱「歐美匯」)就是典型的中關村商圈裡的「兩生花」，從項目最初開業至今，共享盛世繁華的同時亦躲不過商業地產調整大勢。
如今，商業地產已經或主動或被動地開始調整和變革，尤其是一些老的商業項目，在新的經濟業態與消費氛圍中，誰能優先調整到位就意味著勝出與收穫。作為老牌的購物中心，新中關與歐美匯如何挑戰新的經濟環境，如何突破固有商業物業的限制創造最大價值，充分發揮商圈與交通優勢充，已是二者共同面對和思考的命題。
商圈生變
探討新中關與歐美匯商業模式調整之餘，中關村商圈始終是不容忽視的關鍵。
中關村核心區東起中關村大街、西至蘇州街、北起北四環路、南至海澱南路，這裡幾乎是覆蓋北京市科技、智力、人才和信息資源最密集的區域。
如今，站在中關村過街天橋上，環顧四周均被大型電子賣場所包圍，中關村e世界、海龍大廈、太平洋大廈、鼎好電子城、科貿中心，電子賣場比比皆是。「IT商貿」正是中關村商圈興起的核心因素，促使其成為北京眾多商圈中唯一一個由單一業態支撐起來的商圈。
經過十幾年的發展，支撐中關村商圈崛起的優勢因素漸漸被削弱，這個曾經引領帝都，甚至在全中國都響噹噹的名字，漸漸被印上了「衰落」、「保守」的標籤。
2009年7月，海澱區人民政府發布《關於加快推進中關村西區業態調整的通告》拉開了商圈調整大幕。最終，以高新產業園區為美好願景發展壯大的中關村未能如願以償，區域規範化管理作繭自縛、科技產業鏈條倒置，使中關村未能成功站到引領科技的高端前沿，反而成了賣電腦、買手機等電子產品管理混亂的零售終端，並很快被新興的、如潮般的電商擊垮。
而今，中關村商圈早已今非昔比，一邊是眾多靠賣光碟、賣電腦、賣手機等電子賣場的日漸衰落，另一邊則是購物中心不斷遍地開花的多業態綜合商圈逐漸形成。
正如一位了解中關村商圈的業內資深人士對贏商網透露：「目前，主要受電商購物的衝擊，傳統的IT類的專業市場在零售方面肯定已有萎縮。本帶有配套、輔助發展而興起的如新中關、歐美匯等購物中心項目，是針對區域內人群的生活、娛樂消費來定位的，而且已經出現後來者居上的發展勢頭。」
然而，辦公色彩濃重、缺乏社區支撐的中關村核心區，高度密集的大型購物中心的生存狀況可想而知。據贏商網記者統計，僅在中關村核心區，具有相當規模的購物中心包括新中關與歐美匯在內就多達5個，其中中關村廣場購物中心佔地面積更為驚人。
如果再將其置身更大的商業環境之中，圍繞中關村商圈所分布的上地商圈、萬柳商圈、五道口商圈都在迅速發展和膨脹，使問題百出的中關村商圈中的綜合體商業競爭更加激烈。
可見，新中關與歐美匯正在突破的經營環境命題，也正是眾多商圈、眾多商業項目所面臨和尋求的戰略調整。
定位高度重合
新中關2006年開業，歐美匯2009年試營業。
兩個項目中間僅丹稜街一街之隔，直線距離非常近，且新中關就坐落於中關村大街西側、丹稜街把口兒處，二者還都屬於地鐵上蓋的綜合體，地鐵4號線與10號線的交匯站就在其地下，且地上周邊有40餘條公交線路縱橫交錯，地理、交通都佔據了絕對優勢。
但是，項目緊鄰而生本身就是硬傷，新中關與歐美匯的消費群體高度重合，基本都是針對18-30歲的周邊寫字樓白領、員工和學生等消費人群，兩家定位上也基本都是走中高端的年青、時尚路線。
且新中關較為老牌，在建築設計上存在難以突破的局限，餐飲及影院主力店產生的巨大客流無法從地下有效的引導到其他各層。僅憑這點，已經令歐美匯平衡了其在地理位置上的稍稍欠佳。再加之歐美匯帶有港資色彩，其在業態布局和活動策劃等方面，與其建築外形一樣新銳、大膽，其地下與地鐵相通的商業布局給人的感覺比新中關要舒服、大氣。
而對於二者而言，如何認清自我、在內容實質上避免同質化、商業業態上形成互補，是其需要理智面對的現實。
新中關業務中心助理總監許莉直言：「因為商圈在這裡都不大，體量上又差不多，所以我們希望兩個項目做互補。」她還與歐美匯做出區別，指出新中關擁有主力店，比如金逸國際影城等，而歐美匯主要以零售和餐飲為主。且新中關在品牌方面還做了一些拆分，以更加精緻、更為全面的消費為主，同時打造聚會、娛樂場所的主題性比較強，希望年輕群體在這裡有的逛、有的買、有的玩、有的吃，還有休閒區域。
歐美匯購物中心租賃運營總監王素平也透露：「歐美匯不是大型商業項目，怎麼和周邊兄弟商業項目做差異化尤為重要」。她還表示歐美彙算是一個獨立的、完整的shoppingmall的形式，三角形不規則的動線設計、多地方突出相當立體和時尚的元素是其相當具有個性。在延續青春、時尚、潮牌店的定位方向同時，歐美匯會不斷尋找差異化及體驗元素，從而吸引更多的優質品牌和消費群體。
此外，新中關購物中心副總經理葉星表示，中關村的消費者跟其他區域不一樣，對高科技的關注度比較高，新中關接下來會更多的考慮吸引新鮮成份，可能會去跟微軟溝通，增加項目的新鮮賣點。
業態競相升級
雖然電商已經改變了多數人的購物習慣，以購物中心為代表的商業地產項目也首當其衝遭到了衝擊，但這並不意味著市場不再需要實體商業。
恰恰相反的是，實體商業地產項目正在這場對衝中，重新對品牌商及業態進行優化、重組，也會有意想不到的效果。
「一般情況下，購物中心業態大調整會在開業3年後，因為一般標準面積的零售商戶租期也為3年，由於商鋪租約集中到期，商場或品牌都會謀求升級。購物中心經過開業初期這3年的經營會對當前項目的整體定位、品牌組合、業態組合、消費群體的購買習慣、品牌經營狀況、雙方定位等方面進行有效分析，從而制定合理的調整方向和調整目標」，王素平對贏商網記者如是解釋商業地產的調整周期。
她以歐美匯為例指出，項目在餐飲組合方面下的功夫非常大，目前其餐飲品牌面積佔比已經達到了40%，其中包括第三代金錢豹國際美食百匯等。此外，在其它差異化的品牌選擇上，強調公司背景和實力，要麼是中國首家店、要麼是北京首家店，比如歐美匯引進的innisfree是北京首家旗艦店標準的體驗店，NIKE中國則是唯一一家籃球體驗品類店。
許莉則表示，新中關每年都有為小調整，2-3年大調整。在2008、2009年的調整中，很多項目還沒有在服裝區增加餐飲，新中關卻因此一舉成功。時下，新中關地鐵交通樞紐的已經通行，保證了商場每天的客流量同時也產生了較高的進店率，而目前新中關正在做的是如何將地下餐飲和影院帶來的龐大人流有效分流到其它樓層。
由於建築硬體先天缺陷，新中關業態調整升級也略顯保守。在引進新業態、新品牌的問題上，許表示，稀缺的東西可以嘗試，但是要控制風險，新興的東西一半是機遇，一半是風險，對任何項目都要把控。跟大眾消費走的近一點的容易成功，但是走得過於快了，也會容易失敗。
此外，二者非常看重營銷手段，注重與消費者的互動，除了明星專場、主題活動等，雙方還有較為完備的微博、微信、官網等網絡推廣平臺。
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