編者按:「振興東北,瀋陽先行」,瀋陽的經濟發展進入全速前進的重要階段,而以商業街為依託形成的區域商業圈逐漸展現出其強大的經濟能力,不僅影響著區域商業的發展,其觸角已經伸向社會的各行各業,尤其是極大地促進了瀋陽房地產和商業地產市場的空前繁榮。 新聞提示 據統計,去年我市房地產開發企業共銷售、預售商品住宅409.9萬平方米,成交金額達120.1億元,同比分別增長77.3%和96.8%。 而到2004年2月底統計,商業地產完成投資1.03億元;商業地產完成投資額佔整個房地產完成投資額由去年的18%上升到25%,升幅比較大;商業營業用房完成銷售11.7萬平方米,同比增長47.2%。 房地產與商業地產雙增,其增幅最為明顯的就是以商業街為中心的周邊區域。由此而知,瀋陽的商業街在瀋陽經濟中佔據著舉足輕重的地位,尤其是太原街、中街、長江街的三大市級商業街,輻射全市,及周邊城市的地產運作及投資活動。那麼,太原街、中街、長江街的商業圈運作有何不同,這三大商業圈有怎樣不同的商業投資價值,啟動三大商業街改造後又將為瀋陽地產帶來怎樣不同的影響?為此,本報就三大商業街的發展狀況全新盤點。 數次更名:見證商業街的風霜雨雪 商業街的形成不是一蹴而就的事情,尤其是商業氛圍的凝聚甚至需要幾十年的歷史沉積,如今當我們走在太原街、中街、長江街時,看到的都市繁華、霓虹閃爍,其歷史背後卻詮釋了一個城市經歷的滄桑變幻。 中街歷史檔案 中街、太原街之爭,不得不談到他們悠久的歷史,作為瀋陽兩條標誌性的商業街,他們都有了上百歲的年齡。中街是瀋陽最早形成的商業中心,沈城古老的商業街中街距今已有368年的歷史。有人稱為「流金的路,淌銀的街」。滿街可見到商號林立的景象,僅清代時路南路北商號就有25家。與中街相比,太原街顯得年輕得多,但也有106歲的高齡。 上百年的歷史進程,中街和太原街的名字也經歷了多次變更。中街最早叫「四平街」,取四季平安之意。還有一種說法是四海昇平。1906年「四平街」上修起了石子馬路。1939年,中街被日本侵略者改名為「一德街」,取其一心一德之意。到了1946年,因為地處中央,改為中央大街。1957年新中國成立不久改為中央路,到1989年正式定名中街路。 太原街歷史檔案 而太原街的名字也經歷了多次的變動,1898年,沙俄強行將瀋陽站附近地區,租用為「鐵路用地」。當時的太原街叫「西四條街」,太原街全長3950米,其中,北起中山路、南至中華路的571米長地段,為瀋陽市最繁華的商業街區。日俄戰爭後,日本帝國主義強行接管了「鐵路用地」,1915年,建成了中山路、中華路、民主路、南京街、勝利街等街路;1919年,日本侵略者強制將「滿鐵附屬地」的所有街路,都改用日語稱謂,「西四條街」改為「春日町」。1945年8月,日本侵略者投降後,「春日町」改名為「太原街」;「文革」期間,一片「紅海洋」的太原街,被稱作「反修大街」,直到1981年5月,才恢復了太原街的名稱。 長江街歷史檔案 相比之下,長江街的商業氛圍只有59年的歷史。1931年「九一八」事變後,日本人為了鞏固其在中國的統治,在皇姑屯附近建設了工廠,並形成了居民區,如鐵路機車車輛廠及其職工居住區。 1945年「八一五」光復後,在碧塘公園西門的原址處,形成舊物交易市場,之後又出現農副產品購銷活動,逐漸形成規模較大的市場。因當時瀋陽已有東行和西行,該市場地處瀋陽北部,故稱為「北行」,由此拉開了長江街商業活動的序幕。 歷史變遷:凝聚差異化商業氛圍 近年來,太原街、中街的競爭加劇,對外加大招商引資,對內深化改造。而長江街也以新的面貌向瀋陽太原街和中街發起衝擊,欲將長江街建成長達3700米的瀋陽最長商業街。然而,我們也不難發現,在商業同化的新世紀,三大商業街的發展卻依舊保持著原有的商業氛圍,影響著現今的商業發展。 傳統沉澱:中街文化成為金字招牌 在20世紀20年代中街的照片上可以清晰地看見金店、絲房、煙麻、雜貨等各行各業的商號。小西門一帶以錢莊、銀號為主,是當時金融業薈萃之地;小東門一帶堪稱雜貨一條街;街兩側在鐘鼓樓附近多以經營鞋帽、服裝、布匹、綢緞為主;小南門以飲食為主;大東門以鐵木雜品為主。形成了有專業集中經營特色的商業街區。據說在中街商業區當時有從業人員達7000多人,總資金近800萬現大洋,是舊中國中街的鼎盛時期。當時中街出現了五個最:最大的百貨商店———吉順絲房;最大的鐘表眼鏡店———亨得利;最大的藥房———天益堂;最著名的毛筆店———李堪章;最小的洋貨店———同益成(店貌最小,資產最富)。此外瀋陽故宮、大帥府的文化遺產,眾多老字號商鋪形成的歷史積澱,賦予中街許多其他商業街所沒有的獨特資源。 基礎雄厚:太原街商業氛圍成優勢 相比之下,太原街的商業特點相對西化。19世紀末期、日俄戰爭之前,太原街兩旁只有10多家油鹽雜貨店鋪;日俄戰爭後,日本人紛紛來瀋陽辦商店、開工廠,人數與日俱增,逐漸使太原街成為瀋陽的商業中心。及至1941年,太原街一帶的外國商號共有117家,其中,日本商號就多達114家,另外3家是:印度大隆洋行、前蘇聯秋林公司、若路陶拉文具店。而中國人開設的商號僅有兩家:中和茶莊、老精華眼鏡行。1946年3月,國民黨政府統治瀋陽後,商號大多倒閉。瀋陽解放後,太原街商業區才逐步得到繁榮、發展。 1955年,聯營公司、第一百貨商店、鞋帽商店、太原果品店、和平藥房等10多家國營大中型綜合、專業零售商店相繼成立;私營商業有文元和玻璃鏡莊、大明鐘錶眼鏡商店、五福照相器材商店、中和茶莊、蘭州商場等。1983年,工藝美術大樓在太原街拔地而起;1985年,太原街內的北一馬路上,出現了「風味一條街」;1985年夏,在聯營公司舊址上,興建了中興-瀋陽商業大廈。與此同時,大光明鐘錶眼鏡商店、和平文化用品商店、第一百貨商店、和平商場、服裝商店、沁園春食品商場、婦女兒童用品商店等,對店內設施均進行了改造,使太原街呈現出空前的繁榮興旺。 新興希望:長江街藉助時機欣欣向榮 而長江街的商業主要是解放後形成的,解放初期,「北行」的市場規模繼續擴大,經營品種也逐步繁多,當時被稱為「誠信菜市場」。文革期間,市場被關閉。 現代的長江街是伴隨著中國的改革開放大潮發展成長起來的。1979年,中國第一批個體工商業戶在長江街的北行農貿市場誕生,特殊的政治意義,濃重的商業氛圍,先後吸引來黨和國家領導人及各國知名人士到這裡視察。 長江街沒有中街、太原街歷史悠久的商業底蘊,但是由於其是遼大、電專、社會科學院、科技園等眾多高校與科研機構的所在地,因此也為長江街的發展注入了濃鬱的學府氣息。 區域價值:帶動地產業的全面繁榮 在經歷了不同的歷史變革後,太原街、中街商業發展迅速,圍合出瀋陽商業的中心區域,太原街、中街日均人流量可達到20萬人左右,車流量也達到10萬輛以上。如此繁華的區域更帶動了房地產的興盛。 太原街:穩定發展 太原街位於和平區的中心地帶,西臨瀋陽火車站,是瀋陽市的交通樞紐與商業零售中心。太原街的商業價值使得該區域的居住人口多,建築密度高,各種配套設施完善,交通便利,在消費者心目中成為理想住宅的首選,也是瀋陽住宅均價最高的區域。由於該區域商業林立,已經沒有大面積的土地供房地產開發,因此房地產價格增幅最大,自2000年至今,每平米約增長1000元。如今太原街一帶以高檔樓盤為主,規劃為高層、多層大戶型住宅,住宅均價4000元左右,主力戶型150平方米。隨著商業地產的發展,住宅項目將逐漸減少,尤其是大盤項目將成為該區域的稀缺產品,今後幾年,房地產的增幅不大,基本穩定,而商業地產將會有巨大的發展空間。 中街:地緣優勢 而中街的房地產發展潛力卻不容忽視,瀋陽故宮、大帥府讓中街佔盡地緣優勢,坐擁旅遊文化資源,而眾多百年老字號的雲集也為其添色不少。2000年全街銷售額39億,利稅1.7億,如此繁榮之地,房地產發展卻較之太原街緩慢。位於中街北側的天龍家園一期起價2800元左右,而到封園已經賣到3800元左右。不到兩年的時間,漲了1000元。中街附近的樓盤例如鵬利廣場花園、中街北苑、萊茵河畔等,價格都在3000元左右,根據價格平衡原則,太原街和中街同為市級商業街,也均處於瀋陽的中心地帶,而太原街的房地產價格卻比中街高出1000多元。隨著城市改造的步伐,中街區域仍有可供房地產開發的土地,中街的房地產價格有望與太原街持平。 長江街:提升迅速 由於長江街是新興的市級商業街,其房地產和商業地產處於中等水平,不如太原街和中街。然而,皇姑區先天的居住優勢已經帶動了該區域的房地產發展,長江街的興起並將成為該區域房地產價值提升的新動力。如黃河大街的克萊斯特國際公寓、碧海新居、凱興花園、成龍花園、萬眾家園、海韻花園、國奧現代城、友誼花園,遼大一帶的翔鳳華園、水榭花都、華銳·塔灣欣城、格林夢夏等等,以及延伸到于洪區的萬科四季花城、國源新村、藝術名家、明華欣居園、五彩園、亞都名苑等,數十家樓盤均處於長江街商業區的範疇,當長江街與太原街完全打通,加之獨一無二的自然資源和學府氣息,必將給該區域的房地產帶來新的發展契機。 商業改造:引發區域的時代變革 全球化和信息化正在改變這個世界,市場前所未有地開放,競爭前所未有地激烈,盛衰乃咫尺之間,這是今天幾乎所有行業面臨的挑戰。於是,作為東北的中心城市,瀋陽正經歷著巨大的變革,以商業變革尤為突出。 太原街改造戰略 關鍵詞:改造 啟動 綠化 智能 太原北街改造——— 一期的拆遷範圍是南起北一馬路、北至北二馬路、東至天津北街、西至太原北街,佔地2萬平方米,共涉及270戶居民、40家企事業單位,包括人們熟悉的東北飯店、沁園春商場、冷食宮、四季麵條店等老字號及沿街商鋪。 二期的拆遷範圍是南起商貿飯店,北至北一馬路,東至天津北街,西至太原北街。佔地1.2萬平方米,被拆遷單位12家,居民30戶,如今拆遷工作已基本完成。 昔日項目重新啟動 據悉,太原街的半截子工程已經重新啟動的有3個,分別為黃金廣場、騰龍大廈和力創大廈。去年,萬達商業廣場的落成,啟動了太原南街。今年,五洲商業廣場將改變太原北街的商業業態,整體替換太原北街與天津北街之間一整塊「日偽式棚戶區」,成為瀋陽向國際化都市邁進的一個品牌。 科學規劃彰顯現代 未來的太原街將建四塊綠地,規劃面積3.5萬平方米。 太原街娛樂城佔地5000平方米,建設期限為兩年半,同中興大廈、嘉和商場構成鼎立之勢。南側是規劃中的商務廣場,視野開闊,填補了太原商貿區娛樂項目的空白。歐洲城建設具有歐洲風情的公建、百貨、服裝城等,建設期限為兩年半。 風情街建設期限為三年。在現有的日式和俄式建築基礎上,建設具有濃鬱的歐洲風情、日本風情的特色建築,充分體現歐日風情時尚,將其構建成集歐日特色商品、品牌商品集散、休閒、娛樂為一體的景觀化街路。 中街:主打「東北第一街」 關鍵詞:文化 4A 而中街的改造也是迫在眉睫,將全力打造「東北第一街」。「東北第一街」絕不僅僅意味著商業的繁榮,它更意味著文化品位、風格的「第一」。整個改造過程緊扣中街「東北第一街」的品牌目標,緊扣「4 A級商貿文化旅遊休閒區」這一高標準定位。為突出休閒功能,一片原留作商貿區的土地被規劃為娛樂區;一條印滿名人手印的「名人大道」將故宮與中街路連為一體,彰顯文化品位。 隨著中街的改造深入,精明的商家已經把目光投向了中街的廣闊投資市場,西中街的變化可見一斑。東祥金店已入駐此地,家電零售業航母———國美電器已選好地址,擇日開業;幾處閒置已久的樓盤也有商家問津。一些世界著名企業同樣對中街地區表現出濃厚的興趣,世界第八大體育品牌———日本美津濃已率先登陸。當然,並不是所有的商家都能從中獲益,因為中街的「門檻」將越來越高。中街既要「大招商」,又要「招大商」。一些經營層次低於中街定位的商家和業態自然被淘汰。 長江街:力爭躋身瀋陽一流商業地帶 關鍵詞:第三商圈 最長商業街 如果說太原街和中街的改造主要是處理濫尾工程,那麼長江街的改造則是全新建立一個商業圈。在瀋陽的中街、太原街、三好街等幾大商圈中,長江街一直被當做遜於中街、太原街的「二流商圈」。長江街的改造將使其商業基礎成為除中街、太原街外最具投資價值的瀋陽第三商圈。 長江街未來的發展定位是瀋陽市最長的商業街,商圈的建設主要是由政府來推動。新出臺的長江街整體規劃分成三段:南段,由崑山路至公鐵立交橋,沿線約700米,引進韓資,建設韓國新城;中段,介於崑山路與崇山路之間,長約2000米,引進高檔品牌,提升現有業態檔次;北段,由崇山路至泰山路,長約1000米,重點發展信息諮詢、休閒娛樂等現代服務產業和文化產業。 據皇姑區政府有關領導介紹,隨著三臺子經濟技術開發區、「金廊」經濟帶、長江商業街經濟帶和舍利塔旅遊經濟帶這「一區三帶」的開發和建設,城北將呈現出一片生機勃勃,城北的經濟騰飛也指日可待。 未來景象:三足鼎立,共譜輝煌 未來會怎樣?每個人都會想像著太原街、中街、長江街改造後的景象,三大商業區支起瀋陽的都市繁華。 太原街四大期待 第一:綠化環境 「造街、造景、造心情」是太原街改造的原則。太原街很多地方都有花池,卻很少有綠樹。改變後的太原街不僅有一排排的綠樹,還會有給人以動感的噴泉,建成後的五洲商業廣場綠化率將達26%左右。 第二:交通改造 由於怕建成後的五洲商業廣場樓層太高讓人壓抑,建成後的五洲商業廣場將在原來的面積基礎上內縮一部分,使天津街、北二馬路都大幅加寬,其中北二馬路加寬10米,由原來的20米增加到30米寬,天津街加寬5米,由原來的15米加寬到20米左右,真正解決了太原街交通堵塞的困擾。此外,美國銀通公司投資2億美元在瀋陽市和平區建多處大型地下智能立體車庫。在太原北街與北二馬路交叉路口處,建成後將提供1360個停車位。該停車場將成為瀋陽第一個、也是東北最大的地下智能立體停車場。 第三:文化牆建設 據悉,太原街正在規劃建設的「太原街百米歷史長廊」,設計高1.8米,長度將超過100米,由33塊大型展板、數百幅歷史「老照片」連接而成。該「百米歷史長廊」將由東到西建設在南一馬路上,東起太原南街,西至民族南街。據悉,這是瀋陽市首次大規模地展示一個地區的歷史變遷,將成瀋陽首座「文化牆」。 第四:商業重新啟動 太原街的閒置地塊已基本得以重新開發,如「瀋陽春天」地塊,建設香格裡拉大酒店,為五星級標準。萬和工地地塊,由香港置力發展有限公司投資2.5億元人民幣,建110米高的置力大廈。當所有的地塊項目竣工,太原街將成為商賈雲集,全球商業交匯的中心商業圈。 中街兩大特色 第一:文化現代融會貫通 而規劃中的未來中街,將成為古建築與現代商業的完美結合體,充分體現出一種宏大的氣派。瀋河區圍繞打造「東北第一街」的目標,科學地確立了將中街建設成為4 A級商貿文化旅遊景區的發展構想,規劃出商貿、文化旅遊、商務、娛樂、餐飲五大功能區,「一」字中街變「口」字。同時,中街將重新啟動閒置資產和樓盤,涉及東、西中街以及周邊地區所有重要的商業網點地段。嘉陽商廈、嘉濠商廈、紫金商廈及北方貿易大廈都列在此次重新啟動的範圍中。 第二:提高行政效率 對於中街來說,人力資源的整合也是此次改造的重頭戲。正陽街道辦事處、中街街道辦事處、中街一條街管理辦公室機構「三合一」,並和瀋河區旅遊局聯署辦公。整合後既有利於對中街品牌的「集約化」經營管理,降低管理成本,更重要的是為中街的業戶開闢了一條行政「綠色通道」。 長江街三種風格 第一:海派風姿 太原街和中街的改造基本保持了原有的商業風格,而長江街的改造卻致力於形成自己獨特的商業風格。按照區段定位,建成後的長江街商業圈將區別於中街、太原街的本土化風格,其特色定位為集海外商業和文化特徵為一體的海派風格。 第二:韓資新城 韓國漢旦城集團投資建設的韓國新城項目是長江街的一個亮點,明年,一座投資8億元,佔地5.2萬平方米,具有濃鬱韓國風情的「韓國新城」將在長江街南端佇立。 第三:完善商業環境 除此之外,鳳凰購物中心、歐美精品商廈、長江商務大廈及住宅小區、世紀商貿城、溫州大廈、長江科技大廈、恆威大廈、長江美食娛樂廣場、 滿客隆超市將成為長江街商業區的重要商業項目。長江街商業區將成為以現代化商廈為主體,以國際知名品牌專營店為業態,經營中高檔名牌商品的集散地。 瀋陽商業概況 瀋陽是中國東北地區經濟、文化、交通、金融和商業中心,是遼寧省省會,總面積12980平方公裡,其中城區面積185平方公裡,總人口720萬,其中,市城鎮人口568萬。瀋陽是東北地區最大的商品集散地。全市已初步形成了以國家級市場為龍頭,區域性市場為骨幹,初級市場為基礎的商品市場體系。各類消費品批發市場達500餘處,年成交額超億元的市場有10個。科技、人才和勞動力市場已成為國家級要素市場。 在市區有綜合性(不含餐飲)零售商業網點69120個,平均每萬人擁有144個零售商業網點。其中單體營業面積在3000平方米以上的大型零售商廈有57個,其中:5000至1萬平方米的有7個;1萬平方米以上的有15個。這些大型零售商業網點分布在和平區15個,瀋河區12個,皇姑區9個,鐵西區9個,大東區4個,蘇家屯區5個,于洪區1個,東陵區1個,新城子區1個。全市主要商業街有太原街、中街、長江街、興順街、小東路,以這幾條商業街為主,形成了相應的商業區。其中,太原街、中街為市級商業街,其他幾條街為區級商業街。瀋陽的商貿流通體系十分完備。擁有生產資料市場56處、集貿市場457處,年成交額超億元的市場達48處。著名的五愛市場、中國鞋城、中國家具城和瀋陽鋼材市場已成為輻射中國北方地區的大市場;以瀋陽興隆大家庭、中興-瀋陽商業大廈、瀋陽商業城、大商集團瀋陽新瑪特為代表的5000平方米以上的大型商業網點達80個,銷售額超億元的商場13家。商流、物流堪稱東北之冠。 (消息來源:時代商報 記者張寧)
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