如果手頭沒有廣州限購區的「房票」，你願意買佛山臨廣區還是增城新塘？
隨著廣佛候鳥大軍的壯大，近年來佛山臨廣區成為熱門置業地。相比廣州高門檻的中心城區房價，新塘和佛山臨廣區，與珠江新城的交通距離相當，上車價格門檻較低，各自的政策、交通優勢各有所長，讓不少剛需、投資客難以取捨。
這邊廂，佛山臨廣區千燈湖板塊是佛山的「珠江新城」，國家欽點的珠西產業龍頭；那邊廂，增城新塘TOD，是粵港澳大灣區的核心交通樞。
我們不妨從區位、規劃、配套、人口、產業、房價走勢、通勤等方面，來對比佛山臨廣片區（南海桂城、順德等區域）和廣州增城區（新塘），究竟誰的實力更勝一籌？
NO.1∣ 通勤時間
佛山臨廣區和新塘滿足「一小時通勤圈」
通勤時間往往決定生活品質和幸福感。
據《2020年度全國主要城市通勤監測報告》顯示，通勤半徑和房價高低基本成正比，房價越高的城市，通勤半徑就越高，40公裡是大部分人可接受通勤極限值。
一般而言，買房最好選擇在「1小時通勤圈」內。正所謂，「買房不出圈」。一來滿足生活質量，二來有接盤俠。
假設以珠江新城為中心，百度地圖距離顯示，佛山千燈湖片區距離珠江新城約29公裡，駕車需45分鐘。新塘至珠江新城約36.6公裡，駕車時間相差不大，為46分鐘。
另外，佛山臨廣區其他版塊如北滘新城、祖廟分別距離珠江新城約32公裡和約31公裡。
地鐵出行方面：
千燈湖——珠江新城：廣佛線轉地鐵3號線，15個地鐵站，耗時55分鐘。
新塘——珠江新城：地鐵13號線轉5號線，用時稍微短一些，為49分鐘。
在通勤時間上，佛山臨廣區和增城新塘打了個平手。
NO.2∣ 規劃定位
增城的發展格局和成長空間略勝一籌
再來看看兩個片區的規劃。規劃定位的「含金量」決定一個片區的發展空間和潛力。
增城作為廣州東進的「橋頭堡」，掌握交通「鑰匙」，定位為粵港澳大灣區的核心交通樞紐，是大灣區城市核心群的重要區域。軌道一通，黃金萬兩。布局「九條地鐵，七條鐵路及站場，五條城軌，三座交通樞紐，一座機場」的大網， 增城的算盤是將人流、物流、資金流、信息流匯聚，帶動區域發展。
再來看看佛山。《粵港澳大灣區發展規劃綱要》中，佛山定位珠江西岸製造業龍頭。
規劃提到，支持佛山南海推動粵港澳高端服務合作，搭建粵港澳市場互聯、人才信息技術等經濟要素互通的橋梁。支持佛山順德弘揚特色飲食文化，共建世界美食之都。
從城市定位來看，城市梯隊決定政府政策和資源的傾向。增城定位為廣州城市副中心，所屬於第一梯隊的廣州，發展格局和成長空間略勝一籌。
佛山桂城
NO.3∣ 生活配套
佛山臨廣區配套吊打新塘
新塘舊改雲集將創造樓市升值空間
生活配套方面，佛山臨廣區又妥妥掰回一城。
如佛山最為成熟的南海區千燈湖板塊，板塊內有南海實驗小學、桂城核心小學、南海師範附屬小學等實力學校。
板塊3公裡範圍內有南海區中醫院、南海區人民醫院、南海區婦幼保健院、南海萬達廣場、南海萬科廣場、宜家家居南海店等等。
醫療、教育配套都已「成形」，鍾情廣府文化的購房者，在這裡也能感受到濃厚的廣府生活氣息。
值得一提的是，據樂居不完全統計，佛山擬投用+新建的學校至少有50所，其中，南海區佔比最大，多達24所；而2020年9月即將投用的新校共約17所。
相比而言，新塘周邊舊村多，除了新建的凱達爾樞紐國際廣場等，附近基本為村鎮級的人口結構和配套，因此常被打上「城鄉結合部」的標籤，城市界面暫時還配不上廣州東的名頭。
但有一點不可忽視，新塘周邊舊改村雲集，群星村、官湖村、塘美村及白江村都已經引進了合作企業，升龍集團、時代中國、方圓、珠光集團、香江、珠江投資等企業紛紛「入場」。新塘將迎來成片改造，實力房企牽頭整體產業、住宅規劃，將會為片區樓市創造一定的升值空間。
如升龍聯合珠江投資125億拿下的增城新塘鎮長崗村，改造項目位於增城區「粵港澳大灣區國際科創城」區域，規劃打造國際化都市特色的LOFT辦公區，集合特色酒吧街、咖啡館、時尚百貨、品牌店、超市、商務酒店、小公寓等商業形態。
長崗村改造效果圖
不過，新塘生活配套和規劃至少需要5-10年的時間落地完善。
再放眼至整個增城區，目前增城正在加快廣州科技教育城建設。據悉，廣州科教城一期選址廣州東部產業集聚帶。
2019年底，廣州科技教育城一期項目正式開工，一期控規10.79平方公裡，包括13所市屬職業院校（含技校）、交通及市政配套設施、三大組團共享帶、安置區、四大公園等，可容納學生約12.9萬人。項目預計2022年6月底前完成所有校區施工並交付學校。
廣州科教城規劃效果圖
綜合來看，目前生活配套方面，佛山臨廣區完全吊打新塘。遠期而言，新塘值得期待。
NO.4∣ 軌道交通
新塘TOD軌道四通八達，分量重！
軌道建設能帶動片區經濟發展。廣州東部新塘TOD，除既有廣深鐵路線、地鐵13號線外，在建穗莞深城際鐵路新塘至洪梅段、已啟動的新塘經白雲機場至廣州北城際軌道及規劃的廣汕鐵路、地鐵16號線、地鐵20號線、地鐵28號線（東西快線）等都在此交匯。
新塘TOD交通樞紐是增城接入廣州主城區的最重要的樞紐地點，也是連接東莞、廣深科技創新走廊最重要的節點。未來實現45分鐘抵達廣州、東莞、深圳三城中心，1小時聯結白雲國際機場、寶安國際機場，在大灣區城市格局中扮演重要角色。
這也是新塘近幾年來房價飛漲的底氣。
佛山同樣不遜色。
除了在建的佛山地鐵2、3號線、廣州地鐵7號線順德段外，佛山第二輪規劃地鐵線路中，順德區內還有佛山地鐵11、13號線一期。
此外，根據最新規劃，廣佛地鐵線已近增至17條，包括計劃於2025年實施的佛山地鐵4號線、11號線和廣州地鐵19、28號線。
不過，集城軌、高鐵、地鐵於一體的新塘TOD，顯然分量更重。
NO.5∣ 人口規劃
佛山人口吸引力4年超80萬人
房地產，短期看政策，中期看規劃，長期看人口。人口紅利影響著一個區域的長期發展。
近日獲規委會審議通過的《廣州市增城副中心規劃》指出，增城整體發展方向是重點促進產城融合發展，建設廣州東部生態宜居宜業新城，增強對周邊成長的輻射帶動作用。
換言之，增城作為宜居新城，加大人口集聚力度，承接廣州外來人員的居住需求。
南部為增城的經濟強區，產業、文化、交通都集中在這裡。因此，高端樓盤以及千畝大盤也都匯集於此，如碧桂園雲頂、富士康科技小鎮、翡翠綠洲等等。
統計局數據顯示，2019年增城常住人口超過126萬人。
佛山方面，2019年末常住人口總量815.86萬人（2019各區人口詳情暫未未公布）。對比2018年，佛山一年新增常住人口25.29萬人，增量創下自2011年以來的新高。
從2015年-2019年，佛山人口增量已經超過80萬，是繼續廣深之後，大灣區城市中人口增量最大的城市。
佛山市人口發展規劃（2018—2030年）提到，佛山預計2030年常住人口超850萬人。
NO.6∣ 產業規劃
佛山產業家底厚
增城亟待發力
產業規劃往往帶動人口流入，一個地區的產業規劃越科學，經濟發展潛力也就越大。
產業建設項目方面，增城以汽車產業為主，主要有廣汽本田增城工廠建設項目、日立汽車馬達系統開發及生產基地項目、中國汽車技術研究中心華南基地。
而增城的王牌——富士康科技小鎮已進駐2家世界500強企業、盟立自動化股份有限公司等20餘家企業，產業園正式開始量產後，項目預計年產值約920億元，年均收稅約40億元。
在推動服務業出新出彩方面，增城推動凱達爾國際廣場、廣州保利國際金融廣場、新世界集團華南區域總部等總部項目建設運營，培育發展總部經濟。
而新塘規劃緊隨「粵港澳大灣區國際科創城」產業發展方向，重點引入智慧城市、電子商貿、醫療健康等大數據開發應用產業，打造集中小微企業創業基地、科技孵化器、創業培訓於一體的大數據應用集聚區。
再看看佛山。作為製造業重鎮，佛山在家電、機械裝備、家具、汽車等領域擁有巨大的應用市場，產業發展底子厚。
據2018年初數據統計，佛山現有民營企業約14.5萬家，佔80%以上的比重，代表企業有美的、碧桂園、格蘭仕、東鵬、海天、萬和、志高、佛山照明等。根據2018年廣東製造業500強企業排名，佛山排名第二。
2019年佛山GDP首次突破萬億元大關，其中順德區GDP總量達3523.18億元，同比去年增長11.37%，位居佛山第一。南海區GDP總量亦有3176.62億元，同比增速13.08%。
而2019年增城GDP僅1010.49億元，同比增長6.5%。經濟產能方面，目前增城遠遠落後於佛山臨廣區。
NO.7∣ 房價漲幅
佛山臨廣區購房門檻更高
增城十年房價漲幅跑贏佛山
在所有因素中，房價最為直觀反映一個地區的投資潛力。
目前被看好的佛山臨廣片區，如南海和順德整體平均房價在1.5-2.5萬元/㎡之間，與增城2萬元/㎡平均房價相差不大。
但核心地段如南海桂城片區，臨近廣州中心區荔灣，一手住宅均價在2.5~2.8萬元/㎡，如佛山保利天悅房價已破「4字頭」，有追趕廣州之勢。
增城新塘板塊，均價大約在2-3.5萬元/㎡。有個別樓盤在1.95萬元/㎡以下，房價最高的新盤是保利335金融中心，其中在售建面約115-140㎡三至四房，均價約32000-35000元/㎡。
再看看增城和佛山臨廣片區十年房價走勢。
據統計顯示，廣佛同城過去10年裡，臨廣片區如順德陳村、北滘和南海桂城的房價漲幅最大，均超200%。
再來看看增城。2009年，增城房價僅6521元/㎡，低於彼時的南海桂城、裡水板塊、順德大良（2009年，這些片區房價已超過7000元/㎡）。至2019年12月，增城均價已經達17269元/㎡，漲幅達到264.82%。
| 2009-2019廣州各區房價漲幅對比
目前，佛山核心的臨廣片區均價要高於增城新塘，購房門檻也更高。但十年房價漲幅方面，增城則「跑贏」佛山臨廣片區。
總結
總而言之，樂居君覺得，從規劃藍圖來看，增城如同一張規劃中的圖紙，各項規劃產業都蓄勢待發。新塘需要5-10年時間來摘掉「城鄉結合部」的標籤，對比佛山完善的配套和略高的購房門檻，發展空間和升值潛力更大， 購房成本更低。
而成熟生活配套和居住氛圍，是佛山臨廣區的優勢所在。靠近廣州的地鐵上蓋物業更有價值，如千燈湖、祖廟、佛山新城、北滘新城等。並且近年來佛山的外來人口持續湧入，購買佛山，至少在資產安全性上更勝一籌。
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文章來源:樂居買房