北京學區房能買下美國小鎮?20年前,東京房價更瘋狂,最後卻成這樣

2020-12-12 正解局

日本房地產泡沫如吸毒一般,吹得越大,陷得越深,裹挾的人也就越多。這是一場擊鼓傳花的遊戲,可悲的是,誰也不相信自己接的是最後一棒。

世界華人周刊專欄作者:楚不易

最近,北京學區房又開始暴漲,一套位於北二環外西營房的學區房價格從305萬元跳漲至500多萬,幾近翻番。

恰巧,美國俄勒岡州的蒂勒鎮,正以385萬美元(約合2600萬人民幣)的價格尋找買家。國內媒體一算,2000多萬元,不過是北京的一套學區房。100多平的北京學區房,竟然能買下美國一座面積1平方公裡的小鎮。

北京的房價確實高不可攀,但與東京相比,就小巫見大巫了。20年前,東京的房價,能買下整個美國!

日本房地產泡沫,是如何產生的,又是如何破滅的?

日本房地產的今天,是中國房地產的明天嗎?

「泡沫其實很難定義,就如同一個美女。你很難定義什麼叫美女,但當一個女孩站在你面前的時候,你會知道她究竟是不是美女。」——金融專家金德爾伯格

日本的房地產泡沫,始於上世紀80年代。

日本國土廳公布的數據顯示,1980年,東京的商業用地價值指數為100;1985年,漲到120;1988年,暴漲至334。1988年,東京的住宅用地價格,與1985年相比,也上漲了2.1倍。

1989年,國土面積僅為美國4%的日本,其地價市值竟然相當於整個美國地價總額的4倍。

東京銀座大街土地價格最高達100萬美元/平方米,東京的房價可以買下整個美國,所言非虛。

房地產的泡沫造就了無數的富豪。1989年,全球十大富人中,有6名是日本人,全部因地產起家。

普通的「有產者」也成為「受益者」。在東京,有一位老人在學校傳達室幹了40多年,一直收入微薄。退休之後,準備返回鄉下安度晚年。把東京的一所小房子賣掉,沒想到竟賣出了800萬美元的價格,老人瞬間成為千萬富翁,衣錦還鄉。

在國際上,日本人「土豪」之名,開始遠播。

1987年,日本人斥資57億日元,買下梵谷的名作《向日葵》。1989年,日本人斥資4692億日元,買下美國文化的象徵——哥倫比亞影片公司。1989年,日本人斥資2200億日元,買下美國國家的象徵——洛克菲勒中心。

當年日本的很多文藝作品,也反映出房地產泡沫時代狂熱的影子。

《哆啦A夢》1989年劇場版《日本誕生記》中,大熊等小學生乘坐時光機穿越到數百萬年前的日本,做的第一件事就是劃分土地。

《日本誕生記》

伴隨著房地產,日本的股市也開始飆升。

1983年到1989年,日本股票價格上升了3倍。1989年的5月2日,東京證券交易市場上市公司股價總額達到500萬億日元,佔世界份額的45%,一躍成為世界最大的股票交易市場。

房地產成了名副其實的支柱產業。1987年,房地產對日本GDP增長的貢獻接近30%。

大量的資金流入房地產。1989年,日本銀行業對房地產貸款的比例上升到74%,直接打擊了其他生產性行業。

日本看似繁榮的經濟成了名副其實的空中樓閣,危機一觸即發。

「當基本幻想都破滅時,一個時代也就結束了。」——劇作家阿瑟·米勒

1990年1月12日,日本股市迎來史上最黑暗的一天。當天,日經指數頓挫,股市暴跌70%。

與此同時,房地產市場開始垮塌,巨大的地產泡沫自東京開始破裂,迅速蔓延至日本全境。1991年,東京、大阪、京都等大城市的房價下降了20%,到1993年,日本房地產泡沫全面崩潰。

東京、大阪、名古屋三大城市土地價格趨勢圖

日本人為泡沫付出了慘痛的代價。據東京商工會議所調查,1990年,共有6468家(負債1000萬日元以上)企業破產,負債總額2萬億日元;1991年,達到了8萬億日元。

1994年,日本政府公布,日本1992年的國民總資產比1991年減少了448萬億日元,相當於日本當年的GDP。

日本股災

日本GDP增長率,從1988年的7.1%,猛跌至1993年的0.17%,1998年出現了負增長,日本進入了所謂的「失去的20年」。

1980年-2015年,日本GDP增長率(數據來源:世界銀行)

「泡沫不是經濟和金融體系製造出來的,而是在人們的心中。」——日本學者

日本房地產泡沫,緣何而生、因何破滅?

美國陰謀、政策失誤、產業缺陷、監管失靈……學術界一直眾說紛紜、莫衷一是,甚至連泡沫何時破滅,至今也沒有一個綜合數據和權威認定。

1991年,日本著名的政經節目主持人田原總一郎曾問當時的首相宮澤喜一,經濟過熱的時候,你們為什麼不早一點踩剎車?宮澤反問道,有一個討厭泡沫的國民嗎?

從歷史上看,無論是荷蘭鬱金香泡沫,還是英國南海泡沫,身處其中的人們,並不知道,甚至根本拒絕相信這是泡沫。

19世紀的銅版畫《南海泡沫》

日本房地產泡沫,從來不是某個企業、某個組織吹大的,更像是所有人的狂歡,政府、銀行、國民都沉醉其中。

▼日本政府由於擔心「廣場協議」帶來日元大幅升值,引起國內的通貨緊縮,日本政府採取非常寬鬆的貨幣和財政政策,導致了市場上流動性泛濫,大量的資金流入了不動產以及股票市場, 使得房價和股票價格急劇上升。

「廣場協議」籤訂現場

▼日本銀行日本銀行為了擴大營業份額,想方設法向房地產發放貸款,甚至蠱惑有存款意向的人進行土地投資。

▼日本國民日本國民初嘗房價暴漲的甜頭,繼續以房子為擔保貸款,購買別處的房子,然後再以新的房子為擔保……

在房地產泡沫中,每個人都是贏家:政府增加了稅收,投資者會得到豐厚的帳面回報,銀行的投資都是優質資產,有房者為自持的房產增值而沾沾自喜,即使是無房者,也能分享到「欣欣向榮」的經濟發展成果。

日本房地產泡沫如吸毒一般,吹的越大,陷得越深,裹挾的人也就越多。這是一場擊鼓傳花的遊戲,可悲的是,誰也不相信自己接的是最後一棒。

「人類一直以來不變天性就是貪婪,貪婪是推動社會進步的力量, 也是摧毀人類的力量。」——經濟學家凱恩斯

正如今天的中國人認為北京房價不會跌一樣,當年的日本人,也不相信東京的房價會跌。

中國房地產的現狀,與日本當年確有相似之處:

這是否意味著,日本房地產的今天,就是中國房地產的明天?

兩者的不同之處在於,當時的日本,已經完成了城鎮化建設,城鎮化率超過90%,在原有產業結構下,日本的經濟增長已經趨向飽和。

而現在的中國,城鎮化率僅為56.1%,仍有很大的增長空間。

這是否意味著,中國的房價,仍然有上漲的空間?

本文想探討的,不是中國房地產是否會崩盤,抑或繼續上漲,而是不斷暴漲的房價,對經濟倫理的傷害,對資源分配的扭曲,對社會秩序的撕裂,對幸福美好的摧殘。

當房價不斷暴漲,依靠炒房或繼承的祖屋,便可不勞而獲,揮霍一生。所有的人都會變得貪婪,企業不願意從事研發生產,而選擇置身投機樓市、製造泡沫的賭博中。汗流浹背、辛勤勞動的所得,遠不如金錢遊戲帶來的利益,必然對傳統的經濟倫理造成極大的傷害。

當房價不斷暴漲,大量的資金、人力等資源都將流向房地產領域。銀行熱衷於向房地產放貸,國民熱衷於投資樓市,甚至企業也放棄傳統的製造業,涉足房地產。房地產佔國家GDP的比重越來越大,資源分配被嚴重扭曲,經濟患上了房地產依賴症。

當房價不斷暴漲,「老吾老以及人之老」變成了「啃老」,愛情不堪一擊,婚姻形同兒戲,傳統價值、社會秩序被高昂的房價撕得粉碎。

上海市民為買房排隊離婚

當房價不斷暴漲,整個社會陷於居無定所、心無所依、望房興嘆的無限焦慮之中。房價的巨大壓力,讓父母為子女的房子唉聲嘆氣,讓年輕人的夢想碰撞的支離破碎,幸福又如何談起。

北京的地下室群租房

同為後發國家,日本是中國最重要的一面鏡子。

當日本還在「失去的20年」裡繼續迷失,中國的房地產市場卻「漲聲」一片。

歷史,會即將重演嗎?

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