作者：唐一刀
2007年，深圳海岸城商圈在南山的一片廢墟上破土而生。
彼時，這片區域遠離城市中心、地理位置偏僻、交通欠發達，深圳灣也都還只是一片荒蕪。
圖片來源：東莞房地產網
海岸城商圈作為深圳西部商業的開拓者，是深圳商業文化中心由東向西的標誌，並一舉打破了當時深圳唯東門和華強北兩家獨大的局面。
曾經，海岸城商圈的商鋪一鋪難求，最高成交單價已達60多萬一平。很多網紅品牌例如喜茶、鮑師傅等都選擇在海岸城商圈開出首店，引來無數人排隊打卡。
不過，海岸城商圈並沒能持續定格在其輝煌時刻，近來卻是發生了一些難受的「變化」。
去年年底，獨角mall曾實探海岸城商圈，當時發現近20家商鋪關門、轉讓，有鋪空置4個多月租不出去……
今年疫情期間，海岸城商圈被曝：一張張「旺鋪轉租」的告示鋪天蓋地，空空如也的商鋪一間接著一間，人流稀疏，海岸城已成「空城」。
所以，漸顯「衰落」之勢的海岸城商圈現在面貌究竟如何？
上周，獨角mall對海岸城商圈進行了為期兩個晚上的探察，看到了此刻最真實的海岸城商圈。
人流減少
網紅店已經不用排隊
估計有100多家空鋪轉讓
「相比去年，這個人流真的不算多。」
位於海岸城商業街中段，看著眼前的人流，一直在海岸城周邊工作的小mall朋友，不禁發出這樣一句感嘆。
看來，疫情對海岸城商圈的影響不小。至少，表面上看是這樣的。
不過欲知海岸城商圈的全貌，還是要跟小mall把整個商圈都逛上一遍。
而這時問題就來了，「海岸城」是個謎。我們通常所說的海岸城商圈到底是說哪？
小mall根據每一塊劃分。從地鐵後海站出來通過空中連廊一路向西：包括ok mall潮流廣場、保利文化廣場（以下簡稱保利）、海岸城寫字樓東座、海岸城寫字樓西座、海岸城購物中心、天利名城購物中心（以下簡稱天利）、天利中央廣場。
由於在地理位置上這幾個是無縫連接的，所以大家通常所說的海岸城，往往是泛指這個商圈。但其實這個商圈卻是各有其主，獨立運營的。
完整一圈逛下來，小mall看到了商圈以下令人印象深刻的現象。
去年關門的仍在關門
新的「空鋪」繼續增加
自去年年底開始，海岸城商圈一個非常明顯的問題就是：商鋪關門嚴重，招租轉租的信息遍布。
今年，可能由於部分疫情原因，情況並未見好轉，甚至愈演愈烈。去年關門的商鋪仍是關門，新關門的店鋪還越來越多。
之前關門引起關注的鹿角巷仍是大門緊閉，招牌還在，沒有新的商家進駐。
數據顯示，去年年底在中原地產網上海岸城商圈裡的商鋪出租為111套，而現在數據已經到了139套。也就是說，幾個月時間大約又有30家撐不下去關門了。
從各個商場現場來看。
OK mall潮流廣場：除了佔地兩層樓的BEEPLUS超級工坊以及幾家餐飲開門外，其它店鋪幾乎全軍覆沒，關門了。
說是商場，直到現在卻連進入商場內部的通道都沒有。
天利：一樓的情況也不太好，關門招租的店佔多數。
同時，天利的外立面也一直被人吐槽：宛如三四線小城市年代久遠的小商場。
海岸風情街：包括海岸城寫字樓東座西座下面的裙樓商業以及商業街上的沿街商鋪。
寫字樓東座西座，直接擺出了商鋪招租廣告。
商業街上，基本隔兩家就能看到一家關門的，很多店鋪東西已清空，不少商家或是中介坐在裡面，等著人來租鋪。
連著三家出售店鋪的。
保利：每一層都有關門的，一樓關得最多，二樓也關了幾家。
整體來看，海岸城商圈商鋪關門的情況現在越來越嚴重了。
但是，即便是空鋪越來越多，海岸城商圈的商鋪業主卻仍是不願意降租，導致商戶租不起，中介沒客戶。
人流不足
陳鵬鵬、鮑師傅都不用排隊了
「冷清」確有其事。
首先，從地鐵站出來，下班時間地鐵處的人流量一般。
然後，從一樓來看，沿著ok mall潮流廣場、天利、海岸城購物中心走一圈，看到的除了一些過紅綠燈的人，基本上就是秩序稍顯混亂的車來車往的景象了。
上到二樓，沿著商業街往前走，才慢慢看到一些人流。
位於天利，一直很火的網紅店陳鵬鵬，已經不用排隊了。不過吃飯時間，大廳人基本還算是滿的。
進到海岸城東座、西座和保利裡面，僅僅在餐飲店裡面能看到一些人。
商業街上，昔日下雨都要排隊的鮑師傅和湯姆大師傅，現在已不復存在。
以前排隊的鮑師傅 圖片來源：微博
倒是湯姆大師傅旁邊新開的一家喜姐炸串，在周六晚上排起了一條小隊。（網紅更新換代的速度有點快啊）
同「圈」不同命
「大家」都很慘
海岸城購物中心卻成功出圈
從一眾商場的現場看下來，OK mall潮流廣場、天利、保利、商業街……「大家」都很慘。
但這時候，相比之下，海岸城購物中心卻在商圈裡面成功出圈。2019年，海岸城業績為36.6億，同比增長14.38%。
視覺上，海岸城購物中心是最新的、最有錢的，逛的人也相對較多。
星巴克和去年剛開的奈雪夢工廠了，這兩家永遠不缺人流的。
其次，每年海岸城購物中心都會對商場進行調改，以消費者為中心，迎合當下的主流消費市場。
如：2017年引進了「深圳首家香奈兒香水及美容品專門店」；2018年曆時299天呈現的潮牌、輕奢首店矩陣；2019年引進深圳首家奈雪夢工廠……
直到現在，海岸城購物中心仍是沒有慢下調改的步伐。
1.外立面升級改造：許久未去海岸城，去了發現海岸城的外立面已經煥然一新。
2.品牌方面：海岸城2樓已經形成了以21家大牌美妝矩陣，各大美妝品牌非常集中，吸引了大批人流。
另外，海岸城購物中心的品牌運營也做得比較用心。
注重首家效應引爆市場，不斷引進許多首進深圳的品牌；同時平衡坪效與人效，引進有較強運營能力的品牌，實現持續發展。
不過，商業難以趨於完美，海岸城購物中心也存在一些不足。
1.多分支動線是硬傷
繼「海岸城」是個謎之後，海岸城購物中心也成功讓小mall懵圈。
用小mall的朋友的話說：海岸城購物中心獨特的「迷宮」設置，讓我這個方向感不強的人很容易在裡面懵到一個小時以上，心機很深啊！
海岸城動線圖
2.中庭在場內進行升級改造，影響購物體驗
當前，海岸城的外立面升級改造已基本完成，但內部中庭的升級改造卻仍在進行。
雖說這是為了升級中庭，目的無可厚非。但是逛的時候，看到從一樓到五樓都橫亙著一大塊圍擋，還是有點影響消費者的購物體驗的。
總的來看，整個海岸城商圈，海岸城購物中心表現比較亮眼。
不過也有業內人士分析表示：基於海岸城整個商圈的特點，海岸城購物中心就像一個困在空鋪與旺鋪之間的 「夾心餅乾」，它比誰都希望整個商圈興旺發達，然而先天複雜的產權劃分也為這個商圈的發展埋下了困局。
如今，僅憑海岸城購物中心一己之力恐怕難以挽救整個商圈衰弱的事實。
而商圈發展也是跟著大勢走，2020年恐怕是艱難的一年。
一榮俱榮 一損俱損？
「海岸城」之殤
會遠比想像中要痛嗎
現在的海岸城商圈之殤，顯現明顯。
內部之殤：1.同「圈」不同命。同一個商圈，呈現了商業極與極的存在。
海岸城商圈現在兩極分化問題已經非常嚴重，一邊是「有錢」的海岸城購物中心，一邊是關門、關門、關門的ok mall、天利和商業街等。
2.整個商圈缺乏統一運營，很多商鋪都賣給個人業主。而業主不願意降租金，導致小商戶們租不起，商鋪空置無人接盤。
3.商圈內各商場產權分散，無法統一招商運營，運營能力和結果千差萬別。
外部之殤：西部競爭激烈，分散了海岸城商圈的人流
深圳發展到現在，已形成了多中心區的發展格局，分散了海岸城商圈的人流。而近幾年深圳分區消費模式越來越明顯，也對海岸城商圈造成了衝擊。
同時，與海岸城隔得非常近的深圳灣萬象城和萬象天地等，後來者勢頭兇猛，也給海岸城帶來了重重壓力。
圖片來源：搜狐網
自古以來，商圈發展的規律大都是：好的商圈一榮俱榮，「壞」的商圈最終一損俱損。
好的商圈：南京新街口商圈，2019年商圈總業績已經超過400億，各大商場業績均超30億，德基甚至高達122.4億。
「壞」的商圈：傳統的老商圈廣州上下九，昔日是廣州的第一條商業街，商鋪賣到19萬一平，如今卻隨著商圈內部的逐漸衰落，整個商圈表現都乏力：人流少，商鋪大面積空置，走向沒落。
目前來看，海岸城商圈雖不至「壞」的商圈。
但是，值得關注的是，海岸城商圈之殤若是長此以往，不注重統一運營和共同成長，而是任其做得不好的「自生自滅」。
那最終海岸城商圈僅存的「好」會不會受到其「壞」的反噬，直至一損俱損？