2月28日，廣州一口氣掛出4宗商住商服用地，其中番禺獨佔3宗。其中位於石樓鎮新城地塊一，為番禺東部「補倉」2.9萬㎡宅地！目前地塊現狀和區域發展前景如何呢？一起看看！
石樓鎮新城地塊一
宗地緊鄰亞運大道北側，沿江路西側，與小蓮浮山隔江對望。其中，地塊一為本次出讓地塊。該地塊為居住用地，佔地面積為28801㎡，為全可建設用地，計容建面86403㎡。
根據規劃要求，地塊臨湧一線建築限高40米，二線建築限高60米。同時，待項目建設完成後，需提供10000㎡住房由廣州市番禺區政府指定單位按3500元/㎡的價格回購。若扣除政府回購面積，地塊實際可售部分起拍樓面價為12553元/㎡。
此外，根據規劃顯示，地塊二為租賃用房或商業商務用地，並有一定面積的綠地規劃。待地塊二項目出讓建成後，可以有效地彌補地塊一無商業配套的缺陷，一定程度上為項目加分。
地塊區位及現狀
緊鄰亞運城 周邊居住氛圍濃厚
石樓鎮新城地塊地處番禺東部，緊鄰十年大盤亞運城項目，周邊景觀資源豐富，除蓮花山外，海鷗島、大小浮蓮等重點休閒度假和文化體驗產業均處於地塊周邊。因此，優質的居住環境將為項目的一大亮點。
另外，項目距離番禺大型生活商圈距離適中，距萬博商圈約15公裡、市橋商圈約12公裡，自駕車來往基本可以控制在30分鐘以內。
地塊前身為一生態農莊，目前處於圍蔽狀態，內部尚未平整，現場仍有挖掘機正在作業。另外，地塊東側有大面積的湖泊和散亂雜草綠植覆蓋，日後需先填湖後平整，土方成本較大。
地塊周邊居住氛圍濃厚，西側、北側分別為尚上名築、番禺保利公館項目，西南側則是亞運城天譽及山海灣項目。另外，地塊東側緊鄰珠江水道，周邊無明顯遮擋物，中高層單位業主可直接享受一線江景資源，具備「宜居」的特色。
依託亞運城的生活配套 坐享其「城」
道路交通方面，地塊緊鄰亞運大道北、市蓮路，可直接接駁廣澳高速、南沙港快速等重要交通要道，連通思科、萬博等多個重點規劃片區，同時駕車可來往慶盛交通樞紐約20分鐘的路程。
公共運輸方面，宗地周邊僅3條公交線路布局，均可直達地鐵海傍站，通勤時間在5-8分鐘左右。另外，目前地鐵3號線東延線進度良好，預計2023年能夠落成。未來在3/4雙地鐵線路加持下，項目可實現30分鐘來往廣州市中心。總體來看，地塊周邊交通出行條件較佳。
生活配套方面，地塊項目主要依託發展近10年的亞運城的生活配套，在一定程度上具有坐享其「城」的開發優勢，亞運廣場、亞運城國際商業街等配套足以滿足項目業主的日常生活需求。
教育配套方面，地塊周邊雖然名校密布，如天譽小學、亞運城小學、廣鐵一中等。但根據「鄰居」尚上名築的情況來看，未來項目學位可能以石樓鎮的石樓一中和石樓二中學位為主。
地塊整體市場價值分析
1） 住宅供應激增， 市場關注度往番禺轉移
近年來，番禺區土拍不斷，單單是今年番禺前三月宅地供應量面積已達13.9萬㎡，遠遠超越2016年的總和（3.85萬㎡）；另一方面，去年番禺為廣州的供地大戶，總供地量高達64.35萬㎡，為南沙宅地供應量的1.2倍。因此，預計在2019-2020年番禺一手房源供應將達到高峰，廣州未來一手市場關注度有望高度往番禺集中、轉移。
但需要指出是，當日後產品進入銷售階段時，長隆中鐵建、思科碧桂園等優質項目亦逐漸面世，區域競爭將十分劇烈。由於地塊樓面價偏低，保守估計項目保本房價僅24000元/㎡左右，與番禺華南片區的「高價」樓盤大概存在20000元/㎡左右的價差，價格優勢明顯，地塊項目具備較強的市場競爭力。
2） 產業扎堆布局，大批居住需求湧入番禺東部
地塊項目周邊招商引資進展樂觀，產業項目扎堆駐紮。除汽車產業園外，石樓鎮勝洲村9月轉讓29.4萬㎡用地，由珠江實業負責開發，擬定位商務金融區，服務汽車相關上下遊產業。而思科智慧城目前已進入招商階段，早期項目基本處於預售、招租狀態，待項目完全落成，預計將為片區帶來7~8萬個就業人員。
此外，位於地塊項目西側1.5公裡左右的前鋒村片區將研究作為番禺區智能製造產業園。其佔地590萬㎡，旨在打造番禺區參與區域產業發展的主戰場，搶佔廣州IAB、NEM戰略高地。未來產業園就業人數將在1萬人以上。
圍繞地塊項目周邊的番禺東部「新產城」正逐漸成型，但由於化龍片區一帶一二手市場項目相對較少，而產業員工居住需求巨大，因此出現「需求外溢」的現象可能性較大。
3） 項目未來可輻射客源廣
根據規劃顯示，地塊項目位於大灣區一號公路線網「東部幹線」沿線。未來可直接通過東部幹線-南大幹線-黃埔大橋抵達廣州第二CBD。而通過蓮花山過江隧道、虎門二橋、虎門大橋等可直接來往東莞等地。
同時，通過「廣深港澳科技走廊」的帶動，項目業主可快速來往中山、東莞等地，實現1小時灣區互聯互通的生活圈。因此，未來地塊項目客戶來源不單單局限於廣州、番禺客源，日後可輻射範圍將越來越廣。
周邊房約 2.4~2.8萬元/㎡
目前周邊一二手房均主要來源於亞運城，亞運城亦將會是本地塊未來最大的競爭對手。亞運城在售一手天峰組團均價2.5~2.8萬元/㎡左右，而較早建成且距離地鐵較近的二手盤亞運城媒體村價格在2.4~2.8萬元/㎡之間。
另外，番禺西部新房實力亦不可小覷，如珠江鉑世灣、碧桂園藏瓏府等優質項目，地處萬博商圈附近，交通通達性較好，目前在售均價在4萬元/㎡左右，對項目亦有一定的威脅。
綜上所述，本項目未來可直接共享亞運城發展「成果」，生活配套完善程度高。同時，番禺東部招商引資進展良好，交通網絡亦逐步完善，東部「新產城」亦逐漸促熟，片區樓市含金量較大，日後發展前景可期。
但需要注意的是，亞運城的市場競爭實力強勁，無論是區位條件還是學位資源均具備一定的優勢，未來如何避免同質競爭，房企需重點考慮。
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