黃旗山片區再添高端住宅 萬科將重塑皇馬酈宮

    黃旗山是東莞人割捨不斷的情懷。

    自2015年以來，東莞中心城區住宅產品處於供不應求的狀態。今年下半年，東莞中心城區終於「放閘」，為購房者提供充足的房源。以東城為主，其連續兩個月住宅成交量位居全市前三。由此可見，城市中心物業對購房者有著極大的吸引力。瞄準這一蛋糕市場，碧桂園、時富地產、萬科、中海已在東莞東城區布局。南都記者從各個房企的布局版圖中發現，這一系列樓盤非常青睞於東城區黃旗山片區。在黃旗山片區土地成本上升的情況下，房企依然不惜重金入駐。究竟東城黃旗山片區之於購房者、之於房企，有何誘惑力呢？

    自古莞人割不斷的黃旗情

    黃旗山居於東莞東城區中心，素有「東莞龍脈」之稱。雖然黃旗山的主峰海拔最高只有185米，但自古以來就頗受讚譽，古時被譽為「嶺南第一名山」，現在則是東莞八景之首。其位於山頂的大紅燈籠、山腳的觀音古廟一直都為莞人心心念念，也寄託了東莞市民對美好生活的嚮往。

    每逢年初一到年十五，黃旗山的古廟香火最為鼎盛。一位老莞人介紹，對於東莞本土人而言，除夕攀黃旗山，在古廟的許願樹下扔祈福條已經是一種傳統的習俗，同時還非常的靈驗。而對於新莞人而言，這裡是不少企業春節開工第一天必去的地方。一位地產營銷人員告訴南都記者，這是一種對於新一年的寄託，希望生意可以紅紅火火。

    實際上，東莞市民的黃旗山情結不僅僅體現在風俗民情上，更體現在居住模式上。早在上世紀90年代，商品房剛剛在東莞興起，黃旗山片區就成為了房企首選的開發區域。1993年，以港資為主的新世界花園成為當時屈指可數的高端住宅，其精美的戶型設計和別具一格的園林景觀引領住宅的潮流，吸引了不少香港業主和東莞第一代中產人士。

    隨後，峰景高爾夫花園、愉景花園、星河傳說、景湖春天、黃旗印象、光大花園等樓盤接連布局，均以打造高端品質住宅為賣點。由於黃旗山板塊的商品房開發時間較早，又居於城市中心地帶，因而成為了東莞早期新興中產階層首選的置業地，奠定了黃旗山片區高端住宅的地位。

    東莞城市中心崛起的「縮影」

    然而，黃旗山板塊的繁榮並不是一蹴而就的，也絕非單憑多個高端住宅區就能支撐起來的。莞人愛居住在黃旗山，更因為這裡是東莞城市中心崛起的代表之一。

    根據《黃旗攬勝》記載，嶺南在唐代以前素來是荒蠻之地，陸地交通不暢，以水路為主。而船舶自珠江口進入嶺南，第一個映入眼帘的就是東莞黃旗山。到了現在，水路已經被柏油馬路所代替。但無論從哪個方向驅車駛入東莞市中心，第一個進入視野的標誌性建築物仍然是黃旗山的大紅燈籠。

    憑藉著地處城市中心的優越地理位置，黃旗山成為城市發展首選的開發區域。根據公開報導，在上世紀90年代，東莞市政府開始規劃建設城市公園，工廠、酒樓等被逐一清除出黃旗山，而黃旗山景觀隨之興建。在不斷的調整下，2012年，依附於黃旗山脈的旗峰公園和虎英公園打通合併，形成了東莞城區的生態景觀。

    伴隨著黃旗山的成長，東城中路、翠峰路等交通脈絡聯通南城、松山湖等區域。世博商圈、星河城商圈、黃旗北居住區逐漸形成以黃旗山為中心的組團式格局。而在2012年，東城萬達投資70億元進駐東城世博商圈，2016年東莞R2線地鐵開通……這一系列的「東莞大事」讓東城黃旗山片區從自然景觀點一躍成為東莞最具活力的商圈之一。

    問題

    居住配套老化

    「城市病」凸顯

    神秘的風俗民情與現代城市摩登感交融，賦予了黃旗山片區有著不可抵擋的魅力。黃旗山相當於一塊磁石，將商圈、住宅、酒店、寫字樓等城市元素集為一體。與此同時，東城黃旗山片區的「城市病」逐漸凸顯。

    據高德地圖發布的2017年二季度城市交通報告顯示，東莞今年第二季度的擁堵程度在全國排名第四。其中，四環路、東城東路-莞長路、東莞大道-東城中路、體育路、八達路、旗峰路等中心城區主幹道是東莞市政府將主要整治的交通黑點。究其原因，一方面是由於東莞中產階層群體擴大，汽車保有量導致擁堵。另一方面，城市交通硬體設施配套跟不上，也是因素之一。

    同時，東城區的居住小區也面臨著老化的情況。部分上世紀90年代興起的商品房雖然坐享優越的地理位置和商業配套，但戶型、建築風格已然跟不上時代的潮流。而最早一批居住於此的中產階層面臨著換房置業的需求。

    而意識到這些問題後，東城區相關部門也及時給予了相應的措施，對東城黃旗山片區進行連片改造，實現擴容。同時「強化中心城區」首位度，打造「山-水-城」的格局，豐富城市內涵。

    機遇

    房企入駐黃旗山片區

    參與城市更新

    在「城市病」凸顯的背景下，東城黃旗山片區迎來了新一輪開發機遇。與以往的房產開發思維不同，當下的房企參與城市開發不再只是一味追求利潤，更具備參與城市建設，成為城市配套服務商的情懷。因而在城市更新上，房企的身影成為常客。據南都記者不完全統計，東城至少有6個樓盤為舊改項目，其商住的樓盤前身為舊工廠，在碧桂園、瓏遠、萬達、泰禾等房企的參與下，變身為高品質住宅和商業區。同時，南都記者走訪黃旗南片區看到，目前其陽光澳元東門馬路對面的舊樓房已經成為改造對象。其海德集團的廣告欄已將其重重圍起。

    而在黃旗山北部、南部進入快速開發的同時，居於黃旗山旁的光明片區也進入規劃階段，將融入東城中心區的發展。看準這一先機，中海地產、萬科等房企開始以不同的方式搶灘市場。東莞萬科相關負責人透露，在進行東莞的市場調研時，他們發現儘管松山湖的發展勢頭很猛，但其一些高新企業的職員還是更青睞於黃旗山片區。「一方面是看中這裡背靠青山，又坐享商圈配套的地理位置。另一方面是，城區的教育配套相對成熟。」

    萬科重塑皇馬酈宮

    黃旗山下再添高端住宅

    目前皇馬酈宮已重新進入開發階段。南都記者走訪看到，其建築方原來的腳架已經拆卸，進入新的施工階段。同時，萬科皇馬酈宮臨時營銷中心已經正式開放，吸引了不少意向購買客戶。事實上，不少購房者非常關心：「基於皇馬酈宮原來的高端住宅屬性，萬科將會將其打造為什麼樣的產品？」

    對此，東莞萬科相關負責人回應，皇馬酈宮具備地段優勢不可替代等高端產品屬性，在此基礎上，萬科會將其打造為城市精英的高端住宅產品，打造新一代黃旗山板塊的人居高地。

    採寫：南都記者 史曉然 攝影：南都記者 劉媚