起死回生的洛克菲勒中心——紐約「地主」鐵獅門的傑作

編者按：11月的紐約房地產深度遊學中，鐵獅門是我們將拜訪的一站。今天我們就一起走進紐約地標——洛克菲勒中心，一起聆聽、一起領略鐵獅門在其臺前幕後幕的起死回生之術。

今天的洛克菲勒，是紐約的地標，是高級辦公及零售租戶的首選，出租率達到97%。同時也是遊客們在紐約的首選參觀地點，是世界最著名的商業地產之一，橫跨第五大道和美洲大道之間的六塊街區，從第48街一直延伸到第51街，矗立於美麗的曼哈頓中城。

這裡不僅是一個商務區，更是世界一流商店、餐館和娛樂場所所在地。這裡每天還吸引約達350,000名遊客，領略宏偉的建築，在這裡的著名餐館就餐、在眾多奢華的零售場所購物，或盡享諸多世界級的娛樂設施。

聲名赫赫到慘澹經營：

洛克菲勒中心，是由美國20世紀初最大的財團—洛克菲勒財團建造的，其中主樓高260米，共有70層，樓頂上是著名的觀景平臺，可以鳥瞰曼哈頓全景。

然而上世紀70年代紐約世貿中心雙塔建成後，洛克菲勒中心風頭不在，其觀景平臺在80年代被迫慘澹關閉。更「慘」的是，在80年代末，洛克菲勒中心被日本三菱財團買走，那一時刻美國驚呼日本在收購美國，似乎洛克菲勒中心成了日本興起、美國衰落的象徵。所幸的是後來美國人趁日本泡沫經濟破裂，又把洛克菲勒中心買了回來。

等到了90年代中期，因管理不善以及地產市場的不斷惡化，洛克菲勒中心已陷破產境地。

起死回生的背後推手：

鐵獅門卻從這一困境中看到了巨大的商機，與其他四家重要的投資商合作於1996年投資該中心，並且立即對這一綜合性建築群實施全面的管理和運作。

1996年7月以來對其進行了改建和重新布局，其中包括對中央大廳層224,000平方英尺（約20810平方米）零售空間的改造，並沿街區建造了大量富有吸引力的零售鋪面。洛克菲勒中心辦公物業的出租率從1996年的86%增至今天的98%以上。

2001年4月，鐵獅門及其長期的投資夥伴合資購買了其他合作夥伴擁有的洛克菲勒中心股權，從而實現了對該地標性建築的控制權。現在，鐵獅門的全球總部也設在該中心的洛克菲勒廣場45號樓內。

雄心勃勃的改造計劃：

為了利用好這次獲得地標性物業的機會，鐵獅門立即制定了一個雄心勃勃的改造計劃。

在鐵獅門眼中，該中心的選址、布局、建築以及審美等基礎理念都非常出色並無可替代。然而這一老物業的狀況已達不到世界一流的商業大廈標準，無法吸引那些願意以較高價格租用優質辦公和零售空間的租戶。作為一個垂直整合開發商和管理者，鐵獅門要利用其運營平臺對洛克菲勒中心進行改造，並提升其價值。

該計劃首先對洛克菲勒中心辦公空間進行了改建，使其成為地產市場頂級標準的建築群。例如，用最新、最先進的高速電梯替代全部原有電梯轎廂；對該中心的整個安全系統進行了整修，設置了新的電子柵門等設施並翻新了各個辦公樓層的電氣和暖通空調系統。

在改善辦公環境的同時，鐵獅門還與紐約市地標委員會和規劃部門協作，重新設計並擴大了零售店面，從而為租戶提供了極具吸引力、倍受歡迎的零售空間，同時還對該大廈的原有建築進行了維護和修繕，使其達到世界知名的零售場所標準。

老房子的綠色革新：

作為該地產的管理者，鐵獅門還不斷探索，以期提高該中心的收益和運營效率。又在洛克菲勒中心推行了一個分三階段實施的「綠色行動」。

首先對整個綜合建築體1933年建成時裝配的窗戶進行了升級改造，使用高效、隔熱中空玻璃和金屬取代了原有窗戶，從而提高了能效並降低了外部噪音。

其次，在洛克菲勒廣場45號大廈的頂部安裝了一個最大的私有太陽能板場（含有341塊太陽能板），目前不僅可以為該綜合建築的其他地區提供照明，同時還能為每年的聖誕樹點燈儀式的LCD燈提供電能。使用太陽能板使得大廈在尖峰時段對城市電網供電的需求量降低5%。

第三是在該綜合建築群的裝卸區安裝了大型冷卻機，使用冰而不是電力對大廈空調反應器進行冷卻。因此，夏天高峰製冷時段的用電量顯著降低，從而大幅度節省了開支。

妙手回春的新洛克菲勒：

洛克菲勒中心的零售改造計劃於2000年初完工，這一工程為洛克菲勒中心創造了充滿活力的零售設施環境。不僅提升了遊客的購物體驗，也為辦公租戶提供了一系列無與倫比的配套設施。對中央大廳層主要公共區域進行了徹底改建，採用進口石材、定製銅店面以及新的水磨石大理石地板。通過翻新，鐵獅門與Anthropologie、Banana Republic、Coach、Michael Kors和J.Crew等高端零售客戶籤訂了新的租賃協議。為了完善洛克菲勒中心的零售環境，鐵獅門還在洛克菲勒廣場的室外區域實施了改建工程。這一工程旨在創建城市購物中心的氛圍，僅青石鋪路一項就投入了1000多萬美元。最終呈現的是採用當代建築元素和材料，按經典風格翻新的建築群。

經過鐵獅門歷時漫長的改造之後，2005年11月重新開放了位於洛克菲勒廣場30號大廈的觀景臺。該觀景臺自1986年以來就停止了運營。「洛克之巔」觀景臺是一項耗資7500萬美元、跨越6個樓層、總面積為55,000平方英尺（約5110平方米）的建設項目，建築的大堂和夾樓設有零售和媒體設施。如今，洛克之巔已成為該建築群的增值產業。它代表了洛克菲勒中心改造成就的巔峰，每年吸引200多萬來自世界各地的遊客。

以諾教育美國房地產遊學2期正在報名中，誠摯邀請致力於轉型求變的中國房地產人士加入。

可關注微信「熱門課程—房地產深度遊學」