今年的福州樓市，迄今為止，唱多、唱衰、唱橫的都有，挺有意思。
開盤業績好的，喜大普奔，各種刷屏。開盤業績差的，默默耕耘，負重前行。
一句話總結：神盤很耀眼，爛盤爛到家。
無論是神盤還是爛盤，有一個特徵是很相似的，那就是戶型。
戶型，是購房者在買房子的時候重要參考指標。
戶型體現人文關懷、戶型體現價值取向、戶型體現社會潮流、戶型體現商業邏輯……戶型，太重要了！
01
小戶型包打福州樓市
絕大多數人買房子的時候，先看地段，地段看完了就看戶型。
戶型包括多大面積，幾房幾廳、朝向哪裡、是不是通透，公攤多大、有無贈送，飄窗能不能打掉，層高多少……
樓盤對於購房者來說，更多的是面子，戶型對於購房者來說，更多是裡子。
福州樓市，有的樓盤面子好，裡子一般，比如濱海首府。有的樓盤面子一般，裡子亮眼，比如柳岸曉風。
十幾年前，福州樓市裡，90平左右的剛需戶型很難得，現在環顧福州六城區加閩侯上在售的168個新盤、132個住宅盤（數據截至7月13日），90平左右甚至90平以下的戶型，滿盤皆是。
80多平的三室一廳格局非常普遍，70多平做出三室一廳也不少。45平都能做出兩室一廳的，也不是沒有。
多年前，要用70多平做出的兩室一廳，被40多平取代。這是福州樓市的戶型設計的升級，也是購房者消費的降級。
福州限購多年，樓市購買力逐漸向兩端延伸，高端樓盤，持續走高，剛需樓盤，越來越剛。
剛需第一次買房子，面對福州的高房價，手裡的錢沒那麼，卻對品質有執著的迷戀。
福州大部分剛需的購房邏輯是：我要住新盤，我就要住新盤，不管新盤遠近，新的就是比二手的好。
開發商的銷售邏輯是：好好好，你要新盤，給你新盤。
剛需發自肺腑虔誠詢問：總預算200萬，我要市區新樓盤！
要知道，如今的200萬，可不是10幾年前的200萬，當年福州市區房價1萬出頭的時候，200萬至少可以住上120平以上的房子。
如今福州市區房價，甩3奔4，哪怕就算「3字頭」。200萬，也只能買個六七十平的房子。
這就是現實，房價漲漲漲，收入不變就是降。
在殘酷的房價面前，開發商和購房者都在打著算盤。
算盤珠撥來撥去，折中主義就是七八十平的三房，大量出現。
小戶型包打福州樓市，剛需是開發商眼裡最鮮活的「韭菜」。
02
你要通透，給你通透
時間回溯到十幾年前。
福州樓市的房子，一般就兩種，點式樓和板式樓。相對應的戶型就是點式和板式。
點式樓的戶型樣子是這樣的：
僅憑這三種，還不能完全概括點式樓戶型分布情況。點式住宅的平面多以矩形、T形、風車形和三叉形為主。
福州市面上，時間久遠一些的代表作是北江濱的樓盤心家泊。
憑藉超前的物業管理和小區園林景觀，以及一線江景資源，心家泊的房子，低層的均價在每平方米3萬左右，高層要到每平方米4萬多。
至今，15年過去了，心家泊在二手房市場仍然具有良好的口碑。
一張圖，感受一下心家泊的戶型：
時間比較近的，有交通路上的萬科廣場，單價4萬左右，屬於萬科進入福州市場的早期產品。
萬科廣場地理位置很好，但因為沒有小區，底商較多。二手房源轉手能力不高。
一張圖感受一下萬科廣場的戶型：
怎麼說呢，點式戶型，對於開發商來說，高層的點式戶型可以節約用地，可以靈活利用邊角土地。
對於購房者來說，視野比較開闊，但戶型均好性差，每棟總有朝向不好的戶型。通風不暢，採光也會有問題。
以前這種戶型在南方比較普遍，這幾年，隨著購房者觀念的改變，這種戶型漸漸退出了福州樓市。
取而代之的，恰恰就是板式樓。
關於板式樓，最簡單的描述就是東西長，南北短，看上去就是一個大平板。
南向面寬大，南北通透。朝向、通透性、建築密度、人均綠化等等方面感覺都很清新。
這樣的樓，全部放一個小區，有沒有感覺是開發商用鋼筋水泥建了一些多米諾骨牌？
購房者喜歡通透，開發商就迎合購房者需求，在通透上下足了功夫。「功夫不負有心人」，時至今日，板樓已經佔據福州樓市總量的絕對大的比例。
無論是剛需還是改善，只要購房者喜歡平層，板樓絕對是第一選擇。
選擇板樓，有很多理由。但選擇板樓，也意味著選擇的戶型沒有了想像力。
03
千篇一律的戶型長啥樣
當下的福州樓市，新盤和新盤的戶型確實沒什麼想像力。
新盤裡面，安商房的配比較高，戶型裡面，都在講南北通透。
沒有做到南北通透的房子，會被購房者強烈鄙視加嫌棄。連安商房都講南北通透，你一個商品房還做不到南北通透，太沒誠意了！
重點說一下這南北通透的戶型，大致分「兩類三別」，今天不說複式和錯層複式。
兩類：中間戶型和端頭戶型。
三別：中間戶型，走廊加採光井式南北通透；端頭戶型，真正的南北通透；端頭戶型，南北通透加東向或者西向連接客廳大陽臺。
這是每一棟樓的戶型組合排列，不涉及戶型內部結構設計。
具體到每個戶型內部的設計，又分為兩個重要的參考指標：有沒有動靜分區和飄窗能不能打掉。
這兩個參考指標，在公攤不變的情況下，涉及房屋內部的實際使用面積問題。
大面積的房子，購房者還可能不怎麼在意一條走廊佔多少面積，要是80平左右，做個動靜分區設置，就會讓人感到肉疼。
話說，80平左右的戶型，本來就不大，做個動靜分區的必要性有多大，每個人在心裡都得打個問號。
讓我們感受一下福州樓市新盤99%的戶型都長啥樣吧：
這是五四北萬科天空之城82平的戶型、江南CBD禹洲融信璽灣89平的戶型和金山榕心映月115平的戶型：
這是東二環榕發觀湖郡89平的戶型、郭宅板塊融創福州府的108平的戶型、三叉街濱海首府115平的戶型。
這些戶型共同點是通透，先別管它是真正的南北通透還是採光井通透。開間朝南，那是必須的。
那麼問題來了，如果不說是哪家的戶型設計，誰能分得清這是哪個盤的?
結論是，當然分不清。
不信的話去福州走10個樓盤試試看，樣板間裡除了擺設不一樣，基本差不多。
這些戶型的特點是都做到了動靜分區。從圖紙上看，區別在於客廳陽臺是否和臥室連接，僅此而已。
動靜分區，是個趨勢，但犧牲了一定的面積，很多購房者仍然願意為此買單。
做不到動靜分區，成了購房者眼裡的雞肋。
比如這個125平的戶型和130平的戶型，實用面積如此之高，足見開發商的誠意，但當下福州的很多購房者卻並不怎麼認可。
大家猜猜，這是哪兩個樓盤的戶型？
04
這戶型還算有特色
戶型方方正正，實用而缺乏設計感，看多了審美難免疲勞。
反而是上個世紀福州流行的戶型，成了當下開發商宣傳的亮點戶型，比如榕發觀湖郡這個戶型，客廳的大陽臺朝向東或者西，感覺就很闊氣。
還有一種戶型，也比較有設計感，這是綠城柳岸曉風和國仕府帶「L形」陽臺的戶型。
這個「L型」陽臺，總給人以拐彎之處有著別樣風景的感覺。
05
看多了，有沒有想吐
看完這麼多戶型，大多數的戶型都差不多，誰也沒比誰更有亮點。
這帶來了兩個問題，買房子，挑戶型，好選也不好選。
好選的原因是戶型都差不多，那就主要考慮地段、朝向和需求。
不好選也是因為戶型如此雷同，看多了吧，都TM快吐了。
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