南京樓市上半年大戰已經落下帷幕，僅開盤方面，南京樓市上半年共計迎來104個項目246次開盤，根據網上房地產數據，僅14盤去化率達到100%，有33家去化率低於50%；反觀去年同期，南京樓市共105個項目167次開盤，其中40盤去化率達到100%，有35家去化率低於50%。
同比之下，南京今年上半年開盤的去化情況並不如去年，但雖然受疫情影響，今年上半年開盤次數達246次，比去年足足多了79次，整個2月份無開盤項目，但從3月份開始各大房企開始發力，到6月份達到峰值，總開盤次數超過80次。同時今年也誕生了收個萬人搖號盤，為江北核心區的江畔都會上城。疫情之後，南京樓市的買房需求不降反增，但同比去年還是有端倪可查，南京樓市呈現兩種截然不同的景象。
1、多個板塊自救無力，板塊內房源扎堆，與其他板塊相比競爭力薄弱；
2、同板塊內冰火兩重天，可以說是旱的旱死，澇的澇死。
下面我們就結合今年上半年的去化情況來說一說。
NO.1 | 競爭力薄弱，2萬+的祿口、湯山處境艱難
根據金剛石數據統計，南京樓市上半年新房成交量貢獻力最大的為江寧，成交了8022套，在各版塊中傲然獨立。
（數據來自金剛石）
但不可忽視的同為江寧行政區內的祿口和湯山板塊已然在上半年大戰中拖了後腿，在去化率最低的20位中，祿口的和昌綠地新悅灣、紅豆香江華庭，湯山的湯山頤和府先後上榜。
以前1萬多的祿口還是剛需駐紮，一房難求局面屢次上演，但在去年開始，祿口多家新盤接連入市，新房均價已經衝破2萬大關，而和昌綠地新悅灣和紅豆香江華庭，兩盤均為小高層洋房設計，其中和昌綠地新悅灣十分神秘，在領取銷許之後也還未公開售樓處，未見任何營銷動作，很多買房人幾乎都不了解這個項目。
其於5月20號迎來首開，截止至發稿也只賣出了9套，去化結果難以令人信服。
▲和昌綠地新悅灣效果圖
而另一家紅豆香江華庭則位於和昌綠地新悅灣正對面，項目戶型設計落後，同時又多次被曝光引導買房人進行偷面積等操作，信譽一度低下。從今年網上房地產數據來看，項目的去化可以說是很不理想了。
其在祿口還有一個紅豆香江華府項目也剛剛公開售樓處，但在買房人眼裡依舊不吃香，畢竟除卻它們，祿口還有金基、佳兆業、恆大、中海、中駿等多家品牌房企的優質房源在售，選擇面也更廣一些，因此紅豆香江華庭賣的差也有據可查了。
另外一個就是湯山板塊。雖然寧句城際地鐵已經開建，但似乎並未令湯山帶來更多實際性的利好，湯山玉蘭公館、湯山頤和府、碧桂園湯山源著三盤扎堆，產品同質化嚴重，另外戶型設計也並未革新，在偌大的南京樓市裡並不算出眾。
從南京網上房地產數據來看，截止目前，湯山頤和府自年初開盤至今只賣了19套，眼看著下半年各大板塊又有新房將上市，那什麼拯救你，湯山頤和府去化率。
其實說到底，還是區位不佔優勢，均價2萬，距離南京主城現階段只有公交接駁，對於剛需而言工作生活皆不方便，對於改善客群來說戶型、精裝標準都不符合心意，實則已經陷入兩難境地。再加上今年五橋板塊、江寧濱江、橋林、新港等多個剛需板塊的崛起，湯山板塊的新房更是被吊打，而對於在上半年開盤推出132套房源只賣出19套的湯山頤和府來說，只有板塊「破局」可能才能救得了它。
NO.2 | 冰火兩重天！板塊再熱也救不了這些盤
前文已經提到今年第一個萬人搖號盤誕生在江北核心區，同為江北板塊時光泊月、金隅紫京疊院等盤表現的則差強人意。從開盤即光到不需搖號直接選購，江北一些盤銷售也開始顯示頹勢。
其中金隅紫京疊院在上半年多次領銷許共推出469套房源，截止年中去化數據僅111套，去化率在23.67%左右。
目前來看，項目還在持續售出，截止目前已經成交近160套，不過相比於江北板塊其他熱銷樓盤，去化有些差強人意。總的來說，均價3萬出頭，新房價格與江北核心區相差無幾，但是位居老山旁的金隅紫京疊院頗有些叫好不叫座之勢。在周邊中建熙元府、恆大溪山公館、北京城建西華龍樾等盤夾擊之下，金隅紫京疊院去化並不如人意；且在臨近交房之際，金隅紫京疊院更是維權不斷，精裝減配、園林綠化配備等問題不斷，最終以金隅增加維護費用，增種綠植等才贏得交付業主的認可。對金隅紫京疊院的信譽必然也帶來了一定的影響。
另一個典型板塊便是江寧濱江。前任地王魯能矽谷公館遲遲未開，中北三盛汝悅銘著打頭陣開盤卻未被市場認可。首開287套房源，但截止至6月底認購+成交僅66套，去化率為23%。且登記結束並未搖號。
根據目前網房地產數據，中北三盛汝悅銘著去化率約在40％。
數據擺在眼前，中北三盛汝悅銘著首開之戰敗給了龍湖水晶酈城，拋去同樣的地理位置，龍湖水晶酈城以剛需小戶型+龍湖品牌+大型商業綜合體配套完勝，中北三盛汝悅銘著遇此勁敵看來還需多修煉內功。
▲龍湖水晶酈城效果圖
總體來說，項目去化不理想和多個因素有關，不能單一的認為去化不理想的項目就一定是地段或者產品的問題。另外，樓市也有「十年河東、十年河西」這一說法，即便是現在市場認可不高的項目也不一定沒有未來。不過無論怎麼說，南京樓市上半年已然劃上句號，無論賣的好與不好，下年的南京樓市各家也會繼續發力，至於屆時去化如何，我們也將持續跟進！
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文章來源:樂居買房