新加坡的差別化土地政策

2020-12-15 SZNEWS

國外在強化產業用地方面有哪些政策值得借鑑？昨日，記者採訪多位專家了解到，新加坡就是一個很好的例子，其差別化的土地政策、對企業用地過程中的微觀管理等都是非常值得借鑑的經驗。

據深圳市職業技術學院房地產研究所所長鄧志旺介紹，在歐美等國，土地都是私有化，地塊的轉讓使用主要以自由的市場行為為主，因此政府對企業產業用地不會採取直接幹預。但也不排除政府會從稅收、就業等其他方面進行一定的鼓勵與幫助。

在亞洲國家，例如新加坡等在產業用地方面，政府會有一些政策上的幹預行為。以新加坡為例，新加坡是一個島國，陸地面積約720平方公裡，其中140多平方公裡由圍海造地而成，人口密度約7500人/平方公裡。新加坡工業高度融合研發設計，以先進位造業和高科技產業、生物醫藥等創新型產業為主，工業用地容積率都在2以上，商業園中也允許無汙染的高新技術工業生產和科技研發等多功能混合使用，土地利用高度節約集約。

而新加坡採取的差別化土地政策，就主要集中在產業差別化政策方面，具體表現為土地供應政策和土地價格及稅費政策。產業用地的供給方式有兩種，即土地出租和廠房出租。土地出租期通常為30年，到期後可以再租用30年。廠房出租是指由政府統一建設一至多層規範廠房，依照現實情況出租給企業，時間最長為60年，到期後由政府無償收回。不論是土地出租還是廠房出租，每隔幾年都要變動一次租金。另外，運用經濟工具限定土地用途：在土地利用方式產生變動時，政府對使用者的增值收益徵收較高額度的增值稅，大大地減少了土地增值的利益；實施差別化地租，對於鼓勵發展的項目，採用較低的租金，對於限制發展的項目，其租金則較高。

鄧志旺認為，這些產業差別化政策的實施，既有效地節省了土地，又預留產業結構調整的空間，具有借鑑價值。

「另外，我國對企業用地過程的管理相對薄弱，導致囤地、炒地、閒置浪費的情況時有發生。這方面也可參考新加坡的做法，加強微觀管理。」鄧志旺表示，新加坡微觀管理主要體現在三個方面。首先，是嚴格企業用地標準。所有企業應入駐園區，對園區進行精細規劃，只有符合規劃要求的企業，才可以入駐。這樣有利於產業健康發展，提高土地產出效益。其次，加強用途監管和管控。新加坡對土地用途轉換徵收發展稅，稅收比例達土地增值收益的70%以上，大大降低了囤地、炒地的可能。最後，則是建立企業退出機制。對達不到用地要求的企業，強制其退出；對達到約定的要求，但效益不佳的企業，與相關部門協商後允許自願退出。

深圳綜合開發研究院旅遊與地產研究中心主任宋丁表示，在強化企業產業用地方面，新加坡等國政府對產業導向十分明確，針對產業用地政府還會出臺有關清單，明確規定一塊土地有哪些企業可以競爭，並且這種競爭採取完全自由的競爭方式，非常公平。

宋丁認為，深圳作為人口密集的大城市，還可借鑑國外一些國家的經驗，在有限的空間基礎上合理節約利用土地，提高土地的利用效率，並注意平衡經濟與生態的發展軸，在土地開發的過程中顧全到環境保護與生態保護。另在法治方面，應完善用地法規，提高違法違建成本，做到有法可依。深圳商報記者 董思

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