西港雲朗地塊背景複雜，並非像歐成效、王牧笛吹噓的那樣美好
號稱「炒房天王」的歐成效推介西港土地
「還有座位嗎？」
6月份的第一個周末，杭州濱江區一處裝修略陳舊的酒店內，一場名為「後疫情時代的財富管理」論壇上，500座的大宴會廳座無虛席，數十位慕名而來的觀眾因沒能找到座位而不斷詢問。
觀眾們期待的，是「廣東衛視財經節目主持人王牧笛」「樓市投資者歐神」「經濟學家郎鹹平」這三位在個人投資領域有一定影響力的「財經大V」的演講。
這場論壇的主題是疫情後的宏觀經濟趨勢、底層的投資理財邏輯，不僅可以免費聽，甚至還包100份中飯，願意留到下午的人絕不會餓肚子。
幾位財經界「大V」戴著口罩、顧不上休息就趕來跑場子。他們演講的目的並不是單純分享投資經驗，而是想兜售柬埔寨西港的土地。
這是他們的第39場巡迴演講。
「歐神」歐成效與王牧笛在去年馬不停蹄地奔波了一整年，今年因為疫情暫停了5個月。在疫情管控稍微放鬆後，他們立刻籌劃了新一輪巡迴演講，第一批選定了廣州、深圳、杭州、長沙、合肥等城市。
第一個開始演講的是王牧笛，他對疫情後中國經濟情況持有的擔憂預判，引起了聽眾中一些江浙遊資、民營小企業主的共鳴。
在經過漫長的鋪墊後，王牧笛終於進入正題——上架柬埔寨土地。他演講的同時，幾名工作人員出現在最後排，往牆上張貼了幾幅柬埔寨西港的「五畝地塊劃分示意圖」，開始進入柬埔寨西港土地推介的環節。
王牧笛稱柬埔寨是現在最好的投資目的地
向國內投資客兜售西港地塊這件事，王牧笛和歐成效已經忙活了一年多的時間，疫情以後整個世界發生了天翻地覆的變化，但他們仍然試圖說服投資小散們買柬埔寨的土地，聲稱這才是最掙錢的投資方式。
「賣掉深圳的房子，去柬埔寨」
戴著口罩的歐成效一出現在杭州場論壇，向大家揮手致意，就收穫了觀眾們熱烈的掌聲。
歐成效畢業於復旦大學，因炒房而出名，被稱為「歐神」，據稱在過去只漲不跌的中國樓市紅利期，歐成效身家倍增。他創辦了水庫論壇，擁有了一批粉絲，他們討論投資與投機，精通各種倒騰錢、信用卡、貸款、獲取買房資格等技能。
一名女觀眾起身表示，自己是「歐神」的忠實粉絲，一大早特地從南京坐高鐵到杭州，就是為了讓歐神對自己的炒房經歷指點一二。
但這位女粉絲投資的兩套房並不是「歐神」推薦的項目，「歐神」顯得不太願意指點。
歐成效的演講也從宏觀局勢講起，但他使用的話術顯然比王牧笛誇張——
「驚濤駭浪的時代，投資要重新根據國際形勢做調整。」
歐成效勸粉絲拋售高倉位的房子，特別是那些深圳15萬一平米的房子。賣掉之後再買什麼？「二三線城市，低價區；或者出海，去柬埔寨。」他說。
他的水庫論壇除了一直在推西港的土地，還在做重慶、瀋陽等地樓盤的渠道，把東部一二線富裕城市的投資客引流過去。
隨後，歐成效開始賣力宣傳西港土地。「去東南亞買房子只是普通生意，根本不值得我們搞這麼大一個場子。只有買土地，能讓你真正跨越階級，從工薪階層直接到老闆。」
「去年一年時間，我們賣掉了6300畝地。」歐成效表示，他搞的西港項目非常搶手，所有的地實際上在去年8月份已經全部賣完，但因為新冠疫情爆發，一些去年的買地大戶資金周轉出了問題，這才退出一些地來。
歐成效等人的西港雲朗項目地圖
「我不僅沒有沒收他們的訂金，還專門搞了一個杭州場，幫他們賣二手地，就只有這麼一點貨源了。」歐成效表示。
後面王牧笛還補充說：「大戶們退出來的地，在前幾天的廣州深圳站已經被一掃而空，杭州站開始之前我們又緊急和大業主們溝通，才放出來100畝非常好的地。」
最後一個出場的是郎鹹平，他的國民知名度要遠超歐成效和王牧笛，不過最近這幾年已並不吃香。
郎鹹平出場後也開始給大家介紹滯漲下的投資機會，最終話題毫不意外也來到了地產，落腳點仍是柬埔寨。
「有人已經賺了好幾百萬」
這三人的演講從上午10點持續到中午12點30分，現場觀眾的熱情絲毫未減，退場的人很少。
500多名現場觀眾通過掃二維碼的方式搶下午場的名額，下午場是100個人的閉門會議，歐成效與王牧笛將重點介紹西港賣地項目，最後有意向的投資客需要當場交10000元訂金。
「我沒搶到名額，能不能放我進去聽？」火熱程度超過預期，許多觀眾向王牧笛要求進入下午場。
時間來到下午，這場「賣地大會」的關鍵信息才開始釋放。
首先是價格，歐成效與王牧笛稱，他們在柬埔寨當地註冊的公司「京柬置地」，共拿下柬埔寨西港6300畝土地，土地性質是「柬埔寨中央政府推出的99年產權用地」，而京柬置地將這6300畝土地拆分成小塊賣給國內散客，最低1畝起售，一畝地的價格為全款48萬人民幣，分期一年支付的價格是53萬人民幣，美金與人民幣支付都接受。
他們將土地分成小塊，最低1畝起售
值得注意的是，這一價格比起去年同期漲了十多萬，這批西港土地去年5月份時賣到35萬/畝，後曾漲到約40萬元。
其次，王牧笛介紹了項目的整體規劃，他們稱整個項目一共400公頃，核心地段由京柬置地開發，包含14米寬的中軸線道路、30米寬的環線道路，還包括一系列設施——體育館、賭場、賽馬場、配套酒店、shopping mall，歐成效將投資一座酒店「水庫雅苑」，而王牧笛則搞了一個「功夫山莊」，籤約中國70多位名人，每人一棟別墅，建成一座「名人文化村」。
針對散客們最關心的投資收益問題，王牧笛稱，該項目會帶來三大投資收益：一是囤地等待漲價，「你沒見過任何一個發展中的經濟體土地跌價」。
二是自己開發土地，「你在國內做不了開發商，土地極貴，但是在柬埔寨，每個人都可以做開發商，每平方米交從開發到交鑰匙的成本是人民幣3000元不到。在一畝地上修建500平的房子，別墅的修建成本是150萬人民幣，加上土地的持有成本50萬人民幣，就是200萬人民幣，能擁有一塊完整的666平方米土地和一棟獨棟別墅。」
三是退出盈利，王牧笛稱，買了地以後可以直接委託京柬置地官方渠道紫竹操作賣二手地，「紫竹已經操作了500畝，有些人賣二手地已經賺了好幾百萬，很正常」。
充滿爭議的「經濟特許用地」
聽到這裡，現場許多投資客已經按捺不住。
他們大部分都是「功夫財經」和「水庫論壇」的粉絲，在歐成效的口中，這些人擺脫了「1000元月薪的6億人」階層，在中國社會已經小有所成，然而要跨入更高的圈層就需要拼一把了。
中產的焦慮常常讓人失去理智，也使得販賣焦慮在中國成為一門好生意。
然而真的只要購入歐成效、王牧笛、郎鹹平等人推薦的西港土地，就能坐享收益嗎？
事情的真相，還得從西港這塊土地本身說起。
西港，全稱是西哈努克港，是位於柬埔寨西南海岸線上的城市，除首都金邊外的第二大城市，全柬唯一經濟特區，擁有柬埔寨最大海港。
歐成效、王牧笛等人所售賣的土地，位於西港雲朗國家公園（Ream National Park），距離西港主城有30多公裡。
王牧笛在論壇上向國內投資散客介紹這塊土地的性質時稱：「這是柬埔寨中央政府的地，99年產權，到了99年期限後跟中國一樣，可以續一次。這個項目和別的海外項目不一樣，它是沒有產權問題的，土地證全部都已經出來了。」
他還介紹說：「柬埔寨有兩種產權，一種是柬埔寨人的，叫做硬卡，永久產權；一種是對外國人的，是政府地，99年，到期可以續一次。」
界面新聞記者查閱大量國內外資料發現，這塊地的真實屬性是——只剩下88年租期的「三手」經濟特許用地（Economic Land Concession，以下簡稱ELC），性質類似於國內的土地承包經營權。
該屬性用地多為柬埔寨農林漁部（Ministry of Agriculture Forest and Fisherier，以下簡稱MAFF）以及環境部（Ministry of Environment，以下簡稱MoE）向私人投資開發公司轉讓的森林或農業土地，但自2012年以來已在柬埔寨國內引發很大爭議。
王牧笛在向散客們介紹土地性質時，故意將這種土地的99年租期與中國的70年產權相類比。實際上，中國房地產通行的70年產權主要包括兩個內涵，分別是70年的住宅土地使用權以及地上建築物的業主永久產權。
而柬埔寨經濟特許用地（ELC）的內涵則大相逕庭。根據柬埔寨王國政府關於特許經濟用地146號法令第二條，該種土地權利是指——一種通過特定的特許經濟授權合同，授予私人國有土地特許使用，主要為農業和工業開發使用的機制。真正與之類似的，是中國國內的「土地承包經營權」。
一名長期在柬埔寨從事地產業務的人士告訴界面新聞記者，當地最好的項目都是以永久硬卡產權為賣點的，中國開發商會選擇與柬埔寨人合資，獲得土地永久產權，而外國投資者通過購買地上一層以上公寓，可獲得受法律保護的分契式產權。
當外國個人投資者在柬埔寨買土地時，還能否受到法律的有效保護？
根據柬埔寨憲法第44條，外國人不得在柬埔寨擁有土地，不過柬埔寨1994年頒布的《投資法》卻允許投資者使用和開發土地，並籤署長期租賃協議。之所以允許外國人持有特許用地的租賃權，主要目的是促進私人融資基礎設施項目。
柬埔寨特許經濟用地最大的局限在於，土地被許可權的流轉是受限於政府的。土地轉讓不可以在被許可者與第三方之間直接進行，而必須經過主管機構的同意，由主管機構與第三方重新籤訂新的合同。
暨南大學法學院陳菁華在《柬埔寨特許經濟地被許可權流轉的法律問題研究》中曾表示，該種土地流轉模式在一定程度上授予了政府及主管機構較大權限，導致投資者風險增加。
為什麼特許經濟用地在柬埔寨充滿風險呢？
柬埔寨的1810萬公頃土地一直是這個農業社會的根本資產，農業、漁業和林業土地佔全國土地面積的80％以上。
根據柬埔寨NGO組織發布的《取消特許經濟用地評估（THE ASSESSMENT OF THE ECONOMIC LAND CONCESSION CANCELLATION）》，截至2017年，共有約230家公司獲批並與MAFF、MoE籤署協議，被授予ELC的土地總面積超過150萬公頃，佔到了全國農漁林土地總面積的10%-12%，劃撥的大部分土地為林區。
這些土地劃撥後，由於未能提交合理規劃、未按規劃開發、違反法律、非法採伐、與周邊土著社區發生土地糾紛等一系列問題，一直爭議不斷。
2012年，柬埔寨政府曾暫時叫停特許經濟用地授予。
2014年-2015年，柬埔寨大規模撤銷不遵守法律的特許經營者的許可證。2015年時，柬埔寨MAFF前負責人曾表示，71家擁有特許經濟用地的公司、總佔地面積為65.6萬公頃的經濟特許用地，已被撤銷或縮減規模，原因是這些公司違反與政府的合同，且不尊重柬埔寨土地法。這批遭整治的土地數量，超過柬埔寨ELC土地總面積的三分之一。
歐成效、王牧笛等人並沒有任何地產開發經驗，為什麼突然拿到了柬埔寨特許經濟用地？
王牧笛對國內散客們表示：「我跟歐大去得早，我們一開始以非常便宜的價格拿下了很大一塊土地，才回到國內批發轉零售，因此土地價格便宜。」
但實際上，他們去得一點也不早。相關資料顯示，王牧笛、歐成效等人共同在柬埔寨註冊成立的公司「京柬置地」，於2018年11月28日才與利鑫集團（LIXIN CONSTRUCTION CO.,LTD）籤署了租賃土地使用權轉讓協議，此時柬埔寨金邊、西港等城市的地價已經被炒作至高位。
籤完協議後歐成效、王牧笛便在國內開始巡迴演講、舉辦西港考察團，拉人頭進行土地投資。
由於經濟特許用地使用權轉讓須經政府主管機構同意，因此土地租賃證的籤發時間遠遠超出了歐成效的預期，導致不少已訂購土地的買家對他產生質疑。
直至2019年10月8日，歐成效才在水庫論壇曬出寫滿柬埔寨文的雲朗地塊「土地產證」，並稱「過去的一個多月，是照妖鏡的一個多月……在土地證面前，一切謠言都會煙消雲散」。
去年10月歐成效曬出項目土地證
一位常住西港的柬語翻譯告訴界面新聞記者，歐成效曬出的「土地證」裡寫明，這是一張土地租賃證，由柬埔寨國土規劃部於2019年10月4日籤發，土地位於西港，面積是400公頃，租期為99年，但時間卻是從2008年11月21日算起，也就是說截至目前這塊地的租期剩下不到88年。
原來，京柬置地拿到這塊土地時已經是「第三手地」。利鑫集團是在2018年10月與柬埔寨本土公司Evergreen Success And Asia Resort Development Co, ltd（以下簡稱ESARD）籤訂土地使用權轉讓協議，僅過了一個月便再倒手轉給了京柬置地，而京柬置地則迅速將地塊分割，來到中國尋找散戶買家。
雲朗地塊的「前世今生」
歐成效與王牧笛想要賣給國內投資者的土地，屬於柬埔寨雲朗國家公園屬地內的一部分，並且已經閒置十多年。
根據柬埔寨本地媒體報導，雲朗國家公園於1993年成立自然保護區，區域內有珍稀的天然紅樹林，共計有2.1萬公頃土地。ESARD早在2008年便獲柬埔寨環境部（MoE）授予雲朗國家公園地塊經濟用地特許權。
當時，雲朗國家森林公園土地特許經營權主要被授予了三家公司，分別是：洪都勳爵（Tycoon Hun To）的ESARD，獲得土地2377公頃；陳豐明勳爵（Tycoon Kith Meng）的皇家集團（Royal Group），獲得土地1681公頃；以及中國商人傅憲亭的宜佳旅遊發展公司（Yee Jia's Tourism Development Company），獲土地3300公頃。
當時的土地指導文件顯示，雲朗地塊主要用於發展旅遊業，所有參與雲朗項目的公司，都必須提供清晰的總體發展計劃。
拿地之初，洪都的ESARD公司曾宣稱要在該項目投入18.4億美金建設旅遊設施，然而其後久久沒有動靜。
2015年，大批沒有遵守法律或者沒能達成建設計劃的特許經濟用地被政府撤銷收回。洪都的ESARD公司也收到主管部門的警告——要在6-12個月內進行地塊提升並進行更為嚴格的管控（見下圖）。
同一年，雲朗國家公園內一塊屬於名為Hong Kong Research Investment公司的1650公頃土地被柬埔寨政府撤銷收回。
2017年，臺灣商人許銘釗在柬埔寨首都金邊成立利鑫集團總部，以投資房地產為主業，2018年，已經獲取雲朗國家公園地塊長達十年的ESARD將土地使用權轉讓給了利鑫集團。
然而這塊地背後仍然有洪都勳爵的影子。界面新聞記者在柬埔寨商務部官網查冊發現，LIXIN DEVELOPMENT背後有兩個股東，分別是許銘釗與洪都。
利鑫拿到這塊土地僅一個月後，就將約2400公頃土地中的400公頃轉讓歐成效與王牧笛的給京柬置地，京柬置地又將計量單位轉化為了富有中國特色的「畝」，以1畝為基本單位來到中國國內叫賣。
這塊拿地已經11年的經濟特許用地現況如何？實際情況是，連最基本的三通一平還尚未完成——在京柬置地的購地合同中有一條稱，地塊內的道路、電、水等基礎設施，將由京柬置地負責監督發包、公開招標，產生費用與土地小業主按比例共同承擔。根據京柬置地的官方宣傳，該地塊中的兩條主要道路，也僅僅是剛完成招標而已。
柬埔寨洪都勳爵名下公司持有的特許經濟用地十年開發老大難問題，在利鑫集團和京柬置地介入後，搖身一變，迅速成為「洪都勳爵與利鑫集團共同打造的西港新城區綜合體」。
一份京柬置地的官方通稿中稱，2019年8月3日，一場交流會在西港太子酒店舉行，許銘釗、王牧笛以及多名柬埔寨官員出席，「西港新城發布，雲朗土地項目成最大贏家」。
「禁賭令」後西港地價大降
在王牧笛、歐成效、郎鹹平等人的演講中，當前股票、基金、國內樓市等投資方式都不如去柬埔寨西港買地，不過西港土地市場的真實現狀卻與他們描繪的完全不同。
「去年『818事件』後，西港土地價格大降，很多人買地被套牢，不少中國開發商撤出了，疫情發生加上修路，更是讓經濟雪上加霜。」一名常駐西港的人士告訴界面新聞記者。
去年8月，「歐神」等人的西港土地項目正在國內宣傳得火熱，但2019年8月18日卻是西港樓市和土地市場的分水嶺，那一天，柬埔寨總理洪森發布了針對網絡博彩的「禁賭令」，將在線賭博定為刑事犯罪。
自2016年起，由於獲博彩和經濟特區政策的雙重加持，柬埔寨海濱小城西港變得熱鬧起來，大量外資湧入，包括中資和大批中國人也來到西港掘金，西港的樓價和地價瘋漲，整個小城成為一個大工地。
澳門諮詢公司IGamiX發布數據稱，西哈努克城年收入的90%來自在線賭博。隨著在線博彩業的火熱，西港的樓價和地價在2018年達到高峰。
「禁賭令」戳破了這個泡沫。
當地媒體估計，在禁令頒布之前，約有200家在線運營商，僱員人數超過20萬。在禁令頒布後，有數萬人離開西港，當地商會統計，餐館日訂單下降80%。世邦魏理仕柬埔寨(CBRE Cambodia)相關人士稱，大型開發項目仍在繼續，但中小型項目要麼縮小了規模，要麼停止施工，商業租金下降約30%，酒店租金下降約50%。
西哈努克省商業聯合會發布數據稱，禁賭令後，西港主城土地價格下降17%-25%（見下圖）。
西港房屋和土地成交量、成交價格、租金均下降
疫情後，西港的土地投資僵局還在持續。一名在柬埔寨長期從事土地、樓盤中介服務的當地人Mr. X告訴界面新聞記者，他正在兜售一宗主城與雲朗國家森林公園之間的地塊，該地塊包含海灘、離主城區近且是硬卡產權，在禁賭令之前，該地塊曾叫價高達1000-1500美元/平方米，去年10月該地塊售價降至約320美元/平方米，現在已經降到250美元/平方米。
Mr.X表示，目前西港的土著人口約為9.0萬人，基本全部居住於西港老城中，所謂機場旁的「西港新城」，被他們稱為「中國城」，只有中國人會去那裡買地買房。
目前暫居在西哈努克省的中國人，只剩下約1.5萬人。疫情管控稍微放鬆後，部分中國投資者和勞工回流柬埔寨，開始重啟停工了半年多的工地。據網易新聞報導，5月-6月每天直飛西港的中國人不足50人，與疫情之前大相逕庭。
Mr. X認為，樂觀估計最終可能有60%的中國人回流。而上述常駐西港的人士則認為，西港的經濟仍有平穩發展的空間，但是像2017-2018年那種樓市、地市的瘋狂則不可能再有。
散戶投資者風險極大
不難看出，柬埔寨特許經濟用地實際上是投資風險較大的一類土地。
特許經濟用地一旦未按照協議進行建設，就可能被柬埔寨政府收回。最近的例子是去年7月，金邊最大型的衛星城開發項目，因開發商未按照規劃開展基礎設施建設，被柬埔寨政府撤銷了特許經營權。該開發商是柬埔寨黃文虎勳爵名下的ING國際集團。
一家大型開發商尚不能履約按時完成地塊的整體計劃，當一塊地被拆分成數千小塊，被上千個小業主瓜分，恐怕就更難實現既有規劃了。
醒悟過來的投資客，在去年10月、11月曾一起要求退地。他們稱，在最初的宣傳中，歐成效、王牧笛表示如果對土地不滿意就可以退地，但退地的流程卻變得越來越長，歐成效突然表示要扣罰金。
在疫情後的巡迴演講中，歐成效卻改了說法，稱不少購地者是因資金周轉不了而退地，他並不會扣罰金。
一名散客投資者表示，回過頭去翻看合同，發現歐成效、王牧笛等人通過合同將自己「擇得很乾淨」。
以今年6月份的杭州場為例，儘管歐成效、王牧笛等人在論壇現場把西港項目講得天花亂墜，並且混淆了許多概念，然而在跟購地者籤訂的合同中，他們卻將實際情況寫得明明白白，以規避大部分的法律責任。
界面新聞獲得的一份購地者與京柬置地籤訂的合同顯示，合同標題即為「土地使用權轉讓意向協議書」，合同內容多次提到地塊為「長期租賃」，從頭至尾不提「產權」一詞。
合同中寫明了「使用權限為89年」，而非論壇現場宣稱的「99年中央政府產權用地」。
合同中稱，「目標土地應依據ESARD公司與環保部的長期租賃協議約定內容，用於旅遊地產開發、度假村、高爾夫球場、醫療保健中心、酒店等相關旅遊項目」，而非王牧笛在論壇現場宣稱的「可以囤地坐等漲價」。
合同中稱「土地使用期滿之日，目標土地的使用權與地上物自動無償歸柬埔寨王國政府所有，乙方不得要求任何形式之賠償」，而非王牧笛所稱「跟中國一樣，到期可以續一次」。
此外，合同中多次提及，協議按照柬埔寨皇家法典、柬埔寨王國法律執行，這有效規避了中國法律的管轄。
合同中，京柬置地（PEK CAMB LAND INVESTMENT）的法定代表人不是出來站臺的歐成效、王牧笛、郎鹹平中的任何一個，而是」Wang Yingxian"。
在柬埔寨商務部官方查冊網站上，Wang Yingxian是京柬置地5個股東 之一，且擔任董事會主席，然而他只註冊了一個模糊不清的地址——「中國北京西城區39號房」。
京柬置地的大股東則是「XUE CHARLES BI-CHUEN」，即薛蠻子（原名薛必群），剩下的股東則包括歐成效、王牧笛，以及地址位於臺南的「Wang TSUNG-LUNG"。
柬埔寨商務部官方查冊網站中京柬置地的登記信息
在今年的巡迴演講中，歐成效等人對薛蠻子已經絕口不提。
這可能與薛蠻子負面新聞纏身有關。去年年初薛蠻子在接受媒體專訪時曾稱自己在柬埔寨買了上萬畝土地，但去年10月份，「尋找薛蠻子」話題登上了微博熱搜，多名曾經委託薛蠻子投資的人稱無法聯繫上他，數月後薛蠻子雖然開始更新微博，但沒有澄清跑路傳聞，從微博內容可以看出他目前長居柬埔寨。有消息稱，薛蠻子因之前給多個虛擬幣項目站臺，目前已無法回國。
今年5月，媒體報導稱四川信託旗下一信託計劃不幸踩雷薛蠻子的基金，投資人近3000萬元本金到期可能無法獲得收益或損失本金。
「中國投資者與在國外註冊的公司籤訂協議，一般民事糾紛中，合同中雙方如何約定，決定了該協議最終受哪一國法律管轄。只有涉及到刑事犯罪，被害人一方在國內，中國法律才會管轄。」上海中夏律師事務所合伙人李曉茂律師對界面新聞表示。
「柬埔寨的法律與中國國內法律不相通，部分人士利用了這種信息的不對稱、法律的差異性。東南亞很多國家的土地產權不會被允許直接賣給中國公民，在中國境內這樣賣土地涉嫌詐騙；如果是獲得柬埔寨官方認可，是在柬埔寨法律許可範圍內的交易，那麼購地者一旦投資失敗，將面臨血本無歸，無法受到中國法律保護，投資風險極大。」李曉茂表示。
北京煒衡（上海）律師所合伙人鞠秦儀律師認為，這一行為實際上就是國內資本出海運作，向有海外投資意願的國內投資者出售境外土地以獲取相應利益，這些年，隨著國內房地產市場的火爆、國內投資渠道的狹窄和赴境外投資熱的持續升溫，出現了大量針對國內投資者出售國外房產、土地所有權或者租賃權的境內或者境外設立的經紀公司、地產公司。
鞠秦儀律師認為，這種出售境外土地房產的行為，或許本身並不觸犯或者違反法律，但是值得注意的是，普遍缺乏海外投資經驗的境內個人投資者，往往並不了解其購置房產或土地的所在國當地的相關法律法規、商業環境、司法運作方式等，很大程度過於依賴、信任出售此類資產的公司的介紹或者許諾，一旦出現糾紛，往往會發現籤署的是適用境外法律的合同、交易方是境外企業等情況，在境內維權非常困難。
「實踐中也存在一些不法分子，會利用這種境內外的信息不對稱、維權的壁壘，通過故意誇大投資收益和隱瞞風險的方式獲取投資人信任以騙取錢財。」鞠秦儀律師對界面新聞表示。
地產一條獨家報導，謝絕轉載