本文來自「中國房地產報」，作為翁曉琳，原文標題為《深圳華南城轉型紓困》。
作為國內最大的綜合物流及交易中心開發商和營運商，華南城及「華南城模式」也曾在行業內獨樹一幟，其在國內鄭州、哈爾濱、南寧、合肥、重慶等7個城市複製了深圳華南城。但隨著時代變遷、電商崛起、製作業企業轉移等，傳統商貿物流中心的好時代已經一去不復返。
總建面260萬平方米的深圳華南城，安靜佇立在深圳市龍崗區平湖，如一個龐然大物。這個匯聚著珠三角最多製造業企業的商貿物流中心這些年受到電商衝擊、製造業企業轉移、大型購物中心崛起的衝擊，不得不數次轉型。
憑藉著深圳華南城，華南城控股有限公司(01668.HK，以下簡稱「華南城」)得以在香港上市，並將該模式複製到其他7個城市。只是時代在變化，華南城也走在轉型路上。
6月27日，華南城公布了2018/19財政年度業績，實現合約銷售146.77億港元，同比增長22%，並未完成設定的160億港元目標。不過，在華南城集團副主席馮星航看來「最壞的時間過去了」，公司管理層對於2019/20財年完成160億港元目標很有信心。
「持續性收入預計未來將保持20至30%年增長，3至4年可達50億港元年收入。」 對於要如何完成目標，華南城方面對中國房地產報記者回復稱：「除開發物業作銷售外，公司發展園區租賃、物業管理、倉儲及物流服務、奧特萊斯運營及電子商貿等持續性業務。」
高空置率困境
不過，持續性收入的提升問題還擺在華南城面前，依然是個不小的難題，就算是建設時間最長的深圳華南城依然擺脫不了空置率高的困境。
「2008年到2010年一鋪難求，那時候深圳華南城就是深圳物流的交易中心，和華強北號稱深圳『人氣雙雄』，現在人氣不行了。」一位深圳華南城的商家對中國房地產報記者回憶道。
2002年因採購分散、產業鏈條不完整、缺乏為產業集群服務的倉儲物流相關配套設施，深圳華南城創造性地建設「一站式工業原材料採購基地」，將十幾個行業所需的工業原料，規劃在五大交易中心進行展示與交易，還提供倉儲物流配送服務，獲得了巨大成功。
中國房地產報記者7月2日實地走訪深圳華南城，卻看到1號交易中心門庭冷落。越往深處走，關掉的商鋪越多，粗略估算2樓、3樓空置率超過5成。而4樓至6樓則是電商產業園，空置率沒有改善，依舊有超過一半的店面是關閉狀態。
記者前往招商中心進行詢問，有工作人員對記者承認了空置率比較高，「建議你選擇2樓B區或者F區，這邊店面開的比較多。」
據其介紹，一樓租金較貴，50平方米要2000元/月以上，二樓、三樓的租金最低的20平方米為660元/月，30平方米至50平方米為900元至1500元/月，四樓以上的電商產業園租金是50元/平方米/月，基本月租在900元至1000元。
相比深圳福田區32平方米商鋪要4300元/月起，羅湖區30平方米商鋪也要5000元/月起，這樣的租金水平在深圳可以算是廉價。
世聯行集團首席工改顧問董極對中國房地產報記者表示：「華南城空置情況和其位置、租金價格關係不大。因為電商發展迅速，類似華強北、華南城這樣的受衝擊大。另外，深圳實體企業經營壓力大，房租、用工成本都很高。」
高力國際諮詢服務部華南區執行董事陳厚橋對中國房地產報記者表示了相同看法：「深圳華南城體量太大，而批發市場處於萎縮狀態，受電商衝擊大，很早就進行著轉型，從工業原材料批發到日常消費品。但這麼大面積也需要購買力支撐。雖然平湖地區出現一些住宅項目，人口密度還是較少。」
歷經多次轉型
實際上，深圳華南城已經進行了多次業態調整。2007年，珠三角進入高成本時代，製造業企業開始進行產業轉移，深圳華南城第一次業態調整，整合了各類分散的專業化市場，形成超大型綜合商貿物流中心，還打造了緊鄰主體的配套住宅和完善的一站式商務服務設施，被稱為「華南城模式」。
好景不長，電商發展壓縮著傳統商家的生存空間，而製造業企業因成本高昂離開珠三角，去往國內更偏遠的區域或是東南亞，數量不斷萎縮。
為了更好的促進深圳華南城轉型，2012年深圳市龍崗區政府發布的《平湖華南城項目成本效益調查分析》指出，在這之前8年內，公司經營實際利潤，僅佔實際投資的18.1%。尤其是物業出租率在2008年至2010年出租率逐年降低，分別為87.8%、35.8%、45.6%。
於是，深圳華南城在2012年至2013年開始第二次業態調整，做線下商家的平臺運營，成立了華南城電子商務產業園，還引入了華盛奧特萊斯和乾龍物流，逐步向「網際網路+」轉型，提出要形成「現代化綜合商貿新城」。
然而，轉型之路並不順利，華南城2013/14財年首次破百億大關後，在2015/16財年合約銷售腰斬至66.28億港元。華南城解釋稱：「中小企業直接需求被削弱，致主業難以保持活力。」
陳厚橋親身參與了調整全部過程，其對中國房地產報記者直言：「平湖是中國最早物流示範基地，但傳統物流深受影響。深圳華南城從2013年跟著市場進行調整。因距離市中心太遠，沒有足夠的消費支撐，即便引進了奧特萊斯、紅星美凱龍，只能消耗一部分物業。而電商產業園為了批發服務的，幫助商城的商戶成交，商戶流失快，也無法起太大作用。」
除深圳外，南昌華南城、南寧華南城也遭遇了空置率高的問題。但管理層在今年業績會上提出了持續性收入每年增加20%至30%目標。財報顯示，過去4年，公司持續性收入在總收入的佔比為23.15%、20.36%、21.48%、22.53%，不到3成。
對於後續提升收入的計劃，華南城方面對中國房地產報記者透露：「從2018年底起將投資開發及商業管理團隊分工，並聘任具有經驗的專業人士管理，務求落實『重招商，強營運』。另外還根據各項目當地運營需要，積極引進不同業態及物業類型，關注戰略新興產業孵化，引進更多高新科技產業園。」
依靠銷售物業「輸血」
事實上，深圳華南城已經踏上了第三次轉型，在2016年將華南城國際電商物流中心一期、二期共4棟樓的寫字樓進行推售，當時出售均價在1.5萬元/平方米。
一位了解華南城轉型情況的業內人士對中國房地產報記者透露：「深圳華南城通過銷售來回籠資金，5號交易廣場就是做綜合體，但因為是倉儲用地，只能賣使用權。」由於深圳華南城自身只有30%的產權出售，年報顯示，2015/16財年度，深圳華南城合約銷售額為6.959億港元，2016/17財年度為6.459億港元。
對於同樣空置率高的南昌華南城，通過物業銷售在2015/16財年度、2016/17財年度、2017/18財年度收穫了9.053億港元、29.486億港元、21.239億港元。
華南城通過物業的開發和銷售來加快資金回籠。年報顯示，2016/17財年、2017/18財年以及2018/19財年，物業銷售收入佔比達到73.9%、76.9%、72.7%。這也促使其業績在2018/19財年提升至146.8億港元。
今年華南城商辦和公寓貨值超過100億港元，住宅也有150億港元的貨值。對於未來是否以物業銷售為主，華南城方面對中國房地產報記者表示：「隨著項目開發及日漸成熟，預期集團銷售收入仍保持增長勢頭，但持續性收入增幅更大，預計未來持續性收入佔比將逐步加大，進一步優化收入結構。」
受資本市場關注的是，從去年5月開始，華南城相繼發行了多筆利率超過10%的高息票據。截至3月31日，華南城總計息債務為343億港元，年內到期債務為152.9億港元，其現金儲備僅93.6億港元。
對於市場質疑其資金鍊緊縮，華南城方面對中國房地產報記者解釋稱：「上財年集團加權平均融資成本為7.2%，屬合理水平。公司整體現金流情況良好，各項債務均已如期償還。保持多元化的境內外融資渠道以優化負債結構及債務到期組合是公司融資管理策略，加強資金靈活性，有效控制融資成本，還有效降低任何市場或政策改變的影響。」
自稱和「房地產行業是不同的」華南城，經歷了轉型陣痛後還在尋找更適合自己的發展道路。只是「商貿物流+」的多元化業務模式能否助推其業績跨過200億元，還需要時間的檢驗。