12月1日-4日，「錨定」2020第八屆鳳凰網全球華人不動產財經盛典開啟，300餘位國內外重量級嘉賓跨洋對話，解讀全球經濟與不動產變局。2020年大勢年終復盤，全面解析穿越周期之道，精準指引行業新路向。
（來源|鳳凰網房產風財訊 作者|王100 祝立銘）
綠城小鎮集團成立的第五個年頭，蔣安綽像一個上緊了弦的發條，從衢州參觀項目回來沒多久，就要馬不停蹄地準備多個重要會議。 就連同鳳凰網房產的獨家對話，都是省 出早上時間進行的。
這位綠城小鎮的執掌者習慣了這樣忙碌的狀態。畢竟，按照「十年百鎮萬億」的發展計劃，綠城每年要落地10-12個小鎮，300-400個項目列在考察清單上，部分權重高的，蔣安綽一定要親身去調研。
在小鎮這片準入門檻較高的領域，綠城小鎮已經是其中的佼佼者，但蔣安綽依舊在尋找這個行業發展方向並總結出一套運行邏輯，希望在全國種下更多「飄落的人間天堂」。
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趨勢|「內循環」時代的地產轉型樣本
今年，外部經濟形勢嚴峻，「雙循環」戰略，尤其是「內循環」被反覆提及，這意味著地產行業將面臨新的轉變與挑戰。
多年從一線中汲取經驗，蔣安綽有了自己對行業的判斷：當出口、投資、消費「三駕馬車」中出口「失靈」，支撐起內循環的「投資」和「消費」將是重中之重。
而小鎮的盈利邏輯，與「內循環」經濟不謀而合，蔣安綽說：「小鎮利潤的來源是產業經營和房產銷售雙向輪動的。銷售利潤支持產業持續經營，反向促進銷售價格提升。」
▲ 綠城小鎮集團總經理 蔣安綽
「土地紅利只能支持前期銷售，經營才是小鎮的核心，尤其要在配套、產業上努力，這才是產生長久利潤的關鍵。」蔣安綽認為，開發小鎮要跳出地產思維，運營為先。
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方法論|造鎮「16字箴言」
2015年，小鎮熱潮方興未艾，60多家房企一頭猛子扎進「藍海」之中。但如今，彼時的「過江之鯽」大多慘澹收場，而綠城的小鎮依舊活色生香。
究其原因，蔣安綽告訴鳳凰網房產，大多企業做小鎮不過是「圈地跑馬」，只停留在物理空間營造層面。
而綠城小鎮能成功突圍，離不開一直堅持的「造鎮思維」。
▲ 杭州桃源小鎮
「造鎮思維」，可以用16字「箴言」來概括： 政府為首、產業為基、內容為王、團隊為本。
「政府為首」即是根據當地政府對於產業、原住民就業的需求，因地制宜導入IP。
產業是小鎮的根基。「核心產業會形成小鎮的獨特IP，這相當於一架招商引資的『效益發動機』。」
▲ 高安巴夫洛田園小鎮
「產業導入了人口，接下來才是做配套。 配套不是隨便做做，一定要符合當地的風土人情。 」蔣安綽說，「當然最後還有就是需要人，需要熱愛生活、高執行力的團隊來落地這些內容。 」
▲ 安吉桃花源
現在，綠城小鎮已經形成了具有規劃、生活服務、資源導入能力的平臺，和有持續經營能力的團隊。
他們貫穿在小鎮的銷售、物業、營造全生命周期中，與小鎮家人形成緊密的聯繫。
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優勢|打通路徑、資源嫁接
「造鎮邏輯」始於綠城在世紀之初的探索。早在2003年，他們就把小鎮模式帶入了海寧百合新城中；2007年前後又落地了幾個小鎮，逐漸形成一些模式化的思維。
直到2016年7月綠城小鎮集團正式成立，綠城團隊的認知和經驗已趨於成熟。
以此為圭臬，綠城小鎮在全國的在管項目已達30餘個，遍布20多個城市，其中小鎮項目20餘座。
▲ 綠城小鎮集團全國版圖
除了聞名業內的「四大樣板」：海南藍灣小鎮、舟山長峙島如心小鎮、安吉桃花源、杭州桃源小鎮。
今年，小鎮集團又推出了以產業為代表的「四大新著」：大連玫瑰園葡萄酒小鎮、成都川菜小鎮、宿遷梨園小鎮、高安巴夫洛田園小鎮。
這些各具特色的小鎮正是「小鎮思維」的集大成者，也為小鎮集團積累了豐富的造鎮經驗。
▲ 大連玫瑰園葡萄酒小鎮
蔣安綽總結了綠城小鎮的五大優勢：策劃、規劃及定位能力，資源整合能力，生活服務營造能力，產品力，持續運營能力。
他特別強調了「資源整合」：「做小鎮是房企協同能力的考試。」得益於綠城在多領域幾十年的深耕。
▲ 舟山綠城育華國際學校
如今，綠城小鎮已經整合多家頭部產業資源，達成戰略合作，方便資源嫁接。 另外在整合中，綠城小鎮精於業態的組合協同，形成了他們獨到的整體運作的能力。
而這些，都是綠城小鎮生長的養分。
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以人為本|帶著赤誠的「小鎮運營官」
在一小時的對話中，蔣安綽多次提到「去地產化」。事實上，他在綠城的近20年裡，似乎一直做著「無關」地產的事。
初入綠城的幾年，他在做四季、威斯汀等高端酒店物業管理工作。
在他看來，酒店是一個「微小鎮」，除了客房外，還涵蓋了餐飲、娛樂、會議、休閒等配套。而配套的運營，才是酒店長久生存的關鍵。
▲ 成都川菜小鎮 效果圖
「運營為先」，這一點上，酒店跟小鎮不謀而合，因為二者的服務內核是相通的。
蔣安綽坦言，小鎮事業讓他感悟到了生活的另一面。
他考察過許多偏遠地區的鄉村，泥濘的村道、破敗的房屋，遠比富麗堂皇的酒店大廳更震撼人心。現實中的城鄉二元撕裂讓他生出了一種從未有過的使命感。
▲ 宿遷梨園灣小鎮 效果圖
「小鎮比城市更溫暖，比鄉村更文明。 中國鄉村有巨大開發潛力，我們可以用自己的力量去平衡城鄉差異。 」蔣安綽帶著情懷躬耕小鎮，並欣喜於綠城小鎮帶給鄉村的每一點變化。
▲ 舟山長峙島如心小鎮
綠城小鎮的全稱叫做「綠城理想小鎮建設集團有限公司」，因為小鎮本身就是理想生 活的化身，就是「飄落的人間天堂」。
綠城小鎮，也正在小鎮探索之路上不斷探索，讓一座座「美好」生根發芽。
完
每個時代都有局域實在性，與未來糾纏疊加，失落的解釋，在盛宴中醒來。歡迎進入，錨定的世界。
解析全球經濟變局下危機、變革、發展之道，解讀後疫情時代政策走向與窗口，共論資本全新格局，開啟智慧美好生活。12月1日-12月4日，300餘位國內外頂層智慧共同展開一場不確定時代下的思辨之旅。