今天的華僑城是一座環境優美、獨具特色的現代化海濱城區，而在20年前，這片土地上荒草叢生，一批批偷渡者在此下水，一草一木見證了他們苦澀的淚水。誰也想不到20年後這裡竟徹底改頭換面，錦繡中華、中國民俗文化村、世界之窗及歡樂谷四大主題公園相繼在這裡建成。
深圳自然旅遊資源匱乏，華僑城的四大主題公園成了深圳旅遊的「招牌菜」。20多年來，以華僑城為代表的深圳主題公園一路高歌。
資源獨厚：擁有中國最好的旅遊消費資源
有數據顯示，深圳主題公園60％左右的客源來自珠三角地區。綜合開發研究院旅遊與地產研究中心宋丁教授就曾指出，珠三角蘊藏著中國最好的旅遊消費資源——4000萬的潛在消費者，4000美元的人均GDP，發達的公路交通網絡。
深圳主題公園的客源市場範圍是指240公裡或3小時汽車距離內，遊客能在一至兩天內自由往返。具體範圍包括珠江三角洲的廣州、珠海、中山、順德、佛山、江門以及惠州等，每年經過廣州和深圳的過夜遊客超過2000多萬。「鄰居」香港本身有600多萬人口再加上每年1200萬的入境遊客，還有澳門的遊客資源，整個粵港澳大珠三角地區每年遊客市場的規模達到6000萬人次。這樣一塊肥沃的市場資源，無疑讓內地其他城市的旅行社和景點大為眼紅。
現實之困：捆綁式門票模式將遊客擋門外
黃於中在深圳開計程車已經8年了，他的體會是現在去錦繡中華、民俗文化村的遊客少了。「上世紀90年代，我經常出沒遊客密集的火車站、賓館，那時大概半數客人一上車就說『去錦繡中華』。現在錦繡中華不如以前熱鬧了，客人也沒那麼多了。」在華僑城集團內部，甚至還有人提出，不如把兩個主題公園改造開發房地產。
作為中國主題公園始作俑者的馬志民也有同感，在他看來錦繡中華和民俗文化村越來越「淪落」為主題公園群中的配角，他對此憂心忡忡：「是門票把遊客擋在門外！」目前，錦繡中華和民俗文化村採用捆綁式門票模式，定價120／人的門票可以參觀兩園。馬志民說，這有點強買強賣的味道，有的遊客只有時間看一個景點，有的遊客只對一個景點感興趣，有的遊客已經參觀過一個景點，他希望重新規劃一套「靈活多變」的價格策略。
脫困對策：盈利點應該是吃住娛樂等項目
「片面將門票收入作為主要的收入來源，這也是全國數千主題公園普遍存在的問題。」宋丁認為，國內的主題公園都將門票收入作為主要的盈利點，而實際上並非如此。
馬志民也持同樣意見，他說，世界上成功的主題公園主要盈利點是娛樂、餐飲、住宿等項目，門票收入只作為日常維護費用的彌補，而目前國內大部分主題公園都將門票收入作為主要的收入來源。另外，中國帶薪休假制度尚未普及，主題公園把一年的盈利希望都寄托在114天節假日中，其餘200多天時間多數「空放」，園內資源白白浪費。
錦繡中華、民俗文化村是四大主題公園中投資最少的，僅2個億。馬志民建議在原先票價的基礎上適當降低門票價格，並且將門票轉變為二次消費的代金券，可用於園內遊樂項目的消費。通過這種方式來提高遊客遊園率和重遊率，同時也為增加遊客園內消費的可能性打下良好的基礎。
環球嘉年華在2004年上海站為期一個月的巡遊中，毛絨玩具所消耗的代幣總額為6000萬元，而其所有玩具都是嘉年華通過購買迪斯尼玩具版權之後，在福建一個玩具廠進行批量生產，這樣的總成本只有2300萬元，這其中3700萬元的毛利可以說相當驚人。而這樣的毛利正是嘉年華30元的代幣式門票發揮了重要作用。
錦繡中華：祖國山河一網盡
1985年，經國務院批准，香港中旅集團開赴深圳特區建設華僑城，政府希望開發華僑城招商引資。
1985年5月，時任香港中旅總經理兼華僑城指揮部主任的馬志民帶領一個小組前往歐洲考察。當看到荷蘭的「小人國」時，他頓時大受啟發。他想，小小的微縮景觀能盡覽荷蘭名勝，為什麼不能把中華五千年文明史和豐富的旅遊資源濃縮成一團，讓遊客在短短的時間裡，領略中華民族的博大精深。一個關於錦繡中華主題公園的雛形在馬志民腦海中出現。
在華僑城片區開發旅遊也違背了招商引資建設工廠的初衷，華僑城指揮部的絕大部分人投了反對票。有人說，有1億元投資不如去搞房地產。有人說，即使要搞旅遊，為何不搞新鮮刺激的遊樂場，何必要去修「長城」。更有人諷刺地說：「古有秦始皇修長城，今天是『馬始皇』修長城。」
隨後，中國第一個主題公園錦繡中華就在一片猜疑和反對聲中開工了。在建錦繡中華時，原建築用的是什麼材料，他們就用什麼材料。建微縮長城景觀時，他們按古長城相同的材料，用了650萬塊燒制的小磚，同時也根據長城的不同歷史年代用不同的材料製成，力求與古長城的原貌一致。
1989年9月，錦繡中華建成了，正式對外開放，當天沒有慶典，也沒有對外宣傳。但是，意外的是開放首日入園人數就超過3000人。那年國慶期間，每天都有3萬多人擁入園中，深南大道不得不封閉一半用來停靠車輛。當時有調查顯示，國慶期間深圳的衝印店中80％的照片是錦繡中華的景觀。公園裡人滿為患，錦繡中華甚至在電視上播放了第一則廣告：「希望深圳本地市民暫時不要參觀錦繡中華。」1989年11月，錦繡中華才名正言順地舉行了開幕儀式。各界對它好評如潮，珠三角迅速掀起一股「錦繡中華熱」。
歡樂谷：時尚娛樂高科技
1998年10月開業的歡樂谷景區，是華僑城集團第四個主題公園。在追加投資後，2002年歡樂谷二期全面開放，歡樂谷主題公園佔地達到35萬平方米，總投資8億元人民幣，整個主題公園分為8大主題區，從美國、德國、荷蘭等國引進眾多全國乃至亞洲獨有的高科技項目100多個，其中包括世界落差最大的「激流勇進」、中國第一座懸掛式過山車「雪山飛龍」、中國第一座巷道式「礦山車」、中國第一座驚險之塔「太空梭」等等，這些高科技、高品質硬體設備的引入，使歡樂谷從一開始便與世界先進主題公園站在同一水平線上。
歡樂谷主題公園的規劃及項目設計遵循了「體驗即是生活，生活即是體驗」的現代休閒理念。一方面注重項目的高科技表現手段，另一方面強化滿足遊客參與、體驗新型時尚娛樂的需求。
和華僑城其它主題公園一樣，歡樂谷2003年追加投資5000萬元用於改舊建新。新推出國內首個大型水上情景劇《歡樂水世界》；而傳統項目《地道戰》全新改版包裝，增加煙火等特效表演，增強項目的現場感和遊客的體驗快感；四維電影《瘋狂賽車手》在歡樂谷舉行亞洲首演，實現了全新視、聽、觸全方位感受的跨越。園內所有項目都立足於科技與藝術的結合，每個項目都包含了豐富的文化內涵。
歡樂谷的市場部經理何龍認為，深圳市市中心的西移也為歡樂谷等主題公園的發展提供了契機。據悉，全新的歡樂谷三期也將於明年年中開放，三期主題公園與之前的深圳主題公園有何不同呢？「將成為深圳現代都市娛樂體驗中心，具有適合年輕人反覆消費、遊玩性高的特點，而在時間上，將以夜間活動和群體活動為主。這樣的形式和時間分布也是對深圳整個主題公園的不斷完善」。
中國民俗文化村：56個民族同歡樂
1991年10月1日，與錦繡中華一牆之隔的中國民俗文化村正式開放。這一天，深圳灣畔，驕陽當空，彩旗飄舞，在熱烈歡快的鑼鼓嗩吶聲中，來自海內外的1500多位嘉賓出席了民俗文化村的開幕儀式。這一次不同兩年前，嘉賓雲集，場面隆重而熱烈。五彩豔麗的服飾、古樸原始的村寨、原汁原味的樂舞、扣人心弦的表演無不讓人嘆為觀止。
如果說錦繡中華微縮景區向人們展示的是中華大地的偉大壯麗，那麼，中國民俗文化村則向人們展示出中國56個民族人民友好相處、親如一家的和睦景象。他們就如同一對孿生姊妹，代表著中國文化。下面的數據今天看來別有意味。
1992年春節期間（初一至初五），錦繡中華微縮景區和中國民俗文化村兩景區共接待遊客27萬人，最多一天，兩景區遊客達6.4萬人，其中民俗文化村入園遊客4.6萬人，創下了日接待遊客的最高紀錄，這個紀錄直至今日未被國內任何一家主題公園打破。
這座佔地18萬平方米的民俗文化村，按原大比例，建有我國21個民族的24個各具特色的村寨、庭院和街市。其中，16個村寨的村民們在各自的村寨向嘉賓們奉獻具有濃鬱鄉土風味的民族歌舞。80個景點的節目全部由當地民族演員表演。村內將每月舉行一次像火把節、潑水節一類的大型民間節慶活動。
每當夜幕降臨，氣勢恢弘的民族歌舞藝術大遊行開始，奔放的鼓樂隊、歡快的龍燈隊、詼諧的民間社火、端莊典雅的民族時裝隊，在民俗村內緩緩前行；民俗村內的民族音樂噴泉隨著音樂噴出五色水柱，景區夜空的游離光束，把遊客帶進歡樂的高潮，帶進中華民族生活的美妙詩篇之中。「錦繡中華」是以靜態的景觀反映我國自然風光與人文歷史：「民俗文化村」則是以動靜結合的形式來展現我國的民俗文化。
世界之窗：世界風情在深圳
1994年6月18日，第一批遊客從深圳世界之窗的中華門走出了「國門」，踏上了週遊「世界」的歷程。而從此，世界之窗也踏上了不斷增加自身吸引力，與國際化主題公園比肩之路。
花最少的錢辦最多的事，一向是大部分國人對旅遊的要求，因此，對10年前的人們來說，能來世界之窗看看，過把「出國癮」，簡直是對夢想的慰藉——在118個景點中，1：1的景點有21個，就連園內的「思想者」等50多尊世界名雕，所用材質都是和原作一樣的。這樣的吸引力創造了1994年10月2日一天入園人次7.6萬的「中國企業吉尼斯紀錄」，這個「單日入園人數之最」至今無人打破。
國內效仿者眾，成功者寥寥。而世界之窗卻在10年間創造了每年入園人數230萬人次以上、10年累計遊客量2650萬，經營收入32億元的業績。
成功之道在哪裡？最重要的一點經驗就是，主題公園的文化內涵精緻地確立以後，還需要不斷地豐富與提升。主題空間的凝滯，往往就意味著主題公園衰退的開始。
1998年，世界之窗著手進行的第一個參與性項目，是在美洲區科羅拉多大峽谷和尼亞加拉大瀑布間建設探險漂流項目。開放20個月，即收回全部投資。而從2000年至今不斷增加投資建設改造的項目無不是在同一個文化主題下，增加體驗性的項目。當人們的遊覽方式從觀光型向休閒型，再向體驗型轉變的時候，主題公園也必須主動地迎合。世界之窗的廣告語從「您給我一天，我給您一個世界」，增加了「世界有您更精彩」正說明了這一點。
10年來，世界之窗晚會不斷更新，1998年開始與觀眾見面的《創世紀》，至今演出累計已達1800場，觀眾總數超過500萬。而《新世紀》也正在緊張的排練中，作為新的特色文化產品，將把世界之窗的主題特色推到新的境界。
■觀點
主題公園的命脈：挖掘文化
受訪人：中國主題公園之父——馬志民
成功建造「錦繡中華」、「中國民俗文化村」和「世界之窗」的馬志民被譽為「中國主題公園之父」。他1932年生於廣東臺山，1985年任香港中旅集團常務副董事長兼總經理，是中國旅遊業主題公園建設的倡導者。
馬志民已經退休，每次從香港回深圳，他都要到景區去逛逛，挑一些毛病，小到一個花盆的擺設、一張椅子的添置。即使在國外，看到別人的先進經驗，他也會馬上發電報回來。他說，華僑城承載了他太多的壯志和夢想。
他認為文化是主題公園的「命脈」所在。對於在民俗文化村裡興建的滑草場他舉起反對牌，「我更贊成之前營建潮汕文化區的規劃」。在他看來，錦繡中華、民俗文化村這對「高齡姐妹」的將來應該更加美好，關鍵在於不斷地挖掘文化內涵，開發新的項目。
馬志民對民俗文化村的村寨歌舞表演稱讚有加，他認為大型人文表演是華僑城營造主題公園文化的主要武器。迪斯尼樂園是迪斯尼藝術的具體化。迪斯尼先生將他構思設計和拍攝製作動畫電影所運用的色彩、魔幻、刺激、娛樂、驚慄和遊樂園的特性融合起來，把遊樂園以一種戲劇性、舞臺化的方式表現出來，形成了一個模擬的烏託邦世界，使遊客很容易找到歡樂和知識。迪斯尼樂園是其創造的影視產品的延續，任何一個到迪斯尼遊玩的人，都在想像自己是某部影片的某個角色，然後去經歷電影中的情節。而民俗文化村的這種表演區別於歐美主題公園的「影視表演」，是一種「人文表演」。它深入挖掘民族文化中優秀的東西，完全是華僑城的原創。「在與國際一流主題公園博弈的對壘中，我們必須揚長避短」！
深圳主題公園成功之道：規模經濟
受訪人：暨南大學深圳旅遊學院專業研究人士 李舟
李舟認為，主題公園和其它旅遊產品的共同點在於，市場半徑首先是本地市場，其次才是周邊市場，而對深圳的主題公園來說，本地經濟發達，周邊市場的經濟承受力也很強，這些市場組成部分都是對深圳主題公園很好的支撐。值得一提的是，接近港澳地區，不是市場威脅，而是為主題公園市場的可持續發展提供了重量級的依託。
和中國其它主題公園不同，深圳本地自然資源、人文資源並不豐富，因此，主題公園的客源不容易被分流和弱化，這也是優勢之一。
李舟指出，深圳主題公園的興盛還蘊涵著一種「華僑城」現象——企業組合、股份制運作、善於接受外來文化理念和管理體制、注重宣傳，這樣的系統滾動發展為不斷創新，保持生命力提供了可能。
深圳的主題公園屬於規模經濟，幾大主題公園不斷蛻變升華，相互借鑑攀升，這在中國其它地方都是沒有的。這樣的規模經濟不僅是深圳的成功，也為中國主題公園的發展提供了借鑑作用。
「主題公園的本質是文化，因此，主題公園和其它旅遊產業有所區別，是通過另一種形式表現文化，同時拓展了文化產業的理念。」