隨著北上廣等一線城市先後出臺政策推動房屋租賃市場規範和發展，近三年市場對於長租公寓的關注度明顯提升。長租公寓又被稱作白領公寓、青年公寓，是近幾年來房地產三級市場上的一個新興「熱詞」。
伴隨房價上漲和首次置業門檻提高，越來越多年輕人選擇租房，家電齊全、裝修時尚、價格合理的長租公寓備受青睞，市場前景廣闊。
V領地青年社區作為上海排名第一的集中式長租公寓，扮演著重要的角色。為了更好地了解行業，深度剖析租戶，分析市場與租戶需求，為租賃人群帶來更優質精準的產品。於2018年正式成立了「微領地研究院」，以一個專業的獨立研究機構身份，定期對國內長租公寓市場的大量監測、實地調研和深入分析，並結合V領地青年社區的五萬租戶大數據進行分析，定期發布行業報告。也在今天重磅推出了「25的N次方2018-2019長租公寓白皮書」
報告顯示，從2016年第三季度到2018年第三季度，白領收入平均增長率為8%，而一線城市白領租金佔整體收入的25%甚至更多，北京和上海白領可承受的租金在3000元左右。
有意思的是，超一線城市裡，女性租房的租金普遍比男性要高，女性消費力撐起租房世界的半邊天。
據統計，城市裡的青年租客多數是剛畢業或者畢業2-3年的社會新人類，雖然月薪不算太高，有51%的人在租房時偏愛一居室，帶獨立衛生間的房型。當然，如果公寓配備了健身器材，那就是他們的終極租房理想。
房型上，青年租客偏愛loft複式房型，其次是高低架子床，最後才是大平層，而且地理位置是找房時的重中之重。
V領地青年社區是集中式大體量社區的運營商。2015年起，V領地開始籌建集中式公寓，為年輕人提供便捷、舒適、安全、好玩的範社區空間，目前，上海、北京和杭州三地共有40個項目，總房量達到兩萬套，已為5萬餘名年輕人提供服務。
以V領地青年社區為例，首創「大社區」、「小房間+大客廳」的模式備受好評。「大社區」模式可以為租戶提供社區化的生活配套服務，包括便利店、健身房、停車場等，最大限度滿足租戶的租後生活需求，「小房間+大客廳」指的是小面積單人居住的戶型，加上大面積的公共空間，這樣可以兼顧了居住的私密與生活品質的要求。
然而，2018年，長租公寓出現很多社會性問題，抬高租金、甲醛汙染、租金貸等負面事件接連爆發，使得這個行業還沒完全紮根，就碰到了很多困難。再加上資本的歡呼入場又迅猛抽身，部分在運營上只圖「短錢、熱錢、快錢」的長租企業生命垂危。
當大家還在忙於盈利模式時，V領地青年社區卻實現了2018年所有單店項目全部盈利，且排入胡潤研究院近日發布的《2018胡潤大中華區獨角獸指數》榜單。
榜單結合資本市場獨角獸定義篩選出有外部融資且估值超十億美金的優秀企業，數據截止日期為2018年12月31日，V領地青年社區成為榜單中最具潛力的新晉獨角獸，位列長租公寓第一。
日前，記者走訪了這家在上海本地起家的長租公寓品牌，並採訪V領地CEO周君強。周君強擁有十年律師經歷，多年基金投資和公司管理經驗，2015年開始創辦V領地青年社區。
V領地為何能在在長租公寓發展的「寒冬」中，實現了所有單店項目全部盈利？周君強用「精、特、穩」來概括盈利的三大絕招。
1、精準的市場定位
首先，V領地青年社區的定位主要是一線城市的青年客群。
就像開頭報告中所顯示的那樣，這類租客的工作年限不長，社會經驗不足導致他們收入不算高，但對生活品質又有一定的追求，希望能有獨立的生活空間，能接受的租房價位在2000-4000元/月。
V領地開發的高性價比公寓就是為了解決青年租客的住房痛點，周君強強調：「目前，年輕人追求高品質的生活方式，買房子不是畢業後做的第一件事情，同時，這也是急需滿足的客群。」
放眼全國，短期內僅上海、北京、深圳的人口基數和吸附力能夠支撐集中式公寓的蓬勃發展，其他城市仍然需要2-3年的培育期。
所以，V領地青年社區首先選擇深耕上海市場，歷經3年多的發展，V領地在上海開業房量達18000餘間，佔據上海品牌連鎖公寓的半壁江山，更是全國第一家在單城市開業房量過萬的集中式公寓品牌。
2、穩定的「造血」功能
其次，為了留住年輕人這個客群，V領地青年社區專注於開發「小房間+大客廳」的社區產品，小房間是設計建築面積25㎡左右的單間小戶型。這樣的產品可以獲得穩定的出租率和超出市場水平的租金坪效表現（租金坪效就是每坪的面積可以產出多少營業額）。
舉個例子，新靜安片區，V領地項目單平米日租金乘以出租率是3.6-5.3元/平方/日，而周邊長租公寓則只有3.2-4.1元/平方/日，V領地比周邊競品高出了29%。
此外，V領地根據租客的需求，向租客提供長租、短租或日租的長短租模式。租客可以根據自身需求，跟V領地籤訂不同租期長度的合同。
比如說到了年底，租客因為職業的變動等不確定因素，會適當縮短租期。那麼V領地會提供短租合同，但是短租的價格比長租模式貴一些。
還有一種情況是剛畢業入職的青年租客，他們在公司試用期時，選擇短租模式，試用期結束後被公司錄用了，則可以再跟V領地籤長租合同，V領地也相應地把之前短租模式的月租金金額降低，變成長租模式的月租金金額。
這樣的做法，既便利了租客，V領地又能提高房屋出租率和單間房間的利潤。
據了解，2018年，V領地青年社區的單房利潤比去年同比提高10%以上，單平米EBITDA（扣除利息、稅項、折舊及攤銷前盈利）平均達到1.8元/天，所有的成熟期門店均實現盈利、全年出租率達到93%。
3、獨特的社區模式
最後，V領地深耕上海市場，進行高密度布點，1000間以上的單點就有10家，從而形成集群效率。
這樣的做法有兩個優勢。
一是可以提高成交率。比如說浦東新區金橋有三個社區，這三個社區有多種房型，這樣租客可以選擇的房源種類變多了，價位也有所不同。租客則有更大機率跟V領地籤租賃合同，房屋出租率就提高了。
二是降低管理成本。如果是分散布局，一個社區至少需要一名管理人員，但密集布局後，一個管理人可以掌管一整個片區2-3家社區，人力成本就減少了。
周君強還說：「鑑於年輕人流動性大，工作不穩定的情況，V領地還推出內部流動的機制。如果租客想要搬到上海的另一個地方，但因為目前所租住的房子合同還沒到期，她/他可以選擇另一個片區的V領地社區。這樣租客就能避免支付違約金，我們也能保證續租率。目前，V領地有15%－20%的租客會選擇不同的社區間搬家，總體入住率是93%。」
V領地上海布局圖2019年是長租公寓行業逐漸規範的一年，已經掌握運營和盈利模式的企業將繼續優化，前進。而盲目擴張，不注重盈利的公司可能會面臨淘汰出局，或者被併購的局面。
據悉，V領地青年社區將繼續開源節流、踏實運營，全面實現公司盈利。目前，V領地估值已達70億，現已完成2億美元A輪融資，獲得近50個籤約項目，總房量20000間，累積已為5萬餘名年輕人提供服務，2020年還將獨立上市，當之無愧成為榜單中最具潛力的新晉獨角獸。
圖片：品牌提供