來源：自媒體   2020年12月14日 09:06
(作者：小明，本文轉載自微信公眾號「杭州樓市動態」，鳳凰網房產已獲授權）
今年年底，對於整個江南岸來說都期盼了太久。
原定於明年開通的地鐵七號線江南段將提前於今年年底開通 ， 這條覆蓋了整個蕭山的地鐵終於要揭開面紗， 地鐵 經過的各大板塊也都將迎來利好 。
藉此契機，樓市動態今天推出《新一輪的杭州限價》系列策劃的第四篇：江南。
《新一輪的杭州限價》
——江南5大板塊，誰漲得最多？
只有概念？——錢江世紀城
（限價預測60000元/㎡）
對面是江河匯，西邊是奧體，斜對面是錢江新城。位置放在這裡，價格就低不了。
但仍有不少人認為它純靠「概念」支撐，沒有實實在在的產業。
以及一頂蕭山區的帽子，是橫亙在它與部分人之間的芥蒂，並且，一時半會兒還摘不下來。
當然，這「部分人」可以框定為「老杭州人」，對於新杭州人而言，糾結蕭山還是主城，早已無實質意義。
拿行政區劃上的既定事實，來評判錢江世紀城，實在有些「狹隘」。
那麼產業的缺失算是硬傷吧？抱有如此偏見的，只能說你對於錢江世紀城還不夠了解。
今年十月底，錢塘灣未來總部基地概念規劃方案發布，基地就位於錢江世紀城核心區塊，未來將聚集境內外龍頭企業、國際組織機構總部、未來產業領域「獨角獸」企業總部。
未來總部基地的崛起，對於板塊核心競爭力的提升價值不言而喻。
值得一提的是，同為擁江發展重點板塊，錢江世紀城總避免不了要被拿來與錢江新城對比。
目前來看，江北岸的錢江新城限價69800元/㎡，而處於江南岸的錢江世紀城限價47000元/㎡，僅為錢江新城的67%。
隨著城市發展和版圖擴大，雖然無法抹平這之間的價差，但定會逐漸縮小。
拋開兩者的價差，就目前錢江世紀城板塊自身的價格和價值來說，也遠不能畫上等號。
五年之後，或許6萬/㎡才堪堪可以。
背靠大樹好乘涼——市北
（限價預測45000元/㎡）
地產界的「借勢」小能手，非市北莫屬。
借著奧體南的概念，板塊內的樓盤大多一路熱銷。
確實，從位置來看，市北佔據了先天優勢。北面緊鄰宇宙中心錢江世紀城；南面銜接繁華的蕭山老城區；西面承接濱江，與濱江風情大道一路之隔；東面一些蕭山「後浪」板塊蓄勢待發。
在一眾「能打」鄰居的包圍下，市北自身的短板似乎變得無關緊要。就拿商業來說，雖市北板塊自身大型綜合體稀缺，但可依賴奧體的萬象匯、印象城，一定程度上得到了些許彌補。
但說起來，夾在中間的市北本身底子不算差，尤其是在大江東啟動後，蕭山將產業往將東移，市北的工業基地大拆大改，由此從傳統製造向「智」造升級。
交通上，三條黃金中軸風情大道、博奧路、金雞路貫穿，地鐵2號線連接板塊南北，隨著建設三路和月明路的連通，地鐵7號線的臨近通車，通達性直追錢江世紀城。
不過一向以供應量著稱的市北，也正在離我們遠去。 除去未徵遷的地塊 ，目前 整個蕭山市北 僅剩6塊宅地， 供應已然 吃緊。
目前板塊37500元/㎡的限價，已經兩年多沒有變化。
但從二手房價格來看，目前市北的整體成交均價在4.5萬/㎡左右， 幾個月前交付的市北紅盤綠城桂語聽江南，首套二手房成交價也站上了5萬/㎡ 。
五年後，有奧體傍身的市北限價不會低於目前的二手房價。
與未來科技城差一個馬雲——蕭山科技城
（限價預測42000元/㎡）
蕭山科技城的未來在哪裡？
崇文+學軍，令久久不被看好的蕭山科技城瞬間彎道超車，一躍成為杭州3萬內最香的板塊。
前灣江上灣和榮望軒是這場逆襲最直接的見證者和既得利益者。
但這「翻身級」的利好，僅僅預示了一個開始。
正在建設的機場快線串聯杭州三大樞紐火車西站、火車東站和蕭山機場，規劃了蕭山科技城站，目前已經開始建設，未來3站即可到錢江新城核心。
從起點來看，蕭山科技城超越了早期的錢江新城、奧體和未來科技城。
所以從外貌來看，這一帶沒有回遷房，沒有老小區，沒有其他破敗的一切，有的就是整齊、清晰的界面和未來。
從之江大橋一直到蕭山科技城，這段江岸線上，蕭山科技城又是唯一擁有大量土地的板塊：它的可開發空間，比錢江新城二期大多了。
在城市核心區趨向飽和的時候，擁有土地，就是擁有未來。也就是說，它的想像空間，會是整段江岸線上最大的。
等到2022年，它會擁有地鐵、商業和學校。
但目前的不足也不能無視，蕭山科技城所有的規劃都是這幾年才逐步落地，區域內新房不多，整個區域的氛圍還沒有起來，所以人口流入暫時也不多。不過要改變現狀並不難，交給時間就是了。
只是，當初如果沒有拒絕馬雲，現在的蕭山科技城又會是怎樣呢？
江南岸的「崇賢」——寧圍
（限價預測40000元/㎡）
學區、商業，該有的都沒有，地鐵的便宜也沒有佔到。
目前，板塊內待售的順發美頌城、景瑞晴海、大家汝悅美築都不靠地鐵，其中最近的大家汝悅美築，與地鐵也有1公裡之遙。
如此寧圍，實在是有些憋屈。
但前幾年轟轟烈烈的拆遷，讓如今的寧圍有了足夠的空地去引進產業。
所以，瞄準「國際化」的寧圍單元新控規出爐了，規模達5000畝的未來總部社區來了。如無意外，美國最大的倉儲式超市COSTCO，也將落戶寧圍。
與蕭山科技城不同的是，寧圍的自信正來自其後發優勢。
來看看寧圍的幾個鄰居，奧體精裝限價47000元/㎡，蕭山市北限價37500元/㎡，而亞運村，大概率也會在45000元/㎡。
在一眾「強悍」鄰居的帶領下，寧圍即便想獨自掉隊也不容易。
聚光燈下的錢江世紀城、亞運村，一舉一動皆受矚目，隨著遍地吊塔的不斷擴散，近水樓臺的寧圍則是外溢的第一站。
更何況，待七號線開通之後，寧圍將正式進入「雙地鐵」時代，雖說目前板塊內在售的幾個項目都不靠近地鐵，但這對於寧圍而言依舊是無法忽視的利好。
寧圍在變化，但它的新房價格仍停留在兩年前的33500元/㎡。接下來的寧圍，作為大奧體板塊的最後一塊拼圖，還有無限的可能。
它與相鄰板塊之間的鴻溝，早晚會被逐漸填平。
三江匯風正起——浦沿
（限價預測45000元/㎡）
說到浦沿，必然繞不開風頭正盛的三江匯。
從規劃來看，三江匯橫跨四區，涵蓋之江、雙浦、浦沿、聞堰、義橋等多個板塊。其中，浦沿算是最大的利好既得者。
從分布上看，浦沿位於濱江邊緣，雖說界面與江南大道的核心區差距明顯，但作為濱江區最後一片可集中開發的地塊，浦沿未來的發展在「三江匯」規劃的當口，顯得更有想像空間。
在位置上，浦沿一線沿江，擁有較長的沿江界面，而沿江資源恰好又是擁江發展下的稀缺資源；再加上這片沿江帶與之江新城隔岸相對，隨著之江大橋的打通，兩岸正共同發展、相輔相成。
此外，濱江是產業重地，其中的浦沿定位為數字金融研發區，對比三江匯的其他區域，具有天然的產業優勢。而智慧新天地的規劃，也為浦沿打入一針強心劑，這也是浦沿在三江匯眾多板塊中能脫穎而出的重要原因。
但浦沿 斷供許久 ， 限價38000元/㎡的 興 耀 濱江 項 目明年倒是會開盤 ，不過樓盤 位置並不是很好， 體量也並不大，難以填補板塊供應的空缺。 至於浦沿地鐵站旁的準現房世茂棲棠譽灣很明顯不太滿意現在的價格，仍在待價而沽。
目前浦沿板塊代表性 二手房萬科璞悅灣，成交均價為51600元/㎡，一二手房有著較大的 價差。
好在，浦沿有較大的空地可開發，據悉，僅浦沿地鐵站周邊可供開發宅地就達到170萬方。
有發展空間，就會有發展動力。
江南，是後起之秀。
早先的杭州圍繞著西湖，直到土地開發殆盡，才想著將錢塘江從城外江變成城內江。也因此，即便這片江南岸的土地早已一改舊貌，在很多老杭州人的心裡，它們仍然是偏遠之地。
思維無法轉變，但城市發展的洪流卻無法阻擋。
只要擁江發展戰略不過時，錢江南岸就永遠會在市場上保持領頭羊的位置，大量的政策、資源、產業就會源源不斷地傾洩而入。
矗立於這片土地上的每個板塊，都擁有遠大的前景。