原標題：住宅小區地下車位如何確權?自然資源部意見稿：原則上與地上建築物一併申請
今日，自然資源部發布了關於公開徵求《自然資源部關於城鎮住宅小區地下車位(庫)確權登記若干問題的意見(徵求意見稿)》(下稱《意見稿》)，公開徵求社會各界意見，截止時間2019年10月28日。《意見稿》依據《物權法》《土地管理法》《城鄉規劃法》《房地產管理法》《不動產登記暫行條例》《不動產登記暫行條例實施細則》等法規制定。
記者注意到，此次《意見稿》對地下車位土地用途、使用期限的認定，地下車位的首次確權登記等問題作出了明確規定，即「申請配建地下車位首次登記的，原則上與地上建築物一併申請。」
那麼，如何判斷地下車位有無產權？根據《物權法》規定，如果這個車位的位置，本身就是規劃的車位用途，便可以約定出售或者出租。
「出售或者出租，很多時候決定權不在開發商手裡。規劃用途是車位的，有可能辦理產權，但並不是所有規劃用途是車位的，均能辦理產權。如果你去『買』車位的時候，實際籤的是使用權轉讓協議，那你實際上是租車位。」北京市京鼎律師事務所律師杜兆勇告訴《華夏時報》記者。
「很多地下車位籤的就是一份租賃協議，並沒有產權。」長期致力於不動產研究的北京盈科(廣州)律師事務所合伙人周玉忠在接受《華夏時報》記者採訪時也表示，根據《物權法》規定，能不能辦車位產權先要看車位所處的位置規劃用途是怎樣的，只有規劃用途是車位的，才可以出售或出租，出售轉讓的是產權，出租轉讓的是使用權，二者相差很大。
地下車位如何確權
「車位是依託小區住宅或商鋪而設計存在的，車位配套如何是業主購房考慮的重要因素之一。如果車位的位置是佔用業主共有的道路等，屬於業主共有，這樣的車位是沒法辦理產權的。」周玉忠說。
那麼，車位究竟該如何確權？此次《意見稿》作出了明確規定，即「申請配建地下車位首次登記的，原則上與地上建築物一併申請。」
「申請配建地下車位首次登記的，原則上與地上建築物一併申請，每個定著物單元與所在國有建設用地設為一個不動產登記單元，捆綁銷售並不利於商品的流通。」杜兆勇表示。
而按照現有法規，住宅小區車位(庫)是指在城市住宅小區內設置的供業主停放機動車輛的場所。主要有三種類型：一是利用人防工程建造的車位；二是按照規劃要求建設的車位；三是開發商自主建設的車位。
依據《物權法》規定，建築區劃內，規劃用於停放汽車的車位、車庫的歸屬，由當事人通過出售、附贈或者出租等方式約定。「這意味著建設單位可將規劃用於建設的地下停車位(庫)通過出售、附贈方式將產權轉移給業主。」杜兆勇說，這樣的停車位就可以辦理產權證。
但在現實中，不動產登操作規範卻是這樣的，即2016年下發的《不動產登記操作規範(試行)》規定，不動產登記應當以不動產單元為基本單位進行登記，根據《不動產登記暫行條例實施細則》的定義，不動產單元是指「權屬界線封閉且具有獨立使用價值的空間」，而地下車庫內的具體車位一般權屬界線並不封閉，難以單獨劃分不動產單元，這樣很多車位的權益就難以得到保障。
事實上，在實踐中如何認定出售、轉讓行為的合法性並確權比較困難。因此《意見稿》明確，地下車位土地用途、使用期限依據國有建設用地出讓合同、劃撥決定書等認定；申請配建地下車位首次登記的，原則上與地上建築物一併申請；申請單建地下車位首次登記的，應提交配建地下車位符合規劃和竣工驗收材料、調查或測繪報告、稅費繳納憑證等材料，一併辦理國有建設用地使用權及地下車位所有權登記。
在車位登記上，周玉忠認為，應根據法律、法規細化為：未經業主大會同意，小區車位不得向非業主轉讓，即使司法轉讓時也應遵循這一規定；小區車位配套建設比例不超過1:1的，未經業主大會同意，一個業主不得購買兩個及以上車位。在期限上，地下車位與地上建築物配建比例明確且按用途在空間上能夠明確區分的，其使用期限按對應地上建築物認定；在空間上不能夠明確區分的，按地上建築物最長土地使用期限認定。
周玉忠表示，《意見稿》是一個原則性的總規，各地在實施過程中還需要出臺相應的實施細則。
「切實做到車位不是炒的」
很多小區特別是老小區都面臨著「有車開，無地停」的窘境，而且地下車位價格並不低。
最新的一個案例是，SOHO中國2019年9月30日發布公告稱，公司及賣方與買方就出售停車位訂立協議，初始代價為7.61億元，預期錄得毛利2.53億元。根據協議，賣方同意出售而買方同意購買總共2583個停車位，包括相應的土地使用權、房屋所有權及與之有關的所有其他權利及利益。
據記者了解，現實生活中，很多業主花高價買的車位卻沒有產權，籤的只是一份租賃合同，僅擁有使用權。加上購房人與開發商、物業公司存在信息嚴重不對稱，地下車位所有權到底歸開發商還是歸全體業主，爭論頗多。
而此次《意見稿》對於明晰物權，建立健全產權保護制度、化解歷史遺留問題及除房屋外建築物、構築物的確權登記具有重要指導性意義。
不過，「對於地下停車位的權屬認定，面臨問題是諸多方面的。」在遼寧平安律師事務所律師曾憲偉看來，對於新建住宅的停車位配套登記面臨的問題，實際上需要稅務、規劃、城建、不動產登記等多個部門配套聯合發布實施細則，規範開放商的成本核算、納稅、規劃審批、銷售審批等房地產開發全程，避免讓地下停車位成為即未讓居民實際使用，享受應有路權，又通過免銷售許可、免納稅、免交易過戶登記成為各個行政機關「三不管」區域。
曾憲偉認為，《意見稿》在立法目的上應當是多元的，兼顧各方的權利，比如對於無通車道路的封閉式小區，業主在搬運貨物、接送殘障人士時臨時使用地下車位的權利與地下通行權應當得到保障，並明確地下道路的通行權，以維護業主基本的通行權，「切實做到車位不是炒的」。
車位作為一份與房子配套使用的重要不動產，長期以來因產權等問題糾紛不斷。在周玉忠看來，在汽車時代車位的配套性，與廚房、廁所類似。因此，車位即使被視為專有部分發放獨立不動產證書的，由於其配套性質，也不宜將其等同住宅或商鋪等專用部分一樣可完全自由轉讓、出租，單獨成為投資、投機的標的。「在配建不足的條件下，也應保證公平停放。」周玉忠說。
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