從本周開始，西海岸的成交量又開始呈現出了一騎絕塵的態勢。
西海岸新房共成交1342套，成交面積156342平方米。排名第二、第三的城陽與即墨，都沒有突破600套的關口。2019年的投資熱土膠州，排名跌出三甲的同時，成交量也已經跌破500套。
這還是在海岸萬科城沒開盤之前的數據，從今天的開盤現場看，海岸萬科城會進一步提升未來一段時間的網籤數量。融創、中鐵、海信、金茂、華潤、和達、金地正在盤整蓄力的情況下，下半年西海岸依舊會是最熱的區域。
西海岸樓市爆發的動力來自哪裡？這個支撐穩固嗎？
| PART 1 |
性價比激發的內需熱情
在過去兩年中，西海岸有著巨量的土地供應。
今年前5個月，西海岸賣的風頭雖然被瘋狂的即墨所蓋過，但是土地的出讓量依舊超過了1200畝，是膠州+城陽+高新區的總和。
更值得我們關注的是，如此巨量土地供應，還是建立在存量第一的基礎上。
在這種背景下，即使是營銷能力最為兇悍的融創也不敢託大，影都壹號這樣黃金地段的「洋房」，都是低價開盤，只求售罄。
海岸萬科城、龍湖·春江悅茗在大幅提高配套和產品力的情況下，精裝房的開盤價同樣極具性價比。在購房欲望強烈地緣客戶和主城的投資客眼中，這都是不錯的置業選擇。
但是，西海岸排名第一，開發商們就都不焦慮了嗎？西海岸各大開發商確實掙到了青島最大的一塊肉，但是領地裡的狼是其它區域的數倍，幾個盤吃個半飽，幾個盤扛著不死，但還有很多盤餓得眼睛冒綠光。
在城陽靠共有產權政策鎖住當地優質購房群體之後，僅僅靠青島人難以託不起這麼大體量的盤子，而且本地的地緣客戶也變得越來越挑剔了。
| PART 2 |
更多的搶食者瞄準了老糧倉
昨天，在房展上踩盤的時候，很意外的被一個機敏的聽眾認出來了。這個專門為外地人做買房中介業務的小哥，拉著我聊了一會兒。
不用這個小哥介紹，大家也知道去年西海岸主要依靠魯西南的投資客來支撐。特別是臨沂，成為了西海岸和膠州上合最大的「糧倉」。我們從膠州的成交量，特別是上合示範區的成交量來看，外來投資客的量似乎還沒有回覆。我最關心的是，今年花1500塊到西海岸買購房資格的人與去年比怎麼樣。
小哥給了我一個數字：
業務量只有去年的到。
不難理解，臨沂這些城市是膠東地區所有渠道商眼中的肥肉。青島開發商的日子不好過，煙臺、威海也不見得好過到哪去，今年又加入了一個超低價的恆大丁字灣，從這個項目在青島的宣傳攻勢來看，在臨沂這些城市肯定更猛。
如果說上半年的難在與魯西南的投資客不敢出門，那麼下半年的難就在於外地的餓狼更多了。
| PART 3 |
開發商全力開闢的「第三戰場」
困難面前，重賞之下便一定有辦法。
昨天上午，我一個鄒城的同學給我打電話，問西海岸一個樓盤的情況。我說現在這房子可以買，有空你來，我陪你轉轉。
我親戚已經交了團購費，買了XXXX。
房子在什麼地方，周邊環境如何，小區品質如何，什麼都不知道，就敢交認籌金，有這樣的購房者，什麼房子賣不出去？讓我感到吃驚的，到三線小城做團購的，是上周top10裡的樓盤。
這個樓盤老王剛剛去營銷中心踩過盤，也不是老王自己要去的，是在另一個營銷中心被小蜜蜂死拉硬拽搶去的。
到了售樓處，賣家秀是一流，置業顧問一句話印象很深刻：
什麼，你要回家想想？我們這就一套洋房了，你想想房子就沒了！
這個上上上周只剩一套洋房的項目，上周在三線小城開始做團購了，而且團購價比營銷中心目前公開單價要便宜1000多。
但是呢，我並不認為小城買房的人很傻，因為他們給出的價值理論我比較認可。
我們小城的毛坯房都一萬多了，大青島精裝房才一萬一，便宜啊。
有毛病嗎？沒毛病。
前幾天，鄒城剛拍出了新地王。這個新地王也很有意思。在開拍之前，就有人宣示主權了，該開發商一點人品都不攢，先是在網上興師動眾的對這個地塊進行懸賞徵名活動，再發該地塊的規劃圖，看似拍地只是走個過場。
沒想到，拍地現場被大神啪啪打臉。線上競價呈現虎相鬥之勢，463筆出價記錄，3個多小時的廝殺之後，樓盤面把樓面價從848元/平硬生生的加到了3836元/平，這個樓面單價超過了海岸萬科城旁邊即將開拍的新地塊1000多元。
你覺得看了這樣的大戲，鄒城人還會認為房價下跌嗎？所以，看看老王都心動的賣家秀，來青島買房真是為自己唯二的「雞蛋」找了個不錯的籃子。
| PART 4 |
此消彼長之間的內鬥行情
臨沂等重點城市的投資客被分流，但是鄒城這樣三線城市的投資客會來「補倉」。此消彼長之間，西海岸的樓市總需求量波動應該不會太大。我的估計是在未來一個季度周成交量會在1000套到1600套之間波動。
大家會看到更多的新人誇張的「笑」，但是暗地裡一定有更多的舊人「哭」。
如果是一潭死水的市場，開發商沒有任何念想。但是在這樣的市場，開發商還有突圍的可能，就必須以更好的配套和品質，更美麗的價格與競品搏殺。 這是一個有利於買方的環境，下半年普通人購房的選擇、機會會比較多。
買不買，怎麼買？
第一，要買處於正循環中的樓盤。房子賣得好，開發商才有資金去實現他承諾過的配套，才能保證產品品質。如果項目賣得很差，連次像樣的開盤都沒有，人員流動也大，開發商除了尬吹沒有別的，那你就要防範風險了。
我不知道大家有沒有關注一個現象，老黃島腹地一些妄想買地段的高密度樓盤，價格在1.8萬元至2.5萬元/平方米的老盤，沒有超強的產品力，賣得都很慘，現在很多開發商都出問題了。出手前，你一定要了解一下開發商的資金和抵押狀況；
第二，不要去追求最低價，而是要關注品質。靈山灣板塊我推薦海信花街小鎮、海信靈山灣，都不是板塊內房價最低的，但是品質和日後的物業都是競品比不了的，這是日後價值支撐的基礎，也是進入二手房階段人氣支撐的關鍵；
第三，避開外地投資客聚集的樓盤。原因有兩點，有了外地購房者的熱捧，樓盤去化快，開發商有了底就不會給你低價；日後入住率低或者是出租率高，會降低小區整體安全性和居住舒適度，從而影響在二手房市場的品質。
第四，從板塊上來說，下半年的重點板塊依舊是靈山灣到兩河一線，不管外地購房者是否理性，只要支撐相對多，板塊就不會垮；抄底只有西客站的金茂，央企+地鐵+低價，是一個時間換收益的穩妥選擇；中德生態園板塊優勢在於規劃和環境，但是對於被動房這種產品，一定對於品質和房間尺寸調查清楚。
在熱區之外，要更加關注優質的學區、合理戶型、不錯的物業、相對的價格四大要素，如果有一條不那麼合心意，就不要被一些套路所迷惑，勉強出手。任何單一的優勢和利好，在如此體量、分化如此明顯的市場中，都不會有太穩固的價值支撐。你賣錯了想再賣，山東省內最後的「雞蛋」差不多也分完了，誰會接手你那套垃圾房呢？