在群山之間，只有這一條路可以供車輛前行，我們坐在像蛇一樣蜿蜒前行的車中，打量著這個與城市不同的地方，目之所及皆是石頭、草木和偶爾由農家人開闢的小塊田地。
穿過重重疊疊的群山後，視野忽然開闊起來，放眼望去，是一個三面被老房子包圍的廣場，山裡寒舍到了。
如今深山之中開始有了穿梭的車輛，在山裡寒舍建成之前，這裡鮮有人來，是一個名副其實的「空心村」，戶籍人口71人，常住人口不足20人。
原汁原味的鄉村
從北京市中心驅車百餘公裡便可抵達位於密雲幹峪溝村的山裡寒舍，只有一條盤山公路通往那裡，沒有公共運輸。在山裡寒舍建成之前，這裡是一個與世隔絕的小山村，炊煙嫋嫋,鳥鳴山澗，因為隱匿於大山之中，鮮有外人前來，自然和旅遊也搭不上邊。
直到2013年，現在寒舍文旅集團創始人、總裁殷文歡的到來，讓事情發生轉機。憑藉著敏銳的商業嗅覺，殷文歡覺得這是一塊風水寶地，距離北京市中心一個半小時的車程，並且有著原汁原味的鄉村風貌，很適合發展鄉村民宿，於是著手進行山裡寒舍項目打造。
經過幾年時間的打磨，目前山裡寒舍已經有32個小院，60餘間客房以及百餘個帳篷房子。這些小院兒均是村裡人留下的，隨著山地高低起伏，錯落有致地沿著山間的小路分布開來。
從外觀上看，這些小院可以說是原汁原味的鄉村建築，院牆就地取材，用山裡的石塊堆砌，顯得粗糙而自然，邁步庭中，可以看到自然生長的棗樹、山楂樹、桃樹等，坐在院裡的小木椅上，可以看到院牆外綿延的高山，別有一番情趣。
山裡寒舍的管家介紹，這樣的小院兒一般會有兩到三間客房，很適合家庭或者朋友一起居住，每個院子的價格則分布在1000-4000元之間。
客房同樣是在原來村民的房屋基礎上稍加改造而成，保留了許多鄉村元素。例如，房間的地板是由許多長方形的石板鋪就、存放衣服的柜子是很古樸的紅漆老式立櫃、屋內的桌子則被類似古代鏢局用的大木箱子替代、晚上睡覺的床直接摞在了石磚砌成的炕上。
「我們遵循的原則就是『修舊如舊』，控制顏色、控制高度、控制材質、不改變村貌，保證原汁原味，區別於商務酒店。」殷文歡在接受新旅界採訪時說。
人們對一個地方的記憶往往伴隨著美食的味道。山裡寒舍在飲食上也添加了當地特色，將很多農家菜擺上了餐桌，例如，自己醃製的鹹鴨蛋、手工饅頭、香蔥餅、小鹹菜、玉米粥等，除此之外還有羊肉串、雞翅等烤炙食品。
除了住宿和餐飲方面的特色體驗，在山裡寒舍還可以參與丟沙包、跳繩、拔河比賽等運動項目，體驗插花、樹葉作畫、製作香油等手工課程，臨近山裡寒舍，還有野長城、清水河等可供參觀遊覽，甚至還有一個小的動物園，飼養著羊駝、小鹿、兔子、山羊等，最大化地讓人在封閉的山谷中享受與城市截然不同的生活方式。
殷文歡稱，山裡寒舍還將新增熱氣球、馬場等體驗項目，在項目選擇上，首先要保證安全，其次是避免同質化，最後要注重文化內涵。
根據殷文歡的介紹，山裡寒舍不是純盈利、純商業的一個項目，「我們會堅持把寒舍做成一個好的生活方式的符號，為了這一目標，山裡寒舍這一項目已經投入7500萬元，後面還將投入資金用於產品升級換代。」
村企共贏
從硬體設施和軟性服務上可以看出，山裡寒舍主要是體現鄉村特色，將鄉村的生活方式銷售給城市人群，進而獲取收益。在這個過程中，不可避免會與鄉村的政府機構、村民發生聯繫，山裡寒舍的做法是雙方合作，村民將院子、果樹、田地等租給山裡寒舍，山裡寒舍提供租金和部分工作崗位。
經過各方協商，山裡寒舍成立了一個合作社，村民以房租入股，年底進行分紅。一間房的房租是1500元每年，一畝自留地的租金是1000元每年，山場屬於村集體所有，一年的租金是3萬元。然後租金按照四捨五入的方式計算，假如有三間房，租金是4500元，就給到村民5000元，另外，每五年租金增長10%。
殷文歡表示，成立合作社主要有兩點好處，一是可以避免山裡寒舍直接和各個村民溝通帶來的不必要麻煩，有了合作社，村民可以和合作社籤約，以宅基地入股，把宅基地使用權流轉到村集體，村集體再以合作社的名義與山裡寒舍籤約，這樣就可以法人對法人，對雙方利益都有保障。
二是國家法律規定租賃期限最長只能20年，有了合作社，就可以解決這一問題，長期租賃了。
通過這種合作模式，村民不僅僅可以獲得房租收入，還可以去山裡寒舍工作獲得工資收入，另外，還可以將一些農副產品賣給山裡寒舍或者通過山裡寒舍的平臺賣給別處。
因為這種模式，殷文歡還曾在2013年被北京市政府評為北京農村「新三起來」領軍人物，所謂「新三起來」就是土地流轉起來、資產經營起來、農民組織起來。
「要做整個鄉村改造，要做大項目，一定要跟老百姓的利益捆綁起來，讓大家共同分享利益，實現雙贏和多贏。」殷文歡說道。
民宿已是紅海一片
雖然目前民宿很火，但是盈利難一直困擾著眾多企業和民宿主，不少民宿處於淡旺季明顯、經營壓力巨大，投資回報遙遙無期的狀況。山裡寒舍的經營情況又如何呢？
殷文歡給出了這樣一組數據：2018年山裡寒舍平均入住率為37%；節假日一房難求，入住率100%；周末入住率80%-90%；周一到周五平均入住率20%；每人每天平均消費500元；2018年虧損200萬元。
對於山裡寒舍的虧損，殷文歡在接受採訪時並未刻意迴避，其指出，虧損是因為2018年山裡寒舍投入1800萬做帳篷酒店，加之同類產品增多，經濟形勢不好，員工薪酬成本增多等。
在他看來，民宿虧損很正常，民宿背後要配備一些其他的業態，光靠民宿來盈利很難。「其實像莫幹山民宿，他們的盈利點並不是民宿，他們是打著民宿的旗號來做流量，獲得高質量的客戶，他們最後靠兩個東西獲利，一個是普洱茶，一個是文玩。」
基於這種思考邏輯，寒舍也已經在商業模式上發生轉變。像山裡寒舍這種自己投資建設和運營的項目，不再是整個寒舍文旅集團的重心，而只是一個示範標杆項目，為的是獲的影響力和認可後更好地去做核心業務——託管運營。「首先我們要在北上廣等城市做5個樣板項目，例如山裡寒舍、水岸寒舍等，然後開始做託管。這種模式只賺不賠，我們的目標是3年內做300個特色小鎮的託管。」殷文歡說。
對於合作夥伴，山裡寒舍選擇了政府。在殷文歡看來，個人一般很急於收回成本和盈利，而政府會允許前期虧損。在和一些地方政府籤署的協議中，政府已經明確承諾，寒舍只要保證第三年持平即可，前兩年可以虧損。
寒舍要做的不僅僅是託管，而是政府與項目、企業之間的橋梁。作為整個項目的運營服務商，寒舍可以幫助政府選擇設計規劃方、施工方等其他供應商。在這個過程中，寒舍也可以獲得一些佣金收入。
不難看出，寒舍的商業模式已經逐漸清晰，民宿是流量、品牌、客戶數據等的入口，運營服務商是最後的目標。不過這種發展方式只適合具有一定規模，在資本市場和政府方面具有一定品牌知名度的企業，那單體民宿該如何突破盈利瓶頸呢？
殷文歡表示，單體民宿要單純依靠住宿來盈利很難，2020年會大洗牌，這些單體民宿會被收購重組或者消亡。甚至現在已經有一些單體或者小型連鎖民宿找到他，想要被他併購，因為經營太艱難了，員工工資已經要靠借錢才能發出。
「現在還在做民宿的，要做最壞的打算，想一想有沒有其他盈利的方式，單一想從住宿上收回投資那是做夢。」殷文歡最後總結道。
在其看來，裸心集團在這方面做的不錯。除了裸心谷、裸心堡兩個度假村品牌，2015年，裸心集團推出了聯合辦公業務品牌「裸心社」，為會員提供多種服務，包括開放式辦公空間、私人辦公室和公用辦公桌以及功能全面的線上社區。2018年4月，Wework中國以25億元全資併購裸心社。
相較於實現盈利，山裡寒舍扮演的更多是案例展示和流量獲取的角色，寒舍文旅集團希望能在託管業務上獲得更大收益。「有舍方有得，我們會把民宿作為『舍』的一部分。」殷文歡說。
在民宿業一片紅海，盈利艱難的當下，寒舍的這種判斷和取捨是否正確