黃樹輝
5月4日，雅居樂地產(03383.HK)董事局主席陳卓林乘坐他的私人飛機造訪西雙版納，這是一次僅有少數人知道的私密考察。
儘管如此，陳卓林此行還是讓上至雲南省下到西雙版納嘎灑鎮的領導們好一陣忙活。西雙版納州國土資源局副局長姜明昌一邊接受《第一財經日報》的採訪，一邊還時不時安排助手準備好相關的土地整理資料，電話更是一直忙個不停。
陳卓林考察的目的是推動西雙版納景洪市雅居樂旅遊度假項目開發進度，這是一個佔地約2.7萬畝、投資總額高達200億元的旅遊地產項目。
但這樣的大項目對西雙版納來說已不再罕見，包括世紀金源集團、萬達集團、保利集團、中國平安、雲南城投、華僑城等在內的眾多大型開發商和財團，已經在西雙版納這片熱帶雨林中跑馬圈地，劃好了各自的領地。
這也使西雙版納成為繼海南之後國內旅遊地產開發的又一片熱土，數以千億的房地產開發資金在北回歸線上唯一的這塊綠洲上掀起最後一輪圈地熱潮。
大規模圈地
雲南旱災讓5月的西雙版納已經酷熱難耐，中午的氣溫逼近40攝氏度，但這絲毫不影響西雙版納國際旅遊度假區的正常施工。
刺耳的打樁機撞擊聲撕裂了納板河國家級自然保護區多年的寧靜，泥頭車在空曠的沙土地上揚起一陣陣塵煙，這裡已經全然不是幾個月前那片鬱鬱蔥蔥的橡膠林。
一個姓刀的中年男人在工地上幹活，他向記者指著遠處的山丘和南側的流沙河說，這個方圓近6平方公裡的壩區都是度假區的範圍。
另外兩個工人說，他和村裡的其他村民一樣，以前是靠種植橡膠樹為生，徵地拆遷曾經引發村民的不滿，最後政府不得不放棄按土地面積標準的補償方案，改為按人頭補償，每人獲得補償款約30萬元。
不久前的4月12日，西雙版納國際旅遊度假區項目開工奠基，這個由萬達集團、中國泛海、一方集團、億利資源、聯想控股5家國內知名民營企業聯合投資的旅遊地產項目，投資規模150億元，被當地政府稱為「西南地區投資最大的旅遊度假項目」。
按照規劃，該項目將建成集主題公園、高端度假酒店群、傣秀劇場、體育公園、商業中心、醫療及居住配套功能為一體的大型旅遊度假區。
在萬達到來之前，世紀金源集團早已在景洪市的瀾滄江畔投資50億元，打造了一個佔地4000畝的西雙版納濱江果園避寒度假山莊。
記者在濱江果園避寒度假山莊銷售中心看到，沙盤上一棟棟別墅基本售罄，每棟別墅價格在300萬至600萬之間不等，正在銷售的高層住宅均價在每平方米4000元左右。
繼投資20億元打造佔地1045畝的西雙版納避寒山莊項目之後，雲南本地開發商雲南城投(600239.SH)擬再次投資超過60億元，計劃建設西雙版納·景洪市景哈國際旅遊小鎮項目。目前該項目進入策劃階段。
千億資金豪賭
除了開發商在西雙版納進行大規模跑馬圈地之外，一些非房地產類企業也紛紛湧入這片熱帶雨林，動輒投資上百億之巨。
記者從有關部門了解到，中國平安與雲南白藥攜手，擬在西雙版納投資150億元打造國際溫泉養生休閒度假項目，該項目位於景洪市嘎灑國際機場附近，佔地約2萬畝。目前已經註冊了項目公司，並按合同約定交納了項目履約金。有知情人士透露，中國平安將在該項目中試水養老地產。
另一家不為人所知的民營企業深圳市榮興(集團)股份有限公司，也在當地註冊了項目公司，擬投資80億元建設嘎灑旅遊綜合開發項目，佔地超過10萬畝。
而深圳市榮興股份有限公司的背後老闆，是深圳市福麒珠寶首飾有限公司老闆莊儒桂。公開資料顯示，莊儒桂為廣東汕頭市人，是珠寶行業的神秘富豪。
有當地開發商透露，除了為外界所知的大型房地產開發商外，很多在西雙版納大規模圈地的開發商並不為外人所知，往往背景頗為複雜。
西雙版納州招商局資料顯示，雲南廣晟曼飛龍旅遊度假開發有限公司將投資100億建設曼飛龍國際養生度假區；西雙版納美侖旅遊度假開發有限公司在勐臘縣投資200億打造勐侖旅遊度假區；雲南廣晟投資100億元，開發曼飛龍湖濱國際養生旅遊度假新城項目；昱錦房地產開發有限責任公司投資100億，圈地7000畝，打造勐龍東風旅遊綜合項目，正進行徵地拆遷；而華僑城也計劃在西雙版納投資15億元開發旅遊地產。
上述開發商表示，這些所謂的旅遊度假區、旅遊綜合項目、文化產業園等項目，幾乎無一例外地都包含房地產開發，且房地產開發在這些項目中的地位頗為重要，甚至是項目的主要盈利來源和依託。
本報根據官方資料統計發現，目前眾多知名或不知名的開發商、非開發商在西雙版納投資旅遊地產的資金規模已經超過1500億元。
根據西雙版納州住建局向本報提供的數據，2011年全州累計完成房地產開發投資14.9億元，佔全省房地產投資的5.1%，增長1.9倍，增速高於全省平均增速144.5個百分點，在雲南省16個地州市中排名第二位。
此前的兩三年，西雙版納旅遊地產投資額平均增速在全省16個地州市中排名第一，旅遊地產開發熱潮已經遠超過大理、麗江和騰衝等地州。
旅遊地產走樣
迫於招商引資的發展衝動和土地財政的現實壓力，西雙版納旅遊地產熱潮背後是政府的強有力推動。
在上世紀90年代，西雙版納州經濟發展一直緩慢，政府出讓土地無人問津。但隨著西雙版納州實現旅遊「二次創業」熱潮，西雙版納的土地價格急劇升溫，成為雲南16個地州市中飆升最快的州。2011年，西雙版納州土地出讓金約15億元，大概佔財政收入的25%。
旅遊地產大規模發展促進了當地旅遊業和經濟快速發展，但與此同時也帶來了一系列發展難題和挑戰，尤其是本地房價過快上漲。
當地開發商表示，前幾年景洪市的住宅均價一直在每平方米2000元左右徘徊，但世紀金源項目的推出，直接將景洪的房價帶入4000元大關。
而住宅空置率也成為當地房地產市場的現實隱憂，有開發商甚至稱景洪市部分樓盤空置率達到七八成。西雙版納州住建局向本報表示，外地人購房的比例較大，大多數購房者是以度假的形式到西雙版納居住，才導致這種季節性商品房空置率高的現象。
更值得關注的是，大規模旅遊地產開發的背後，違法違建問題屢禁不止。
西雙版納州招商局副局長張志勇撰文稱，西雙版納旅遊地產發展缺乏整體規劃，存在破壞性開發利用、浪費稀缺資源等問題。同時，受國家土地等政策因素的影響和制約，一些優勢項目的落地較為困難。
被譽為「景洪城的眼睛」的白象湖，竟然遭遇開發商的公然填土建房。開發商在報經相關部門批准後，先後將湖區北面的70餘畝土地改變用途，開發了白象花園一期、二期商品房出售。本報記者在白象湖現場看到，白象湖的水已經被完全抽乾，昔日的遊樂場也變成了開發商的售樓處。
一些開發商藉助旅遊地產名義「明修棧道、暗度陳倉」，變相圈地和開發房地產，甚至不惜違規建設高爾夫球場。
曾經作為當地重點工程的「西雙版納普洱茶文化博覽園」，總規劃面積640畝，項目預計總投資10億元。但不知從何時開始，這個普洱茶文化博覽園項目搖身一變成為「西雙十二城」房地產項目。
記者在西雙版納普洱茶文化博覽園未找到任何和普洱茶有關的項目，看到的只有規模宏偉的潑水廣場、酒店、商業和住宅。
讓記者吃驚的是，對於國家多年來一直嚴令禁止的高爾夫球場建設在西雙版納並不少見，目前至少有3個高爾夫球場。而西雙版納濱江果園避寒度假山莊的銷售廣告上，也是以「27洞高爾夫球場」為賣點進行對外宣傳。
記者調查還發現，西雙版納多個旅遊地產項目以體育公園、休息綠地等名稱為「幌子」都規劃了高爾夫球場。
包括萬達集團打造的西雙版納國際旅遊度假區規劃資料中，也提出建設一個由世界頂級設計師羅伯特·瓊斯擔綱設計的佔地90公頃的體育公園。但有當地媒體報導稱，所謂的體育公園就是一個高爾夫球場。