證券時報記者 吳家明
說起商業步行街，許多人都會回答是「童年回憶」。商業步行街已經發展多年，在豐富居民生活、活躍城市經濟方面發揮了積極作用，但在消費升級、大型購物中心不斷崛起的衝擊下，很多步行街都面臨轉型升級的問題。
此前，商務部召開步行街改造提升工作專題新聞發布會，正式將深圳東門步行街等12條步行街列入第二批步行街改造升級試點，東門步行街升級改造試點也在近日正式啟動。那麼，傳統的商業步行街應該如何重生？
步行街的「生命力」
說起深圳最熱鬧的地方，位於深圳羅湖區的東門步行街絕對榜上有名，東門步行街不僅是深圳最具代表性的商圈之一，也是深圳商業的一面「鏡子」。從老街地鐵站出來，步行街沿街店鋪的叫賣聲、美食城的燒烤檔發出滋啦響聲等，組成了深圳最具煙火氣息的市井畫卷。
「就算是大年初一，這裡絕大多數的商鋪都繼續營業，街道還會舉行舞獅敲鐘儀式，日均客流量有時候還會超過百萬。」在東門南塘商業中心經營服裝生意的陳老闆一邊收拾著貨物，回想起過往春節東門步行街的熱鬧。「之前，受疫情衝擊，步行街上很多臨街店鋪都關門了，最近情況稍微有所好轉。」
記者在東門步行街看到，原先倒閉的許多店鋪已經「換裝重生」，例如東門步行街麥當勞旁的臨街店鋪，已經改為服裝店重新營業，由此可見步行街的「生命力」。不過，除了傳統的茂業百貨、太陽廣場、天虹商場以及華潤1234space，以及東門町等美食廣場，步行街依舊以售賣低價的服飾商品小店、小吃店以及服飾批發店為主，一些商城裡的高樓層商鋪空置現象仍很明顯。
「以年輕族群來說，現在來逛東門的主要是中學生年紀的年輕人，現在深圳各區都有自己的商圈，購物中心的形式也差不多，所以感覺很多人都不太願意來逛東門。」陳老闆如是說，「東門步行街的許多路是修漂亮了，但也是該趕緊改造升級了。」
從「夜經濟」到「地攤經濟」再到「小店經濟」，無一例外，都在追尋著那份熙熙攘攘的煙火氣，而商業步行街恰恰是彰顯城市溫度的最佳載體。不過，在商家和消費者眼裡，東門步行街煥新提升已經迫在眉睫，全國多數的商業步行街也面臨同樣的問題。高力國際文旅和消費運營中國區董事李君濤表示，說起步行街這種形態，在改革開放以後很多一二線城市的城市中心位置，由於交通便捷人流客流聚集，很多步行街自發而成。經過這幾十年的發展，步行街的自發性依舊明顯，但缺乏規劃和引導性。在競爭日益加大的今時今日，原來這種步行街的商業活躍度就會衰減。
彎道超車
「其實東門步行街有很多記憶點，完全就是現在所說的網紅打卡點，只是缺乏包裝和經營。」記者在近日舉行的「外貿優品匯扮靚步行街」出口產品轉內銷活動中遇到孫華，作為「深二代」的他對東門有著很深的感情，「舉個例子，內地第一家麥當勞就在東門步行街，很多年前有一個很大的麥當勞叔叔玩偶『坐』在西華宮旁的大樓外，現在很多購物中心也會在大樓外放置一個巨型的標誌物，這不就是如今最火的網紅打卡點？」
美聯物業全國研究中心總監何倩茹表示，東門商業業態較為陳舊，導致客流量大不如前，升級改造迫在眉睫。不過，升級改造也不是容易之事，東門小業主眾多，難以進行強力有效的徹底升級，而東門步行街分布較廣、佔地面積大，難以形成一個閉合的如萬象城、海岸城模式的商業體。因此，建議東門步行街可以充分利用懷舊概念，並通過整體規劃，將步行街的業務重新劃分，更要增加網紅元素，重新吸引顧客，出奇招才能夠彎道超車。
李君濤表示，對於步行街這種商業街的改造，首先是讓商業街「景點化」，原來的商業步行街，主要滿足的是周邊居民或者附近人群，以生活服務這類的消費為主，但如今消費者的消費習慣已經更新迭代，玩樂等體驗式消費或者說趣味性就會變成越來越重要，應該將類似的業態加到商業步行街當中。其次，就是商業步行街應該強調文化主題，如今的消費者對文化類消費的關注度會更高，例如加入一些活動運營，如沉浸式演出，文化IP商品化和交互式遊戲的呈現，以這兩個點作為抓手，在整個商業步行街的盤活方面，應該會起到一定的作用，讓傳統商業步行街煥發出新的面貌。
作為深圳商業的發源地，東門的發展一直是各界關注的焦點。據悉，東門步行街的升級改造不會採取大拆大建的方式。東門步行街和東門統籌片區將基於實際情況，借鑑國內外知名商圈改造升級經驗做法，擬採取「政府主導、企業參與、項目運作、文旅結合、整體經營、統一管理」的模式，採取「不停業、不封街、不大拆、不大建，市場化、漸進式、微改造」的方式，通過「內部提升改造+外圍拓展補板」，統籌步行街與周邊資源，打造「一帶兩街三園四組團」的格局。在舊商業區改造、文化設施活化、商業業態創新、跨境消費合作、消費環境提升等方面先行先試，形成粵港澳商旅文合作新平臺，將東門步行街打造成為面向粵港澳大灣區、先行示範區的商業打卡地以及具有世界能級、國際化屬性的跨境旅遊消費合作區。
其實，東門步行街只是一個縮影，深圳也在努力補齊消費的「短板」。中國（深圳）綜合開發研究院新經濟研究所執行所長曹鍾雄指出，深圳未來的40年應是消費紅利和科技紅利進一步凸顯的40年。他表示，過去的發展是以外帶內，未來深圳要關注內生的力量、國內的市場、消費，同時還要堅持、還要繼續弘揚深圳的優勢和加大科技創新，在未來新的循環體系下深圳需要演化新的發展脈絡、新的發展模式。
「東門是深圳的一個地域符號，雖然深圳現在到處都是購物中心，但老百姓最喜歡的繁華市井味兒只有東門才有。」孫華說，「希望東門步行街還能把這種接地氣的精髓留住。」