被催著，被催著，南沙的選籌分析回來了，你們的心可以放一放了。
接著上禮拜說的靈山島和萬頃沙板塊，今天，我們把南沙灣拿出來遛遛。
南沙灣是誰？坐落在大灣區幾何中心的明珠，南沙的實力隱貴，從來都只想做一枚安靜的美男子，卻禁不住人們總喜歡拿著他跟後起之秀的靈山島尖比對。
不管你是已經入（ya）手（zhu）了，還是在持幣觀望中，這兩個地方的PK，最需要弄清楚的，只有一件事情：
到底哪一個板塊，更有可能成為南沙樓市的頂級地段，代表著南沙未來房價的天花板呢？
今天的文章，就試圖回答這個問題。
衡量一個地段的價值，無非不過幾個因素——
當下，看交通和配套，這決定了這個地方的宜居度，長期要看產業和人口，這影響以後誰來接盤和變現。
當然，還有所有樓市價值的最硬通貨：學位。
先看交通。
可以說，交通，是當下的南沙灣最大的硬傷，之一。
雖然港前大道老早就修好了，一路開車十分順暢，但是，在樓市說交通的便捷度，最重要的指標還是軌道交通。
同一條路，地鐵上蓋的物業就是能比1公裡外的樓盤貴，不怕你不服。
南沙灣早年是規劃了地鐵的。
霍英東集團出錢修好了港前大道，一心等著政府規劃的軌交進場，沒想到左等右等，等來的卻是地鐵4號線強行變線，從金洲站突然往北去了飛沙角，在城市界面一塌糊塗的一片片城中村中，穿到了南沙客運港。
原先4號線規劃經過的港前大道一帶，忽然成了無人問津的「棄兒」。
這直接影響了南沙灣的整體價值。
目前，除了南沙客運港周邊的樓盤之外，從南沙灣要去往最成熟的金洲-蕉門區府板塊，或者廣州市區通勤，最方便的，只能自駕。
不過，靈山島也好不到哪兒去。
畢竟是新區嘛，一張白紙，塗塗畫畫，現在正是大興土木的時候，一棟棟建築正像春筍一樣，從原先綠油油的農田裡爭先恐後地冒出來——
靈山島尖在建進展
至於地鐵在哪兒，反正從國家批覆的廣州市第三期建設規劃看，新增的連通南沙和市區的地鐵18號線和22號線，都從番禺廣場直接拉到橫瀝和萬頃沙去了，都沒靈山島啥事兒。
所以，當下來看，南沙灣和靈山島在交通上，誰也不比誰高貴，算是打了個平手吧。
但接下來可不同了。
南沙還有一條至關重要的環線：地鐵15號線。
雖然第三期規劃沒批，但按照大灣區的戰略布局和南沙的未來發展，該來的，遲早還是會來。
這條線，將沿著珠江口環南沙一圈，從蕉門到南沙客運港，再到橫瀝、靈山島，最後返回蕉門，完成閉環。
目前，這條線仍在規劃中，具體站點仍待確認，比如說，在有的規劃圖裡，是會直接連到萬頃沙的。
但路線走向，應該，也許，可能，不會再有大的變化了……吧？畢竟有地鐵4號線的珠玉在前，嗯，你懂的。
如果這條線開通，有了地鐵的南沙灣和靈山島，會有什麼不同呢？
靈山島的地鐵口預留在商務區的中交匯通中心樓下，離住宅區的距離呢，按最近的金科博翠明珠和綠城柳岸曉風看，直線距離1.4公裡，走路嘛，也就二三十分鐘吧。
但對南沙灣而言，這條遲到的地鐵線，將真正盤活整個片區。
15號線在港前大道一帶怎麼設點還不明確，但大概率會在南沙客運港設站，以便跟地鐵4號線換乘。
同時，南沙客運港還規劃是未來地鐵22號線東延的接駁站。
前段時間，《東莞市濱海灣新區城市總體規劃（2018-2035）草案》透露，未來廣州地鐵22號線將從南沙客運港往東延伸，直接連到東莞濱海灣新區。
然後，這條線還將在東莞對接深圳地鐵18號線，未來從南沙客運港，地鐵直達深圳不是夢。
再配合南沙客運港直達港澳的口岸之便，以及郵輪母港的國際航運優勢，水陸聯運全用上，南沙灣片區立馬升級，妥妥的灣區小樞紐有沒有？
再看學位。
其實學位真沒啥好battle的，確定性很強了。
靈山島住宅區目前有三所學校：針對商品房子弟的灣區實驗學校、陽光花語花園回遷房以及周邊村落原住民的指定入讀學校——江靈路小學，以及一所已經建好，不知道誰來接手的9年一貫制學校。
再遠一點，還有廣大附南沙實驗學校，但這所學校目前不針對靈山島尖招生。
灣區實驗學校隸屬於「廣州實驗教育集團」，這個集團背靠廣州市教研院，非常年輕，旗下最早的辦學主體是2018年成立的，整個集團都沒有任何出口成績可以查詢。
唯一可以確定的是，這個學校裡，小學部的生源都來自於商品房，相對純粹。
那麼，問題來了，初中怎麼辦？
局姐查了下，發現灣區實驗學校的初中採用「地段加指標到校」搖號，其中，地段範圍包含了江靈路小學的所有招生範圍。
好的吧。
南沙灣的情況會稍微複雜一點。
值得肯定的是，名校很多，牌子很響。
小學嘛，華師附小怎麼樣？南沙小學也是區內數一數二的老牌省一級了。
中學就更多選項了，公立的二中天元學校，私立的英東中學，外籍小朋友還可以去對口的修仕倍勵國際學校。
這幾個學校的質素如何局姐就不贅述了，關心南沙學區房的小夥伴，可以等下一篇我們再專題展開。
但要提醒的是，從招生範圍來看，南沙灣的小學大都是十個八個商品房社區+一二三四個村（原住民）的配備，其中村和商品房的比例，得看具體城市界面而定。
所以，生源的影響，得具體問題具體分析。
大灣區的南沙，確實應該有國際視野，如果單從教育來看，當前南沙最具有國際視野的地方，就在南沙灣，沒錯了。
好了，接下來上重點了。
除了交通、學位這些看得見的因素，決定一個板塊未來價值的，還有一個重要因素：
還剩多少地可賣。
靈山島的地，無論居住區還是商務區，該分的豬肉差不多分完了，局姐也因此合理懷疑過，靈山島不通地鐵的原因之一，或許也是這裡已經不需要再賣地了吧。
未來靈山島的房價，只能靠周邊板塊的溢價了，比如，隔壁還留著大片地沒賣的橫瀝。
但是橫瀝第一個盤的情況……確實有點一言難盡啊。
就不展開了。
南沙灣呢，就有很多想像空間了。
需要說明一下，大家在對比靈山島和南沙灣時，常常大而化之將兩個板塊直接PK，事實上，南沙灣的面積可比靈山島大多了，南沙灣內部也不是鐵板一塊。
如果仔細一些，我們可以把南沙灣劃為三個細分板塊，拿出其中最有價值的地段，再來對比看看。
第一個板塊，在虎門大橋以北，到港前大道。
這個片區目前的住宅區，主要是時代南灣、御海山莊、華海山嶼海、優山美墅，以及，還在慢慢賣的，定位為頂豪的，南沙灣御苑。
第二個板塊，是虎門大橋以南，大角山以北的片區。
這一片位置方正，依山傍水，有大片的一線海景，自然資源豐富；有地鐵，客運港，遊艇會，和郵輪母港，水陸交通發達；最強學位的華師附幼、華師附小和二中天元學校都在這一片區。
最重要的是：
局姐特意去查了控規，這裡還有大量的空地可賣！
南沙灣最近拍出的地王，魯能拿的那塊地，就在蒲洲廣場對面，一小塊而已，旁邊還有大片大片的空地啊！真香。
局姐以為，這裡才是南沙灣最具價值的地段。
第三個板塊，地鐵4號線經過的，有著大片城中村的舊鎮和慧谷片區。
可能很多人會說，南沙灣大把空地沒賣，跟房價也沒啥關係啊，不是很多地都囤在霍家嗎，搞得政府都沒有開發的動力，軌交才建不起來，配套也才建不起來。
這套說辭，在靈山島乃至蕉門的售樓處，局姐耳朵都聽出繭了。
甚至在局姐拿到的一份內部資料裡，代理新盤銷售的中介行，做營銷策略分析時，也引入了同樣的說法：
照這個邏輯，15號線怕是永遠都建不起來了吧？
局姐查閱了很多資料，確實很難一一確認，南沙灣的那些空地裡，哪些是霍家的，哪些才是政府的。
但其實，無論是霍家的地，還是政府的地，局姐更願意相信，南沙灣目前開發較慢，配套不足，最核心的原因真的就是人氣不足。
人氣起來了，開發有利潤了，不管是誰，為什麼不配套呢？況且，作為準豪宅板塊，真的不需要像剛需板塊那樣，幾步一商場，大型郵輪母港接下來的商業配套，不夠用嗎？
對了，再提一嘴，關於產業的爭議。
很多人說，靈山島的產業就是牛逼，總部經濟的定位，配合隔壁的金融島，高新產業加高淨值人士，廣州城市副中心的CBD，下一個珠江新城，能不笑傲灣區嗎？
這麼想的人，真不知把深圳灣超級總部基地置於何地。恆大都把總部從廣州城市中心的珠江新城CBD搬到深圳灣去了，何況一個城市副中心呢！
等深圳灣和珠江新城or琶洲的總部基地吃完肉，看靈山島能喝到幾口湯呢？
反正我看靈山島商務區現在進駐的企業總部，除了在那兒拿地賣房的房企象徵性站站臺，也就只剩國企和央企了。
而南沙灣，一個定位廣州濱海國際門戶的地方，重點發展商務會展、郵輪遊艇、海洋科學、航運服務的地方，遊艇會有了，郵輪母港有了，客運港有了，酒店等配套也有了，還有什麼不確定的嗎？
以上。