來源： 自媒體
來源：杭州樓市動態
作者：北城
8月份，杭州新建商品房的成交14598套，單是住宅成交就達到了11362套。
去年8月份，整個杭州市場新建商品房成交量也只有9000多套。
「看起來」真的火熱。
但網籤數據是滯後的，像蕭山區籤約排行榜中的前兩名中鐵諾德雅逸府、融創·融望之城 都是7月開盤的，但網籤數據卻是8月的。
綠城·春風金沙更是7月初就搖號選房了，直到8月才有網籤數據。
8月商品房成交數據並不能反應8月的火熱，相反，只能證明7月很火。
7月很火，但8月很冷。
截止8月31日，在中籤率出爐的79個樓盤中，流搖樓盤達44盤，流搖率56%。
而搖號的很多樓盤如臨平新城的中交理想·時代芳華中籤率90%，下沙大學城北的祥生湛景·江山雲樾府中籤率97.94%，勉強搖號，基本做不到當日售罄。
近15000套新房成交，配上56%的流搖率。
這是一個看似火熱，實則清涼的杭州樓市。
流搖率如此之高，究其原因，就是分流。
現在的杭州樓市，分流可不僅限於紅盤之上，而是輻射到了方方面面。
紅盤分流：8月唯一的紅盤鳳璽雲著府開盤，與濱耀城撞車分流，最終鳳璽雲著府從5000人搖號跌至3000人搖號，降溫效果顯著。
同板塊分流：萬人搖板塊 崇賢的祥生湛景光合映、景瑞路勁海逸翠廷同時領證登記，兩大樓盤加起來不到1000人登記；中鐵諾德雅逸府和保利欣品華庭分流，保利差點流搖；南部臥城濱江旭輝濱旭府和融信旭輝湘湖悅章同時登記，湘湖悅章600多人搖，而濱旭府直接流搖。
相同客群分流：中交悅美廬和天都城·上塘源著分流，導致中交悅美廬流搖0登記。
對於置業者而言，選樓盤是一個線性的過程，置業者依次比較才能得出心中的那個「數」，而樓盤簇擁在面前，我們就很難做出最好的選擇了。
亂花漸欲迷人眼，樓盤挑的紅了眼。
今天我也對杭州的一些紅盤做了個分流撞車猜想，同時給出個人的選擇建議，如有不妥之處，勿噴，都是你對，有不贊同的地方，歡迎留言反駁。
建發金輝紫璋臺VS遠洋西溪公館
作為目前杭州樓市熱度最高的兩大樓盤，遠洋西溪公館和建發金輝紫璋臺 （以下簡稱西溪公館和紫璋臺）優勢高度相似，因此它們的撞車是必然的。
西溪公館：準現房、倒掛、未來科技城產業。
紫璋臺：現房、倒掛、三墩北學區。
在雙方都不靠近地鐵的情況下怎麼選？我們可以從板塊、學區、倒掛以及價格等幾個方面來對比一下。
在板塊方面，即使雙方都有阿里的身影，但作為國家四大未來科技城之一的餘杭未來科技城，規劃、勢能、地段都是處於杭州前列的，甚至可以說只有奧體能夠與之一戰。這裡西溪公館>紫璋臺。
學區方面自然是紫璋臺大比分勝出，畢竟在杭州西湖區的教育資源稱第二，沒人敢稱第一。西溪公館周邊的五常小學、海曙小學，還是不如星洲二小的。
倒掛方面的話，紫璋臺是有著很明確的數據的，旁邊的西雅圖目前成交均價穩定在37000元/㎡+，與板塊限價相比有近9000元/㎡的倒掛。
西溪公館的倒掛數據則並不清晰，如果與周邊的華元美林公館相比的話，只有6000元/㎡左右，若是跟華夏四季比，那就有上萬了。
在價格方面，西溪公館毛坯28000元/㎡ （第二期或許要30000元/㎡） ，紫璋臺精裝大約28000元/㎡，精裝獲勝。但是西溪公館擁有60㎡戶型，雖然設計非常不合理，但是架不住總價低，投資門檻低。
目前西溪公館還剩一千多套房，預計會在今年下半年入市，而為了平衡熱度，紫璋臺也必然會拉出來登記。屆時如何挑選還是要看自己的條件，想要學區的選紫璋臺，預算不足的選西溪公館。
當然，讓我選的話， 紫璋臺>西溪公館。
萬科前宸VS德信大家運河雲莊
作為勾莊兩大熱盤，萬科前宸與德信大家運河雲莊（以下簡稱萬科前宸和運河雲莊）也是會撞車的對手，雙方都靠近地鐵，相比二手房也都有倒掛，共享萬象城的紅利，因此我們可以從價格、戶型方面進行對比。
運河雲莊距離地鐵4號線儲運路站400米，距離城北CBD萬象城直線距離1.7千米，高層均價29000元/㎡，主力戶型99㎡。
項目2022年8月交付，交付期24個月，考慮22個月租金成本的話，以周邊二手房萬科杭宸的行情舉例大概要12萬元，綜合總價大約為299.1萬元。
而萬科前宸距離10號線吳家路地鐵口約400米，4號線杭行路站500米，距離城北萬象城600米。
項目主力戶型為99㎡，均價30500萬/㎡，交房時間在2023年6月，等待時間有34個月，考慮租金成本的話，綜合總價在319萬左右。
但是由於雲莊總價更低，靠近運河，居住環境更好，因此 運河雲莊>萬科前宸。
地鐵萬科未來天空之城VS杭州富力中心
地鐵萬科·未來天空之城與杭州富力中心的PK（以下簡稱天空之城和富力中心）是 未來科技城五大中心之五常站TOD與葛巷站TOD的PK。
富力中心的高層34500元/㎡，天空之城的即將加推的小高層37000元/㎡+，基本沒區別。
戶型方面，富力中心主力戶型為115-139㎡，起步戶型稍大，而未來天空之城二期的主力戶型則是93-145㎡，即使是單價更高的小高層，總價仍然低於富力中心的。
如果從價格方面的話， 天空之城>富力中心。
但富力中心很明顯是處於未來科技城的中心，地段更加優良，未來所能享受到的配套更加豐富，整體城市建面也更加良好。
天空之城則是一個五常地鐵車輛段上蓋項目，雖然不是未來科技城中心，但是離主城區近是它的優勢，特別是緊挨著西湖區蔣村商住區，享受6萬+板塊的外溢。
如果讓我排的話，仍然是 天空之城>富力中心，萬科品牌在二手房上的溢價能力還是可以信賴的。
以上6個都是屬於200-400萬預算的紅盤，他們是很多杭州人能夠接觸到的門檻，他們所處的板塊如三墩北、未來科技城都是杭州的大熱之地，具有超高的投資價值。
而以下4大樓盤少則500萬，多則上千萬的總價，它們或偏於學區，或偏於市中心地段，它們的面世更像是屬於高端改善的狂歡。
杭房建發養雲靜舍VS中冶錦繡公館
杭房建發養雲靜舍與中冶錦繡公館（以下簡稱養雲靜舍和錦繡公館）是600萬以上預算的PK，也是 申花與翠苑在學區上的PK。
雙方都是現房，板塊配套也是相當成熟。養雲靜捨出門就是城西銀泰城和萍水站地鐵口，錦繡公館則是大悅城與10號線翠柏路站。
按照學區劃分，養雲靜舍大概率是育才登雲小學，錦繡公館則有可能是文一街或行知，學區更加優質。
但養雲靜舍位於54000元/㎡的申花，戶型119-139㎡，總價約600萬+。而錦繡公館位於58000元/㎡的翠苑，戶型139㎡起步，總價約800萬+。
200萬價差的話，我覺得大多數人還是會選擇養雲靜舍，當然為了更好的學區，預算夠的人選擇錦繡公館也是很有可能的。
畢竟學區房在杭州的價值已經經過了檢驗，讓我不由高喊：學區房就是天。
當然，這裡我覺得 養雲靜舍>錦繡公館。
時代濱江丹楓四季院VS融創金成杭源裡
如果說杭房建發養雲靜舍VS中冶錦繡公館是學區的PK，那麼時代濱江 丹楓四季院VS融創金成杭源裡（以下簡稱丹楓四季院和杭源裡）則是濱江和武林的PK。
但是，這兩個樓盤撞車的可能性比較小，因為丹楓四季院因為某些原因要延遲開盤了，而杭源裡只要有機會就會入市。
丹楓四季院可以享受到板塊的絕對利好，天街、星耀城、銀泰城都有，地鐵江陵路站不過300米，可以說，濱江區最好的位置被丹楓四季院佔據了。
而杭源裡最大的優勢在於位居市中心，距離3號線香積寺路站（在建）約150米，距離京杭大運河直線距離約600米，學區大概率為賣魚橋，杭源裡地鐵、商場、教育、乃至景觀都無短板。
在價格方面，杭源裡的高層大概率在50000元/㎡左右，如果按照前幾天大關宅地的限價，可能還不到50000元/㎡，是一個非常大的驚喜。丹楓四季院如果按濱康綜合體的價格則為51500元/㎡，如果按照濱江御濱府的價格，則在49200元/㎡，兩者沒有較大的差距。
但是丹楓四季院的主力戶型比較大，145、165㎡，總價在800萬了，而且戶型也有瑕疵；杭源裡主力戶型在108、138㎡，總價不到700萬。
如果更傾向於投資，那麼選丹楓四季院，如果更傾向於自住，則杭源裡。
如果我選： 杭源裡>丹楓四季院。
那你們的選擇是什麼呢？歡迎投票。
8月已過，樓市中的」金九銀十「旺季已經開始了，但今年可不好說了。
經歷"近六萬人搖"後的杭州樓市，"太討厭"做第一了，蟬聯3年的土拍出讓金第一就讓給了上海。
新政的效果很明顯，可以預見，為了持續降溫的目的，杭州樓盤還會繼續撞車分流。
普通剛需盤的撞車，會繼續提高中籤率，也讓我們的買房之路更加輕鬆。
但，長期的高壓，也會令超級紅盤緊繃，一旦開盤，市場就會像彈簧一樣，釋放出更強的力量，催生更高的熱度。
屆時，怕是分流也沒用了。
當世界經濟面臨修復，當未來依然存在不確定，或是危機、或是機遇，一份對未來經濟發展的指引正當時。
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