觀點地產網 「小房企」光明地產曾有一個「大夢想」。
光明地產董事長、總裁沈宏澤在2019年5月份的股東會上如是描述：「公司的發展前景是1+7+5+X，要把其它業務板塊做起來」。所謂「1+7+5+X」即是光明地產多元化轉型的方向。
而上海崇明東平小鎮就是光明地產轉型的開始。
10月13日，光明地產公告稱，公司以2614.53萬元通過協議收購光明集團上海東平小鎮農場有限公司30%股權且承擔2911.701萬元債務，交易收購總金額為5526.231萬元。
這也意味著，東平小鎮正式成為光明地產的全資子公司。
於同日，光明地產發布另一則公告稱，公司全資子公司農工商房地產（集團）有限公司以5955.06萬元通過協議收購桐廬飄鷹置業有限公司100%股權且承擔約5.7億元債權，交易收購總金額為6.29億元。標的公司為光明集團下屬公司。
依靠光明集團的「輸血」，這兩筆收購為光明地產注入了不俗的資產。若回顧光明地產的發展歷史，亦可發現，靠母輸血早已是常態。
一位長期研究上海區域房企的人士告訴觀點地產新媒體：「作為上海本土開發商，光明地產很少出現在公開市場拿地，基本沒什麼成長，已經錯失了很多機會。好在是國企，否則處境很難。」
多元化試點
按照光明地產的設想，「1+7+5+X」戰略，即1是房地產主業；7是保障房建設、城中村建設、殷實農場建設、歷史名鎮保護與開發、城市更新建設、租賃房建設和物流園區；5是商業、物流、供應鏈、服務和建設五個平臺；X是全新的商業模式。
關於轉型的原因，沈宏澤在接受採訪時表示，「轉型就是為了長期穩健持續控風險的發展。房地產未來的發展無法預期，因此要把其他板塊做起來，讓企業站穩。2018年開始，公司已經著手對業務結構進行調整，已經在朝著去地產屬性的方向努力。」
作為光明集團旗下的地產公司，光明地產率先將目光放在農場產業地產項目。原因也很簡單，背靠著光明集團在農業產品產業鏈的基礎優勢，降低建設成本等。
於去年11月份，光明地產協議收購光明集團、上海崇明農場有限供公司所持有的東平小鎮70%股權，總成交價7000萬元。收購完成後，東平小鎮農場將納入光明地產的合併報表範圍。
觀點地產新媒體了解到，上述交易協議在2019年倒數第二天完成交割。而剩餘的30%股權，則本次進行協議收購，兩次收購合計斥資1.25億元。
資料顯示，東平小鎮成立於2018年5月22日，註冊資本為1億元，由光明集團及光明食品集團上海崇明農場有限公司共同出資組建，主要負責崇明東平光明小鎮的開發與經營。
不過，為了推進東平特色小鎮建設，早於2017年，光明集團就成立了光明東平特色小鎮籌備組，籌備將東平小鎮打造成為集食品產業和花卉產業為一體的特色小鎮。2018年4月，崇明區成功申辦第十屆花博會，東平光明小鎮成為了花博會啟動區的重點項目，總規劃面積1.74平方公裡。
到了今年3月份，東平小鎮公司以底價6.6億元競得上海市崇明區花博園配套東平小鎮02-01、05-01、05-05、06-01、07-05地塊，屬於光明東平特色小鎮一期開發項目，總用地面積17.32萬平方米。
光明集團完成前期項目孵化過程之後，此時光明地產入局東平小鎮項目，毫無疑問，開發、建設、招商等難度已經小了很多。
對於東平小鎮項目，上海中原地產市場分析師盧文曦表示，崇明雖然發展不錯，但是有點被邊緣化，始終和主要市區有天然屏障，交通問題不徹底解決很難發展。同時，上海做農場不是沒機會，但這是一個注重長遠收益的投資，並非樓盤一樣一次性開發結轉收入，效益也差很多。
除了東平小鎮外，光明地產的其他新業務也在推進中，沈宏澤曾透露，在農場建設上，正在積極配合包括崇明國際生態島、五四農場升級改造等各項工作，宜興光明小鎮也將全面啟動。「以東平小鎮、花博會、光明田緣等項目為切入點，協同光明集團的資源，在上海、江浙地區，乃至於全國進行布局。」
資金承壓
實際上，光明地產的成立時間僅有五年，出身時已經接近房地產行業發展好時機的尾聲，可以說錯過了搭上行業高速前進的「末班車」。
2015年，光明地產前身海博股份進行重大資產重組，將原來發展空間不大的業務置出，注入光明集團旗下的農工商地產（集團）有限公司（下稱：農工商）100%股權和上海農房25%股權，並更名為「光明地產」。
重組時，農工商曾作出業績承諾，未來三年扣非後歸母淨利潤累計36.87億元。彼時，還是擔任農工商總裁的沈宏澤透露，目前農工商在全國有4600畝土地未開發。
同時，光明集團也承諾，對於置入的部分資產價值保證及補償，將在三年內完成相應的劃撥用地，變更為出讓用地的手續，若未能完成，將按高價回購該等不動產。
憑著兩項承諾和原有土儲基礎，光明地產有過三年短暫的輝煌。2015-2017年，光明地產實現籤約銷售金額126.66億元、189.33億元、236.52億元；營收為123.87億元、207.82億元、208.11億元；扣非歸母淨利潤為10.07億元、19.03億元、12.76億元。
於2017年末，光明地產承諾目標完成率為104.95%。但之後，光明地產開始懸崖式的下滑。2018年，其營收、淨利潤、基本每股收益、經營活動現金流等核心財務數據，全面下滑。
2019年，光明地產更是出現「腰斬式」下滑，但負債水平卻在不斷攀升，總負債由390.87億元增至707.09億元，其中2019年末有息負債將近500億元。並且在2018-2019年期間，光明地產新增面積為144.52萬平方米、192.09萬平方米，同比增長53.34%、32.91%。
今年上半年，光明地產依然沒有扭轉頹勢。營收同比下降68.74%至22.88億元；歸母淨利潤同比下降127.85%至-1.4億元；基本每股虧損-0.1043元。
顯然，如此財務表現，在今年行業監管形勢逐漸嚴厲的情況，光明地產的高槓桿模式已經難以持續。其在2020年上半年有意減少土地投資，新增房地產儲備面積僅有47.8萬平方米，同比下降61.11%。
另據觀點指數不完全統計，年初至今，光明地產在浙江慈谿、廣西柳州、浙江寧波等城市共斥資44.34億元（全口徑），新增土地面積48.95萬平方米。其中，也保持一貫通過收購、增資方式擴儲的方式，並且權益佔比普遍較低。
僅有三個參與招拍掛的項目，一個為東平小鎮項目地塊，一個全資拿下後立即出售50%股權引入萬科，最後一個地塊代價只有4083萬元。由此可見，光明地產目前的資金壓力。
對此，盧文曦分析，目前看來，光明地產多元化可能也是沒辦法的辦法，公開市場拿地已經競爭不過人家，土地儲備可能有局限性，所以發展遇到瓶頸。同時，崇明雖然有很多土地資產，但問題在於過度集中。
「像寧波江北這樣大項目需要大資金，而且萬科品牌有效應在這裡，光明地產藉助這一效應可以加快項目去化，避免資金承壓。」
歷年財報顯示，光明地產的存貨周轉率呈現逐年下滑的趨勢，2015-2019年分別為0.46、0.43、0.43、0.33、0.17，2020年中為0.03。同時，今年上半年，其新開工面積同比下降70.39%至89.8萬平方米，竣工面積同比下降75.13%至16.51萬平方米。
一位業內人士告訴我們，按照之前多次提及的國企退房業務，以及近期國資委鼓勵國企和民企重組，不排除光明地產會進行兼併重組。目前，它已經遇到發展瓶頸，半大不小，還在耗費資源。
「可以考慮重組，這樣能更好利用好資源，盤活資產，發揮其價值的話，是好事，比現在這種狀態要強」，上述人士說道。
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