| 時間：2019年06月24日 15:05:06 中財網 |
評級報告聲明
為便於報告使用人正確理解和使用大公國際資信評估有限公司（以下簡稱
「大公」）出具的本信用評級報告（以下簡稱「本報告」），茲聲明如下：
一、除因本次評級事項構成的委託關係外，發債主體與大公及其關聯公司、
控股股東、控股股東控制的其他機構不存在任何影響本次評級客觀性、獨立性、
公正性的官方或非官方交易、服務、利益衝突或其他形式的關聯關係。大公評級
人員與發債主體之間，除因本次評級事項構成的委託關係外，不存在其他影響評
級客觀、獨立、公正的關聯關係。
二、大公及評級分析師履行了實地調查和誠信義務，有充分理由保證所出具
本報告遵循了客觀、真實、公正的原則。
三、本報告的評級結論是大公依據合理的技術規範和評級程序做出的獨立判
斷，評級意見未因發債主體和其他任何組織機構或個人的不當影響而發生改變。
四、本報告引用的受評對象資料主要由發債主體提供，大公對該部分資料的
真實性、準確性、完整性和及時性不作任何明示、暗示的陳述或擔保。
五、本報告的分析及結論只能用於相關決策參考，不構成任何買入、持有或
賣出等投資建議。大公對於本報告所提供信息所導致的任何直接的或者間接的投
資盈虧後果不承擔任何責任。
六、本報告債項信用等級在本報告出具之日至存續債券到期兌付日有效，主
體信用等級自本報告出具日起一年內有效，在有效期限內，大公擁有跟蹤評級、
變更等級和公告等級變化的權利。
七、本報告版權屬於大公所有，未經授權，任何機構和個人不得複製、轉載、
出售和發布；如引用、刊發，須註明出處，且不得歪曲和篡改。
八、本評級報告所依據的評級方法為《投融資平臺信用評級方法》，該方法
已在大公官網公開披露。
跟蹤評級說明
根據大公承做的東臺城投存續債券信用評級的跟蹤評級安排，大公對受評對
象的經營和財務狀況以及履行債務情況進行了信息收集和分析，並結合其外部經
營環境變化等因素，得出跟蹤評級結論。
本次跟蹤評級為定期跟蹤。
跟蹤債券及募資使用情況
本次跟蹤債券概況及募集資金使用情況如下表所示：
表1 本次跟蹤債券概況及募集資金使用情況（單位：億元）
債券簡稱
發行額度
債券餘額
發行期限
募集資金用途
進展情況
14東臺債
01/PR東臺
01
6
2.4
2014.01.13～
2021.01.13
宇航奶業地塊棚戶
區改造項目、八林
新寓（三期）棚戶區
改造項目等七個保
障性住房項目
已按募集
資金要求
使用
14東臺債
02/PR東臺
02
12
4.8
2014.04.23～
2021.04.23
宇航奶業地塊棚戶
區改造項目、八林
新寓（三期）棚戶區
改造項目等七個保
障性住房項目
已按募集
資金要求
使用
數據來源：根據公司提供資料整理
發債主體
東臺城投是經東臺市人民政府批准，於2007年1月由東臺市預算外資金結
算中心（以下簡稱「結算中心」）和東臺市土地發展中心（以下簡稱「發展中心」）
共同出資成立的國有獨資有限公司。公司設立時註冊資本為人民幣2.00億元，
其中結算中心出資1.88億元，佔實收資本的93.75%，發展中心出資0.13億元
佔實收資本的6.25%。2011年3月註冊資本變更為5.00億元，其中結算中心出
資4.88億元，佔實收資本的97.50%，發展中心出資0.13億元，佔實收資本的
2.50%。2011年4月，根據東臺市人民政府文件（東政發【2011】63號），公司
股東變更為東臺市人民政府，由東臺市人民政府國有資產監督管理辦公室（以下
簡稱「市國資辦」）履行出資人職責，企業類型為國有獨資公司。2011年11月
東臺市人民政府以貨幣資金對東臺城投增資2.50億元，註冊資本變更為7.50億
元。截至2018年末，公司註冊資本為人民幣7.50億元，股東為東臺市人民政
府，由市國資辦履行出資人職責。截至2018年末，公司新納入合併報表範圍公
司兩家，東臺投資控股有限公司和東臺恆信通融資租賃有限公司。
公司根據《中華人民共和國公司法》等有關法律、法規及規章制度的規定製
定公司章程，設立了董事會、監事會及日常管理機構。公司不設股東會，由東臺
市財政局授權公司董事會行使股東會的部分職權，決定公司的重大事項，但公司
的合併、分立、解散、增減註冊資本和發行
公司債券，由東臺市財政局決定。公
司設立董事會、經理、監事會的法人治理結構；公司設辦公室、財務融資部、技
術經營部、徵地拆遷部及工程部等五大職能部門，各部門職責分工合理、權責分
配明確。
根據公司提供的中國人民銀行企業信用報告，截至2019年5月17日，公司
未曾發生信貸違約事件。截至本報告出具日，公司於2012年12月發行的「12東
臺債/
PR東臺債」已償還到期本金12.00億元，2014年1月發行的「14東臺債
01/
PR東臺01」已償還到期本金3.60億元，2014年4月發行的「14東臺債02/PR
東臺02」已償還到期本金7.20億元，到期利息均已按時兌付。
償債環境
我國國民經濟運行增速放緩、外部環境充滿挑戰，但整體而言經濟繼續表現
良好；國家在地方政府債務和投融資體制管理等方面的加強對投融資平臺轉型
提出更高要求。
（一）宏觀政策環境
我國國民經濟運行增速放緩、外部環境充滿挑戰，但整體而言經濟繼續表現
良好；預計2019年，我國經濟面臨下行壓力，外部環境複雜嚴峻，仍需警惕經
濟下行風險，關注中美貿易摩擦走向，防範金融風險尤其是債市信用風險。
2018年我國經濟增速放緩、外部環境充滿挑戰，但整體而言經濟繼續表現
良好。2018年，我國實現國內生產總值90.03萬億元，按可比價格計算，同比增
長6.6%，同比下降0.3個百分點。我國工業增加值首次突破30萬億元，全國規
模以上工業增加值同比增長6.2%，增速同比下降0.4個百分點；固定資產投資
同比增長63.56萬億元，同比增長5.9%，增速同比下降1.3個百分點，其中房
地產開發投資12.03萬億元，同比增長9.5%，增速同比下降2.5個百分點。全
社會消費品零售總額同比名義增長9.0%，增速同比降低1.2個百分點，國內消
費需求放緩；以人民幣計價外貿進出口總值同比增長9.7%，其中，對美國進出口
增長5.7%，與「
一帶一路」沿線國家進出口增長13.3%，高出全國整體增速3.6
個百分點，已成為我國外貿發展的新動力。全國一般公共預算收入同比增長6.2%，
增速同比下降1.2個百分點；政府性基金收入同比增長22.6%，增速同比下降
12.2個百分點，其中，土地使用權出讓收入同比增長25.0%，增速同比減少20.2
個百分點，增速大幅放緩。
面對經濟下行壓力，中央和地方政府綜合運用貨幣政策、產業政策、結構性
政策、區域政策等配套措施，以確保經濟運行在合理區間。實施積極的財政政策
和穩健的貨幣政策，適時預調微調，穩定總需求，並實施更大規模的減稅降費措
施以改善企業經營效力。積極的財政政策加力提效，較大幅度增加地方政府專項
債券規模，提高專項債券使用效率，有效防範政府債務風險，更好地發揮專項債
券對穩投資、擴內需、補短板的作用；貨幣政策鬆緊適度，保持合理的市場流動
性，提升服務實體經濟的能力，解決好民營企業和小微企業融資難融資貴問題。
產業政策方面，提升製造業發展水平，推動其與現代服務業的融合發展，增強制
造業技術創新能力，推動產能過剩行業加快出清，降低全社會各類營商成本，加
大基礎設施投資力度，完善公共服務體系建設。結構性政策方面，堅持以供給側
結構性改革為主線，強化體制機制建設，轉變政府職能，深化國資國企、市場準
入、財稅體制、金融體制等領域改革。區域發展政策方面，統籌西部大開發、中
部地區崛起、東北全面振興、東部率先發展的協調發展戰略，促進京津冀、粵港
澳大灣區、長三角等地區新的主導產業發展，推進「
一帶一路」建設，帶動貿易
發展。預計2019年，我國經濟面臨下行壓力，外部環境複雜多變，仍需警惕經
濟下行風險，關注中美貿易摩擦走向，防範金融風險尤其是債市信用風險。
（二）行業環境
隨著新型城鎮化戰略進一步實施，地方基礎設施建設投資仍具備繼續增長
的空間；國家在地方政府債務和投融資體制管理等方面的加強對投融資平臺轉
型提出更高要求。
城鎮化建設為我國經濟發展的重點領域,在我國城鎮化快速推進過程中，地
方政府投融資平臺的發展，有力支持了地方城鎮基礎設施建設，促進了地方經濟
社會發展。在滿足社會公共需要和地方經濟發展的同時，地方政府投融資平臺也
積累了較大規模的政府性債務。2018年末，地方政府一般債務餘額10.99萬億
元，同比增長6.4%，專項債務餘額7.39萬億元，同比增長20.4%。近年來，國
務院、財政部、國家發改委等陸續出臺一系列針對地方政府融資平臺的管理文件，
對地方政府債務和投融資企業的管理日趨規範。《國務院關於加強地方政府性債
務管理的意見》（國發【2014】43號）的出臺拉開了全國範圍整治地方政府性債
務的序幕。2015年新《預算法》開始實施，財政部對地方政府存量債務進行甄
別，存量債務將被分類納入預算管理。2016年，《中共中央國務院關於深化投融
資體制改革的意見》公布實施，是歷史上首次以黨中央國務院名義出臺專門針對
投融資體制改革的文件。中央不斷完善地方政府舉債融資機制，硬化地方政府預
算約束，規範地方投融資平臺的舉債融資行為；同時為了嚴控隱性債務擴張風險，
財政部已著手摸底全國地方隱性債務情況。2017年，六部委聯合下發了《關於進
一步規範地方政府舉債融資行為的通知》（財預【2017】50號），加強了對融資
平臺公司融資管理,強調地方政府不得承諾將儲備土地預期出讓收入作為融資平
臺公司償債資金來源，不得違法違規出具擔保函承諾函等。財政部下發《關于堅
決制止地方以政府購買服務名義違法違規融資的通知》（財預【2017】87號文），
進一步規範政府購買服務管理，制止地方政府違法違規舉債融資行為，防範化解
財政金融風險。《中共中央國務院關於防範化解地方政府隱性債務風險的意見》
和《地方政府隱性債務問責辦法》的下發，積極推動防範及化解政府性債務風險，
大力推進政府性債務管理改革，切實處理好穩增長、促改革與防風險的關係，摸
清債務底數、分類施策。2018年2月，國家發改委、財政部聯合下發《關於進一
步增強企業債券服務實體經濟能力嚴格防範地方債務風險的通知》（發改辦財金
【2018】194號文），對申報企業債券的城投公司治理結構、財務信息和資產質
量等方面均提出了更加規範的要求。隨後，財政部印發了《關於規範金融企業對
地方政府和國有企業投融資行為有關問題的通知》（財金【2018】23號），以防
範和化解地方政府債務風險為出發點，規範金融企業與地方政府和地方國企的投
融資行為，剝離傳統地方政府信用類項目中的地方政府隱性擔保。2018年10月，
國務院發布的《國務院辦公廳關於保持基礎設施領域補短板力度的指導意見》（國
辦發【2018】101號）明確允許城投公司的存量隱性債務進行展期，支持轉型中
及轉型後的城投公司依法合規承接政府公益性項目，實行市場化經營、自負盈虧，
地方政府以出資額為限承擔責任，城投公司融資環境得到改善。
預計未來，隨著各地經濟社會發展以及新型城鎮化戰略的實施，我國地方基
礎設施建設投資仍具備繼續增長的空間，隨著市場環境的改變和政府性債務管理
模式的不斷完善，對融資平臺的運作模式的轉變也提出了更高要求。
（三）區域環境
2018年東臺市經濟繼續保持增長；東臺市擁有較好的區位條件和產業優勢，
在鹽城市經濟發展中仍具有重要地位，為公司的業務發展提供了良好的外部環
境。
2018年，鹽城市經濟保持穩定增長，根據《鹽城市2018年國民經濟和社會
發展統計公報》，全市實現地區生產總值5,487.10億元，按可比價計算，比上
年增長5.50%。財政收支總體平穩，全市實現一般公共預算收入381.00億元，
比上年增長5.80%，其中稅收收入305.10億元，比上年增長12.20%。
東臺市系江蘇省鹽城市代管縣級市，位於鹽城市最南端，東與黃海相連，南
與南通市海安縣接壤，西與泰州市興化市毗鄰，北與鹽城大豐區交界，區位條件
較好。東臺市下轄14個鎮，363個村民委員會（其中含75個農村居委會），42
個居民委員會，3,363個村民小組，總面積5,007平方公裡。2018年末，東臺市
全市常住人口97.04萬人。
2018年，東臺市經濟繼續保持增長，實現地區生產總值878.60億元，同比
上升5.60%，三次產業結構由2017年的11.97:40.50:47.53調整為
11.3:40.5:48.20，第三產業佔比進一步提升，產業結構進一步優化。2018年，
全市規模以上固定資產投資同比增長11.90%，其中工業投資同比增長17.80%；
實現一般預算收入56.70億元，同比增長5.00%。
表2 2016～2018年東臺市主要經濟指標及增速（單位：億元、%）
項目
2018年
2017年
2016年
金額
增速
金額
增速
金額
增速
地區生產總值
878.60
5.60
812.81
7.50
727.01
8.90
一般公共預算收入
56.70
5.00
54.01
-
60.26
15.80
規模以上工業增加值
-
7.80
-
-
-
-
全市規模以上固定資產投資
421.60
11.90
647.05
10.60
581.03
15.40
三次產業結構
11.3:40.5:48.20
11.97:40.5:47.53
12.6:40.2:47.20
數據來源：東臺市2016～2018年國民經濟和社會發展統計公報
2018年，東臺市繼續推進產業轉型升級，第三產業增加值423.5億元，同
比增長7.90%。2018年，東臺市完成固定資產投資421.60億元，同比增長11.90%;
完成工業投資282億元，同比增長17.80%；服務業投資138億元，同比增長8.60%。
東臺市投資結構持續調優，全市新開工高新技術產業項目127個，高新技術產業
投資同比增長7.50%，佔全部投資比重達13.70%，比上年提高0.60個百分點。
第二產業中製造業投資同比增長12.40%，製造業投資佔項目投資比重為82.10%。
民間投資286.50億元，同比增長17.20%，佔全部投資的比重達68.00%，比2017
年提升5.20個百分點。高耗能投資進一步下降，高耗能行業完成投資同比下降
45%。
綜合來看，2018年東臺市經濟繼續保持增長，東臺市擁有較好的區位條件
和產業優勢，在鹽城市經濟發展中仍具有重要地位，為公司的業務發展提供了良
好的外部環境。
2018年受土地出讓量增加的影響，東臺市地方財政收入同比有所提高；同
期基金預算收入同比顯著上升。
截至本報告出具日，公司未提供2018年蘭州市公共財政收支決算總表和政
府性基金決算總表。根據江蘇省預決算公開統一平臺公開披露的《2018年預算
執行情況及2019年預算草案》，2018年，東臺市財政本年收入126.23億元，
同比增長14.04%；財政本年收入仍以地方財政收入為主，轉移性收入佔財政本
年收入的比重為34.69%，同比有所下降。
2018年，受土地出讓量增加等因素影響，東臺市地方財政收入同比增長
22.79%。東臺市地方財政收入中，一般預算收入佔比68.78%,同比有所下降；一
般預算收入中稅收收入佔比80.60%，佔比仍較高。從稅種來看，2018年東臺市
主要稅種有增值稅、企業所得稅、房產稅、土地增值稅和城市維護建設稅，上述
五項稅種合計佔稅收收入的62.34%,集中度仍很高。2018年，東臺市以國有土地
使用權出讓收入為主的政府性基金收入24.74億元，同比增長96.04%。
表3 2016～2018年東臺市財政本年收支情況（單位：億元）
項 目
全口徑
市本級
2018年
2017年
2016年
2018年
2017年
2016年
本年收入
本年收入合計
126.23
110.69
103.90
83.51
70.90
53.83
地方財政收入
82.44
67.14
66.69
39.72
27.35
19.29
一般預算
56.70
54.01
60.26
13.99
14.22
12.86
其中：稅收收入
45.70
42.41
50.70
2.99
2.63
3.31
基金預算
25.74
13.13
6.43
25.74
13.13
6.43
轉移性收入
43.79
43.55
37.21
43.79
43.55
34.54
一般預算
43.47
43.24
36.28
43.47
43.24
33.60
基金預算
0.32
0.31
0.94
0.32
0.31
0.94
本年支出
本年支出合計
-
129.37
-
-
96.15
-
地方財政支出
158.16
119.46
107.62
116.39
86.24
70.59
一般預算
117.00
94.94
95.58
83.90
67.50
58.56
基金預算
41.15
24.51
12.03
32.49
18.75
12.03
轉移性支出
9.91
9.91
9.18
1.71
9.91
9.18
一般預算
9.91
9.91
9.18
1.71
9.91
9.18
基金預算
-
0.00
-
-
0.00
-
收支淨額
本年收支淨額
-
-18.68
-
-
-25.25
-
地方財政收支淨額
-
-52.32
-
-
-58.89
-
轉移性收支淨額
33.88
33.64
28.03
42.08
33.64
25.36
數據來源：根據東臺市財政局公開資料整理；2016年及2017年數據為決算數、2018年數據為預計執行數
轉移性收入方面，2018年，東臺市轉移性收入同比增長0.55%，仍以轉移性
一般預算收入為主，轉移性收入中一般預算及基金預算均同比有所增長。
總體而言，2018年隨著經濟的穩定發展，東臺市財政收入同比有所提高；同
期基金預算收入同比顯著提高。
2018年，東臺市地方財政支出規模同比大幅增長；從一般預算支出的結構
來看，廣義剛性支出佔比同比有所下降。
2018年，東臺市財政本年支出規模同比大幅增長，其中一般預算支出，同
比增長23.24%至117.00億元。從一般預算支出的結構來看，廣義剛性支出佔比
同比有所下降。
表4 2016～2018年東臺市全市一般預算支出中剛性支出（單位：億元、%）
項目
2018年
2017年
2016年
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
一般預算支出
117.00
100.00
94.94
100.00
95.58
100.00
狹義剛性支出1
42.92
36.68
34.85
36.70
42.70
44.67
社會保障和就業
17.40
14.87
13.09
13.79
10.16
10.63
醫療衛生
8.70
7.43
10.00
10.53
8.35
8.73
一般公共服務
1.88
1.61
2.02
2.13
7.18
7.51
教育
14.94
12.77
9.74
10.25
17.01
17.80
廣義剛性支出2
63.03
53.87
61.26
64.53
52.37
54.78
數據來源：根據東臺市財政局公開資料整理；2016年及2017年數據為決算數、2018年數據為預計執行數
1 狹義剛性支出包括社會保障與就業、醫療衛生、教育和一般公共服務四個支出科目。
2 廣義剛性支出除包括狹義剛性支出外，還包括一般預算支出中外交、國防、公共安全、科學技術、文化
等科目。
截至本報告出具日，公司未提供東臺市2018年地方政府債務數據。根據江
蘇省預決算公開統一平臺公開的《2018年東臺市地方政府一般債務情況表》及
《2018年東臺市地方政府專項債務情況表》，截至2018年末，東臺市地方政府
債務餘額99.82億元，其中一般債務65.83億元，專項債務33.99億元。
財富創造能力
公司作為東臺市重要的基礎設施建設投融資主體，公司營業收入主要來自
基礎設施建設、保障安置房建設，2018年，基礎設施建設收入同比大幅下降，
土地出讓收入大幅增加；未來隨著東臺市城市建設的不斷推進，公司財富創造能
力將進一步增強。
公司作為東臺市重要的基礎設施建設投融資主體，主要負責東臺市的基礎設
施建設、保障安置房建設等工作。2018年公司實現營業收入10.41億元，同比
增長56.07%，主要系當期公司出讓四塊土地所致，計入其他業務收入。
基礎設施建設、保障安置房收入仍是公司2018年公司營業收入的主要來源，
上述兩項業務收入合計佔當期營業收入的比重為43.97%。2018年，公司其他業
務收入5.83億元，其中主要系公司出讓四塊土地收入3.54億元，以及東臺市恆
業建設發展有限公司資金佔用費2.12億元。
毛利潤方面，2018年公司實現毛利潤0.59億元，同比增長54.52%，主要來
自基礎設施建設、保障安置房和其他業務中的土地出讓和資金佔用費。公司綜合
毛利率為5.68%，同比下降0.05個百分點，主要系毛利潤水平較低的其他業務
佔當期營業收入的比重有所上升所致。2018年，公司基礎設施建設及保障安置
房業務毛利率分別為5.5.%和4.54%，均較為穩定。
表5 2016～2018年公司營業收入及毛利潤情況（單位：億元、%）
項目
2018年
2017年
2016年
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
營業收入
10.41
100.00
6.67
100.00
7.27
100.00
基礎設施建設
2.88
27.65
5.20
78.00
1.82
25.08
保障安置房建設
1.70
16.32
1.27
18.98
5.27
72.56
商品房建設
0.00
0.01
0.01
0.08
0.02
0.25
其他業務
5.83
56.01
0.20
2.95
0.15
2.11
毛利潤
0.59
100.00
0.38
100.00
0.56
100.00
基礎設施建設
0.16
26.81
0.29
74.88
0.10
17.89
保障安置房建設
0.08
13.04
0.05
12.04
0.45
79.83
商品房建設
0.00
0.03
0.00
0.12
0.00
0.30
其他業務
0.36
60.12
0.05
12.95
0.01
1.98
毛利率
5.68
5.73
7.71
基礎設施建設
5.50
5.50
5.50
保障安置房建設
4.53
3.64
8.49
商品房建設
9.91
9.09
9.32
其他業務
6.09
25.19
7.24
數據來源：根據公司提供資料整理
總體來看，2018年，公司營業收入同比大幅增長；基礎設施建設、保障安置
房建設和土地出讓系公司收入及利潤的主要來源。
（一） 保障安置房建設
2018年，公司繼續承擔東臺市保障房項目的建設與管理，保障房業務收入
在總收入中佔比有所增加。
根據公司2013年12月30日和2014年1月4日同東臺市住房和
城鄉建設局（以下簡稱「住建局」）籤訂的委託建設合同，公司安置房和道路橋梁等市內
的基礎設施項目採用先期投入項目建設資金，完工後按工程成本加成一定比率7%
計算建設工程款的模式，建設工程款原則上每年結算一次。截至2018年末，公
司保障房項目概算總投資額為23.00億元，已投資額為23.94億元。
表6 截至2018年末公司已完成保障房項目情況（單位：萬元）
項目名稱
概算投資額
已投資額
人民醫院地塊（博愛家園）棚戶區改造項目
20,000
23,000
西溪新寓（三期）保障性住房項目
48,000
48,000
富新花園棚戶區改造項目
93,000
88,000
濱河花苑二期安置工程項目
32,030
33,739
濱河花園保障性住房（三期）工程項目
12,000
10,863
站前花園保障性住房工程項目
25,000
35,776
合 計
230,030
239,378
數據來源：根據公司提供資料整理
人民醫院（博愛家園）棚戶區改造等項目原設計時間較早，在施工過程中由
於原材料價格上漲等原因導致累計投資額超過原有的概算投資額,站前花園保障
性住房工程項目和濱河花苑二期安置工程項目由於拆遷成本和原材料價格上漲
等原因導致累計投資額超過原有概算投資額。截至2018年末，公司在建保障房
總計劃投資額為20.70億元，已完成投資額為12.70億元。
表7 截至2018年末公司房屋建設項目情況（單位：萬元）
項目名稱
概算投資額
已投資額
宇航奶業地塊棚戶區改造項目
55,000
29,687
三團新寓棚戶區改造項目
93,000
66,300
八林新寓（三期）棚房區改造項目
38,000
20,700
東進花園棚戶區改造項目
21,000
10,350
合 計
207,000
127,037
數據來源：根據公司提供資料整理
綜合來看，公司繼續承擔東臺市保障房項目的建設與管理，但由於原材料價
格上漲等客觀因素導致投資額超支或項目工程延期，由於公司業務重心由保障房
建設轉移至基礎設施建設，公司保障房建設業務收入在總收入規模佔比有所下降。
（二）基礎設施建設
2018年，公司基礎實施建設收入同比有較大的降低，主要在建及擬建基礎
設施項目待投資資金規模不大，未來基礎設施建設收入有較大的不確定性。
根據2013年住建局與公司籤訂的委託建設合同，公司負責安置房拆遷和道
路橋梁等市內基礎設施建設工程建設業務，業務模式為公司前期墊付資金，完工
後住建局支付委託公司工程款按工程決算成本加一定比率的管理費計算，建設工
程款原則上每年結算一次。會計處理上，公司為代建項目支付的工程建設款，包
括道路建設費用、項目前期費用、拆遷費用等相關成本均計入存貨，借記「存
貨」，貸記「銀行存款」、「應付帳款」。項目竣工決算並與項目委託方結算
同時確認收入，借記「應收帳款」，貸記「主營業務收入」，同時結轉成本，
借記「主營業務成本」，貸記「存貨」。收到回款時，借記「銀行存款」，貸
記「應收帳款」。截至2018年末，公司主要在建工程項目概算總投資7.09億
元，已投資3.76億元。
表8 截至2018年末公司主要在建及擬建項目情況（單位：億元）
主要在建項目名稱
概算投資
已完成投資
項目建設時間
振興路東延
1.70
1.20
2017.05～2019.10
範公南路綜合改造
0.24
0.22
2016.03～2019.06
市圖書館新建工程
2.20
0.80
2017.03～2020.05
市婦保院搬遷
0.85
0.43
2017.02～2019.12
海陵路南延綠化
0.47
0.28
2018.11～2019.06
吉慶路南延
1.13
0.53
2018.06～2019.12
惠陽路中段改造工程
0.50
0.30
2018.06～2019.07
合 計
7.09
3.76
-
主要擬建項目名稱
總投資
項目建設時間
城南節點配套工程
2.10
2018.06～2019.04
海陵北路交通改造
0.60
2018.06～2019.06
北海路東延
2.46
2019.10～2020.12
公共停車場管理提升
0.34
2018.05～2019.04
振興路跨通榆河大橋工程
2.02
2019.09～2021.05
為民辦實施工程
0.80
2019.03～2019.12
合 計
8.32
-
數據來源：根據公司提供資料整理
未來隨著東臺市中心城區的擴張以及經濟開發區基礎設施及項目建設的推
進，公司承擔城市基礎設施建設項目將有所增多。截至2018年末，公司未來擬
建項目主要有城南節點配套工程、海陵北路交通改造、北海路東延、公共停車場
管理提升、振興路跨通榆河大橋工程和為民辦實施工程等，總投資概算為8.32
億元。
總體來看，公司主要在建及擬建保障房安置房和基礎設施項目待投資資金規
模不大，未來基礎設施建設收入有較大的不確定性。
償債來源
公司償債來源對財富創造能力的偏離度仍較小，償債來源結構較好；公司清
償性償債來源主要為可變現資產，可變現資產中以土地開發成本為主的存貨規
模仍較大，對
公司債務償付形成一定保障。
（一）盈利
2018年，受當期土地出讓規模較大影響，公司營業收入同比大幅增加；公
司期間費用同比大幅增加，對盈利能力產生一定影響。
2018年，公司實現營業收入10.41億元，同比增長56.08%，主要系土地出
讓規模較大所致。同期，公司綜合毛利率為5.68%，同比保持穩定，雖然基礎設
施建設與保障房建設業務佔比有所下降，但是土地出讓收入大幅增加。
表9 2016～2018年公司收入及盈利概況（單位：萬元、%）
項目
2018年
2017年
2016年
營業收入
104,109
66,704
72,694
營業成本
98,199
62,880
67,085
毛利率
5.68
5.73
7.71
期間費用
2,757
1,364
1,452
管理費用
2,667
1,584
1,648
財務費用
90
-220
-196
期間費用/營業收入
2.65
2.04
2.00
其他收益
28,300
13,970
-
營業利潤
29,646
16,446
1,000
營業外收入
-
282
18,861
其中：補貼收入
-
-
18,861
利潤總額
29,600
16,727
19,860
淨利潤
29,170
16,008
19,497
總資產報酬率
1.07
0.78
0.90
淨資產收益率
2.10
1.69
2.16
數據來源：根據公司提供資料整理
2018年，公司期間費用0.28億元，佔當期營業收入的比重為2.65%，整體
規模同比增長102.58%，對公司盈利能力產生一定影響。公司期間費用中管理費
用和財務費用分別為0.27億元和0.01億元。公司財務費用主要為匯兌損失和手
續費，同比增長140.91%，主要系當期匯兌損失大幅增加所致。
2018年，公司實現營業利潤和利潤總額分別為2.96億元和2.96億元，均
同比有所增長。公司當期獲得政府補助2.83億元，仍是公司利潤的重要補充；
總資產報酬率與淨資產收益率分別為1.07%和2.10%，均同比小幅增長。
總體來看，2018年，受當期土地出讓規模較大影響，公司營業收入同比大幅
增加；公司期間費用同比大幅增加，對盈利能力產生一定影響。
（二）自由現金流
2018年，公司經營性淨現金流轉為淨流入，對債務和利息的保障能力有所
提高，但仍缺乏對債務和利息的保障能力。
2018年，公司經營性現金流轉為淨流入，經營性現金流入規模同比增大，主
要系收到政府補助2.83億元以及資金往來款12.38億元所致，其中對江蘇東臺
經濟開發區財政分局往來款6.84億，東臺市恆業建設發展有限公司的往來款
2.90億元。同期，公司經營性淨現金流利息保障倍數為0.94倍，經營性淨現金
流/流動負債為5.62%，經營性現金流對債務及利息的保障能力有所提高。
2018年，公司投資性現金流仍為淨流出狀態，淨流出規模同比縮減78.35%。
主要是由於投資支付的現金同比大幅減少。
表10 2016～2018年公司現金流及償債指標情況（單位：萬元）
項目
2018年
2017年
2016年
經營性淨現金流
54,634
-15,629
-35,021
投資性淨現金流
-37,496
-173,200
16,257
經營性淨現金流利息保障倍數（倍）
0.94
-0.21
-0.51
經營性淨現金流/流動負債（%）
5.62
-1.93
-4.52
數據來源：根據公司提供資料整理
總體而言，2018年，公司經營性淨現金流轉為淨流入，對債務和利息的保障
能力有所提高。
（三）債務收入
公司融資渠道較為多元，借款期限結構仍以長期為主；
公司債務融資能力仍
較強，債務收入對緩解公司流動性壓力貢獻較大。
公司融資渠道多元，主要有銀行借款及發行債券等，借款期限結構仍以長期
為主。2018年末，公司銀行借款仍以抵押借款、保證借款為主；債券融資方面，
公司存續債券為2014年發行的企業債「14東臺債01/
PR東臺01」、「14東臺
債02/
PR東臺02」、「12東臺債/
PR東臺債」、「18東臺城投PPN001」和5項
債券融資計劃，截至2018年末，應付債券餘額20.20億元，公司獲得銀行授信
14.00億元，已全部使用完畢。
2018年，因公司當期加大籌資力度，籌資性現金流入同比增加23.73%，仍
是公司償債來源的主要組成部分，債務收入對緩解公司流動性壓力貢獻仍較大。
同期，公司籌資性現金流出為47.52億元，同比大幅增加46.84%，主要系公司
償還到期債務規模較大所致。
表11 2016～2018年
公司債務融資情況分析（單位：億元）
財務指標
2018年
2017年
2016年
籌資性現金流入
46.47
37.56
56.61
借款所收到的現金
12.59
3.30
11.86
籌資性現金流出
47.52
32.36
43.03
償還債務所支付的現金
21.75
9.42
16.76
數據來源：根據公司提供資料整理
總體來看，公司融資渠道較為多元，借款期限結構仍以長期為主；
公司債務
融資能力仍較強，債務收入對緩解公司流動性壓力貢獻較大。
（四）外部支持
公司作為東臺市重要的基礎設施建設投融資主體，在東臺市基礎設施建設
投融資領域的仍佔有重要地位，繼續得到東臺市政府在財政補貼和劃撥股權等
方面的支持。
東臺市市級投融資主體主要有3家，分別為東臺市交通投資建設集團有限公
司（以下簡稱「東臺交投」）、東臺市國有資產經營有限公司（以下簡稱「東臺
國資」）和公司。東臺交投主要負責投資建設交通基礎設施、投資建設水利基礎
設施、建設和運營東臺市廣播電視網絡以及東臺市公共運輸運輸；東臺國資主要
負責東臺市沿海經濟開發區的主要市政基礎設施建設和灘涂圍墾工程建設。
財政補貼方面，公司2018年獲得政府補助2.83億元，是對基礎設施、土地
開發建設補助。
2018年，公司無償受讓東臺市預算外資金結算中心持有43.45%東臺國資的
國有股權和收益。
綜合來看，公司作為東臺市重要的基礎設施建設投融資主體，在東臺市基礎
設施建設投融資領域的仍佔有重要地位，繼續得到東臺市政府在財政補貼和股權
劃撥方面的支持。
（五）可變現資產
2018年末，公司資產規模同比大幅增加，資產結構仍以流動資產為主；公
司存貨在總資產中佔比仍較高，對資產流動性產生一定影響，其他應收款規模和
佔比依舊較高，存在一定的回款風險。
截至2018年末，公司總資產規模為275.38億元，同比增長28.27%，主要
得益於公司無償受讓結算中心持有東臺國資的國有股權及權益。資產仍以流動資
產為主，存貨佔總資產中的比重仍舊較高，對資產流動性產生一定影響。
公司流動資產主要由貨幣資金、應收帳款、其他應收款及存貨構成。2018年
末，公司貨幣資金餘額19.44億元，同比增長15.85%，主要系公司當期新增質
押定期存款1.99億元以及收到業務款。公司應收帳款餘額4.44億元，同比較少
35.56%，其中，應收住建局以及東臺經濟開發區管理委員會的項目收購款佔比分
別為55.33%和43.73%，集中度比較高。同期，公司其他應收款餘額同比大幅增
加至51.82億元，主要系公司與東臺市恆業建設發展有限公司應收往來款規模同
比大幅增加。公司其他應收款主要為應收東臺市恆業建設發展有限公司、東臺市
土地儲備中心和東臺市財政局的往來款，佔總其他應收款的比重分別為32.08%、
21.24%和12.28%；從帳齡來看，主要集中在兩年以內，1年以內的佔比為30.76%，
1～2年的佔比為40.86%。2018年末，公司存貨餘額同比增長7.65%至141.12億
元，佔總資產的比重減至51.25%；存貨中開發成本及開發用土地佔比分別為
69.55%和29.06%。
公司非流動資產主要由固定資產、在建工程和長期股權投資構成，2018年
末非流動資產佔總資產的比重為19.52%，比重仍較小。2018年末，公司固定資
產主要為房屋及建築物及運輸工具等，同比大幅增長至1.93億元，2018年公司
工程項目城投大廈於年底前完工，轉入公司固定資產科目，因此截至2018年末，
公司無在建工程。2018年公司無償受讓結算中心持有東臺國資的國有股權及權
益，列入長期股權投資為41.46億元，使得非流動資產大幅增長。
表12 2016～2018年末公司資產構成（單位：億元、%）
項目
2018年末
2017年末
2016年末
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
流動資產合計
221.64
80.48
202.47
94.31
208.92
95.00
貨幣資金
19.44
7.06
16.78
7.82
30.98
14.09
應收票據及應收帳款
4.44
1.61
6.89
3.21
0.00
0.00
其中：應收帳款
4.44
1.61
6.89
3.21
13.13
5.97
其他應收款
51.82
18.82
44.73
20.84
28.19
12.82
存貨
141.12
51.25
131.09
61.06
133.25
60.59
非流動資產合計
53.74
19.52
12.21
5.69
11.01
5.00
固定資產
1.93
0.70
0.06
0.03
0.06
0.03
在建工程
-
-
1.57
0.73
1.39
0.63
長期股權投資
43.55
15.82
2.09
0.97
1.41
0.64
資產總計
275.38
100.00
214.68
100.00
219.93
100.00
數據來源：根據公司提供資料整理
截至2018年末，公司受限資產帳面價值合計25.92億元，包括帳面價值4.54
億元的貨幣資金，帳面價值21.38億元的土地，合計佔總資產的比重為9.41%，
佔淨資產的比重為18.67%。
總體來看，受公司無償受讓國有股權及權益的影響，公司資產規模同比大幅
增加；存貨在總資產中佔比仍較高，資產流動性受到一定影響。
公司償債來源結構中，償債來源對財富創造能力的偏離度較小，償債來源結
構較好；公司融資渠道通暢、債務收入、外部支持、可變現資產等償債來源較為
充足，對債務償還仍舊形成較好保障。
償債來源結構主要包括經營性淨現金流、債務收入、可變現資產和外部支持。
2018年，公司經營性淨現金流為5.46億元，籌資活動現金流入46.47億元，獲
得外部支持44.29億元。公司流動性償債來源結構中，財富創造能力產生的經營
性淨現金流佔比較小，債務收入和外部支持是其債務償付的主要來源。總體而言，
公司貨幣資金充裕，融資渠道通暢，政府支持力度較大，流動性償債來源總體充
足。
公司清償性償債來源為可變現資產，2018年末，公司可變現資產3為239.39
億元。鑑於公司可變現資產以存貨中的可出讓土地使用權為和開發成本為主，資
產質量相對較高，可變現價值較大，可對公司整體債務償還形成有力保障。
3 未經專業機構評估，下同。
償債能力
公司貨幣資金充裕、獲得外部支持力度大、擁有較強的債務融資能力，流動
性還本付息能力較好；可變現資產對總債務覆蓋能力較強；未來隨著保障安置房
建設及基礎設施建設收入的增長，公司盈利對利息的覆蓋能力將有所提高。
2018年末，因公司當期往來款較多，負債規模同比增長13.67%。同期，公
司資產負債率49.59%，同比下降6.37個百分點，負債結構仍以流動負債為主。
表13 2016～2018年末公司負債情況（單位：億元、%）
項目
2018年末
2017年末
2016年末
金額
佔比
金額
佔比
金額
佔比
短期借款
-
-
0.16
0.13
0.21
0.16
其他應付款
82.25
60.23
65.21
54.28
60.72
46.79
應交稅費
1.10
0.80
0.78
0.65
0.51
0.40
一年內到期的非流動負債
18.35
13.44
11.48
9.55
11.08
8.53
流動負債合計
111.37
81.55
83.12
69.18
78.74
60.68
長期借款
4.70
3.44
11.08
9.22
13.68
10.54
應付債券
20.20
14.79
19.80
16.48
20.40
15.72
長期應付款
0.30
0.22
6.16
5.12
15.98
12.31
非流動負債合計
25.20
18.45
37.03
30.82
51.03
39.32
負債總額
136.57
100.00
120.15
100.00
129.77
100.00
有息負債合計
44.10
32.29
48.67
40.51
61.34
47.27
短期有息債務
18.90
13.84
11.64
9.68
11.28
8.69
長期有息債務
25.20
18.45
37.03
30.82
50.06
38.57
資產負債率
49.59
55.96
59.00
數據來源：根據公司提供資料整理
公司流動負債主要由其他應付款、應交稅費及一年內到期的非流動負債構成。
2018年末，公司其他應付款包括應付債券利息及應付往來款等，同比增長26.12%，
其中應付往來款前五名為財政分局、東臺經濟開發區為民資產經營公司、江蘇益
東資產經營管理有限公司、東臺市汙水處理有限公司和東臺榮飛建築材料有限公
司。同期，公司應交稅費同比增長40.92%至1.10億元，主要系公司營業收入同
比大幅增加導致應交增值稅、企業所得稅和城市維護建設稅等同比大幅增加；一
年內到期的非流動負債18.35億元，包括一年內到期的長期借款7.63億元，一
年內到期的應付債券9.6億元和一年內到期的長期應付款1.13億元。
公司非流動負債主要由長期借款、應付債券及長期應付款構成。2018年末，
因公司將一年內到期的7.63億元長期借款計入一年內到期的非流動負債科目，
雖新增信用借款1.23億元，但公司長期借款有所下降。公司應付債券合計20.20
億元，包括公司於2014年發行的「14東臺債01/
PR東臺01」和「14東臺債02/PR
東臺02」、2012年發行的「12東臺債/
PR東臺債」、2018年發行的「18東臺城
投PPN001」和五項債權融資券，同比增加2.02%，主要系公司於2018年償付分
期償還的債券本金6.60億元，並於2018年發行5.00億元的「18東臺城投
PPN001」債券和合計5億元的五項債權融資券。公司長期應付款同比下降95.13%，
主要是由於公司當期償還到期融資租賃借款及將未來一年內到期的1.03億元計
入一年內到期的非流動負債科目。
總體來看，雖然公司當期償還到期債務規模較大且融資規模較小，但應付往
來款同比小幅增長，公司負債規模同比有所上升。
2018年末，公司有息債務規模同比有所下降，有息負債的償還期限主要集
中在未來一年以內，存在一定的短期償債壓力。
2018年末，公司有息負債合計44.10億元，佔總負債的比重為32.29%，規
模及佔比同比均有所下降。其中，短期有息負債為18.90億元，佔總有息負債的
比重為42.85%，面臨一定的短期償債壓力。
表14 截至2018年末公司有息負債期限結構（單位：億元、%）
項目
≤1年
（1，2]年
（2，3]年
合計
金額
18.90
4.83
20.38
44.10
佔比
42.85
10.94
46.21
100.00
數據來源：根據公司提供資料整理
公司對外擔保金額仍較大，被擔保企業主要為東臺市國有企業，公司面臨一
定的或有風險。
截至2018年末，公司對外擔保餘額合計81.21億元（見附件2），包括9.75
億元資產抵押擔保、70.10億元保證擔保和1.36億元質押擔保（對外擔保明細
詳見附件2），擔保比率為58.50%。被擔保企業主要為東臺市國有企業，區域集
中度較高，民營企業擔保餘額佔對外擔保餘額的4.30%，公司面臨一定的或有風
險。公司未提供被擔保企業最新的財務報表。
2018年末，公司所有者權益繼續增加，資本實力繼續增強。
2018年末，公司所有者權益進一步增加，為138.81億元，同比增加44.28
億元；資本公積104.80億元，同比增加41.36億元，主要是由於公司無償受讓
由結算中心持有的43.45%的東臺國資的國有股權和權益導致；盈餘公積2.25億
元，同比增加0.29億元，系公司按照淨利潤的10.00%計提法定盈餘公積所致；
未分配利潤21.12億元，同比增加2.62億元。
公司流動性償債來源以期初現金及現金等價物、經營性現金流為主，以籌資
性現金流為補充；清償性償債來源變現能力較好，對公司存量債務保障能力仍很
強；未來隨著項目建設及保障房建設業務收入的增長，公司盈利對利息的覆蓋能
力將有所提高。
公司流動性償債來源仍以期初現金及現金等價物、債務收入為主，以經營性
淨現金流、投資性淨現金流為補充。2018年，公司期初現金餘額為14.23億元，
2018年獲得經營性現金流流入26.31億元，籌資性現金流入46.47億元，投資
性現金流入4.08億元；支付的經營性現金流出為20.85億元，投資性現金流出
為7.83億元，籌資性現金流出為47.52億元。同期，公司流動性來源為91.10
億元，流動性消耗為76.19億元，流動性來源對流動性消耗的覆蓋倍數為1.20
倍。2018年末，公司流動比率及速動比率分別為1.99倍和0.72倍，同比有所
下降，但公司流動資產仍能對其流動負債形成有效覆蓋。
清償性償債來源為公司可變現資產，綜合償債來源部分對於可變現資產的分
析。2018年末，公司可變現資產價值為239.39億元，總負債為136.57億元，
可變現資產對總負債的覆蓋率為1.75倍。同期，公司資產負債率和債務資本比
率分別為49.59%和24.11%，同比顯著下降。
公司利潤來源主要為基礎設施建設及保障安置房建設，公益性較強，EBITDA
對利息的保障水平整體較低；2018年，公司EBITDA利息保障倍數為0.54倍；
未來公司主營業務收入的增長，盈利對債務和利息的覆蓋能力將同比有所提高。
總體來看，公司可變現資產對總債務覆蓋能力仍較強，清償性還本付息能力
仍較強；經營性現金流及充裕的貨幣資金為公司流動性還本付息能力提供有力保
障；未來隨著基礎設施建設及保障安置房建設收入的增長，公司盈利對利息的覆
蓋能力將有所提高。
結論
綜合來看，公司的抗風險能力很強。2018年東臺市經濟繼續保持增長，為公
司的業務發展提供了良好的外部環境。公司作為東臺市重要的基礎設施建設投融
資主體，在東臺市基礎設施建設投融資領域的仍佔有重要地位，繼續得到東臺市
政府在財政補貼和劃撥股權等方面的支持。公司所有者權益繼續增加，資本實力
繼續增強。受當期土地出讓規模較大影響，公司營業收入同比大幅增加。其他應
收款規模和佔比依舊較高，存在一定的回款風險。公司對外擔保金額仍較大，被
擔保人主要為東臺市國有企業，公司面臨一定的或有風險。
綜合分析，大公對公司「14東臺債01/
PR東臺01」、「14東臺債02/PR東
臺02」信用等級維持AA，主體信用等級維持AA，評級展望維持穩定。
100%
附件1 公司治理
1-1 截至2018年末東臺市城市建設投資發展有限公司股權結構圖
東臺市人民政府
東臺市城市建設投資發展有限公司
1-2 截至2018年末東臺市城市建設投資發展有限公司組織結構圖
董事會
監事會
辦
公
室
財
務
審
計
部
資
產
經
營
部
工
程
建
設
部
房
產
開
發
部
經理
東臺市城市建設投資發展有限公司
1-3 截至2018年末東臺市城市建設投資發展有限公司子公司情況
（單位：萬元，%）
序號
公司名稱
權益佔比
註冊資本
1
東臺市保障性住房建設投資有限公司
30
20000
2
東臺市投資發展有限公司
100
41000
數據來源：根據公司提供資料整理
附件2
2-1 截至2018年末東臺市城市建設投資發展有限公司對外擔保明細
（單位：萬元）
被擔保企業
擔保餘額
擔保期限
是否
逾期
東臺黃海森林投資發展有限公司
13,522
2018.08.22～2023.08.21
否
9,141
2018.08.23～2023.08.20
否
東臺匯龍新材料科技有限公司
8,000
2018.01.18～2019.01.15
否
4,500
2018.08.21～2019.08.20
否
東臺惠民城鎮化建設發展有限公司
17,000
2018.01.08～2022.12.25
否
13,000
2018.11.28～2019.11.28
否
8,000
2017.04.26～2022.03.20
否
7,500
2017.07.05～2026.06.30
否
7,000
2018.11.01～2025.11.01
否
4,500
2018.10.11～2019.10.09
否
13,221
2014.12.08～2024.06.20
否
1,760
2017.01.05～2024.06.20
否
1,400
2017.09.21～2026.12.31
否
2,100
2017.09.21～2026.12.31
否
7,600
2018.06.21～2019.06.21
否
東臺經濟開發區為民資產經營公司
19,460
2016.01.26～2021.01.25
否
東臺經濟開發區為民資產經營有限公司
29,000
2016.08.12～2021.08.10
否
14,850
2017.03.08～2020.06.20
否
7,000
2017.01.03～2020.01.03
否
5,000
2018.07.13～2019.07.13
否
4,000
2018.07.26～2019.07.25
否
4,000
2019.01.02～2019.07.02
否
1,000
2018.06.22～2019.06.22
否
3,000
2018.01.29～2019.01.22
否
4,800
2018.06.12～2021.05.29
否
東臺駿騏建材有限公司
4,300
2018.12.07～2019.12.06
否
4,000
2018.07.27～2019.07.26
否
東臺凱龍機電設備安裝工程有限公司
4,000
2018.08.20～2019.08.07
否
東臺鐳創光電技術有限公司
102
2018.05.30～2019.05.20
否
東臺榮飛建築材料有限公司
6,000
2018.06.21～2021.05.29
否
3,600
2018.08.30～2019.08.29
否
2,500
2018.05.25～2019.10.15
否
4,400
2017.01.03～2021.05.29
否
5,000
2018.01.19～2019.01.19
否
東臺市碧揚金屬材料有限公司
4,500
2018.10.12～2019.10.09
否
2-2 截至2018年末東臺市城市建設投資發展有限公司對外擔保明細
（單位：萬元）
被擔保企業
擔保餘額
擔保期限
是否
逾期
東臺市城東高新技術投資發展有限公司
12,657
2016.10.18～2021.10.18
否
18,000
2016.11.30～2022.11.24
否
18,000
2016.11.30～2022.11.24
否
東臺市城東汙水處理有限公司
5,000
2015.11.27～2020.10.15
否
12,060
2015.09.23～2020.09.22
否
東臺市城興投資發展有限公司
4,000
2018.10.29～2019.10.23
否
8,000
2016.05.29～2019.05.24
否
東臺市東方建設投資發展有限公司
4,800
2018.01.02～2021.01.02
否
5,000
2018.09.11～2019.09.05
否
26,000
2017.04.06～2020.06.12
否
東臺市國創實業有限公司
5,000
2018.08.16～2019.08.15
否
東臺市海港投資發展有限公司
15,850
2017.04.27～2027.02.15
否
4,900
2018.05.30～2019.05.29
否
12,350
2015.02.16～2023.06.16
否
東臺市恆業建設發展有限公司
4,500
2018.06.05～2019.06.04
否
27,000
2018.01.12～2021.01.10
否
東臺市華昊綠化工程有限公司
5,000
2018.12.14～2019.12.10
否
4,300
2018.12.10～2019.11.21
否
東臺市交通投資建設集團有限公司
50,000
2018.02.09～2020.04.04
否
50,000
2017.11.24～2019.11.24
否
5,000
2016.06.21～2019.06.15
否
3,450
2018.12.07～2020.12.28
否
19,500
2018.05.04～2019.11.03
否
15,000
2018.11.26～2019.11.26
否
12,000
2016.09.16～2020.09.05
否
12,000
2016.09.16～2020.09.05
否
10,000
2018.08.22～2020.07.26
否
17,396
2018.06.29～2023.08.17
否
9,800
2016.09.21～2019.09.21
否
4,750
2018.04.04～2021.04.04
否
2,700
2018.06.25～2019.12.25
否
1,800
2018.07.13～2020.01.13
否
1,000
2018.10.18～2020.04.18
否
東臺市金灘涂農場有限公司
9,750
2016.02.01～2019.01.15
否
東臺市凱宏綠化工程有限公司
4,000
2018.06.26～2019.06.24
否
2-3 截至2018年末東臺市城市建設投資發展有限公司對外擔保明細
（單位：萬元）
被擔保企業
擔保餘額
擔保期限
是否
逾期
東臺市民生公交有限公司
3,500
2018.12.25～2019.12.20
否
東臺市人民醫院
8,000
2017.05.02～2019.05.02
否
東臺市盛名新材料科技有限公司
8,000
2018.01.18～2019.05.05
否
4,000
2018.05.31～2019.05.20
否
3,000
2018.03.20～2019.03.19
否
2,500
2018.05.25～2019.05.24
否
東臺市西溪旅遊文化景區投資發展有限
公司
3,438
2017.12.06～2020.12.06
否
3,633
2017.09.28～2022.09.28
否
6,219
2017.08.11～2022.08.10
否
6,000
2018.08.06～2019.08.05
否
2,632
2017.05.08～2020.05.08
否
東臺市仙湖現代農業示範園有限公司
5,000
2018.04.19～2021.04.08
否
3,750
2016.05.27～2019.05.26
否
3,000
2018.11.30～2019.11.13
否
東臺市徐楊建築材料有限公司
8,000
2018.01.19～2019.05.05
否
4,000
2018.12.06～2019.10.04
否
3,000
2018.03.30～2019.03.28
否
1,900
2018.07.30～2019.07.15
否
東臺市瑩之永建築材料有限公司
4,000
2018.05.14～2019.01.15
否
東臺文龍綠化有限公司
8,000
2018.12.12～2019.12.10
否
4,900
2018.02.02～2019.01.17
否
4,300
2018.12.06～2019.11.21
否
4,000
2018.11.23～2019.11.15
否
1,000
2018.01.19～2018.01.19
否
東祥麟（江蘇）實業有限公司
7,000
2017.06.30～2019.12.29
否
江蘇德賽化纖有限公司
2,700
2018.11.07～2019.11.07
否
1,500
2018.01.08～2019.01.07
否
江蘇宏泰纖維科技有限公司
2,500
2018.09.07～2019.09.07
否
1,500
2018.05.30～2019.05.30
否
江蘇匯利鍍鋅鋼管有限公司
480
2017.01.26～2018.01.10
否
江蘇仁達
國際物流有限公司
900
2018.01.10～2019.01.10
否
江蘇榮慶建設工程有限公司
1,949
2018.05.10～2019.05.05
否
江蘇生輝光電科技有限公司
1,500
2018.09.21～2019.09.20
否
2-4 截至2018年末東臺市城市建設投資發展有限公司對外擔保明細
（單位：萬元）
被擔保企業
擔保餘額
擔保期限
是否
逾期
江蘇騰飛印刷有限公司
495
2017.09.30～2018.09.20
否
江蘇益東資產經營管理有限公司
5,000
2016.01.04～2019.06.20
否
4,500
2018.06.22～2019.06.21
否
上海薩新東臺熱傳輸材料有限公司
980
2018.08.31～2019.08.01
否
1,000
2018.03.27～2019.03.27
否
鹽城嘉泰纖維製造產業園有限公司
2,000
2018.09.27～2019.03.15
否
鹽城市興東投資發展有限公司
3,000
2014.04.01～2019.03.01
否
合計
812,095
-
-
數據來源：根據公司提供資料整理
附件3 主要財務指標
3-1 東臺市城市建設投資發展有限公司主要財務指標
（單位：萬元）
項目
2018年
2017年
2016年
資產類
貨幣資金
194,437
167,838
309,789
應收票據及應收帳款
44,374
68,915
140,280
其中：應收帳款
44,374
68,915
131,280
其他應收款
518,173
447,336
281,883
存貨
1,411,182
1,310,868
1,332,495
流動資產合計
2,216,366
2,024,663
2,089,239
固定資產
19,302
568
612
在建工程
0
15,685
13,896
非流動資產合計
537,406
122,136
110,055
資產合計
2,753,772
2,146,798
2,199,294
佔資產總額比（%）
貨幣資金
7.06
7.82
14.09
應收票據及應收帳款
1.61
3.21
6.38
其中：應收帳款
1.61
3.21
5.97
其他應收款
18.82
20.84
12.82
存貨
51.25
61.06
60.59
流動資產合計
80.48
94.31
95.00
固定資產
0.70
0.03
0.03
在建工程
0.00
0.73
0.63
非流動資產合計
4.68
1.99
0.82
負債類
短期借款
0
1,600
2,075
其他應付款
822,501
652,148
607,180
應交稅費
10,966
7,782
5,149
一年內到期的非流動負債
183,500
114,750
110,750
流動負債合計
1,113,655
831,154
787,409
長期借款
47,000
110,750
136,750
應付債券
202,000
198,000
204,000
長期應付款
3,000
61,550
159,800
非流動負債合計
252,000
370,300
510,280
負債合計
1,365,655
1,201,454
1,297,689
3-2 東臺市城市建設投資發展有限公司主要財務指標
（單位：萬元）
項目
2018年
2017年
2016年
佔負債總額比（%）
短期借款
0.00
0.13
0.16
其他應付款
60.23
54.28
46.79
應交稅費
0.80
0.65
0.40
一年內到期的非流動負債
13.44
9.55
8.53
流動負債合計
81.55
69.18
60.68
長期借款
3.44
9.22
10.54
應付債券
14.79
16.48
15.72
長期應付款
0.22
5.12
12.31
非流動負債合計
18.45
30.82
39.32
權益類
實收資本（股本）
75,000
75,000
75,000
資本公積
1,048,028
634,427
612,497
盈餘公積
22,460
19,597
18,461
未分配利潤
211,186
185,025
170,959
所有者權益合計
1,388,116
945,345
901,605
損益類
營業收入
104,109
66,704
72,694
營業成本
98,199
62,880
67,085
營業稅金及附加
1,907
1,681
4,039
管理費用
2,667
1,584
1,648
財務費用
90
-220
-196
營業利潤
29,646
16,446
1,000
營業外收支淨額
0
282
18,860
利潤總額
29,600
16,727
19,860
所得稅費用
430
720
363
淨利潤
29,170
16,008
19,497
佔營業收入比（%）
營業成本
94.32
94.27
92.29
營業稅金及附加
1.83
2.52
5.56
管理費用
2.56
2.37
2.27
財務費用
0.09
-0.33
-0.27
營業利潤
28.48
24.66
1.38
營業外收支淨額
0.00
0.42
25.94
利潤總額
28.43
25.08
27.32
所得稅費用
0.41
1.08
0.50
淨利潤
28.02
24.00
26.82
3-3 東臺市城市建設投資發展有限公司主要財務指標
（單位：萬元）
項目
2018年
2017年
2016年
現金流量表
經營活動產生的現金流量淨額
54,634
-15,629
-35,021
投資活動產生的現金流量淨額
-37,496
-173,200
16,257
籌資活動產生的現金流量淨額
-10,461
51,978
135,735
EBIT
29,600
16,727
19,860
EBITDA
31,506
16,825
19,987
總有息債務
441,000
486,650
613,375
毛利率（%）
5.68
5.73
7.71
營業利潤率（%）
28.48
24.66
1.38
總資產報酬率（%）
1.07
0.78
0.90
淨資產收益率（%）
2.10
1.69
2.16
資產負債率（%）
49.59
55.96
59.00
債務資本比率（%）
24.11
33.98
40.49
長期資產適合率（%）
305.19
1,077.20
1,282.89
流動比率（倍）
1.99
2.44
2.65
速動比率（倍）
0.72
0.86
0.96
保守速動比率（倍）
0.17
0.20
0.40
存貨周轉天數（天）
4,989.53
7,566.92
7,267.58
應收帳款周轉天數（天）
195.87
540.22
584.07
經營性淨現金流/流動負債（%）
5.62
-1.93
-4.52
經營性淨現金流/總負債（%）
4.26
-1.25
-2.87
經營性淨現金流利息保障倍數（倍）
0.94
-0.21
-0.51
EBIT利息保障倍數（倍）
0.51
0.23
0.29
EBITDA利息保障倍數（倍）
0.54
0.23
0.29
現金比率（%）
17.46
20.19
39.34
現金回籠率（%）
106.42
198.83
46.48
擔保比率（%）
58.50
66.35
69.11
附件4 各項指標的計算公式
1. 毛利率（%）＝（1－營業成本/營業收入）× 100%
2. EBIT ＝ 利潤總額＋計入財務費用的利息支出
3. EBITDA ＝ EBIT＋折舊＋攤銷（無形資產攤銷＋長期待攤費用攤銷）
4. EBITDA利潤率（%）＝ EBITDA/營業收入×100%
5. 總資產報酬率（%）＝ EBIT/年末資產總額×100%
6. 淨資產收益率（%）＝淨利潤/年末淨資產×100%
7. 現金回籠率（%）＝銷售商品及提供勞務收到的現金/營業收入×100%
8. 資產負債率（%）＝ 負債總額/資產總額×100%
9. 債務資本比率（%）＝ 總有息債務/（總有息債務＋所有者權益）×100%
10. 總有息債務 ＝ 短期有息債務＋長期有息債務
11. 短期有息債務 ＝ 短期借款＋應付票據+其他流動負債（應付短期債券）＋ 一年內
到期的非流動負債＋其他應付款（付息項）
12. 長期有息債務＝ 長期借款＋應付債券+長期應付款（付息項）
13. 擔保比率（%）＝擔保餘額/所有者權益×100%
14. 經營性淨現金流/流動負債（%）＝ 經營性現金流量淨額/[（期初流動負債＋期末流
動負債）/2]×100%
15. 經營性淨現金流/總負債（%）＝經營性現金流量淨額/[（期初負債總額＋期末負債總
額）/2] ×100%
16. 存貨周轉天數＝ 360 /（營業成本/年初末平均存貨）
17. 應收帳款周轉天數＝ 360 /(營業收入/年初末平均應收帳款）
18. 流動比率＝流動資產/流動負債
19. 速動比率＝（流動資產-存貨）/ 流動負債
20. 保守速動比率＝（貨幣資金＋應收票據＋交易性金融資產）/ 流動負債
21. 現金比率（%）＝（貨幣資金＋交易性金融資產）/ 流動負債×100%
22. 扣非淨利潤= 淨利潤-公允價值變動收益-投資收益-匯兌收益-資產處置收益-其他
收益-（營業外收入-營業外支出）
23. 可變現資產=min(Σ資產科目*變現係數，非受限資產)
24. EBIT利息保障倍數（倍）＝ EBIT/利息支出 ＝ EBIT /（計入財務費用的利息支出
＋資本化利息）
25. EBITDA 利息保障倍數（倍）＝ EBITDA/利息支出 ＝ EBITDA /（計入財務費用的
利息支出＋資本化利息）
26. 經營性淨現金流利息保障倍數（倍）＝ 經營性現金流量淨額/利息支出＝ 經營性
現金流量淨額 /（計入財務費用的利息支出＋資本化利息）
27. 流動性來源 ＝期初現金及現金等價物餘額+經營性現金流入+投資性現金流入+籌
資性現金流入
28. 流動性損耗 ＝經營性現金流出+投資性現金流出+籌資性現金流出
附件5 主體及中長期債券信用等級符號和定義
信用等級
定義
AAA
償還債務的能力極強，基本不受不利經濟環境的影響，違約風險極低。
AA
償還債務的能力很強，受不利經濟環境的影響不大，違約風險很低。
A
償還債務能力較強，較易受不利經濟環境的影響，違約風險較低。
BBB
償還債務能力一般，受不利經濟環境影響較大，違約風險一般。
BB
償還債務能力較弱，受不利經濟環境影響很大，有較高違約風險。
B
償還債務的能力較大地依賴於良好的經濟環境，違約風險很高。
CCC
償還債務的能力極度依賴於良好的經濟環境，違約風險極高。
CC
在破產或重組時可獲得保護較小，基本不能保證償還債務。
C
不能償還債務。
展
望
正
面
存在有利因素，一般情況下，未來信用等級上調的可能性較大。
穩
定
信用狀況穩定，一般情況下，未來信用等級調整的可能性不大。
負
面
存在不利因素，一般情況下，未來信用等級下調的可能性較大。
註：大公中長期債券及主體信用等級符號和定義相同；除AAA級、CCC級（含）以下等
級外，每一個信用等級可用「+」、「-」符號進行微調，表示略高或略低於本等級。
中財網