態 度
觀 點
2020
美國時代雜誌說，2020，是有史以來最糟糕的一年。
牛津詞典說，2020，是令人無言的一年。
胡潤說：2020年是非常不平衡的一年，人類財富上演了最詭異奇幻的一幕，經濟低迷，貨幣放水，全球資產價格暴漲。
Google說，2020年度搜索熱詞——「Why」，像極了一臉迷茫的我們，充滿了不確定性。
……
還好，我們就要跟糟糕的、充滿問號的2020年說「再見」了。
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這一年，我們一直在見證歷史：新冠肺炎疫情席捲全球，各國大封鎖，經濟懸崖式下跌，唯獨我國經濟出現反轉，全國房地產市場也是極度分化，有的城市火熱到迎來當頭棒喝，有的城市遊走在崩潰邊緣，鄭州房地產市場也是冰火兩重天，主城區一家獨大，環城區域一直深度整盤，甚至一度腰斬……
2021年，新的一年會好嗎？
2021年，是十四五規劃的開局之年，構建內循環為主體，需求側改革推動的新經濟格局蓄勢待發。中央經濟工作會議也已定調樓市政策，要解決好大城市住房突出問題，堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。
解決好大城市住房突出問題，鄭州房地產市場又會有什麼樣的新氣象？
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過去一年，鄭州也有不少利好，地鐵3、4號線已經通車，6、7、8號地鐵線路相繼開工，米字形高鐵基本已經建成，空鐵實現無縫換乘，老舊小區改造不斷深入，主城區各大街道也已然煥新，就連鄭州最為突出的優質高等教育匱乏的短板也在悄悄補上，人大鄭州校區等不斷傳來好消息……
新的一年，鄭州房地產市場會否向已經加V的車牌一樣，華麗轉身，強勢「深V」反彈？
NO. 1｜壹
2020年，很難！
但，謝謝你們溫暖我！
2020年聽到最多的一句話，大概就是：我太難了！
這一年，從開局就是暴擊，疫情打亂了所有人的生活節奏，道路封鎖，城市隔離，疫情在全世界開始蔓延。
丨夏妍、翁子凡《大疫封城》
令人措手不及的事一件接一件發生，南方洪水，印度蝗災，貿易斷絕，不少公司出現降薪、裁員……生活苦起來真是花樣百出。
都說時代的一粒灰，落在個人頭上就是一座山。回顧這魔幻的2020年，你也會發現其實大家都各有各的艱辛。都說，成年人的世界裡，沒有容易二字。有開店倒閉的，也有創業碰壁的，還有照常上班被變相降薪，又或者被通知解僱了的，很多人忙碌一年才發現：「不求別的，只求好好活著。」
2020年成了讓無數人心碎的一年。
這一年，我們經歷太多身心俱疲，但總有那麼一個瞬間，可以治癒我們，溫暖我們。
當武漢危急，當全國各地都不同程度的出現了疫情，我們沒有退縮，江河同心，共抗疫情，武漢火神山醫院、鄭州版「小湯山醫院」僅用10天就建成交付，社區隔離，但隔離不了愛，打好疫情防控這場全民戰爭，疫情在國內很快就得到了有效的控制。
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2020年，又有很多人離開了我們，他們雖然躲過了新冠，但是沒有躲過死神。NBA巨星科比在去指導青少年比賽的路上因墜機事故而英年早逝，轟動世界；一代球王馬拉度納帶著上帝之手永遠離開了我們；賭王何鴻燊溘然長逝，老先生曾經拍下了文物，已歸還給圓明園，贏得世界尊敬……
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2020註定要經歷無數的告別，但所有的告別都是為了迎接，因為有愛，生活就值得期待。
這一年，世界也帶給我們很多驚喜和期待。
嫦娥五號，給我們帶來了月球的土壤；12年等待，圈粉4億的超級流量IP太極拳申遺成功，成了我們家門口的世界文化遺產。
丨月球土壤開箱
A股註冊制改革逐步深入，讓很多人嘗到了每天「20CM」暴富的滋味，深圳經濟特區30年讓社會主義先行示範區揭開嶄新一頁，浦東三十而立，從「站立的金融街」到「離世界最近的地方」也迎來了新的起點；海南自貿港開發建設逐步深入，大灣區，長三角，京津冀等各大城市群聯繫都更加緊密。
這一年，比特幣突破23000美元，9個月暴漲超4倍，漲幅遠遠超過長久不衰的茅臺。
這一年，A股更多板塊也都經歷了高光時刻，從從口罩到疫苗再到新能源汽車，每一個板塊都曾經獨領風騷。
這一年，貿易戰有所收斂，內循環走上前臺，產業鏈都在重構，一直出問題的冷鏈在疫苗運輸的全球大難題上也迎來了新的機遇，食品等消費領域不斷走牛，我們身邊的三全食品，金龍魚等卻都走出了獨立行情。
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所有這一切都警示我們，世道再難，我們都要始終堅信，黑夜無論怎樣悠長，白晝總會到來。疫情之後，雖然有很多路被堵死了，但也有人從不服輸，走出了屬於自己的路，他們相信，明天一定會更好，敢於和生存較勁的人，都是生活的勇士，值得被世界溫柔以待。
NO. 2｜貳
翻越最動蕩的一年
2020年樓市有3大特徵
不平凡的2020年，樓市也走出了不一般的路子。
一場疫情，封鎖了經濟，國內外經濟政治形勢錯綜複雜，世界正經歷著百年未有之大變局，房地產作為經濟發展的穩定器和壓艙石，經歷的變化更是前所未有。
起初，售樓部關閉，錯過了春季的大好行情。解封之後，為抵抗對經濟發展帶來的衝擊，各地政府緊急「救市」，房地產「疫後反彈」，率先走出上漲行情，有數據顯示，6-7月份全國百城近80%房價上漲。
與此同時，中央房地產調控基調保持不變，強調不將房地產作為短期刺激經濟的手段。下半年以來，行業金融監管持續強化，多個房價、地價上漲的城市先後升級調控政策，力促市場理性回歸，進入正常運行通道。
整體上而言，2020年的樓市有3大特徵：
1. 城市競爭加劇，市場分化愈發嚴重
這些年，樓市一直呈現分化之勢，而2020年分化更加明顯。
這一年，以深圳/杭州/南京為代表，長三角和珠三角地區樓市上漲明顯。根據中國房地產指數系統對100個城市的新建住宅樣本調查數據，2020年1-11月百城新建住宅價格累計上漲3.19%，漲幅較去年同期擴大0.28個百分點。其中，長三角、珠三角新建住宅價格累計漲幅較去年同期均明顯擴大，其中長三角累計漲幅為近四年同期最高水平。
丨表：部分長三角、珠三角城市新建及二手住宅價格漲跌變化
相反，北方城市除個別城市（如西安）以外，以鄭州/天津等為代表的大部分城市房價都下跌，甚至直轄市和沿海優質城市下跌幅度都較大。
此外，深圳杭州等城市高端改善需求加速釋放，不少城市剛需支撐力明顯不足。
2. 政策鬆弛有度，堅持房住不炒
年初樓市快速復甦，大多是貨幣放水所致，政策並沒有實際放鬆，相反，很多城市政策放鬆「一日遊」，針對深圳樓市暴漲與打新熱潮，高層不斷示警並出臺政策抑制，以顯「房住不炒」的決心。
被限的不僅是買房者，還有房企。「三道紅線」重磅推出，疊加調控壓力，房企融資環境急轉直下，就如國家給房企套上的「緊箍咒」，「踩線」的房企忙著出售資產。
臨近年底，官方再度確認和警示：房地產是現階段我國金融風險方面最大的「灰犀牛」，「把好貨幣供應總閘門」、「堅決不搞大水漫灌」，貨幣政策回歸正常化、涉房信貸收緊已成為市場共識。
3. 土地成交規模基本恢復，成交結構上移
土地方面，300城宅地供需規模同比小幅增長，一線城市推地量及優質地塊推出量增加，帶動樓面價結構性上漲。
有數據顯示，2020年1-11月，全國300城住宅用地推出11.1億平方米，同比增長2.2%；成交9.3億平方米，同比增長6.3%；住宅用地出讓金為4.4萬億元，同比增長17.8%。
全國土地整體上而言，呈現「成交樓面均價上漲，企業布局向高能級城市回歸」的特徵，這是一個信號。
具體到鄭州，剛剛過去的2020年，樓市也是一波三折，戲劇性十足。
一方面，以綠博為代表，環鄭樓市低迷，甚至一度出現價格腰斬的情況，即便是港區以及濱河等熱點區域也未能例外。
另一方面，雖然無論是剛需亦或者改善，都更加傾向於配套設施更加完善的主城，但主城區的表現卻也風格迥異，整體上而言，主城改善因為稀有而走強，主城區剛需產品因為缺乏足夠的支撐力，依然有不同程度的降價出現。
總體而言，鄭州房地產市場經歷了最為動蕩的一年，急需觸底反彈。
NO. 3｜叄
1400多家房企跨界養豬
「房企出圈」背後的大變局
樓市的動蕩背後，房企更面臨著前所未有之大變局。
房地產行業是對資金高度依賴的行業，因此房地產業與金融業深度關聯，未來十年，融資將成為房企的核心能力，然而在房價漲幅有限、行業利潤有限的情況下，融資成本成為首要考慮的指標，成為考驗房企融資能力的分水嶺。
數據顯示，TOP100房企銷售業績逐漸回升，各陣營銷售業績表現分化。2020年1-11月，TOP100房企銷售額均值為1128.2億元，銷售額增長率均值為12.0%。1000億以上超級陣營共32家，銷售額增長率均值為9.7%。其中第一陣營（500-1000億）共27家，銷售額增長率均值為12.3%。
然而，雖然帳面上數據尚可，但房企之間家家都有一本難念的經，其背後布局更是迥然不同。
2020年初，萬科養豬的新聞曾刷爆朋友圈，不久前，新希望集團董事長劉永好有關「超1000家房企轉行養豬」的言論更是登上熱搜。
天眼查數據顯示，包括萬科、恆大、碧桂園在內，中國目前有超過1400家經營範圍同時包含「豬」和「房地產」，且身兼「房地產」和「養豬」雙重角色的企業。從註冊資本來看，5成以上的相關企業註冊資本在1000萬元以上。
房企跨界養豬背後，大體上有兩個動因，一是房地產行業的人口紅利期已過，樓市風向不好把握，很多房企飽受單一化的發展限制。二是市場對豬肉的消費需求不斷擴大，特別是近兩年趕上豬周期，房企眼紅也就不足為奇了。
不過，養豬可不是鬧著玩的，2014年就宣布養豬的王健林，只用了不到一年時間就草草收場，這和當時的市場行情有很大關係，因此，養豬這事也要講究「天時地利人和」，養豬也屬於高科技行業，只有踩準了養豬市場的價格周期，才有可能吃上一塊「肥肉」。
房企出圈養豬，只是一個縮影。
2020年，恆大汽車可謂是贏來不少目光。今年以來，新能源汽車股在全球股市都備受資本熱捧，特斯拉市值達4.2萬億港元，遠超豐田穩坐全球市值龍頭寶座，A股比亞迪這一曾經被巴菲特看好的股票今年也終於迎來了爆發。面對這一全新賽道，恆大汽車可以說是千呼萬喚始出來。作為後起之秀，恆大汽車同步研發14款新車型，在新能源車的風口上更是不斷有新消息放出，讓人儼然有一種錯覺，好像恆大已經擺脫了三道紅線的困擾，成功躋身高科技行業了。
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努力躋身高科技的不僅僅有恆大。
不久前，碧桂園發布一則重磅消息，首批建築機器人已經正式「上崗」，24小時可以不停工作造房子，簡直已經顛覆了行業建築模式。早在「2019年度工作會議」中，碧桂園就提出，「要把業務的觸角延伸到機器人、農業領域，朝著高科技企業去做，這是公司未來強大競爭力的源泉。」如今，效果已經初步顯現。
以恆大萬科碧桂園為代表，房企多元化布局背後，是更多房企的窘迫。
不久前，房企20強的中國金茂又在出售子公司股份，據媒體不完全統計，年內其已掛牌旗下10家公司股權（下次再單獨給蜜友們聊下具體情況）。曾經的寧波龍頭房企*ST銀億發布重整計劃，將全面剝離房地產業務！同一天，萬科總部"去地產化"，即大生產職能部門遷往上海的消息爆出。
2020年，對泰禾來說可能是最艱難的一年。這一年，泰禾重組，泰禾之墜，泰禾破產，閩系房企的第二個福晟……仿佛泰禾如高山墜石，搖搖欲墜，亟待飛鳥掠過，轟然而下。真可謂是「眼見他宴賓客，眼見他樓塌了」。其間，不斷有萬科接盤泰禾的消息，然而，面對錯綜複雜的債務重組，這無疑不是燙手的山芋。以泰禾為代表，不完全統計顯示，2020年已有近300家房企破產。
房企大鱷之間的縱橫捭闔，對於本土房企來說，2020年也韻味深長。
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這一年，銷售額已經破千億的建業也一直以穩健著稱，並未有大動作放出，相反，建業足球反而更為吸睛。最近，建業足球應中國足協要求改名的徵集吸引了不少網友關注，成立於1994年，作為中國最早成立的職業足球俱樂部，河南建業成立26年來，逐漸成為河南足球的一面旗幟，收穫了大批球迷，或許正如建業的整體布局，這群粉絲就是它的新藍海。
2020年，是永威15周年。這一年，永威上和院、永威上和郡等成功交付，不斷刷新區域封面，讓這個樓市寒冬多了一絲亮色，或許，市場越困難，就越需要這種對於品質的堅守。
2020年，與建業、永威等本地房企的堅守相比，有更多的企業或許真的堅持不住了。這一年，名門破產讓名門翠園、名門橙邦這兩座主城區備受矚目的項目可謂出了一身冷汗，還好，買了這些樓盤的業主終於等來了屬於他們的白衣騎士。
……
這一年，鄭州主城區不少樓盤迎著風口復活了，然而，還有很多的爛尾樓仍舊一片沉寂。
這一年，不愛錢、認為十年後"房價如蔥"的馬老師的螞蟻金服雖然已經服了，但卻高調示愛房地產，與易居合作，成立"天貓好房"平臺，還做好了三年內不賺錢的準備。
這一年，買房子，賣房子的，蓋房子的，都與以前完全不同了。
NO. 4｜肆
鄭州車牌已加V
樓市2021年能否走「V」
在樓市面臨前所未有之大變局，我國經濟繼續向好，但房地產金融監管不放鬆的背景下，那麼，2021年的樓市趨勢將會怎麼走呢？我們該「貪婪」還是「恐懼」？2021年房地產市場還值得投資嗎？
影響房地產趨勢的因素有很多，比如城市化，貨幣，還有土地市場等等，但還有一個非常重要因素那就是樓市政策。
2020年年底召開的中央經濟工作會議在部署明年重點工作時，用較大篇幅提及房地產。
最新政策指示，2021年要解決好大城市住房突出問題，要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，因地制宜、多策並舉，促進房地產市場平穩健康發展。
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其中，政策最大的變局是，要高度重視保障性租賃住房建設，加快完善長租房政策，逐步實現租售同權，規範發展長租房市場，在土地供應等方面都給予支持。
這是近幾年來的中央經濟工作會議中，對房地產著墨最多的一次。
可以預見，在經濟情況好轉的背景下，樓市面臨的政策環境可能更加嚴厲，唯獨迎來利好的是租房市場，在租購併舉的框架下，近些年租賃市場發展迅速，然而，近年來由於惡性競爭、監管缺位等原因，長租公寓市場亂象頻發，蛋殼、自如等頭部運營商頻頻暴雷，房東、購房者的權益受到嚴重損害，如今，在強有力政策支持下，租房市場有望迎來新的春天。
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當然，這也有一個前提，」促進房地產市場平穩健康發展「這一基本目標不能忽略。
房地產依然是經濟的壓艙石，房住不炒的同時，促進房地產健康消費也是構建內循環為主體，需求側改革引導的新經濟格局必不可少的一部分。《十四個五年規劃和二〇三五年遠景目標建議》也明確提出要「促進住房消費健康發展」，合理的住房消費依然是被鼓勵和支持的對象，調控政策或將在相關方面進行補充和優化。「推動金融、房地產同實體經濟均衡發展」，亦預示著房地產與金融將更多地注重協調發展。
所以，大方向上不以房地產作為短期刺激經濟的手段，樓市目標以平穩為主，全國層面的房地產政策不會出現大的放鬆，但不排除部分地方政府在適當的範圍內對房地產市場的態度會「明緊暗松」，以空間換市場，最主要的是一定要有「度」。
中國指數研究院發布的報告預計，2021年全國房地產市場將呈現「銷售面積小幅調整，均價平穩上漲，新開工維持高位，投資中高速增長」的特點。
從2021年房地產市場需求端來看，受到房地產信貸環境收緊的影響，預計全年商品房銷售面積將會下降2.3%~3.8%，但是商品房銷售均價將保持結構性上漲3.9%~ 5.4%，由於受到產品結構及一二線城市銷售較好等正向因素的影響。
從供應端來看，在「三道紅線」試行下，新開工將延續調整態勢，但2020土地面積的提升將支撐2021年新開工規模維持高位，全年降幅有望控制在1.6%以內。
從投資方面看，預計2021年全年開發投資額增速或回落至中高位水平，據模型測算在5.4%~6.9%之間。
中國社會科學院發布的《中國住房發展報告（2020-2021）》也預測，2021年全年商品住房價格同比增幅可能會維持在5%左右。而且商品房銷售面積增速也將再創歷史新高。結論就是，明年房價會繼續上漲，平均漲幅5%，局部地區房價上漲仍然可能高達20%以上。
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當然，這在當下分化的市場更需要具體問題具體分析。
通常而言，判斷一座城市明年有沒有行情，房價會不會漲，有個技巧，就是看今年春節前這個城市新房和二手房成交量有沒有翹尾，也就是說有沒有反常的增大，假如有，那麼春節之後，這種行情就會繼續延續下去，形成比較火熱的小陽春，如果小陽春管控不當，就會繼續火熱下去。
就鄭州而言，年尾樓市仍然幾家歡喜幾家愁，明年樓市大體上也會延續這種態勢開局，然而，隨著春江水暖，行業復甦，鄭州房地產市場才會迎來更加強有力的支撐，對國家中心城市有一億人口支撐的鄭州而言，前景是光明的，雖然可能其並不具備短時間內暴漲的基礎，但其有望迎來強勢反彈。
NO. 4｜伍
【結語】
投資比拼的是穿越重重信息迷霧看到未來的能力。
經過長期以來的深度調整，鄭州房地產市場的長期趨勢也越來越明朗。
一方面，未來，改善市場會迎來更廣闊的空間，好房子可能會越來越貴。
另一方面，主城區逐步完善之後，環鄭市場也會迎來逐步修復，以達到一種戰略上的平衡。
根本上而言，房子這個東西，如果純粹從耐用品的角度來看，結合自身不動產的特徵，其實核心的價值就只有三點：
1、地段價值，主要從長期通勤成本上得到變現，地鐵的存在，能夠抹平一定通勤距離的地段價值；
2、配套價值，主要是學區，教育對口是最硬的房產價值表現，這點有一點要注意，新建學區，教學質量有待考驗；
3、產品價值，未來租賃市場更加完善，商品房中改善市場更有空間，有品質的改善房源才是硬通貨。
在健康的市場環境中，價格回歸價值是必然趨勢，而在這樣的趨勢之下，只有真正的核心價值，純粹價值，才能支撐房價，而除了這三個核心價值，其他對房價起到影響的因素，是大勢是大局。
而在大勢面前，我們都是滄海之一粟。
房地產野蠻增長的時代早已一去不復返了，未來，買房一定要順勢而為，不能強求，不要只盯著價格，更要認準背後的價值。
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