北京買學區房,您投資的是孩子,還是房子?

2020-12-15 章哥說買房

北京章哥,房地產從業20年,通曉業內門道,我不做所謂的「專家」,只用二十年實戰經驗幫大家答疑解惑。

提問:

章哥,我家是標準的北京三口之家,家庭已有兩套房子:一套位於昌平老城區,頂層無電梯180平大複式經濟適用房,閒置中,掛出去半年多了也沒幾個看房的,目前估計能賣450萬左右。另一套位於朝陽區新北苑潤澤公館小區的三居商品房,自住中。目前孩子上五年級,朝陽學籍,要面臨小升初了,最近兩年經過教育界眾V洗腦,自感確實屬於「學區房剛需」群體。

我倆準備將昌平的那套頂層複式賣掉,平換成一套「老破小」學區房,然後在其旁邊租個大一些的房子陪孩子上中學住幾年。首先根據孩子的學習水平情況,放棄海澱了,再考慮到教育均衡度以及將來央區合併利好,主要想考慮東、西城。由於要考慮到學區質量以及能儘量靠北的位置,所以,我們初步考慮3個地方:

東城的和平裡學區、

北新橋東直門學區;

西城的德勝學區。

1、您覺得我是應該儘快「早賣早買」呢,還是不著急再等等,到明年再「賣房買房」更好呢?

2、在我所規劃的這三個學區區域中,對於將來的保值升值潛力,您更看好哪個區域甚至具體小區樓盤呢?

3、對於這種東、西城的「老破小」佔坑學區房的購買,我們應該多注意哪些方面呢?

回答:

1、 如果賣了房之後不添錢也不增加貸款,或者加的很少,那什麼時候換都無所謂。反正是賣了就買,也不吃虧,小升初轉學也沒有落戶年限要求。

如果是賣房之後要增加不少資金或貸款,那儘快吧。我是認為今明兩年房價上漲的可能比較大,近期不少板塊學區房都在上漲,以中關村三小為代表,蜂鳥社區漲的很猛。如果傳導到房價普漲,那這些增加的資金就相當於縮水了。

2、 三個學區就選德勝唄。小升初跨區轉學,直升校是肯定進不去的,只能派位。那德勝是相對質量最好的,沒有坑校,就一個七中也比普通其他區普通校強得多。

東城的沒必要,因為新北苑是朝外的學區,雖然來廣營和本校的質量不一樣,但孩子是有可能進入朝外高中的。因為朝外只從自己系統選拔,如果進入了本校高中,就和東城的好學校沒區別。那這種轉學最好的結果是質量一樣,還有被派入一般校的可能,那何必冒險呢!

3、 具體樓盤,這不用推薦,也沒法推薦。純粹佔學籍的房,買的越小越好,等出房就行。

4、 東西城學區房,目的就是為了上學,就別多考慮什麼保值升值了。這投資的是孩子,不是房子。如果這種產品真的能很好的保值升值,那怎麼有那麼多人會賣掉啊?這些家長也不傻。

學區房就是適合上學,並不宜居,保值升值都要看政策和學校質量,大概率就是北京平均值,跑輸大盤的也有的是。

所謂的學區房又能上學又能賺錢,在某一階段能做到,比如學區房剛興起的那幾年,確實快速上漲。但只要是定型之後,漲幅就是平均值,漲的多的還得往回吐呢。中介和買了房的家長們當然得宣傳學區房無所不能了,要不然哪兒來的那麼多接盤俠啊!

就拿德勝學區為例吧,最牛逼的神盤陽光麗景,現價16萬,育翔和西師雙學區,號稱從沒跌過價,是學區內最堅挺的。2004年北區售價12000,當時北京的均價是不到4000,今天是6.2萬,是當年的15倍吧。而陽光麗景呢,16/1.2=13.3倍,這神盤的收益率還不如大盤呢。

東西城的學區房不是這幾年貴起來的,當年就貴,只不過那會兒老百姓不關注,把房價給忘了。後來學區房從2006年之後有過幾次暴漲,再加上媒體、中介和家長們起鬨,給人們留下了學區房無所不能的刻板印象,其實很多都是瞎編排。

學區房中最受益的老破小,通過改變學區增大了漲幅。比如裕中,2008年的時候才1.5萬,如果跟隨大盤漲幅,那今天最多不到10萬,比安貞貴不了多少。可這裡後來成了三帆的學區,立刻暴漲,現在均價14萬,多出的4萬就是特殊利好。但這種情況不太多,大多數小區,大多數時間,就是平均漲幅。家長們都不傻,全會本能的算帳。

而且學區房的租金收益率很低,像裕中多出的這4萬房價,是沒有任何收益的,沒有租客會為用不上的學位付租金,所以只能閒置。

5、 這麼說吧,如果拿新北苑和各學區作比較,那這些年學區房的漲幅,幾乎沒有超過潤澤公館的。潤澤2011年開的盤,26000,在樓市低迷期還創了個什麼記錄,第二年降到了2.3萬,那就算均價2.5吧,現在均價8萬,8/2.5=3.2倍。

拿東直門海運倉小區為例,2012年均價4.8萬,今天均價11萬。11/4.8=2.3倍。2012年全北京的均價是2.2萬,那6.2/2.2=2.8倍。這東城史家小學分校的學區房,不僅跑輸了新北苑的所有小區,連大盤都沒跑贏。

6、 總之,借你這話題說說學區房的投資,收益並不高,而且還有一定的風險,政策性的東西誰也說不好。買學區房,就買個小戶型就成,沒什麼需要特別注意的,用完了就賣掉。這還是轉學用的佔坑房,那只要是片區內就行,別跨區,反正怎麼都是派位。這點需要提前諮詢教委,跨學區可就真說不好了。僅供參考。

隨便買房都能發財的年代過去了,只有選對房、避開坑,才能享受到資產升值紅利!

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