今年的10月18日，有一位購房人在福州12345便民服務平臺上發出訴求，其表示：「福州市鴻騰房地產開發有限公司開發的天空之城在開盤前要求客戶在中國銀行辦理購房保證金，說客戶沒有購房意向時可以隨時取消。現在本人要求取消購房保證金時天空之城開發商不予以配合確認取消。「他認為「該開發商違反了開盤前不得收取定金的規定，變相收取客戶定金」。
訴求件發出後，福州市房管局10月31日只做了簡單的答覆：「請提供您的相關信息以便我局協調處理。」
那麼，本次購房人提出的「購房保證金」是什麼呢？根據購房人上傳至12345網站的證據圖片，上面顯示購房人申請項目是「車房保證金」，金額為30000元，正處於取消申請已提交狀態。不難看出，該保證金實際上是凍結在該名購房人自己的銀行帳戶上，但如需動用這筆資金需要開發商同意後方能解凍。因此，該購房人認為開發商收取客戶定金的說法難以成立，因為這筆錢確實並未進入開發商的帳戶。雖然該樓盤尚未取得預售許可證，但開發商也並未違反在取得預售許可證前不得收取定金的規定。
根據有關規定，商品房樓盤必須在取得預售許可證後才能對外銷售並收取定金、首付等款項。然而，在「快周轉」的要求下，絕大部分商品房項目等不到辦理預售許可便要開始蓄客，一般稱之為認籌或預約，等取得預售許可證的時候往往已經積累了好幾個月的客源。但是由於未取得預售許可證不得收取定金的規定，許多開發商為了促進銷售，往往會採取認籌、預約等名義提前要求客戶登記個人信息，填寫意向房源，並繳納一定金額的款項。這些款項有的被稱為認籌金（預約金）、有的稱為保證金。
其中認籌金（預約金）往往進的是開發商的帳戶，即便是違反了未取得預售許可證不得收錢的規定，但是如果購房人沒有提出舉報，往往也不會受到處罰。但是對於購房人而言，錢在沒有預售許可的狀況下進了開發商的帳戶，資金安全得不到充分保障。而保證金則會好一些，雖然資金被凍結，但是畢竟錢還在自己的帳戶上，安全係數較高。
那麼，認籌（預約）時收取認籌金或者凍結保證金有什麼好處呢？
首先，收取少則數萬，多則數十萬的認籌金，對於這麼做的開發商而言，等於獲得了一筆金額可觀的免息貸款。但是如此白白佔用資金的行為容易引起購房人的極大不滿。因此，今年以來隨著樓市調控的深入，許多城市要求開發商將收取認籌金改為凍結保證金，依然收取認籌金、的大多也一般不再敢收取數十萬之巨。
其次，除了獲取資金之外，認籌金和保證金對於開發商的另一大作用便是「鎖定客戶」。樓市如戰場，尤其是在市場下行期，各家樓盤對於意向購房人的爭奪進入白熱化，你多賣一套就意味著競爭對手少賣一套。而一旦讓意向購房人提前交了認籌金（預約金），不管最終是否能夠順利認購，至少意味著在心理天平上該客戶已經傾向於交了錢的樓盤，手頭不寬裕的購房人甚至很可能因為交了好幾萬認籌金使得剩餘資金不足，在此期間看中了其他樓盤還要思考再三。因此，許多樓盤往往在未取得預售許可之前要求購房人繳納一般三五萬不等的認籌金，並聲稱交了錢將會獲得優先選房資格以及承諾一定折扣（或者可存抵一定金額）。
不僅如此，有的樓盤由於認籌數量不足遲遲不願意開盤，在此期間又怕前期的認籌客戶等待不及去購買其他樓盤，於是一種慣用套路在此時粉墨登場，這就叫「認籌升級」。告訴你說只要在前期交了幾萬認籌金的基礎上再交幾萬，便可以進一步享受更多優惠折扣。
這些銷售套路在市場火爆時比較好使，畢竟那時候賣方強勢，購房人蜂擁而至上門買房，你不交錢別人也會交。但是一旦樓市冷卻，市場下行，賣方面對著可憐巴巴的成交量叫苦連天的時候，買方就不那麼好糊弄了。於是乎，就算交了認籌金或者凍結了保證金，你遲遲不開盤，買方發現上了當就會急著把錢要回來。而且很多購房人其實也發現了，所謂的交錢認籌可以獲得更多的折扣，結果在開盤時發現，一分認籌金沒交直接認購的購房人往往一樣可享受同樣折扣。道理很簡單，當去化率慘澹，無人問津的時候，只要有人願意買，難道要點平等的折扣賣方還不願意給嗎？套路亦如泡沫，市場下行一戳就破。
從上面的分析我們還應該看出，買房把握正確的時間點很重要，認清樓市現狀，獲取真實的信息，並對將來的市場走向有一個基本的判斷，至少可以避免跳坑。有的人和誰都不認識，但能夠走進售樓部拿到「底價」、「內部價」、「員工價」，可以用備案價打八折七折買到房。而有的找了「總監」、「副總」、「股東」等等各種門路看上去關係十分過硬的「關係戶」，反而被價外加價，狠狠宰了幾十萬「裝修款」、「關係費」、「茶水費」、「綁車位」。
打算買房的人，對無處不在的銷售套路長點心吧。