來源：觀點指數
摘要：作為重要資金來源的銷售回款，面臨脈動截斷。這令本身在內地已融資艱難的中小型房企面臨嚴峻灰濛、掙扎求存的前景。
觀點指數聖經《新約·馬太福音》中有這樣一則寓言：「凡有的，還要加給他，叫他有餘；凡沒有的，連他所有的也要奪去。」
融優勢明顯的企業融資易、利率低；融資條件不利的房企，給出高利率仍可能乏人問津，甚至是坐冷板凳。兩極分化的馬太效應是目前房企融資的現實寫照。
在新型冠狀病毒疫情蔓延下，大量商品房售樓處，以及房地產中介公司紛紛暫停營業，作為重要資金來源的銷售回款，面臨脈動截斷。這令本身在內地已融資艱難的中小型房企面臨嚴峻灰濛、掙扎求存的前景。
另一方面，綜觀數據，大型房地產企業似乎並未因內地融資調控政策的數度收緊而龍困淺灘，不論是擬行分拆上市、發行美元票據，還是向銀團做定期貸款，均透過香港及海外之融資渠道各出其謀。
觀點指數研究院監測的119間A股及H股房企中，2020年1月在香港及海外的融資舉措為28次 ，總融資金額達到1099.11億港元（折合人民幣989.31億元）。各家企業給出的利率範圍由3.375%至13.75% 不等。上述融資中，合計總融資成本為85.61億人民幣，平均利率支出佔總融資額8.65%（當中不包括1間未公布利率的融資）。
1月中國房地產企業在香港及海外的融資動作中，融資利率高於平均數的有12次，低於平均數的有15次。利率排在前三位的分別為佳源國際13.75%的美元優先票據、中國恆大（全資附屬公司景程發行）12%的美元優先票據、德信中國11.875%的2億美元優先票據。
上述融資中，最低的3個融資利率，則分別為龍湖兩筆利率分別為3.375%和3.85%的美元優先票據，對應的融資額為4億美元和2.5億美元。另外還有首創置業3.85%的4.5億美元擔保票據。3%-4%的低利率，也實在讓一眾中小型房企望洋興嘆。
數據來源：企業公告、觀點指數統計
不少房企以較高的成本融資，包括提供利率10%以上。今年1月面臨疫症帶來的巨大挑戰，從後期看，因此造成的房地產工程停擺，現金流回款渠道不暢也使得該月的融資舉措顯得至關重要。
與此同時，我們也看到，過去能以低利率進行融資的，要數中海地產、華潤置地等央企或擁有國資背景的房地產開發商盤踞鰲頭，近年則有民營企業能分一杯羹。
就龍湖來看，該集團得到評級機構惠譽給予BBB級的認授，略高於世茂和碧桂園的BBB-評級，並於1月的融資舉措中，吸引到超額7倍的認購申請。龍湖與其他房企出現的評級差異主要是因為，其在經常性EBITDA與毛利率上表現更佳，而以較低成本成功融資則體現了市場對穩定性的看重。對於經營前景穩健的企業而言，低融資成本將會是渡過疫情難關的重要優勢。
從28次融資舉措類型來看，房企超過9成選擇了債權型融資——27次發行以美元計價的優先票據，一家向銀團貸款。
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至於融資期限方面，由120天至12年不等，平均中位數4.79年。年期最長為龍湖集團的12年、碧桂園的10年和遠洋集團的10年。對照近3年的融資年期，中位數在3至5年間，發行年期10年及以上的都不超過3間，並未有明顯的變化趨勢。
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由於監管層對海外融資的管控空間縮窄，房企海外發債只能用於償還一年內債務，因此目前發新債償舊債仍是今年的主旋律。房企海外債到期量的規模正在走高，根據Wind數據顯示，今明兩年的當量分別為297.86億美元和316.38億美元，較2019年的237.57億美元有明顯提升。
展望未來數個月，在境內多種融資渠道持續嚴控的背景下，海外融資仍是房企重要的資金補充來源。 除了1月最聚焦的發債外，新股上市、分拆上市也都在集資大隊的備選路徑上。海倫堡地產、奧山控股、大唐地產等均在等待新股上市敲鑼；而華潤置地、融創中國等旗下物業，亦有分拆上市的可能。
對比2018年7家內地赴港上市房企總計98.3億元人民幣的募資總額，2019年的6家房企募資總額為86.9億元人民幣，今年的成績仍有待揭盅，和發債融資的總額相比仍有相當差距。當然就穩中求進的大氛圍而言，之於房地產企業，這算是好現象。至於債務的違約，那又是另一章節了。