本報記者 蘇鍶 上海（樓盤）報導
在中型房企中，旭輝地產（00884.HK，簡稱旭輝）堪稱一匹黑馬，自2012年開始連續3年實現40%以上的複合增長率。
新政之後，旭輝也反應迅速，這家房企旗下的一些項目已經漲價。
與此同時，旭輝董事局主席林中更拋出「在500億實現之前，我們都將保持每年40%的複合增長率；500億之後，就要降增長率」的言論。按照旭輝的財務模型，戰略核心是持續的、穩定的、有質量的增長，其實就是把增長率、負債率、利潤率三個關係處理好。
克而瑞研究中心指出，2014年上半年，旭輝藉助「微銷寶」保證全年業績的完成率，並且管理層提出將在「增長率、負債率、利潤率」三者之間保持平衡。從目前來看，企業財務穩健，銷售增長目標已適當放緩，接下來的主要工作勢必是爭取提高盈利能力。
2014年，旭輝實現212億元銷售目標，2015年則定出了保守的250億元目標。根據林中的透露，儘管在衝刺500億銷售規模，但旭輝現階段正以快速和輕資產運作為目標，以提高盈利能力為首要任務。
40%複合增長率
在歷經幾年的高速增長後，旭輝在利潤率、網際網路創新營銷、小股操盤等各方面加速，力求做到公司資金結構與產品發展協調。
城市布局、產品結構、銷售策略、價格策略等是旭輝認為能完成銷售任務和保證複合增長率的基礎。
然而，根據克而瑞研究中心的分析，就盈利能力來看，H股房企毛利率平均在30%，淨利率平均在20%。以旭輝2014年年報數據顯示，旭輝毛利率25.9%，淨利率12.4%，兩者均低於行業平均水平，這說明該公司的盈利能力表現一般。主要由於其土地來源都是公開市場，很少有毛利率50%以上的項目，而在未來這種局面較難改善。
不過值得一提的是，在所有人都擔心房企盈利能力面臨下降的背景下，2014年旭輝的盈利指標下調幅度卻在可控範圍，尤其是在扣除投資物業公允價值變動後，其核心淨利率僅下降1.2個百分點。
在土地成本無法下降的情況下，旭輝正努力倒逼其他方面的成本，例如營銷成本、行政管理成本，兩大成本費用率同比下降了1.4%。
從債務情況來看，將永續債作為債務計入，企業的淨負債率為67%，就60%~70%的安全紅線而言，旭輝的債務槓桿適中，財務風險處於可控範圍內。
輕資產上下功夫
目前旭輝距離千億還有較大的成長空間，所以林中認為旭輝還沒那麼快觸及成長的天花板。但在規模增長的過程中，旭輝非常看重利潤的同步增長，因為企業沒有利潤是不可持續的。
林中指出，今年市場的三個核心因素是利好的政策會不斷釋放、供求關係會得到改善、需求進一步開放。
林中認為，一二線城市過高的庫存供應將得到消化。其中庫存去化周期會回到12個月，供求比也會接近1、0.9這種比較健康的水平。
旭輝對利潤率的追求穩中有升，「在這個行業未來幾年壓力很大的時候，我能保持住我們現有的利潤率，以此為基礎逐步的提升，因為利潤率提升對一個企業來說它需要一個周期，不斷提升自己的能力。」林中認為，利潤率需要一個較長時間的周期來體現，比如說，現在拿地到體現這個地的利潤都要三年，估計兩三年以後我們可以看得到利潤比現在的會提升一點。
不過，在林中看來，未來利潤率提升到15%就是一個瓶頸，這條紅線很難超越。
利潤少了，就得在別處找回來。林中透露，旭輝未來會在輕資產上下功夫，「輕資產、重經營、大資管、金融化、移動網際網路、社區增值服務……」林中舉例，包括如何去優化旭輝的產業鏈。
（責任編輯：譚夢桐 HN055）