小寶房姐地產觀
昨日，陸家嘴北濱江全新盤——浦發·壹濱江取證認籌，均價約10.5萬！
浦發壹濱江效果圖
這個價格讓沉寂了有一段時間的陸家嘴北濱江板塊重新沸騰了起來，要知道現在陸家嘴新房均價基本都在11.5萬+，而且基本上戶型都比較大，起點比較高。
但這個盤值得買嗎？
房姐統計了目前陸家嘴北濱江板塊在售的新房項目，除了浦發壹濱江，還有九廬、恆大濱江華府在售（陸家嘴壹號院、邑濱江、中企濱江悅府均已售罄），為大家進行多維度的評測。
樓盤位置圖
地段位置
這3個樓盤所在的浦東岸線，已建成約196萬平方米濱江公共綠地，22公裡的漫步道、跑步道、騎行道（「三道」），生態環境優美。
未來北濱江的樓盤業主完全可以把整條濱江岸線當作自己的小區。
陸家嘴濱江實景圖
這3個盤都能不同程度地看到黃浦江江景，坐在家裡客廳就能欣賞兩岸美景，無疑是他們的一大賣點。
不過，浦發壹濱江距離黃浦江約400米，實地考察發現，如果樓層位置沒上20層的話大概率看不到全景江景，可能會被部分辦公性質的建築遮擋，預計總層高60米~ 樓層較低的甚至只能看到通往江邊的馬路和楊浦大橋。
浦發壹濱江20層風景實景圖
恆大濱江華府是塔樓建築，和我們平時的板樓不一樣，在南北通透和朝向上或多或少會有些問題。而且在他的前面有陸家嘴壹號院隔著，基本上中、低區江景隨緣，高區可以看到全景江景。
恆大濱江華府高區視野實景圖
九廬「近水樓臺先得月」，離黃浦江最近，只有約100米，距離陸家嘴中心也最近。從這個角度而言，九廬的位置要由於其他兩個盤。九廬當中有一幢是直面船廠展覽館，好在7層及以上就能無遮擋看江景，還是不錯的~
九廬6層視野實景圖
所以從江景視野這個賣點來看，九廬>浦發壹濱江>恆大濱江華府。
戶型
浦發·壹濱江此次入市的產品主力戶型面積為約155-185平米的3-4房，精裝交付，符合當下二胎家庭、三代同堂的需求，功能性做得很到位，但暗衛的缺點卻也顯而易見。
戶型參考圖
九廬三期本月有望入市，之前二期還有少量房源在售，精裝交付。項目建面約90㎡1房戶型，居住功能性差了點，但對於嚮往陸家嘴濱江生活的購房者來說更容易上車。
戶型參考圖
建面約151㎡和156㎡戶型都只做成了兩房，在追求闊尺生活空間的時候功能性做不到兼顧。有粉絲實地看過爆料說建面約156㎡戶型的廚房特別小，連切菜的臺子都沒有。
戶型參考圖
而且項目沒有3房戶型，直接跳到了建面約272㎡的四房，略尷尬。還有更大的建面約400㎡大平層。
恆大·濱江華府超大戶型建面約339㎡、432㎡、504㎡大平層4-6房。627㎡、766㎡、908㎡、770㎡、1162㎡、1181㎡的複式空中宮殿6-12房。一般人難以企及...
戶型參考圖
所以從戶型來看，浦發壹濱江>九廬>恆大濱江華府。
性價比
首先來看物業，浦發壹濱江交付以後的物業公司是浦發自己的物業公司，物業費為10.8元/㎡/月，這個價格比其他濱江豪宅便宜很多。
物業費一覽
浦發壹濱江均價10.5萬/㎡，乍一看，這個均價真的是感人。同是陸家嘴濱江住宅，大家都是12萬以上的均價，浦發才10.5萬。
但深入了解之後發現，浦發壹濱江距離陸家嘴中心直線距離約6km，比陸家嘴核心區域的新房要距離遠一些，已經快到洋涇板塊了，所以均價也相對低。而且上文中也提到了，由於江景因素的影響，同板塊非江景的二手房均價才8、9萬，這樣一對比，浦發壹濱江的價格就不那麼感人了。
但浦發·壹濱江的打造是蠻用心的，所用的裝修材料均是一線品牌，品質是有保證的。項目是目前陸家嘴濱江尚有可選房源的樓盤之一，具有稀缺性。
樣板間實景圖
產品大戶型為主，總價段約1630萬起。購房預算在1500-2000萬左右的客戶，這是一個上車陸家嘴濱江的好機會。
九廬三期最後4棟豪宅，共152套房源即將入市，據說預計均價在13萬+，賣完就沒了。最小的建面約90㎡戶型總價段在1200萬起，應該大概率會搶破頭吧！其他的房源總價預計都要超2000萬了。但是一線江景是九廬最明顯的優勢。
項目於2018/2019年先後推出一期、二期，當時均價約12.8萬，精裝交付。
九廬實景圖
至於恆大濱江華府，剩餘房源總價都超過5000萬了，頂復甚至超過了1億元，一般人表示望而卻步... 土豪隨意~
項目實景圖
所以從性價比來看，九廬>浦發壹濱>江恆大濱江華府。
這3個盤，你會pick誰呢？