從5A級景區野三坡破產談景區策劃的重要性——策劃定生死，而不是5A!
2020年6月20日，一則「5A景區野三坡運營方被申請破產重組，累計欠款超9億無法清償」的消息在網上廣泛傳播，引發多方關注。
野三坡旅投截至目前金融負債達7億多元，到期應支付金融租賃借款、短期借款、應付工程款等2億多元，共累計超過9億多元。而其現有固定資產3.84億元，無形資產9.2億元，總計13.04億元，其負債率達到了69%。根據破產法相關規定，野三坡旅投先不能清償到期債務，且目前明顯缺乏清償能力，因此決定受理申請人淶水縣安水建築工程有限公司對被申請人野三坡旅投的重整申請。
創A之殤——門票收入重複抵押8次
據野三坡官網顯示，野三坡風景名勝區位於河北淶水縣，景區總面積498平方公裡，主要景點包括百裡峽景區、拒馬河景區、龍門天關景區、 白草畔森林遊覽區、魚谷洞、 印象野三坡等。
早在河北野三坡旅投成立之前，野三坡就已憑著自身豐富的旅遊資源而聲名遠揚。2004年，野三坡成為國家4A景區，2006年全年共接待遊客150萬人次，年創社會經濟效益3億元。2010年底就已被國家旅遊局批准為國家5A級旅遊景區。
在野三坡成為5A景區的第三年，河北野三坡旅投成立。其按照「管委會+公司」模式管理，管委會全權代表淶水縣委、縣政府行使對野三坡景區的管理權，旅投公司負責對野三坡景區進行投資、運營、管理。
對於擁有5A的頭銜的景區而言，向來是不用愁沒有遊客的。僅2018年，野三坡景區全年接待遊客600萬人次，旅遊業綜合社會經濟效益達到25億元，景區主要景點門票收入1.3億元。但也正因如此，野三坡旅投對自己的門票收入也是十分自信。
據中登網信息顯示，野三坡旅投的應收帳款質押共計14筆，主合同金額總計超過6億。其中，絕大部分為景區門票收費權質押，百裡峽景區、龍門天關等景區門票甚至存在8次以上的重複質押
此外，最近3年內，野三坡旅投先後與貴安恆信融資租賃（上海）有限公司、遠東宏信（天津）融資租賃有限公司等13家金融租賃公司達成相關協議，融資規模達到7.6億元。
原以為可以靠2020年景區門票掙回來，但沒想到是突如其來的疫情，導致景區停擺近半年。門票收入更是無從談起。
對於為何欠下如此高額負債，野三坡旅投給出如下原因，首先是因為基礎設施建設資金投入過大，建設資金主要依靠銀行及金融租賃公司貸款，金融負債7億多元，財務費用支出在所有費用中比重大。其次是公司資產中大部分是基礎服務設施類資產，在費用中折舊費和維護費佔比較大。
此外，公司所有投資建設項目的回報，都靠門票收入支撐。過於追求5A景區高大上，導致投資過大，融資成本過高，疫情收入的銳減，使景區盲目投資、無效投資的致命傷徹底發作。景區必須高度重視現金流、警惕貸款債務，缺乏震撼性景觀和核心吸引物的投資開發，都是無效投資、無效開發。危機到來，立即崩盤！
旅遊地產之殤——合法變違建
野三坡拒馬河沿線的違規建築還包括了五證齊全的別墅住宅。4月21日，淶水縣野三坡景區管理委員會發布告知書，稱將違建別墅項目予以拆除，要求業主3日內自行清除所有人個人物品。
然而，據新京報報導，該別墅項目業主《土地使用證》、《建設用地規劃許可證》《建設用地許可證》、《建設工程施工許可證》《商品房預售許可證》五證齊全，並且落款時間從2004年至2009年不等。同時，業主的「野三坡旅遊度假村」項目預審表也顯示多個部門已經籤字蓋章。
對此，野三坡景區管理委員會一名工作人員表示，當時合法，但現在不符合旅遊區規劃，就不合法了。
2020年，對旅遊業和所有的旅遊從業人員來說，絕對是舉步維艱的一年，而大家期待的報復性消費，恐怕已經很難實現。多家景區面臨破產或巨額虧損。5月7日，位於河南洛陽市欒川縣的4A級景區養子溝申請破產。
養子溝景區位於河南欒川縣，國家4A級景區，曾先後獲得「中國最佳休閒度假勝地」、「全國十佳誠信景區」、「中國農家賓館建設示範村」、「河南最美的地方」、「洛陽新八大景」等榮譽。
同樣為4A級的狼牙山景區，2008年4月批准成為國家4A級景區。受新冠疫情影響，加之民間借貸債權人頻頻催債，景區資金鍊最終崩潰。公司正常運營遭遇重創，當地政府已經全面介入，處理善後事宜。
去年破產的5A景區龍潭峽更過份的是，直接連定位都沒有！官網熱衷於宣傳各種稱號和獎項：「中國十佳休閒聖地」、「國際生態旅遊示範基地」、「山東省十大齊魯文化新地標」一堆榮譽。
熊大尋策劃機構受邀做策劃和規劃，我們從來不聽甲方津津樂道的各種榮譽，為什麼？跟市場和遊客無關。你是不是世界地質公園，你是不是國家5A景區，跟遊客的出行決定一點關係沒有！你有沒有聽說過沒見過、震撼性的景觀、網紅打卡聖地，這些才是遊客關注的，掛多少個牌子、有多少個獎項只有政府官員和老闆愛看。錢一定要花在徵服市場的刀口上！你投十幾億，戴了十幾朵大紅花，還玩破產，我算是服了！
（熊大尋考察陝西華陰市）
◆景區的五大死因：破產景區核心問題出在哪裡？
同病相憐的景區， 到底「病」在哪兒？有三種說法：一是投資過大，短債長投，民間借貸導致債務危機；二是門票經濟過時了，要發展二消和度假經濟；三是運營能力弱，政企關係差。
在熊大尋旅遊規劃公司看來，這其實只是表面現象，真實的原因和關鍵的問題只有一個：景區缺乏震撼性的景觀和顛覆式的產品！
上述景區每個都投資數億甚至十幾億!最後都失敗了，原因不是投資大，而是不會投。這些景區普遍都不知道景區生存的根本是什麼？不是把景區開發得像個景區，而是怎麼讓十三億人必須來！景區開發一定要把這個核心問題想清楚、做到位，否則一定死路一條！
說一千道一萬，就是你的景區必須有震撼性的景觀和產品，一定要有世界奇觀！旅遊早就過了靠山吃山、靠水吃水的時代了。原來，一座青山，山谷有流水，修個棧道建個廟就能賺錢了。現在是全民開發旅遊，中國一下子從原來幾千個景區變成了三萬多個景區，競爭何其激烈！龍潭峽和大乳山還在靠天吃飯，肯定吃不上。
熊大尋旅遊規劃公司在原來的文章「誰該對中國90%的旅遊景區半死不活的狀態負責？」和「為什麼99%的旅遊規劃公司都在忽悠？為什麼99%的旅遊規劃方案都等於白做？」裡都講了一個事實：中國一流二流的旅遊資源早在上世紀九十年代已經開發完畢！你現在手上的旅遊資源一定是三流以下的，千萬不要高估，也千萬不能靠天吃飯，三流四流的資源沒有震撼性的創意是根本賣不動的！老天留給你的是三流四流的牌，一定要靠高明的智慧和創意變成一流的牌，你才出得了手！
所有的民營老闆以前都沒做過旅遊，一看青山綠水，自己先激動得不行。其實好牌早被別人搶掉了，好肉早吃了，難啃的骨頭才留給你。所以，一定要保持冷靜和理性，一定要低估自己的景區價值。你的心態到這個份上，我講的話你才能聽進去：天不夠，人來湊！老天和古人給你的資源不行，只能靠震撼性的創意來提升你的資源級別！這樣才能改天換地，這樣才能玩轉旅遊！
什麼樣的資源不用震撼性的創意，關起門來就一年十億門票？長城故宮兵馬俑，九寨石林張家界。前者是古人厚愛，一流的歷史文化，後者是老天打賞，一流的自然資源。這種聚寶盆式的景區政府早就牢牢掌握了，絕不可能讓你染指。
明白了吧，你手上的景區，不要跟我吹，最好也是三流的！因此，你千萬不要隨便做旅遊策劃和規劃，因為這決定你景區的生死存亡和你前半生的積蓄會不會打水漂！一定要看十個以上旅遊策劃公司和規劃公司的案例，每家都要看十個以上，每個案例都能震撼到你，你再來決定是不是找他來策劃規劃景區。
「景區策劃：景區開發的死生之地，不可不察！」
現在回來講講上述三個原因，為什麼只是表面問題而不是深層問題。因為民營老闆和景區官員認識不到：只有一流才能生存，三流的牌怎麼變一流這個問題。三流的資源還在靠天吃飯，還認識不到震撼性創意定生死，這個核心觀念沒有。接下來一定會走五個死亡步驟：
一是死在平庸的策劃和規劃上。景區老闆和官員還在覺得旅遊就是賣山賣水，只要把交通搞好，大門停車場搞氣派，遊步道連通，遊客就會爆棚。他們就會認為策劃和規劃只是走過場，只是把自己的想法變成方案。那他們就不會花時間、花代價尋找最厲害的策劃高手，只會花點小錢或者隨便找個院校做做規劃，過過規走走程序，而中國99%的規劃都是平庸無腦!99%的專家都是動不了腦筋、販賣所見所聞的外行！那你的景區策劃規劃一定是平庸致命的。思路決定出路，平庸的思路一定是平庸失敗的出路。
到了這一步，就會出現投資大、回報慢、高額借貸、債務危機和政企交惡。為什麼旅遊投資不被資本市場看好，問題就在這裡：通過震撼性創意和震撼性景觀，快速持續創造現金流，實現景區迅速造血。這種功夫，極少人能認識並掌握。
平庸的策劃規劃導致平庸的定位、產品，導致平庸的景區，導致人流稀少，導致無法平衡投資，最後資不抵債，破產倒閉。
二是死在平庸規劃導致的平庸產品和景觀建設上。很多「專家」跟著上面瞎起鬨，觀光旅遊過時了，門票經濟淘汰了，二消、夜遊和度假經濟到來了。其實都是瞎扯蛋。自媒體的流行，讓很多沒做過營銷策劃實際操盤的人活在寫文章上，在文章裡自嗨、在文字上感覺人生到達了巔峰。所以總是斷言這個時代來了，那個時代過去了。時代過不過是由偉人和社會勢力來下結論的，不是一介書生。
老乾媽搞辣醬，兩千多年的老舊產業，一年淨利潤十幾億，超過95%的網際網路企業和95%的房地產公司！你說哪個時代過去了，哪個時代到來了？！專心專意的時代永遠都在，三心二意的時代年年淘汰。沒有好產業，只有好用心！
武當山一年門票四十億！九寨溝一年門票四十億！故宮、石林、黃果樹都是十億左右的水平！誰告訴你景區門票不行了！非要搞二消和過夜？
（武當山一年四十億門票！景區就是賣門票！景區不是購物中心和夜總會！）
這種傻B思維我作個比喻你就明白：你告訴賣火鍋的生意不行了，把精力放在賣汽水上，再順帶賣點甜點；你告訴蘋果公司光靠一款手機不行，你得搞軟體開發和電腦音響；你告訴開超市大賣場的，光靠小百貨能賺啥錢，你得借品牌和引流能力搞地產。
結果海底撈專心賣火鍋沒搞別的， 千億級別了！蘋果專心搞手機沒聽你瞎忽悠，人家萬億市值了！沃爾瑪專心賣小百貨，沒聽你瞎BB，人家全球第一強企業了！ 景區不靠門票，就像海底撈不賣火鍋，蘋果不賣手機，沃爾瑪不賣百貨，你是來搞笑的嗎？！
成功的生意都是一心一意，做好一消，那有什麼鬼的二消！如果說景區有二消，那也只是人流多了順帶的結果。一門心思做好客流量、做好一消，二消三消都是水到渠成的事。刻意去做就是旁門左道，死路一條。旅遊地產做得好的都是遊客量巨大的地方，客流量小的旅遊地產都是鬼城，明白了嗎？做門票就是做客流量，做客流量就是做一切！
「專家學者「和實事幹得少的人都喜歡玩新花樣、呼喚新時代，其實人性和規律永遠沒有變、市場和生意的法則永遠沒有變。景區不靠門票，靠吃喝購物、靠過夜，那商業中心和夜總會你讓人家怎麼活？！你是想把景區搞成CBD還是夜總會？！
景區不行了，不是門票經濟過時了，不是要玩新花樣。而是沒把門票經濟研究透。拿著三流的資源，建成三流的產品和景觀，眼睛只盯著周邊幾個城市的人群，你憑什麼能吸引大量遊客？沒有頂級的策劃，沒有震撼性的景觀，沒有要成為天下第一的創意方法，沒有一年吸引幾百萬人的超級爆點，你只有破產一條路可走。
如果景區一開始就找到最厲害的高手，做最厲害的策劃和規劃，有震撼性的定位、產品和營銷，每一塊錢投資都衝著吸引十三億人的震撼性景觀和產品而去，不僅能大大節約投資，而且能迅速打開市場。開業當年就能有幾千萬的門票，第二年就能實現上億門票收入。迅速實現盈利，實現良性滾動開發，避開盲目借貸，逃離債務危機。策劃得好的景區都是一臺印鈔機！每年兩位數自然增長，年利潤上億，比做地產還賺錢，哪裡會破產變賣！
聽不懂、悟不到震撼性景觀的重要性，找不到、做不出頂級策劃和規劃，千萬不要開發景區！
熊大尋旅遊規劃公司認為景區最最重要的是震撼性核心吸引物，策劃創意好，建設出來，就保證每年數百萬的遊客量，剩下的慢慢完善。先把核武器亮出來平天下，然後再用常規武器來打掃一下戰場。聽明白了嗎？不是一上來就把幾億十幾億用來搞步槍，而是集中財力物力搞核彈，二戰是怎麼結束的？日本是怎麼投降的？景區是怎麼破產的？都是一個道理，抓核心、用核彈、短頻快。
沒有最厲害的策劃和規劃，你的投資就會投到跟吸引十三億人震撼性產品無關的平庸景觀的建設中，導致巨大的浪費。導致景區失敗。
所以，不是門票過時了，而是你的景區不吸引人。有核心吸引物、有震撼性景觀、有超級爆點，一年來幾百萬人，一年收幾億元門票，你會覺得門票過時了嗎？
我還是多年前的觀點，景區門票永遠取締不了！門票不是阻礙旅遊發展的障礙，而是超級動力！沒有門票就沒有旅遊，沒有門票就沒有投資！你到北京旅遊，是去不要門票的公園，還是去要門票的長城故宮頤和園？免費了可能遊客就不稀罕了！一定要慎重。很多振振有詞的理論，舉個鮮活的例子就不攻自破了。中國那麼發達了，那有一二百塊錢就擋住了的消費！前不久鳳凰古城取消門票，古城裡的商家不幹了！有的請願恢復收門票。為什麼？門票取消了，遊客反而減少了！現實比理論精彩得多。
五年前熊大尋策劃機構準備自己開發一個景區，我在洗腳時做市場調查問一個洗腳妹」有一個明代古鎮離你這個城市有三小時車程，門票要120元，你會去旅遊嗎？「她回答」大哥，現在一百塊錢能做什麼？一百塊錢不是錢了，有車到我就會去「。洗腳妹好像比經濟專家還懂整！
明白了吧，對民營景區老闆，我首先給你吃顆定心丸，門票有得收。其次給你吃顆搖頭丸，沒有做最頂級的策劃和規劃，沒有震撼性的核心項目，你就等著搖頭髮狂吧。旅遊是世界上最難做的產業，你原來的成功經驗進來旅遊行業一律失效！但是悟道了，做好了是絕對暴利！但中國景區只有5%做到。其他都是虧損、打平！
三是死在運營上。其實也是前兩者導致，平庸的策劃規劃導致平庸的產品，平庸的產品導致運營無力回天。現代商業是決勝前端，一個企業和一個項目一開始的定位，獨一無二的商業模式，獨步天下的產品，剩下就是無處不在的營銷。第三步營銷運營好做，這是標配，花錢折騰就行。最難是定位、商業模式和獨步天下的產品。
前面講的三個例子，海底撈你以為只有獨步天下的服務嗎？老闆張勇創業時凌晨四點就到菜市場掏鴨腸了！保證貨品的新鮮度。產品也是無敵的！你做得到嗎？蘋果不說了，智慧型手機創造者，直接把很多行業做掉了！獨步天下的產品。沃爾瑪天天低價的定位，最多店、最全貨、最低價的無敵產品體系，老闆財富比馬雲多幾十倍！（我說的不是虛頭八腦的股值，而是真金白銀的財富）不是小百貨過時了，是你太花心、太不懂生意的真諦了！它們的成功一切始於高明的策劃、頂級的策劃和創意！謀定後動，動定乾坤。
熊大尋策劃機構十多年前就策划過菸酒糧茶房地產了，做過百行百業的策劃，2002年策劃大理、香格裡拉之後，開始聚焦於城市策劃和旅遊規劃。並且我們自有60平方公裡的伊甸園景區，所以，我們懂生意，熟知商業，決不搞紙上談兵。
舉幾個例子你就應該懂了，隔行不隔理，所有的生意包括景區，必須要有獨步天下的定位和產品。你不僅不會破產，還可能成為首富！
前提是千萬別玩花活、脫離本質！千萬不要低層思維，要頂層思考，會當凌絕頂，一覽眾山小。80%的精力用在做頂級策劃上，開發前策劃，開發後策劃，剩下20%的力氣坐等收錢。
針對中國景區破產潮，專家學者的三個結論其實都是表象，沒有看到實質。這三個問題其實就是一個問題：策劃不行。
創意策劃不行，導致產品項目不行，產品項目不行導致運營營銷「酒香不怕巷子深，酒臭當街難吆喝。」
四是死在創4A和5A上。通過上述眾多4A和5A景區的破產現象，事實證明「5A」、「4A」只是虛名。更多5A和4A景區會陸續走向危機。這些景區本身都有著不俗的自然資源或遊客量優勢，而「盲目借貸開發投資」最終將它們推向破產的邊沿。
「景區成功等於創5A」這是一個巨大的謬誤！甚至是景區失敗的重要原因！
遊客選擇一個景區出遊，決不會看你是5A或4A,而是看你有沒有獨一無二的賣點，有沒有新奇特的景觀和體驗。與其相信5A的力量，不如相信網紅打卡地的力量。創建官方追求的5A要花巨資，而民間的網紅打卡地則更需要的是震撼性的創意。5A景區陸續破產，網紅打卡地一票難求！對民營景區而言，孰優敦劣，一目了然。
創5A,傷不起！
為了創4A、創5A,不計代價地投資擴建，一批景區被捧上高位。資金斷裂後，譁啦啦倒地一片。上述景區無一例外是民營資本背景，但堅信「做大做強」是唯一出路。例如大乳山景區吭哧吭哧地開發建設，一心搞出名堂。終於變身「國際生態旅遊示範基地」， logo下最終多出了好幾個「A」,背後也散盡了銀子。然而在重資產、長周期的業態環境下，他們高估了自己的回本能力。薄弱的經濟實力與厚重的理想，讓這批景區紛紛寄希望於外部資本。最終陷入金融陷阱，走向破產。
如果火鍋行業也要搞創5A，海底撈現在一定在海底！如果辣椒醬也要搞5A，老乾媽一定還在村裡！市場經濟，市場導向，把市場的還給市場。中國99%的景區就缺乏高明的策劃和規劃，缺乏震撼性的產品，本身就非常危險。再加上90%的資金和門票收入都花在了基本跟吸引遊客無關的創A上，導致現金流危機，高額貸款壓垮景區。
景區的資金投向重點在於，如何吸引全國遊客上，如何打造震撼性景觀上，如此方能立於不敗之地！
（熊大尋考察華山——華山有震撼性的險景，因此成為必需品，一年七億門票！震撼性景區和必需品景區就是印鈔機！）
五是死在對房地產的痴心妄想上。很多老闆轉行做旅遊，目的其實是衝著旅遊地產來的。其實這往往是景區的致命死因！中國成功的旅遊地產，一定是在著名的景區，比如青城山、都江堰、大理、麗江等等。
你的景區還沒開始建、還遠遠不是著名景區、還達不到一年幾百萬遊客，你就不要做這個夢了！中國的城市地產都還賣不掉，誰會到荒郊野壩來買房？旅遊地產可以搞，前提是先專心把景區做起來！旅遊地產，沒有旅遊，就沒有地產！
一開始必須把資金全部投入到景區震撼性產品的打造上，創造大量客流之後，再考慮地產的事。相反，一來就把重心放在旅遊地產上，必死無疑！市場規律要懲罰你，社會規律也要懲罰你，看看野三坡別墅如何從合法變違建，你就知道了，好好做旅遊，堅定做門票，這才是王道！這是社會規律。
綜上所述，景區避開這四條死路，一定會成為印鈔機！綠水青山變金山銀山！
成功的生意90%取決於前期策劃！取決於高明頂級的策劃！
l 景區開發的424結構
景區開發大體經過策、規、投、建、運的過程，看順序就知道策劃是第一位的，是景區開發最重要的。熊大尋策劃機構認為：景區開發的424結構——40%靠開發前策劃，20%靠運營管理，40%靠開發後策劃（後期營銷廣告）。景區要成功，80%靠策劃！
策劃解決的是景區的關鍵問題：大量的遊客為什麼要來這裡？策劃方案每一頁都要去解決這個問題。景區開發——資源是載體，創意是靈魂，震撼是生命。必須梳理好一個地區或城市的文脈，確立符合當地特有的或突出的具備打造成標杆潛質的主軸，所有元素的裝載都在這條主軸上線性往前發展；規劃解決的是土地分配和使用的問題，規劃必須由策劃引導，在策劃的指導下進行規劃。
由運營倒推，不能只是為了完成任務收到錢而進行簡單的圖上機械作業不管後期運營，景區開發必須從策劃、規劃就要解決成本與收益的問題，具體的說就是產品（遊客為什麼來）和市場（遊客從哪裡來）的問題。
商業模式的設計很重要，景區就是門票，不要試圖把景區變成購物中心和夜總會。堅決把門票做大做強！堅持這條核心路線，不要走不著調的旁門左道。在注重核心產品門票收入的同時，也應該整體兼顧到6個要素的配套跟進。
旅遊景區策劃是總體規劃之前對旅遊景區資源、發展等的總體把握，是規劃的指導方向文本，且對景區產品設計、運營管理有決定性的作用。一般來說，景區策劃包括以下內容。
旅遊策劃內容包括10部分：資源分析、市場研究、定位分析、功能布局、遊憩方式設計、景觀概念策劃、商業模式設計、旅遊房地產概念性策劃、運營實施計劃、策劃圖件。
（一）資源分析：考察項目資源、周邊環境及相關資源，進行定性的資源分析；對全國及周邊區域相似的資源進行比較分析，形成資源評價報告；
（二）市場研究：收集相關市場資料，依據相關調查資源，分析市場需求，提出項目精確的市場定位與市場目標；
（三）定位分析：通過SWOT分析，對項目的核心賣點進行定位，發揮優勢、規避劣勢、抓住機會、擊退威脅。拿出無法超越的絕妙定位；
（四）產品體系：除了核心吸引物和震撼性景觀，按照旅遊六要素，進行生產力要素配置與布局，進行旅遊功能結構設計與空間布局設計。策劃三大產品體系：觀光產品、休閒產品、體驗產品。
（五）創意旅遊設計：設計整個系統的綜合旅遊模式，並按照觀賞方式觀賞線路設計、核心景觀和震撼產品策劃、創意景觀的命名和包裝、遊樂內容策劃、創意故事與場景策劃、節會活動策劃、創意餐飲和紀念品策劃、創意住宿策劃，形成五分鐘一次興奮，十分鐘一個高潮的遊程遊線結構；落實「吃住行遊購娛」六要素的具體互補結構；由此形成具體的產品概念性設計；
（六）震撼性景觀概念設計：策劃震撼性建築和景觀，按照熊大尋策劃機構「建築就是景觀，樓盤就是景區」的理念，用震撼性創意策劃景區內部所有景觀、大門、建築、小品等等。設計包括區位分析圖、市場分析圖、現狀分析圖、功能分區示意圖、項目布局示意圖、道路交通與遊線安排示意圖、遊憩方式與重點項目示意圖、標誌性景觀及風格控制示意圖、重要節點景觀示意圖。
（七）商業模式：支撐十億門票收入的商業模式策劃——震撼性賣點策劃與分析、創意性收入點設置、好處高頻式營銷模式設計、轟動性品牌策劃、營銷渠道策劃、促銷思路策劃、管理模式設計、人力資源開發策劃、投資預估、財務預測、投資分期策劃、開發流程、槓桿運用策劃、商業模式整合等等。
（八）旅遊房地產概念性策劃——充分利用項目資源進行旅遊商業地產、產權酒店、度假地產等物業形態的旅遊房地產概念性策劃與初步預估。
（九）運營計劃：對項目投資運作進行目標任務分項的計劃，以資金投入為基礎，按照業務順序與結構板塊，形成具體的工作計劃。
旅遊業有其獨一無二的特殊性，旅遊是最難做的行業！旅遊景區消費屬於文化消費，不是剛性需求，屬於可有可無的消費，並且具備超遠距離消費、面對全國競爭、難於重複消費、無法培育客戶忠誠度。這些都是其他行業不可想像的。在這些因素的多重擠壓下，缺乏頂級策劃和震撼性產品的景區、盲目追求創A導致無效投資的景區，將會迎來破產大潮。
疫情之下，乃至後疫情時代，旅遊業的高速發展的趨勢遭遇挑戰。對於景區來說，往後的日子，變得越來越難過，一句話，5A景區破產，野三坡和龍潭峽只是扯下了5A景區皇帝的新衣，只是拉開了序幕。只有提供頂級、震撼級的旅遊產品和獨特的創意點，才能避免成為下一個野三坡和龍潭峽。
針對中國景區破產潮，熊大尋認為，景區破產其實就是一個問題：策劃不行。創意策劃不行，導致產品項目不行，產品項目不行導致運營營銷「酒香不怕巷子深，酒臭當街難吆喝。」
l 熊大尋方法的五大核心——景區策劃的五大方法論：
一、絕妙定位：絕妙就是找到事物之間的多重聯繫、多個巧合。絕妙即服：絕妙即說服，絕妙即刻說服、即刻徵服。絕妙的定位和創意產生四步自動流程：一秒聽懂、心服口服、無法超越、流傳千古。凡疑不絕，凡絕不疑。絕妙是超級說服，沒有疑問，零阻溝通。用絕妙即服來做定位，能讓品牌一舉成名天下知，並且因其無法超越，所以流傳千古。如「風花雪月，自在大理」，「清泉石上流」，「高山流水，白雲黃鶴」，無絕妙不傳播！無絕妙不創意！
熊大尋定位「三個一工程：唯一、第一和專一。唯一就是要做到獨一無二，第一就是要做到天下第一，專一就是持續勝過更好。絕妙的定位是事物間最佳和唯一共同點，所以唯一；絕妙的定位無法超越，天下第一；絕妙定位流傳千古，千年專一。
二、極致策略：條條大路通羅馬，每個項目要找到最短的那條。任何創意和策略都要到達極限，做極致創意，做到70億地球人無法超過，讓對手一身冷汗，讓客戶心悅誠服。
策略能力的核心就是要：到達極點，天下第一。
一個旅遊景區和旅遊項目的策劃規劃，從定位、產品到營銷，都要求做到極致。極致就是絕妙，就是無敵，就是競爭對手的一身冷汗，就是「眼前有景道不得,崔顥題詩在上頭。」
到達極點，就是絕唱，就是永恆。
不畏浮動遮望眼，只緣身在最高層。
熊大尋代表作：香格裡拉，香格裡拉意思是「心中的日月」，就是日月聖照、日月法器、日月建築。這三大依據的推出，加上找到「香格裡拉的標誌」——卡瓦格博，為向國務院申報改名香格裡拉提供了關鍵性證據。
還有超過這個策略的可能嗎？沒有！這就是把策略做到了極致。結果產生核彈效應，創造了奇蹟！香格裡拉二十年遊客增長一萬倍！世界最快增長速度！沒有之一。
三、核彈震撼：熊大尋有三個理念：一、我們經手的項目，一定發現世界奇觀，如果沒有，就去創造！二、把每個方案都做到極致，讓人感嘆「怎麼他們能想到，我們想不到！」三、每個企業和景區，你的眼光格局要大，你的產品怎麼做到世界第一，做到了就成功了。我們在旅遊策劃上要做世界第一，我們只關注這個生意，時間只用在這個極點上。
商場如戰場，思路定出路。
核彈八天結束二戰，步槍八年抗戰。
常規思路就是常規出路，超常規思路才有超常規出路！
震撼核彈就是創造奇觀：聽說過，沒見過；沒聽過，沒見過。
震撼核彈就是顛覆式的創新、革命性的產品、歷史性的變革。
沒有創意就沒有生意，沒有震撼就只有遺憾！
震撼體現在旅遊上，就是天下奇觀。
一流二流的旅遊資源早已開發完畢，現在面對的都是三流及以下的資源。一流的資源是老天出奇招，有天下奇觀，可以靠天吃飯。三流的景區必須自己出奇招，創造震撼性奇觀。常規的思路就是死路，唯有奇招，才有奇蹟。參看「馬上湖」、桂平大佛案例。
四、必需產品：什麼是必需品？非來不可，不來後悔！非買不可，不買後悔。
世界上有兩種行業不會垮掉，一是醫院，二是學校。人的生老病死四個字都在醫院裡解決。望子成龍要在學校裡解決。所以它們都是必需品。早上起床必須用牙膏牙刷，出門必須帶手機。這些都是必需品。生意的訣竅在於，如何讓你的產品成為必需品！
創意夠絕妙，策略到極點，產品夠震撼，還需要成為必需品。才能促成購買和持續消費。
我們策劃遵義：遵義會議之後紅軍只打勝仗不打敗仗，成為轉折點。熊大尋據此策劃：旅遊遵義，從此順利！把紅色旅遊與普通百姓發生必要關係，把它變成必需品，誰不想順利？人人要來，非來不可，不來惦記。並且形成一套轉運產品體系：第一站遊婁山關：突破難關。第二站遊二郎灘：渡過險灘。第三站到遵義會議地：從此順利。第四站到赤水河：好運長久（赤水河有中國酒文化長廊之稱，借其「長」和「酒」）。讓項目變成必需品，讓人非來不可，不來後悔！
五、好處高頻：高效廣告
1、賣場包裝設計和文案執行：內場營銷：產品賣場和景區現場都屬於營銷渠道，絕妙定位、極致策略、震撼景觀、必需產品策劃設計好後，不能擱置不管，必須全面落實執行到項目的大門、展板、宣傳冊、門票、指示牌、海報、導遊詞等等所有文案和平面之處，在每個品牌接觸點，都讓景區內的遊客充分感受體驗到絕妙、極致、震撼、必需和高頻，從而延長遊玩時間、手機拍攝分享、倍增口碑傳播。內場營銷做好可以提升50%以上的銷售！
2、廣告營銷創意：外場營銷：絕妙定位、極致策略、震撼景觀、必需產品策劃設計好後，一定要進行廣告投放，雖然絕妙就是說服，但只爭朝夕。媒體策略、廣告策略、廣告創意、平面設計、文案口號等，從創意到執行必須一以貫之，絕妙策劃的廣告效果是平常的十倍！一年時間提升2-3倍銷售！
3、年度廣告創意服務：全年營銷：一年16個節日，7個小長假。促銷賣點、事件營銷、活動營銷、網絡營銷、新聞營銷、時勢營銷、投放時點、廣告調整等等，保證創意策劃徹底執行，一年時間提升2-3倍銷售。
所有的生意都是一樣：發現需求，滿足需求。就是給人好處。買你的產品、到你的景區，你給我什麼好處？不能是一般的好處，一定是巨大的好處。除了生理上的，還有心理上的。打土豪，分田地。就是給幾億農民的好處。
做品牌，做旅遊就是做群眾運動，一年發動幾百萬人消費我的產品和景區，這需要革命家的本事。給足好處，一定要學會。
給好處還不夠，要重複說好處，不厭其煩地說。重複一千遍，才是真好處。這就是要高頻率。
什麼樣的廣告才有效？什麼才是最有效的廣告？高頻率、長時間的廣告！
熊大尋策劃機構代表作香格裡拉和大理，就是五大方法的完整實施的結果。香格裡拉和大理的廣告長年在機場投放。五大方法就是一個方法系統，就是一個品牌系統，缺一不可。
（熊大尋2002年策劃的「風花雪月，自在大理」，連續十多年發布機場廣告）
（香格裡拉機場廣告）
旅遊發展戰略、企業品牌戰略：戰略不在於大，而在於精準可行。沒有謀略就沒有戰略！奇招即絕妙的創意和策略。任何一個大企業和大生意的戰略都是奇招，創意出了絕妙的產品，震撼人心的應用，顛覆了市場格局，進而打破和形成壟斷，成就商業帝國。實現「奇招——奇蹟——傳奇」三部曲。熊大尋方法就是要用絕妙奇招五步方法論，制定品牌戰略，把控關鍵環節，全方位高效實現戰略。顛覆版圖，成王立霸。