導語：
從去年四季度到今年上半年，昆明的小戶型越來越多。
本文關鍵詞：
1、小戶型選擇與預算
2、各個區域小戶型
（1）首付35w左右，較為穩妥
不完全統計，昆明市場上的90平米級別三房戶型，從去年的十個左右樓盤上升到今年可挑選的二十幾個樓盤。我們知道，樓市行情越好，則小戶型越少。因為開發商更願意在總面積固定的情況下，只需「搞定」越少的客戶就可以完成銷售任務，營銷和人員成本就更低。而現如今，樓市相對更為冷清，則小戶型更多，意在吸引更多的剛需群體入市、降低購房門檻。不過這樣來看，對於廣大想要購買首套房的小夥伴來說，這何嘗不是一件好事情？大家能夠挑選的餘地就更大了。 我們不必因為有小戶型（總價低）而去選房，而是因為房子本身不錯而去選擇。但是由於面積小，總價相對較低，類似的小三室房源往往都是整個項目中單價偏貴的，今天的文章提及到的項目，大多需要預算在130萬以上，150萬左右偏穩妥，首付35w左右。
（本文提到的所有涉及到具體樓層具體房號的價格，均為3月份樓粉分享的真實價格）
那我們接下來看現在昆明的這一些小三居。
（具體房源價格以售樓部釋放為準，僅供參考）
（2）北市區：俊發城、龍泉俊園配套較全，值得一看。
首先看到北市區，北市區整個區域，新增的小戶型房源最少，比起去年四季度，只新增了新希望錦麟峰薈、碧桂園御龍半山御園。
新希望錦麟峰薈位於北部山水新城，位置稍微有些偏僻，價格不便宜。
碧桂園御龍半山御園，這是御龍半山新推的二期，總體建面89-130㎡，與一期一樣，2T4/2T5設計，亮點在於這是15-18層高的小高層，具體還沒開盤，應該會在1.4w左右的單價。
北市區樓盤相對來說，戶型越做越大，北市區的剛需好朋友龍泉俊園、俊發城等項目，都開始推出200㎡以上的大平層房源了。
俊發城就算推出了九十多平的三房，但建面還是97-100㎡（實際已經不小啦），不過好在這次的戶型不是單面採光，做成了端戶。需要注意一下，俊發城的小戶型是3梯7戶，價格1.5~1.6w，而文傾苑還有2梯5戶產品，戶型更大格局更好一些，單價更高。
（俊發城戶型）
（3）東市區：總價最低的三房區域
小戶型中價格最便宜的當屬東市區，東三環附近幾個小戶型產品，比如藍光德商天域、大華公園天下等等。不過最近跑盤過程中發現藍光3月即將開售的新房源，價格小幅上漲到1.2w+，毛坯交付。
也就是說目前，百萬內在主城範圍內已經基本買不到三房了。除去呈貢與經開區，昆明主城範圍內的三房，門檻價在120萬左右。
東市區低密度項目中交碧桂園印象美廬，也推出了95㎡小戶型，這個戶型樓棟總高只有18層，後期還有11層的洋房產品，但是這個項目實際上是規劃有一期別墅產品，但設計最終還是向剛需市場低了頭，目前才開第一次盤，在售樓棟價格1.5萬左右帶精裝。
（映象美廬96平米戶型，格局不錯，並且還是兩衛哦）
（4）南市區：價格漲幅最為明顯
如果要說漲價最明顯的區域，那一定是南市區項目，以萬科和俊發為代表。
同時，南市區也是新增小三房戶型比較多的區域。
拿俊發俊雲峰來說（這個項目可謂是小三房中最貴的代表），春節前，1月中旬，俊雲峰首開，當時只有兩個面積段，分別是116和128㎡。由於單價較高，當時定位也非常的明確，這不是普通的剛需盤。而最近在開年後，這個項目推出了90平米級別的戶型（3月馬上開盤），這個戶型總價在160萬~175萬之間，甚至是接近兩萬的單價。
（俊雲峰89㎡南向戶型，這個戶型為2梯3戶，兩個單元；還有另一個北向端戶的89戶型）
由於其較好的學校配套，成為很多有讀書需求的家庭首選。
學位也是一種剛需！不過昨晚剛剛也出臺了紅頭文件，關於民辦學校與公辦學校一起招生/超過報名人數全部搖號的政策，具體細則暫時沒出來之前，還是看看開發商在售樓部的文件告知吧。
除此以外，俊發在新螺螄灣片區也是小戶型較多，觀雲海以及辰灣。
辰灣，屬於彩雲城其中的一個組團，總體來看這個項目比起觀雲海的產品相對更好，主要產品是兩梯四戶（未來也有四梯十戶的筒子樓），但整體上精裝修的標準好於俊發觀雲海。
（辰灣89㎡戶型，還有另一個89㎡戶型，是東南端戶，不過那個戶型已經基本售罄）
此前俊發觀雲海115萬到118萬，可以買到74平米的兩房帶一個車位。如果想要買到辰灣的89㎡三房，總價都在130萬往上。（辰灣16棟，1單元23樓，優惠2%後總價1407175元，單價15600左右，14樓14900左右）
新螺螄灣片區漲幅明顯，不過整體來看，還是不如萬科。
南市區萬科翡翠濱江，目前在售的房源只有兩個戶型，一個是90平米的三房中戶，一個是105平米的三房端戶。翡翠濱江價格漲幅比較明顯，目前1.7~1.9w左右。（6棟2203，面積90.81平，總價158w，單價17400；105.96㎡單戶，21樓，單價19800）
與500裡一樣，都是比較少有的小戶型比大戶型賣得更便宜的項目。翡翠濱江、大都會、500裡，堪稱南市區漲價三兄弟。
也可以給大家分享一下南市區北科建春城大觀的房價，66平方小兩房，19樓，總價111萬，單價1.66萬，雖然面積小，但這也是昆明主城範圍內，地段不錯，且總價又相對低的兩房了。
（5）西市區：價格變動不大，130w可選地鐵盤or學校盤了
相對來說西市區房價變化不大。
先看西北片區。
去年年底融創春風十裡關注度頗高，不過現在已經基本售罄，沒有住宅產品了。價格窪地，實地花鶴翎，由於地處西北三環外，配套暫缺，價格較低，單價1.1~1.2w左右。
西北片區的大區域內，我們來看上悅天地，上悅天地前幾天有樓粉反饋105平米的戶型只剩兩個樓層可以挑選了；而87平米的戶型，總價120~130萬可以買到，基本還是在14500左右。（9樓，面積88.52平，認購價格：1297438元，單價14600左右）
而隔壁的萬科城，即將新推三期房源。三期房源由於靠近昆武高速，且地塊狹長。出人意料地設計成了3梯9戶的塔樓，值得注意的是，這是萬科最近非常少見的推出類似的高梯戶比房源，並且其中還規劃了萬科很少有的兩房產品，77平米兩房。
（萬科城三期戶型，非最終版本，僅供參考）
這整個地塊戶型都偏小，最大不過107平米，偏剛需，價格相對較低。
此前萬科城2期房源甚至賣到了16000以上，但沒想到三期只要1.4萬左右（售樓部對外釋放價格，具體價格還沒開盤）。拋開產品層面，比較合適的價格，還配套有長城中學附屬小學以及附屬中學的公立學位，一戶一學位，依舊適合剛需群體入手。
說完了西北片區還可以看看西市區其他方向。
人民西路往西，依次有佳兆業城市廣場（小戶型基本售罄，後期可能還有）、金地商置昆悅、滇池一英裡。其中佳兆業城市廣場以及金地都配套學校，目前金地的學校用地已經過規。
這三個項目中，金地商置昆悅熱度較高，此前規劃有77㎡兩房小戶型，但目前已經售罄。
（6）呈貢買房：
前幾天，有小夥伴反映某熱門地鐵盤推出了內部員工購房，其中一套特價房源9900，驚掉下巴。
呈貢片區，價格相對較低且擁有小戶型產品的可以關注呈貢金茂國際新城。
此前項目主要在銷售高層房源，經過2月的瘋狂銷售，其實樓層基本所剩不多。
之前我們在文章中也提到過74㎡兩房、89㎡三房，戶型不錯。當然也可以關注一下洋房產品，最小面積88㎡，價格1.2w左右。
5棟202，總高8層洋房，1梯2戶，面積128㎡，總價134萬，單價10400左右。注意這一層房源是特價，因為第三層有外牆有個裝飾線條。（按照金茂現在打折的情況，在原底價的基礎上真折扣，3月初甚至有些洋房折下來1w左右，性價比較高）
最近呈貢有不少新項目亮相。
昨天規劃局過規了新項目紅星天悅，具體位置在誼康南路、春融東路附近，暫無其他動靜（紅星美凱龍那個紅星，原俊發ceo趙彬擔任該開發公司法人），該項目規劃有高層、洋房。
（紅星項目規劃圖）
另外，此前中交新項目、康美健康城也過規了。看來今年的呈貢將會非常熱鬧。
小戶型當道，選擇越來越多，
疫情還沒結束呢，樓市又開始神仙打架了
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