據恒隆2015年全年業績財報顯示，瀋陽市府恒隆廣場受到零售消費疲弱及租金下調的影響，在重整租戶組合之際出租率下降至87%，零售額下降3%，財報中也提到了未來一段時間內將對瀋陽市府恒隆廣場內的租戶進行調整和業態重組。
2012年9月，市府恒隆廣場盛大開業一度成為萬眾矚目的焦點。該項目位於瀋陽市「金廊」青年大街的北端，面積約8.6萬平方米，緊鄰瀋陽市政府，"市府恒隆廣場"也因此得名，在瀋陽本地更視為最頂級的商業綜合體。在恒隆集團全國布局的10大項目中，市府恒隆廣場無疑具有特殊的意義和地位。
複製成功模式卻不能再造輝煌
據小編的了解，恒隆集團在全國布局中，唯有在上海和瀋陽分別建立了兩座恒隆廣場，由此可見其對瀋陽地區的重視程度非同一般。雖然市府恒隆廣場在定位布局上是拷貝了上海恒隆廣場（90%的品牌復刻），但兩地四座「孿生」廣場的業績卻有著天壤之別。
據恒隆2015年全年業績財報顯示，瀋陽市府恒隆廣場受到零售消費疲弱及租金下調的影響，在重整租戶組合之際出租率下降至87%，零售額下降3%，財報中也提到了未來一段時間內將對瀋陽市府恒隆廣場內的租戶進行調整和業態重組。
經小編對瀋陽市府恒隆廣場的調查結果顯示，近年來業態調整和品牌撤出就沒有停止過。2016年春節剛過，隨即傳出CK、Ralph Lauren兩家品牌相繼撤店的消息。從2013年運營至今，各類品牌進駐和離場的戲碼不斷上演，與上海恒隆的兩個項目所創造的輝煌形成了相當鮮明的對比。雖然坐擁瀋陽市的「金地旺角」，但仍不能扭轉市府恒隆的經營狀況，用「慘澹」二字形容該項目的經濟局勢並不為過。
戰略有多高明戰術就有多糟糕
據商業地產資深人士，RET睿意德東北大區副總經理夏季介紹，行業巨頭恒隆集團，一直以來都非常善於把控商業地產的市場趨勢，在過去的十幾年間，恒隆集團堅定地在中國內地發展業務，順應了消費趨勢和經濟發展的潮流，拿到了位置優越的地塊，建起了具有相當水準的商業綜合體。2010瀋陽皇城恒隆廣場開幕對於恒隆在內地的發展是一個節點，從這一年開始，恒隆以每年開業一座購物中心的速度前進，勢頭兇猛。但項目建好之後，其經濟效益卻都出現不同程度的下滑，以瀋陽、濟南地區最為突出。
夏總表示，上海恒隆廣場和港匯廣場是恒隆集團在上海的兩大知名項目，其商業價值、品牌檔次、租金和承租率均是首屈一指。而反觀其在其它二線城市的表現，原樣「複製」的恒隆廣場業績均不太理想，瀋陽市府恒隆廣場是最好的例證，而當這些項目營收出現下滑時，恒隆集團並沒有拿出有效的舉措來「救市」，而是僅以一句「世道正處於低迷時期」的無謂感慨來作為回應，這樣的解釋如何不叫世人對恒隆廣場的未來堪憂，上海恒隆的輝煌在其他二線城市怎能再現！
優質的建築與強大的招商已不再是勝負手
2012年9月28日，經過5年籌備的市府恒隆廣場盛大開業，在此期間，該項目更是大手筆的舉辦了包括環球嘉年華、氣球飛人、交響音樂會等精彩紛呈的活動，風頭一時無兩，在瀋陽從未有一個購物中心用這種震撼全城的方式開業。
市府恒隆廣場在其建築風格上更為稱奇，承載寫字樓和酒店功能的摩天雙塔被譽為世界第三高的雙塔摩天大廈，一時間在業內被傳為一段佳話。
在市府恒隆廣場內，眾多國際一線奢侈品牌匯集於此，這也體現了該項目團隊在招商能力上的實力。然而，零售業的變革日新月異，在新的經濟模式下，建築外部環境和招商能力已非新趨勢的制勝關鍵。
能夠因地制宜，掌握當地消費者的消費習慣，根據每個賣場的自身特點打造新的具有差異化的運營體系才是獲勝的關鍵因素，這個道理和趨勢策略分析卻被恒隆所忽視。在迅速完成招商之後，運營業績不佳，恒隆又一時很難拿出新的運營策略進行改善，最終導致這個購物中心的發展缺乏規劃方向，不成體系而導致門可羅雀。
「世界級」的定位成市府恒隆的切膚之痛
恒隆對於自身的定位是世界級購物中心，如果問起瀋陽當地的消費者如何看市府恒隆廣場，得到的回答往往簡潔而又直接：高端，奢華，上檔次等這樣類似的詞句，但除此之外似乎再沒有其它的評價。很多顧客甚至坦言：「看到沿街店面的巨型名表廣告牌心裡會很有壓力」。漫步在市府恒隆廣場中，看到的是光潔如鏡的地面，材質高檔的裝潢以及衣著整潔卻略顯落寞的服務人員，面對門可羅雀的奢侈品門店，很難產生購物以外的體驗感受。
對於和一線城市消費購買力對比來說，單以上海和瀋陽為例，不僅消費實力和消費習慣截然不同而且整體的消費年齡層次也有所不同，對比下來瀋陽遜色甚多。隨著消費人群整體的年輕化，主力客群已轉向80後和90後年輕群體，購物中心向體驗和差異化轉型早已不再是一句口號而已，更多更加好玩，更具新鮮感互動性的運營模式被開發出來。O2O模式對於支付方式的徹底顛覆，移動客戶端的會員快速積累，這些全新的玩法讓專心營造高貴、奢華空間的市府恒隆更顯尷尬。不難想像，對於追求好吃好玩，要求有豐富多彩的體驗場所，蔑視權威和既有的主流文化的年輕一代消費者，那些富麗堂皇，標榜奢華，主題空泛蒼白的消費場所顯得相當無趣。
基於上海恒隆的成功的經驗，開業初期，瀋陽市府恒隆對於自己高端奢華的市場定位一度很有自信，認為符合當前瀋陽消費者對於高端消費的需求。然而，即使在瀋陽這樣零售類商業地產整體上看過多的城市，真正能滿足年輕時尚消費者需求的購物中心還是很少，能夠把運營差異化特色徹底貫徹的更是少之又少。恒隆也許忽視了新一代消費者需求的轉變，也並沒有意識到在電商興起和國際化的大背景下，整個中國正在處在消費模式轉換的門檻上。
市府恒隆營運上的固步自封
對於二線城市的高端購物中心如何運營，瀋陽市府恒隆廣場似乎顯得力不從心。關於購物中心的營運，並沒有什麼獨家秘笈，這是最純粹的內功比拼。在強敵環伺的「金廊」兩側，每一家購物中心能做到的，競爭對手都看得到。舉一個市府恒隆營運方面的小例子，CRM工作是購物中心的重要一環，不僅僅體現在對於顧客信息的管理，也能夠利用會員機制和服務促進各方面的服務，從而提升整個營運的管理水平。但市府恒隆廣場在開業近三年後才正式推出會員卡，僅從這一點便可看出市府恒隆廣場在營運方面的遲緩和拖沓。
上海恒隆之所以沒有暴露營運方面的短板是因為當地的購買力非常強，而市府恒隆廣場在瀋陽還在延續上海的營運思路，面對經營條件、市場環境和地方文化差異所發生的變化，思路的轉換和運營能力的調整就顯得殊為重要。
RET睿意德東北大區副總經理夏季表示，瀋陽雖然以消費能力著稱，但僅憑這樣一個直觀印象就想創造銷售業績也是不可能的。在當前中國的各個城市，更加年輕、更加精明，更加理性的中產消費群體正在形成，瀋陽自然不會例外。潛在客群的變化對營運水準和模式也對購物中心經營者們提出了新的要求，他們會比較出國購物和在本地購物那一種更划算，對於一線的品牌也不會盲目買單，體驗感，能夠為家庭活動提供有趣的活動和放鬆的空間乃至服務，才是他們心儀的購物環境，而這些方面，恰恰最考驗購物中心的運營水準。
輕慢電商致使商業同質化難以破解
恒隆對於電商的輕慢態度，是刻在骨子裡的，在過去的幾年中，恒隆致股東的公開信中，一直認為恒隆定位於高端及中高端客群，受電子商務的影響較小，也曾認為電子商務的發展不會徹底顛覆實體商業，但不會徹底顛覆並不代表不能融入，事實證明電子商務並沒有像炮彈一樣轟進來，卻像細菌一樣鑽進來了。由於種種的原因，電商在中國內地融入零售業的態勢超過了全世界所有的地區，這是全方位無死角的變革，來勢之猛烈，融合之徹底超出了很多人想像。恒隆從開始就把來勢兇猛的電商與高端定位割裂開來，直到電商模式全方位侵蝕了支付、體驗和大數據應用這些對於零售業態至關重要的領域，態度才有所轉變。這導致市府恒隆在商業綜合體嚴重同質化的環境下反應更慢一步。
到目前為止，恒隆對於與電商合作及應用的表態也僅限於「制定了EST計劃，即通過現金的科技（Technology），尤其是網際網路及流動電話技術，為顧客提供前所未有的服務（Service）和體驗（Experience）。 」這樣一句相當官方的話語。
市府恒隆廣場的寂寞不無原因，在那些有著更多新概念，新體驗的購物中心面前，在他們把體驗式營銷、O2O等新概念融入運營模式中；在他們運用主題化、個性化的活動發掘年輕一代客群潛力時；在他們把跨境電商、分享經濟的實體店鋪搬進購物中心時；在他們利用與互連網巨頭合作得來的大數據向客群精準營銷時。以傳統高端奢侈品見長，並且多少有些孤芳自賞的市府恒隆廣場似乎還覺得自己與這些競爭對手並不在一個維度裡。我們由衷的希望，看到這個原來的「資優生「可以沉下心來，深度了解瀋陽的消費者，帶出真正的運營優勢，而非現在徒留」盛名空城「的遺憾。
（來源：商業彙編、東北商業地產）
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