近年來，「文商旅」產業成為了產業地產的熱門關鍵詞，特別是文旅產業與奧特萊斯這種商業業態的融合，因能同時滿足人們對旅遊度假、購物休閒的需求，越來越受到關注。
7月29日，國色天鄉國際度假區召開發布會，宣稱重磅開啟西南首個「主題樂園+奧特萊斯」商業模式。多個知名商家與國色天鄉奧特萊斯籤署了合作協議，現場的行業論壇上，多位專家也就這種商業模式的前景分享了自己的觀點。
從全球「旅遊+奧萊」商業模式的表現來看，這或許是當下非常值得買入的商業地產類型。
「樂園+奧萊」，世界文商旅項目主流商業模式
以「名品+折扣」為核心的奧特萊斯，可謂商業中的一匹黑馬，既能提供場景化零售體驗，又能滿足大家對品牌性價比的追求。
縱觀國外，奧特萊斯與旅遊景點進行捆綁，已經成為了主要的旅遊商業發展模式。不少我們熟知的樂園周邊都有配備奧特萊斯。
如法國La Vallée Village比鄰法國迪士尼樂園，馬德裡Las Rozas Village比鄰古城託雷多，日本御殿場Premium outlet位於富士山風景區……去了美國環球影城或者迪士尼的朋友，到Woodbury outlets、Desert hills premium outlets血拼，幾乎是每一位都不會輕易錯過的環節。
△ 巴黎購物村奧特萊斯（圖源網絡）
經常發團前往美國、義大利等國家旅遊的導遊劉先生就表示，奧特萊斯幾乎是團隊遊的必打卡之處，如果行程沒有安排，甚至有遊客會申請增加奧萊行程，或延長購物時間。
而從國外經驗來看，遊客已成為奧萊消費客群的重要組成部分，歐美的一些奧特萊斯門口旅遊大巴扎堆，如法國La Vallée Village的遊客佔比已達60%以上，歐洲九大奧特萊斯購物村遊客也佔整個消費群體60%以上。
睿合泰產城研究院院長薛峰認為，「樂園+奧萊」的模式，將有望成為文商旅產業項目突圍的方向之一，但目前這種模式在國內還處於起步階段。奧特萊斯似乎天生就具有與旅遊產業結合的基因，它通常圍繞機場、高速公路、主幹道等沿線布局，地理位置四通八達，並多與旅遊目的地相鄰。以特色文化、旅遊為基點實現「奧旅融合」，相得益彰。
據金科置信產策招商及營銷總經理餘鵬介紹，金科置信集團憑藉對經典案例的分析洞察，以及對奧特萊斯商業模式趨勢的精準判斷，率先在國色天鄉開啟了成都乃至西南地區首個「樂園+奧萊」商業模式。
家庭一站式消費跑贏大勢，一場供需間的融合共生
樂園與奧特萊斯的結合有著多重優勢，能讓彼此實現共贏。
如果奧特萊斯本身就已經形成較大的客流入口，則可以完善遊樂項目的配套，帶動其他業態的發展，形成良性發展的商業閉環。如果奧特萊斯本身客流量有限，則能依託龐大的旅遊業，將遊客轉變成消費力。
而彼此流量和內容的加持，不僅能為商業運營提供保障，也能最大化利用樂園流量，產生更多的消費。
「樂園+奧萊」的商業模式所帶來的沉浸式體驗，也符合當下老百姓休閒旅遊的消費需求。
相比於傳統的奧特萊斯和傳統的百貨店或者購物中心，奧特萊斯與旅遊業的結合優勢突出，能為消費者提供更為豐富的探索與服務空間，他們既能享受到體驗休閒、親子的樂趣，還能購買到高性價比的商品。
對於一個商業模式運營，其消費客群的定位和吸引往往是其成功與否的關鍵因素。從客群方面看，奧特萊斯的消費者以中產階級為主，他們不僅有著極強的品牌認知度，更願意去體驗家庭一站式消費，也更願意去圍繞兒童去消費。這與樂園的客群一拍即合，帶有強烈的目的性和消費意願，停留時間長，且多為家人、朋友、情侶等組合/集體式消費。這樣一來，奧特萊斯與樂園一旦結合，將能促進更多的消費。
而從數據表現來看，也的確如是。據中國兒童產業中心公布的數據，兒童消費市場規模不小，重業態布局兒童領域的奧特萊斯比缺少兒童業態的奧特萊斯，客流及顧客到店時長表現都更好。
△ 據中國兒童產業中心公布數據
而據中國旅遊協會親子遊與青少年營地分會發布的報告數據，中國親子文旅市場規模每年的增速約為60%左右，預計到2020年市場規模將達5000億。儘管受疫情影響，今年的增長可能會放緩，但大趨勢依舊看好。
△ 據中國旅遊協會親子遊與青少年營地分會發布數據
國色天鄉作為西南地區親子遊的重要營地，與奧特萊斯結合發展家庭消費一站式購物，商業前景可想而知。
6000畝大城，開啟成都首個「樂園+奧萊」玩法
目前，國內玩轉「樂園+奧萊」模式的項目並不多見，國色天鄉的出擊尤其值得關注。
在成都，國色天鄉經過15年的建設發展，以樂園為起點，拓展至商業、酒店住宅、教育等多元化業態，已經逐漸成長為西南地區規模最大，業態最豐富，配套最全的超級文商旅大城。
據悉，國色天鄉奧特萊斯總佔地243畝，擬打造為西南地區集中高端品牌、休閒、遊樂為一體的旅遊購物新地標。區別於成都其他單純的奧特萊斯商業和主題樂園，作為成都首個「樂園+奧萊」的商業街，國色天鄉也有自己的玩法。
△ 國色天鄉奧特萊斯
奧特萊斯商業街選址在了國色天鄉五大世界主題樂園最中心的C位，是遊覽國色天鄉的必經之地和人流聚集地。其中，一期、二期奧特萊斯背倚水上樂園、陸地樂園，與童話世界一街之隔；三期兒童奧特萊斯坐落於國色天鄉慶典城街區、緊靠動物王國，並與規劃中的體育公園比鄰。如此一來，整個國色天鄉的人流都將在奧特萊斯形成聚集效應。
特別需要提及的是，與單純的文旅類型項目不同，國色天鄉區域高端居住氛圍濃厚，鷺湖宮高端住宅板塊有超5萬業主客群就在奧特萊斯商業街旁，2公裡範圍內人口達10萬，溫江常住人口達60萬，並以國色天鄉為消費核心、人氣聚合中心。
△ 國色天鄉總平布局
當然，留客的事情則需要交給奧特萊斯自身來完成。按照多元化的消費模式，國色天鄉一期以運動潮牌為主，匯聚了海量戶外運動、休閒服飾、特色潮牌、運動潮流等世界知名品牌；二期則主打時尚前沿，以精品女裝+休閒娛樂為主；三期聚焦兒童精品，預計年均300萬人潮，填補兒童中高端消費空白；並設有特色餐飲、休閒娛樂、文創零售等配套業態，覆蓋全齡段客群，實現了全齡段客群覆蓋。
而整個街區則由國際頂級規劃設計公司韓國OKE擔綱設計，將整體打造為城西首席遊樂式特色風情商業街。
在運營方面，國色天鄉奧特萊斯將採取「出售+自持」的模式，因為深知運營對於商業項目的重要性，所以，奧特萊斯將採取統一定位、統一規劃、統一招商、統一營銷、統一管理的模式，計劃每年都會投入大量運營資金，給予項目足夠的曝光度和熱度。按照這一規劃，成為國色天鄉奧特萊斯的業主，當國際一線大牌的房東，後期的租金和物業價值也就有了國際品牌作為背書。
除了開啟西南首個「樂園+奧萊」模式，今年也是國色天鄉的全面升級之年，有不少大動作都值得關注和期待。
1、 西南首個互動體驗式動物主題樂園加速建設
目前，國色天鄉已建成投運的童話世界、陸地樂園、水上樂園等，年均遊客及消費人群近千萬。今年，西南首個互動體驗式動物主題樂園——動物王國將加速建設，計劃明年建成營業。待項目完全建成後，國天鄉年接待遊客量預計將達到2500萬人次以上。
△ 動物王國效果圖
2、西南首個節慶主題休閒體驗目的地慶典城將開業
國色天鄉慶典城計劃今年開業，慶典城將以世界五大節慶為主題核心，打造成西南首個節慶主題休閒體驗目的地。此外，動物主題情景體驗式商業街也正在建設中，計劃明年開業。屆時，國色天鄉主題商業或將再掀起一波「打卡潮」。
△ 慶典城效果圖
3、產業集群加速形成，自我造血功能持續增強
目前，國色天鄉板塊產業集群正加速形成，中國首個極樂池日式湯泉、成都星光影視文旅城基地……多個超大項目匯聚，帶來的人群吸附和消費能力無疑將增強整個板塊的自我造血功能。而國色天鄉在產業布局上也有著大膽規劃，除了遊玩購等業態，在慶典城HIA布局了高端汽車展銷中心，目前已吸引奔馳、寶馬、奧迪等汽車品牌入駐。
4、17號線開通，雙地鐵直達主城區
繼4號線後，今年，溫江將迎來17號線的開通。國色天鄉緊鄰17號線黃石站，至此，國色天鄉與主城區的距離再次被拉近。而從規劃看，未來26號線天府環線也將從國色天鄉經過。屆時，三條地鐵線交錯，加上與高速、機場全線接駁，與青城山、都江堰形成半小時旅遊度假區，國色天鄉將鎖定上億人流量。
△ 國色天鄉交通區位示意圖
5、打造比肩全球的國際化教育示範區
目前，國色天鄉片區已落地北京二十一世紀國際學校、成都王府外國語學校、宋慶齡仁愛幼兒園、川師附屬幼兒園、匯文國際幼稚園等，周邊尚有十大高校環繞，全齡段教育覆蓋。圍繞這些名校資源，國色天鄉正在打造比肩全球的國際化教育示範區。而教育對板塊價值的拉升不言而喻。
△ 北京二十一世紀國際學校效果圖
紮根成都15年的國色天鄉，早已成為成都人休閒遊的主要目的地之一。但國色天鄉深知，唯有創新才能賦予項目新的生命力。也因此，穩中求變、求新，不僅在西南首創了「樂園+奧萊」模式，也不斷探索完善其他產業布局，全力打造遊、購、娛一站式旅居目的地。
無論是地段為王還是內容至上，國色天鄉在前一個15年已經具備良好的市場口碑，而由「樂園+奧萊」引領開啟的下一個10年，成為國內文商旅產業項目樣板也就是大概率事件。