摘要
【深谷反彈 回望上半年樓市「驚險一躍」】從跌至低谷到企穩回升，樓市用時不到半年。當疫情「黑天鵝」席捲全球，我國房地產市場表現出的強大韌性，超乎市場預期。業內認為，儘管沒有直接刺激房地產，但金融政策的溢出效應帶動了樓市復甦；同時，人才政策加速剛需入市，撬動改善換房需求，成為此輪市場復甦的新動力。（第一財經）
從跌至低谷到企穩回升，樓市用時不到半年。
時間回溯至2月份，疫情衝擊下，房企經營活動受到極大影響，當月銷售業績跌至近20年來最低記錄。但從3月開始，樓市逐步恢復，6月百強房企銷售業績已達14517.2億元，同比增長13.8%。
二手房市場同樣企穩回升，上半年鏈家重點18城成交量已基本恢復到去年同期水平。不僅如此，二季度重點18城中有11個城市均價上揚，北京、上海、大連、杭州及南京等城市最早止跌上漲。
當疫情「黑天鵝」席捲全球，我國房地產市場表現出的強大韌性，超乎市場預期。業內認為，儘管沒有直接刺激房地產，但金融政策的溢出效應帶動了樓市復甦；同時，人才政策加速剛需入市，撬動改善換房需求，成為此輪市場復甦的新動力。
各地樓市的「V型」反轉
當地產人在2019年深感行業降速時，他們並未預料到2020年將更加艱難。
年初，新冠肺炎疫情突襲後，樓市瞬間跌入「冰點」。克而瑞研究顯示，2月份，房企銷售業績跌至20年來最低記錄。地產大佬在業績會上春風不再，紛紛慨嘆行業之艱，保守制定今年業績目標。
然而不到半年，地產行業已大有重振旗鼓之勢。據貝殼研究院7月2日發布的樓市半年報顯示，66座大中城市二季度新房成交量已接近去年同期。其中，長三角市場回暖明顯，南京半年成交面積同比逆勢上漲24%。
從房企銷售數據看，上半年TOP3房企業績不降反增，同比提升2.9%，頭部房企整體抗風險能力較強，在逆勢中展現出規模性優勢；而TOP10、TOP30、TOP50、TOP100房企業績增速分別為-4.2%、-2.8%、-3.0%、-4.1%。
「整體來說，百強房企銷售恢復情況好於預期，但市場仍然處於恢復期，2020年前6月，百強房企全口徑銷售金額為51140.8億元，同比下降約2.7%。」易居控股CEO丁祖昱表示。
此次疫情中，一二線城市受影響較大，但恢復速度更快。中指院數據顯示，上半年，20家代表房企60.9%的銷售業績來自二線城市，19.2%來自一線城市，合計佔比80.1%，五成以上企業一二線銷售貢獻率超80%。
多地樓市止住頹勢，甚至大有火熱態勢。據中指院統計數據，上半年共有299個項目開盤售罄，杭州、成都和南京分別佔165席、33席和29席。其中，杭州上半年開盤次數高達338次，平均去化近8成。
不僅是新房，二手房市場同樣穩步回升。據貝殼研究院統計，3月份開始，市場明顯恢復，重點18城鏈家二手房成交量比1-2月增長41.8%，4、5兩月環比增速分別達到39%和19%。6月成交雖比5月有所回落，但同比依舊增加21%。
不過，貝殼研究院認為，二季度以來市場升溫只是少數城市的結構性、階段性行情，大部分城市只是在向常態復甦，難以出現房價全局性、持續性上漲浪潮。
金融政策溢出效應顯著
今年3月以來樓市的行情，內在復甦動因在哪裡？對此，貝殼研究院認為：「儘管沒有直接刺激房地產，但更加靈活適度的貨幣政策對市場預期產生了較大溢出效應。」
回顧上半年的金融政策，1月23日前，2019年末趨緊的金融環境得以延續；武漢封城作為全國抗疫的節點，此後政府多以「六穩」為核心，幫扶企業紓困，給予積極但不刺激的相對寬鬆。
受此影響，房企頻頻發債融資，隨即大力殺回土地市場。貝殼研究院數據顯示，上半年房企境內外融資折合人民幣約6506億，佔2019年全年融資規模的53%，全國居住用地成交金額高達2.46萬億。
「土地市場起到帶動房地產市場復甦、穩定市場健康發展的作用。」貝殼研究院認為，上半年全國70城居住用地樓面價同比上漲14%，土地市場率先復甦不僅利於提振房企信心，而且有助於穩市場預期。
從購房者角度看，房貸利率轉為LPR浮動機制後，房貸利率與市場利率之間的關聯更強。隨著市場流動性趨松，西安、煙臺、大連等城市首套房貸款利率下降幅度較大，銀行放貸周期大大縮短，利於帶動購房成交。
如果探究購房者的深層置業動機，在疫情衝擊與貨幣政策寬鬆背景下，居民資產保值增值的需求直線抬升，而核心城市的核心資產，仍然是優質避險工具。
值得注意的是，改善型換房鏈條啟動，成為此輪行情的新動力。「低總價(剛需)房是二手房市場起伏的先導，剛需入場後撬動起改善型換房需求。」貝殼研究院數據顯示，重點18城5-6月120平以上房型成交量環比3-4月增加38.6%，增速快於小面積房型(60平以下)的14.2%。
而上半年戶籍改革、人才引進等政策力度加大，進一步推動剛需入市。2020年以來，重點一二線城市在人才引進政策上繼續發力，甚至提供購房安家補貼等，讓部分消費者能避開調控限制進入市場。
下半年市場「不悲觀」
儘管樓市在上半年走出先抑後揚行情，但貝殼研究院認為，少數城市市場躁動是局部的，大部分重點城市難以形成上漲氣候，仍要警惕房產泡沫風險。
一方面，房價與租金的背離在擴大，房價與經濟增長和居民收入水平的背離也在擴大。貝殼研究院數據顯示，5月重點18城中，除上海和深圳租金微升外，其他城市均呈下降態勢；一季度，城鎮居民人均可支配收入累計同比下降至5%以下。
同時，當前市場庫存仍處於較高位置。數據顯示，6月重點18城中有11城庫存房源量同比增加，客戶成交周期保持近三年高位；二季度，除深圳及上海外，其它城市業主調漲次數佔比均在30%以下。
綜合以上因素，貝殼研究院認為，下半年重點城市二手房市場分化將持續加劇，核心城市供需兩旺，更具有持續性；而新房市場修復過程基本完成，隨著疫情過後投資環境趨於穩定，預計下半年市場將保持平穩。
不過，穩定之下仍有變量。未來，城市之間、城市內部、產品之間都會出現分化，核心城市將強於非核心城市、核心區域強於郊區、改善型產品強於剛需產品，房企間的競爭也將更加激烈。
丁祖昱同樣認為，此前將近2年的調整周期結束，未來市場進入相對平穩的新周期。此後市場回穩、回升不會重複過去快速量價齊升的狀況，將在相對狹窄的箱體中穩步波動，這一輪的發展會更加平穩。
出於對三四線城市銷售壓力的考量，丁祖昱預計今年行業銷售規模微降5%，一二線城市或保持略微增長。如果銷售面積下降5%，全年銷售金額約16萬億，銷售面積約16億平方米，仍是歷史相對較高區域。
（文章來源：第一財經）
(責任編輯：DF526)