中小戶型價格虛火 「北緯40度」嚇跑普通購房人
■北京中小戶型問題調查之三■實習生 張一鳴
離普通購房人越來越遠
「『北緯40度』的價格又漲了，三期在9月底開盤，板式高層均價已經要12000元／平方米，要是一年前，這附近的房價才7000元／平方米，花同樣多的錢能買面積比現在大2／3的房子。
」8月29日中午，「北緯40度」售樓處門口，在北京望京地區葉青大廈上班的趙先生無奈地對中國經濟時報記者表示，這裡的小戶型單價太高，大大超出預期，他已經決定放棄。
自「90／70」政策出臺後，北京市的普通購房人便陷入對中小戶型的熱切期盼中，他們迫切希望能買到總價適中、位置合適的房子，由此導致持幣待購的人越來越多，樓市進入觀望期。
一年後，部分「90／70」政策後開發的項目逐漸進入市場交易，其中被稱為第一個入市交易的樓盤就是地處北京朝陽區來廣營鄉的「北緯40度」。
在網絡論壇上，「北緯40度」的購房人已經進行了長達半年的熱議。有網友對比周邊地區房價後認為，「北緯40度」銷售價格在8000元／平方米左右比較符合購房人的需求，甚至有人發帖宣稱如果價格超過7500元／平方米，就不再買「北緯40度」的房子，截至8月30日止，有24位網友跟帖表示支持。
然而，最後公開的售價卻超出眾人預料。2007年7月7日，開發商公布了「北緯40度」的售價並開盤，其中160平米以上大戶型為主的花園洋房均價為14500元／平方米，以中小戶型為主的板式高層均價為9200元／平方米。
隨後的2個月，「北緯40度」進入快速漲價通道，2007年8月23日，二期開盤的板式高層價格飆升至10500元／平方米，即將於9月底開盤的三期板式高層價格已漲至12000元／平方米。得知價格後的網友在小區論壇上表示不再購買「北緯40度」的房子，甚至有人將附近地區地理位置優於「北緯40度」的樓盤名稱、價格和銷售電話公布在網上。即便如此，「北緯40度」我行我素地繼續玩著高價遊戲，離普通購房人越來越遠。
「北緯40度」銷售火爆嗎？
「北緯40度的銷售情況一直很火爆，第一期開盤時只有600多套房子，但有7000多人排隊購買。」為了說服以買房人身份前往的記者下定購房決心，「北緯40度」的工作人員反覆強調，自己手頭上還有60多位客戶沒能買到房子。
記者在施工現場看到，「北緯40度」工地的圍牆上，「國家資源帶」、「奧林匹克公園」、「鳥巢」等宣傳圖文標識非常醒目，地處海澱區的「頤和園、北大、清華、中關村」也被串聯在該項目的「緯度」上。
然而「北緯40度」位於朝陽區五環外相對落後處。東邊是來廣營農貿市場，北邊有小建材廠和水泥攪拌站，周圍還有貨運鐵路；附近看不到有什麼像樣的商業、醫療、教育配套。這使開發商宣傳的「與北京、華盛頓、紐約、馬德裡等知名城市同處北緯40度」等說法顯得有些不著邊際。
到底有多少人在購買「北緯40度」的房子？記者在網上查找到該項目第一期銷售搖號當天售樓處的現場照片，表面看來確實人潮湧動。然而，事隔一個半月後的8月23日，第二期開盤時「北緯40度」的售樓大廳卻看起來有些冷清，在現場拍照片的網友說，售樓處並不如大家想像得熱鬧，當天去的人並不多。
「原本以為這裡的價格應當相對低一些，沒想到會這麼高，與其買這裡的房子，我還不如在望京買。」正在售樓處看房的李小姐對記者表示，她原本以為位處來廣營鄉的「北緯40度」價格應當相對便宜一些，沒想到卻與望京中心地區的房價不相上下。
那麼傳聞中的「北緯40度」銷售火暴又是怎樣的呢？
「我們的房子戶型很好，高板裡的小戶型也都做到了南北通透，很搶手的。」據售樓小姐介紹，從7月7日開盤至8月29日，有60餘位客戶通過她購買了「北緯40度」的房子，還有60餘位客戶因為沒有房源只能等待項目下一期開盤，以她的業績在整個銷售團隊中，還算比較不錯的，賣得少的銷售人員只有30到40套的業績。
依照售樓小姐提供的數據，購房人與沒有買上房子的潛在購房人比例為1：1，「北緯40度」1期與2期所有在售戶型共有不到800套房子，潛在購房人應當與買房人數量持平，兩者相加的總數不超過2000人，那麼售樓小姐所述有7000餘人搶購房子又從何而來。
「之前有開發商僱傭民工假裝買房人被媒體曝光，你們的房子真的有這麼多人買嗎？」面對記者的疑問，售樓小姐不置可否，只是反覆說，「我們樓盤品質好，當然會有很多人買。有客戶投資我們的小戶型，一人買五六套的都有。」
8月29日在售樓大廳的籤約處，記者看到有3個買房人正在籤訂購房合同。售樓小姐告訴記者，在7月7日開盤後的兩天之內，一期所有的房子都已經完成預訂，現階段正在辦理最後的相關手續。
但按照他們的銷售流程，買房人必須在交納認購意向金後的七日內籤定購房合同，那麼這3個買房人最晚到7月16日就應該籤定購房合同，怎麼會到8月29日才籤訂購房合同呢？
而且記者9月3日登陸北京市房地產交易管理網發現，「北緯40度」的銷售信息顯示，一期、二期的樓中依然有房子還處在預訂過程中，而此時離第二期開盤時間8月18日已經過去了16天。
中小戶型價格領漲
購房人再陷困境
「『北緯40度』的性價比並不高，它有兩個致命弱點：一個是它的使用率太低，90平米以下的中小戶型使用率才72％；另一個是相對地理位置而言它的單價太高了這一點會阻礙很多資金有限的買房人。」一位知情人士指出，該人士認為「北緯40度」有中看不中用之嫌，但它推出的中小戶型卻填補了周邊地區新房的市場空白。
「望京區域是北京市城市規劃中十大邊緣區域裡最早開發建設的社區之一。這裡的房屋建造大概分三個階段：80年代－90年代的戶型主要為50－70平米的兩居室較多，集中在望京地區的核心地段。2000年左右的戶型一居80平米，二居110平米，三居130－180平米，出售均價在11000－12500元／平方米。2002年以後房子的戶型面積偏大，以130－180平米的三居室為主。」我愛我家房地產市場部的相關人員告訴記者。
以他們的銷售經驗判斷，2000年以後建造的二居室最受青睞，因為這些房子建造年代比較新，屋內格局現代感強、客廳空間大，符合現代人居住理念。「望京地區與來廣營之間的二手房價格之間存在差距，大概在2000－4500元／平方米之間。」
在許多居住在望京的人看來，來廣營地區並不能被稱為望京，他們認為望京地區處於東北四環和五環之間，來廣營則屬於五環以外的遠郊區域，無論是交通、產業發展水平、商業配套、還是住宅質量，望京與來廣營地區均不在同一層次上。
「我們又不是只有北緯40度的房子可以買，何必苦等北緯不歸。」一直關注北緯40度的買房人在論壇上發帖。有網友依據「北緯40度」的均價和使用率計算出套內面積的單價，如果是12000元／平方米的單價，套內面積單價能高達13500元／平方米。
在地理位置上略優於北緯40度的大西洋新城的銷售人員告訴記者，大西洋新城三期將在近期推出500餘套面積在100平方米以下的中小戶型，但是現在開發商沒有確定具體價格。在記者的一再追問下，她才告訴記者，預計售價會在12000元／平方米，但會參考周邊樓盤價格。
除此之外，位於望京區域的首開·知語城現在也有數量較多的90平米以下小戶型在售，其高層板樓80％使用率被銷售人員認為是賣點之一，目前售價在12000元／平方米。
在節節攀升的房價面前，中小戶型能否救市還有待市場檢驗。「也許中小戶型多了，單價就能便宜一些呢。」作為普通購房人中的一員，李小姐現在只能寄希望於未來。而據北京市政府相關人士的說法，中小戶型的集中放量還需要一年的時間，再過一年，房價又該漲到什麼樣的程度？
(責任編輯：梅智敏)