2016年10月19日，全聯房地產商會（CRECC）「第四次會員大會暨2016年會」在北京富力萬麗酒店召開，大會將進行理事會換屆，選舉產生商會第四屆理事會領導集體。作為中國房地產界最具影響力的行業組織之一，商會的換屆將引起房地產全行業的極大關注。
全聯房地產商會成立於2001年，成立15年來，在政策建言、綠色建築、金融創新、部品集採、養老產業和推動房企投資海外等方面開展了大量工作，先後參與了可持續居住區、綠色奧運建築、生態住宅、綠色低碳住區、綠色養老住區等一系列國家課題及行業團體標準的研究編制，並創建了「全國綠色生態住宅示範項目」、「中美可持續城鎮發展項目」以及REICO報告、精瑞獎、旺材電商、Elite國際投資基金、清朋華友學子園等系列品牌服務項目，持續引領行業創新升級發展，成為推動中國房地產健康可持續發展的重要力量。
據了解，全聯房地產商會2016年會將與第四次會員大會同期召開。作為房地產行業的盛會之一，本次房地產商會年會將邀請知名經濟學家、地產專家、行業領導與開發商領袖共同探討行業熱點話題及發展趨勢。乾貨多多，不可錯過！
大會現場已準備就緒
主持人：各位會員，現在舉行全聯房地產商會第四次會員大會第二次全體會議。首先，我非常榮幸地向大家介紹出席本次大會的領導：
全國工商聯黨組成員、副主席 楊啟儒同志
全國工商聯會員部副部長 李樹林同志
全國工商聯會員部商會處處長 王兆成同志
讓我們以熱烈的掌聲對全國工商聯及會員部領導蒞臨表示衷心地感謝！
各位會員，這次換屆選舉工作，按照中央統戰工作會議和《中國共產黨統一戰線工作條例》的要求，商會主要負責人選經充分醞釀，徵求了多方意見，全國工商聯對商會會長、秘書長、監事長人選進行了綜合考察了解，商會換屆工作領導小組按照全國工商聯的要求，著重對商會副會長人選進行考察，商會提出的會長、副會長、監事長、秘書長人選報請全國工商聯批准後，提交本次會員大會、理事會進行選舉、審議。
剛剛結束的全聯房地產商會四屆一次理事會圓滿完成了各項議程，選舉產生了全聯房地產商會第四屆會長、副會長，通過了秘書長的聘任。
現在讓我們來看大屏幕。
主持人：第四次會員大會選舉產生了房地產商會監事會，並由監事會選舉王 宏同志為第三屆監事會監事長。王宏是經商會換屆工作領導小組研究，提請全國工商聯進行綜合考察同意，作為監事長人選正式提名的。
鍾彬同志被聘任為商會秘書長。
讓我們以熱烈的掌聲對上述同志表示祝賀！
下面請全國工商聯楊啟儒副主席首先為當選的副會長授牌，由於副會長人數較多，我們分兩批上臺。
先請副會長上臺；
許雷副會長、林騰蛟副會長、沈宏澤副會長、張民耕副會長、許世壇副會長、柴志坤副會長、林峰副會長、何劍波副會長、錢建蓉副會長、田明副會長、張鵬副會長、王兵副會長、劉天凜副會長、許華芳副會長、徐樹山副會長、王建軍副會長、高一軒副會長、張雪舟副會長上臺。
好，現在我們有請全國工商聯楊啟儒副主席位新當選的副會長們授牌。謝謝楊主席，請楊副主席留步。
主持人：接下來我們有請第二批副會長上臺；
馮侖副會長、李轍副會長、黃文仔副會長、王振華副會長、周政副會長、楊鏗副會長、許永軍副會長、張寶全副會長、沈東進副會長、張章筍副會長、耿建明副會長、張劍副會長、陳啟建副會長、刁志中副會長、林榮濱副會長上臺。
好，現在我們有請全國工商聯楊啟儒副主席位新當選的副會長們授牌。謝謝楊副主席，請楊副主席留步。
接下來我們有請監事長王宏同志上臺。下面請楊啟儒副主席為監事長王宏授牌。
主持人：最後，我們有請張力會長上臺。下面請楊啟儒副主席為會長張力同志授牌。
主持人：好，今天是商會具有歷史紀念意義的一天，機會難得，因此，我們也想留住這個精彩的瞬間。我們有請商會創會會長、商會首席戰略顧問、商會市場研究首席專家、商會第三屆理事會顧問於學文、劉哲，孟繁軍副監事長，鍾彬秘書長等一起上臺，與大家一起合影留念。謝謝！
各位領導合影留念
主持人：各位會員，房地產商會的工作，得到了全國工商聯的大力支持與指導，工商聯15年以來給予了我們極大的支持，全國工商聯領導多次過問大會籌備工作，確保了大會如期、順利召開。下面讓我們用熱烈的掌聲有請全國工商聯黨組成員、副主席楊啟儒同志講話！大家歡迎！
楊啟儒：尊敬的張力會長，各位朋友們，大家上午好！對全聯房地產商會第四次會員大會的召開，對張力會長，各位副會長、監事長、秘書長的當選表示熱烈的祝賀，向房地產行業的廣大企業家致以誠摯的問候。
全聯房地產商會三屆理事會以張力同志為會長的領導下，堅持服務行業，服務會員，服務社會，著力提升商會服務能力和水平，在貫徹國家政策、組織行業活動，加強行業自律，促進行業發展方面，積極開展工作，取得良好的成績。連續4年被評為全國工商聯優秀商會。
4年來商會主辦了200多場商會和論壇，為會員搭建交流平臺，幫助會員拓展業務，增進合作，發動廣大會員及地方商會積極參與。持續推介行業創新模式，推動房地產企業向中國服務轉型。
商會在會員中深度開展理想信念教育實踐活動，引導會員積極參與精準扶貧行動，進一步增強社會責任感，通過全國工商聯提案等渠道，提交了一些高質量提案議案，得到了國家相關部門的高度重視。商會通過加強與地方政府的溝通合作，舉辦各類經貿和投資活動，促進了區域經濟的發展。商會還加強對外交流合作，推動企業走出去，目前已與多家國際組織，多國駐華使館、領館建立了合作關係，成為對接國際同行、同業資源的主要平臺之一。這些成績的取得，與商會領導班子的團結協作密不可分，與廣大會員的積極參與密不可分，與商會秘書處的辛勤工作密不可分。
本次換屆工作領導小組嚴格按照國家有關規定和商會章程的要求，有效開展換屆工作，特別是對有關人選進行了認真審核，注重個人的人選素質，行業代表性，地域分布等因素，會長、副會長所在企業均具有比較強的代表性，業務範圍涵蓋房地產開發、運營以及房地產相關的一些領域。企業所在地涉及11個省區市，企業項目覆蓋全國大部分省份，有一個好的理事會和一個好的領導班子，為商會持續發展提供了重要的保障。
房地產業是國民經濟的基礎性行業，與民生密切相關，當前，我國經濟發展進入新常態，新常態既有挑戰也有機遇，儘管不確定因素比較多，我們依然清楚的看到，我國經濟發展的態勢和長期的基本面並沒有發生改變，支撐我國經濟持續健康發展的根基沒有動搖，面對新形勢，黨中央國務院高度重視民營經濟發展。今年3月4號，習近平總書記在全國政協12屆4次會議會上發表重要講話，明確5個著力，提出重要論述，給廣大民營企業吃了定心丸。目前改革的各項任務正在穩步推進，國務院和政府有關部門相繼採取了一系列措施，激發民族投資合力，切實增強民營企業的政策獲得感。
總書記指出，我國發展一時一事會有波動，但是長遠看還是工程浩大。新一屆商會的任期是我國全面建設小康社會的關鍵時期，商會要在這一偉大歷史進程中有所作為，發揮作用，藉此機會我對新一屆商會工作提幾點建議：
一，加強政治引領，推動統戰工作在商會有效覆蓋。商會要針對會員的思想成績和企業發展情況，深入開展以守法誠信的信念，以生動活潑喜聞樂見的方式進行政策宣講，引導廣大會員，積極回應企業關心的熱點問題，幫助企業堅定發展信心，引導企業家共同構建正常關係，真正做到遵紀守法辦企業，光明正大搞經營。
二，強化服務職能，促進企業健康發展。商會要把服務放在前面，密切結合產業特點，交流研討，積極搭建並擴展服務平臺，引導會員企業實現產業轉型升級，發揮商會在政府和企業間的橋梁紐帶作用，既要把黨和政府的方針政策給會員講清講透，也要積極推動政策的落地落實，加強研究，廣泛聽取企業的意見建議，認真做好工作，通過工商聯渠道反映給相關部門。
第三，加強優化建設，不斷提升自身建設水平。會長要發揮商會領頭人的作用，大家團結協作，形成整體合力。以章程為核心的內部管理制度，形成民主管理，規範有序的運行機制，推動商會民主決策，有序運轉，規範發展。秘書處是商會的執行機構，要不斷提高秘書處的執行力，完善秘書處工作制度，積極創造條件，建立商會組織，有效開展工作。
全國工商聯將會一如既往的支持房地產商會的發展，切實為商會發展做好指導服務工作，我們相信全聯房地產商會以張力為領導的領導班子帶領下，廣大會員團結協作，開拓創新，一定能夠為行業的健康發展和企業家的健康成長做出更大的貢獻，發揮更大的作用。
最後祝全聯房地產商會第四次會員大會圓滿成功！謝謝大家！
主持人：非常感謝楊啟儒副主席！我們一定按照全國工商聯的要求，結合行業需求，努力搭建平臺，積極為會員服務，創造性的開展工作，群策群力，百尺竿頭、更上層樓！
各位會員，商會新一屆領導班子已產生，這是房地產商會的新起點。
下面有請新當選的會長張力同志講話。
第四屆會長張力講話
張力：尊重的各位會長、副會長、理事和會員們，首先感謝大家的關心支持和厚愛，在這裡，我要感謝全聯房地產商會領導和商會換屆工作領導小組對我們的信任。還有我們的副會長，在座的各位會員對我的信任，又一次推我當會長，讓我有幸的聯任商會的第四屆理事會會長，這次連任我倍感責任重大。
上屆理事會取得了一系列的成果，這與各位副會長和理事們的共同努力分不開，尤其是得到了聶會長和任會長兩位大力支持，在此，表示最誠摯的感謝。
經過第三屆理事會的任職，使我對三位工作有了更深的體會和了解，也讓我對新一屆的商會，新的工作有了更多的思考。
當前，中國房地產分化嚴重，一二線城市房地產上漲很快，但是三四線城市落的很多，市場不是很理想，整個市場在近三年內會出現忽熱忽冷、忽冷忽熱的交替變化過程中。而且，我們整個行業的利潤大幅度下滑，房地產企業面臨著新的戰略調整和業務的重新布局，所以未來房地產企業發展會面臨很多新的問題和新的挑戰。
為了使行業和商會的發展，為服務好廣大的會員，我向大家鄭重承諾，積極服務、努力工作，與新一屆理事會領導集體一道把商會建成為最有活力、最優秀的行業商會之一。為此，本屆商會主要開展以下幾個工作：
首先，要開展理想信念和教育實踐的活動，建立商會黨支部組織為契機，加強愛國主義教育，引導商會的非公制經紀人制，準確的把握經濟發展的大勢。提高發展的信心，使商會的會員，使我們的企業要愛國、愛民、要忠於黨，在黨的領導下做好我們的經濟工作，做好我們的生意。
第二，繼續加大行業的維權，把這個維權作為我們的新一屆商會的重點工作來抓，維護我們商會的企業合法權益，積極反映企業的訴求，為政府建言獻策，推動行業健康有序發展。
第三，要加強行業的研究和標準制訂。繼續完善企業的研究體系，進一步支持二級機構與行業標準的制訂，我們上一屆商會已經做了大量的數據工作，研究房地產的發展，掌握大量的數據，今後我們還要加強數據構建。
第四，完善學員、會員服務體制的建設，創新服務內容，提高服務內容，圍繞著服務兩個字如何全面的為廣大會員做好貼身的服務，完善產業創新和平臺建設，建立起面向會員多層次的服務體系，並積極推動發展的新模式，推動行業的轉型升級。商會要不斷的進行交流，招商大會對內和對外的招商大會，使得企業與企業之間的對接合作提供一個良好的平臺。
第五，推進行業的整體建設，依託商業新的評價全面開展信用評級，結合綠色空間行動，改善全球化行業的生態鏈。要和渤海銀行籤一個2000億的信貸，為我們商會，也要為銀行做好誠信的調查，誠信的評價，減少銀行沒有必要的壞帳。
第六，推行行業的技術升級，動員工作力量參與，表彰科技進步，推動新興發展的社區建設。特別是當前智能化社區的建設。
第七，加強完善國際平臺的建設，繼續推進中國房企海外融資的行動，進一步提升商會的國際影響力，我們新一屆商會跟著美國商會，跟著韓國還有澳洲都找到很多，我想成為新一屆的商會，新一屆理事會要更多的參與這種活動，為我們房地產企業走到國外投資提供一個很好的信息平臺。
第八，搭建會員合作交易平臺。對會員組織資源對接會，促進優勢互補，有效配置資金、土地、技術、人才等資源和市場要素，企業之間要項目、有資金來合作，都必須由商會提交給平臺。
第九、倡導企業承擔社會責任，加大供應體系，倡導企業積極參與精確扶貧行動。我們上一屆的董事會在扶貧工作中做了很多工作，今後我們也要響應領導號召做好精確的扶貧工作，努力發展與扶貧、縣、鎮掛鈎，企業做好精確的扶貧，給扶貧鄉村建立造血功能。
各位會員，如今我們站在新的起點上再度起航，相信在全聯房地產商會的領導下，在商會領導和會員的支持下，未來5年我們有能力，也有信心實現商會的新作為、新提升、新發展。並為建設建成房地產生態，為建設美麗的中國，早日建成小康社會做出我們商會更大的貢獻，謝謝大家！
主持人：謝謝張力會長！我們商會在我們這個行業最優秀的企業都能進到這個大家庭來，最近我們商會做的一些數據，上半年我們核心會員的銷售額2.3萬億，全年4.6萬億，已經佔了行業的56%。同時我們會加大力度，我們會把更多的資金用於研究，用於最前沿的研究，這個研究最後是要幫助行業整體的維權，來維護行業整體的權益。
同時我們加大創新服務的力度，全面跨界。今天我們會看到有很多體育界的人士，還有文化界、教育界的，都會整合到我們這個平臺裡來，所以商會的未來會非常有希望。
下面我們進入活動的三個環節，第一個環節我們通過房地產行業綠色供應鏈行動之CRECC第三批響應機構亮相及全聯房地產商會綠色供應鏈專區正式啟動儀式。
眾所周知，綠色環保已經成為了國家與個人共同關注的重要問題，而房地產行業要做到綠色環保首當其衝的就是解決供應鏈端存在的問題，在此環境之下在2016年6月由全聯房地產商會副會長單位朗詩集團、萬科地產聯動阿拉善SEE生態協會、中城聯盟共同發起並聯合全國48家企業共同啟動了首批房地產綠色供應鏈行動，之後9月在商會主辦的CRECC中部千萬級人口城市產融發展論壇上，又聯動了12家地方商會第二批參與到了綠色供應鏈行動之中。而今天我們再次聯動了商會的核心會員企業、地方商會及二級機構第三批參與到綠色供應鏈行動之中，待會我們要舉行一個儀式。
我們首先有請，房地產行業綠色供應鏈行動主要發起人、商會副會長、朗詩集團董事長田明先生上臺，簡要介紹下房地產綠色供應鏈行動的目的和意義。有請田總！
田明：各位領導，各位來賓上午好！今年1月份，全聯房地產商會聯盟個阿拉善三個組織和兩家企業，共同商議啟動房地產綠色供應鏈，我們組成了五人行動聯會，這項工作是任志強會長倡議和大力推動的，由於有些原因，任會長沒在名單上。
隨後我們做了大量的研究工作，制定了綠色供應鏈標準，建立了更多的持續，使這項工作能夠堅固環境與經濟發展，具備可實施性。經過研究我們首批推出了5個與環境密切相關的產品品類，鋼材、水泥、木材、水泥、鋼筋，建立相關環境影響標準，檢測方案、工作機制、實施目標等，以推動房地產供應商開採合法，生產工藝環保，提供綠色產品。
今年6月5號，48家房地產企業共同宣布參加綠色供應鏈行動，我們初步算了一下，這48家房地產企業2015點的銷售收入將近1萬億元，佔行業總規模的十分之一，涉及到產業鏈相關的企業2000家以上。昨天到今天，在全聯房地產商會大力的倡導和支持下，已經又增加了20幾家房地產骨幹企業加入到了綠色供應鏈的行動。我看了一下，這些企業很多都是百強企業，又增加的數千億的銷售收入。加入綠色供應鏈行動的所有企業共同承諾，推動上遊供應商對照實行綠色產業的標準，並推動其改進，共同選擇組合綠色產業標準的供應商，對不如意的企業發布整改要求，經過嚴格的檢測公正的評估，我們將公布今年四季度或者明年的一季度公布，綠色供應鏈推薦名單白名單和黑名單。我們將有一種激勵機制，會頒發認證。
同時，從客戶的角度來看，開發商參加了綠色供應鏈的行動，將有助於提高我們的產品質量，同時對開發商承擔社會責任樹立一個正面的形象。在淘汰的過程中，要讓環保的企業留下來，要讓汙染的企業去調整，去改造。
這項工作對開發商而言，不會增加開發商的成本，開始的時候會增加一部分的精力投入，但是隨著工作的開展，通過優化企業的供應鏈，將能夠提高產品質量，將能夠系統的降低成本。
中國在全球的碳排放方面一家佔20%，中國的房地產以及建設行業，在中國碳排放當中佔40%以上，中國房地產碳排放的貢獻率超過了很多的大的國家和地區。中國房地產行業的基數大，同時起點比較低，所以這項工作大有潛力。
這項工作一直得到了房地產商會的大力支持，得到了張力會長的大力支持。如果有興趣加入綠色供應鏈的企業，你們會後可以找到我，希望大家努力的參加，為行業的進步，為中國的綠色藍天貢獻我們自己的力量，謝謝大家！
主持人：謝謝田明董事長，請田明董事長留步。為了全力推動該項目順利進行，全聯房地產商會在官網建立了房地產綠色產業鏈專區，今天讓我們共同見證第三批企業的加入及全聯房地產商會綠色供應鏈專區正式上線這一精彩時刻。
下面讓我們掌聲有請，商會響應房地產行業綠色供應鏈行動第三批代表上臺來，他們是：
全聯房地產商會監事長，中建鋼構有限公司董事長、黨委書記 王宏先生
全聯房地產商會副會長，甘肅省房地產商會會長 陳啟建先生
全聯房地產商會副會長，國瑞置業有限公司董事長 張章筍先生
全聯房地產商會副會長，新城控股集團有限公司董事長 王振華先生
全聯房地產商會副會長，榮盛房地產發展股份有限公司董事長 耿建明先生
全聯房地產商會副會長，中國宏泰發展董事局主席 王建軍先生
全聯房地產商會副會長，五礦地產有限公司總經理 何劍波先生
全聯房地產商會常務副秘書長 趙正挺先生
全聯房地產商會首席技術顧問 高少義先生
請大家共同上臺，共同為我們揭開全聯房地產商會綠色產業鏈網上專區的序幕：
有請各位把手放在啟動槓上，我數1,2,3 啟動一起按下，1,2,3 啟動！
隨著大幕拉開，我宣布全聯房地產商會綠色供應鏈專區正式上線！請大家看屏幕。
感謝各位領導！
下面有請全聯房地產商會首席技術顧問高少義先生作為綠色供應鏈專區的設計者為大家介紹一下我們專區是如何運營及服務的。
有請高總。
高少義：商會根據綠色供應鏈的工作內容，我們將開闢一個供應商和低產商招募，以及今後項目材料清單，甚至材料的質量和來源追訴的工作。通過這個平臺使社會更加理解到，為了綠山清水而奮鬥的正能量。在未來的範圍內，商會還將開通地產誠信的社區和地產優質供應鏈的社區，希望這個社區能用平臺的力量使我們的努力得到社會更廣泛的認同和共鳴謝謝大家！
主持人：謝謝高總！今後將會有更多的會員企業加入此次行動。下面的活動是聯合國開發計劃署可持續發展社區範例項目啟動儀式
我們首先進行的是，聯合國開發計劃署可持續發展社區範例項目啟動儀式，這是一個十分重要的籤約活動。經過我們商會與聯合國開發計劃署駐華代表處的多次溝通，我們將聯合精瑞人居發展基金會一起，在中國推介20個優秀的可持續發展社區範例項目，作為中國發展樣本，通過UNDP平臺，向其他國家進行推廣。這將是繼商會與聯合國人居署合作之後，與聯合國第二個重要的職能部門合作。
下面我們請出雙方的籤約代表，他們是：聯合國開發計劃署（UNDP）駐華代表處首席傳播官張薇女士，商會代表是商會副會長、精瑞人居發展基金會理事、曾擔任過聯合國人居署最佳範例指導委員會委員的山水文園投資集團董事局主席李轍先生，有請兩位上臺。
請兩位代表籤字，合影留念。
主持人：為了推進這項工作的開展，我們商會已經動員了許多會員企業來參與。年底，我們還將在聯合國開發計劃署總部所在地紐約舉行範例遴選結果發布儀式，歡迎大家關注後續相關報導。通過這種方式讓全世界看到，中國我們的不動產通過這樣的發展，來給全世界未來的發展建立這樣的範例。
第三的儀式是渤海銀行2000億籤約儀式。
下面要進行的是渤海銀行授信全聯房地產商會2000億戰略合作籤約儀式。
作為商會以及商會金融工作委員會2016年的一項重大工作成果，我們與渤海銀行總行達成了一項戰略合作，渤海銀行將為商會提供2000億授信，用於支持商會會員單位在城鎮化發展領域，綠色建築、低碳節能開發領域，行業重組及調整、消費升級領域、信息化建設和電子商務領域以及「走出去」領域的金融服務。其中，重點支持乙方及會員單位在房地產行業城鎮化發展，提供包括不限於在土地整治、城市更新改造、公共租賃住房建設等方面的金融服務。這也是繼2012年，民生銀行授信商會1000億之後，商會在金融合作領域的又一次重大成果。
下面我們也請雙方的助籤代表上臺，渤海銀行的助籤代表是：
渤海銀行股份有限公司副行長王錦虹
渤海銀行股份有限公司副行長吳思麒
渤海銀行股份有限公司金融市場總裁賴得盛
渤海銀行股份有限公司公司業務部總經理張利群
渤海銀行股份有限公司北京分行行長李曉斌
商會的助籤代表是：
世茂集團董事局 副主席兼執行董事許世壇
陽光城集團股份有限公司董事局主席林騰蛟
雲南省城市建設投資集團有限公司董事長許雷
中國金茂控股有限公司總經理李叢瑞
富力地產集團副總裁，北方區總經理張輝
有請他們上臺。
接下來，我們有請雙方籤約領導上臺，有請：
渤海銀行股份有限公司李伏安董事長、全聯房地產商會張力會長上臺。
現在請兩位領導籤字，合影紀念。
籤約儀式
主持人：下面有請渤海銀行李伏安董事長就雙方的合作發表下感想。有請李董事長。
李伏安：謝謝主持人！尊敬的張力會長、聶海生會長，還有任會長，以及全聯房地產商會的各位企業家朋友，大家上午好！很榮幸邀請參加本次全國工商聯第四次會議2016年年會，全國工商聯2000億戰略合作籤約儀式在這裡舉行，我代表渤海銀行向各位領導表示誠摯的敬意。
渤海銀行是1996年設立的第一家股份制銀行，是第一家在發起階段就已經外部戰略銀行，也是第一家服務華北地區，乃至於長江經濟帶、長三角、珠三角全國性的股份制銀行，我們已經在22個省會城市設立了一級機構，預計將來2到3年把機構設到全國各個省份，這是惟一的現在我們股份制銀行當中還在全國有設機構空間的，這是政府允許的全國的股份制銀行。
全聯房地產商會是中國工商聯聯合會主導的大型的商業化商會，以促進中國房地產行業的持續發展為已任，以支持中國房地產行業發展為主線，探索多樣化的合作模式。今年我看聯合會有好幾個專題的討論，我看了一些專題的討論題目，每一個題目都有我們進一步探討銀行和地產行業，和地產企業合作的新方式、新模式，我們也了解到像北京、上海這樣的大城市，二手房的交易量已經遠遠超過了一手房。今天有一個會議題目也在探討，在新的存量房的模式下，房地產企業的行業的發展生存模式問題。我們渤海銀行在全國股份制銀行當中服務房地產企業佔的比重比較大，專業性比較大，投入比較重的這麼一個銀行，我們也希望在這樣一些新的領域裡面和大家進行探討。
像我們有些房地產企業，像鏈家這樣的房地產企業，他們做得是非常有特色的，這些都需要我們在今天的合作協議框架的基礎上，進一步推動雙方的探索和尋找新的合作機會。我們希望通過這樣的合作，探索多樣化的合作模式，建立緊密穩定的戰略合作關係，實現互利共盈共同發展。渤海銀行將不遺餘力充分發揮自己的金融優勢，為全國工商聯提供全面的金融服務，希望大家今後多關注渤海銀行，多加強與渤海銀行的溝通和合作。
最後祝本次大會圓滿成功，謝謝大家！
主持人：渤海銀行與我們的很多會員企業已經在開展合作，這次的合作，也將提振商會會員的發展信心。感謝李伏安董事長對商會的大力支持，也預祝我們的合作圓滿成功！
接下來，我們進入主題演講環節。
大家知道，一直以來，商會都十分重視房地產市場及調控政策的研究，並且致力於推動房地產市場長效調控機制的建立。今年以來，政府提出了供給側改革，對我們房地產行業來說，房地產結構性改革顯得尤為重要。當前，房地產市場已逐漸進入存量房時代，而且市場分化十分嚴重：一方面，三四線城市面臨嚴重的去庫存壓力；另一方面，部分一二線城市因房價地價上漲較快，而遭遇了政府的再次調控；同時在金融監管層，為控制風險，也加大了房地產去槓桿的力度。可以說，房地產行業進入了一個新的發展階段，因城施策也將成為行業新常態。
在這種背景下，商會特別邀請了行業內三位權威的專家，從三個不同的角度，來剖析當前行業形勢，並為行業未來可持續發展建言。下面就讓我們來聽聽他們對行業的真知灼見。
我們首先邀請的是，來自清華大學房地產研究所所長、清華校友房地產協會執行會長劉洪玉先生，劉老師是房地產學界的領袖級人物，下面就讓我們來聽他的主題演講《供給側結構性改革與房地產市場發展》。大家歡迎。
劉洪玉主題演講
劉洪玉：尊敬的聶會長、張會長、各位領導、各位來賓大家早上好！非常高興能夠參加全聯房地產商會2016年的年會，對商會新一屆領導集體的產生表示衷心的祝賀！
下面我想就房地產市場未來發展當中的一些問題跟大家做一些簡要的交流。
重點講幾個問題，第一個就想回顧一下房地產市場發展的一些特點，然後講兩個大家非常關心的問題，一個是跟化解房地產庫存相關的，再一個就是房地產市場風險相關的。
首先我們回顧一下這個市場，實際上房地產行業是為經濟社會發展提供一個入住空間的，除了入住空間以外還有服務，房地產行業很大程度上是受經濟社會發展狀況的影響，大家都知道2014年中央經濟工作會議的時候提出來，我們要認識經濟發展的新常態，我們經濟發展已經進入了新常態，經濟增長速度有了明顯的變化，增長的方式會發生很大的變化。
到2015年的中央工作會議的時候就提出來要通過供給側的結構性改革來推動經濟的增長，在這個過程當中為了實現供給側結構性改革的幾大任務，採取了一系列的措施，在房地產領域當時提出來要消化房地產庫存，從2015年以來我們連續的有降息等宏觀政策，在房地產領域裡面主要是貸款政策的調整和稅收政策的調整，在這樣一些政策作用影響下，房地產市場應該說從房地產開發的投資，出現了重新恢復和增長，我們大家都知道2015年年底到了谷底，今年從前三季度是比較好的增長。
但是，大家看這個增長的速度和過去相比也有很大的變化，這裡面可能主要的原因就是實際上已經持續很多年的一場大的快速的增長過程。如果在高速增長的這種情況下，大家都認為不一定可以池魚，但是那樣的水平還是能夠保持。
再有就是房地產市場的價格，實際上出現了一個比較顯著的回升，而且在很多的城市價格變化非常的快，大家可以從這個屏幕上看，這是新房的市場，60%到70%的增長速度的城市比比皆是，二手房市場出現了同樣的變化。房地產市場的交易我們也叫它井噴，很多企業實際上應該說基本上接近，甚至超額完成了全年的目標在前三個季度，市場上的高價的土地也在頻繁出現。媒體對市場的宣傳大家可以看一些圖片，還有這樣一些非常真真假假的信息。
當然，境外的一些媒體開始對市場做出很多的評價，比如說這個地方說了深圳的房價已經快趕上矽谷核心城市聖荷西這個地方。
有一個公司做了一個世界房價的排名，前5個裡面有4個是國內的城市，實際上給大家的這樣一些感覺，這個市場呈現非常緊張的狀況，大家似乎已經失去了理性。實際上在這個時候，中央政府開始關注，主要領導人開始關注，開始要求各個地方要根據自己的情況出臺一些調控的措施，讓市場恢復理性。
我們看這些措施裡面，實際上主要還是一些短期的調控措施，包括限購、限貸、增加供給，規範市場當中的行為等等。當然，大家也開始討論，可能還需要一些長期的措施要持續的進行市場當中長效機制的建設，通過長效機制的建設來從根本上穩定大家對市場當中的預期，這些政策出臺以後，實際上已經在對市場上交易量，交易的價格已經開始有一些影響，也有一些境外的機構，在開始說這些影響。當然，這個報告大家可以看，因為它不是股票市場，可能按周下跌91%，也可能按周上漲95%，但是給大家一個感覺，這個市場開始出現變化。
當然，這個時候我們現在也在發現實際上很多地方政府越來越關注價格，有一些地方開始通過價格監管來對市場進行調控，實際上在這個時候，我們說房地產市場和房地產企業正在一個十字路口，大家有很多問題非常關心，非常焦慮，到底未來的市場是怎麼走，像右邊這個圖，市場已經進入了比較高的水平，它是繼續往高處走，還是這個高已經到了頂點，大家有各式各樣的討論。
一二線的城市，三四線的城市分劃，大家考慮到底想哪一個地方去，如何看待區域性的房地產市場的風險，是不是開發企業銷售額就變得非常的重要一些問題。實際上這些問題我自己感覺，可能要從兩個基本的問題去看，一個就是說我們未來這個市場當中主要的業務就是住房建設這件事，是不是有一個持續的需求，再一個就是我們當前房地產市場當中最核心的風險怎麼去看。
所以第一個話題，我就想講新型城鎮化與化解房地產庫存，城鎮化的概念大家都非常清楚，就是我們現在希望要提高城鎮化發展的質量，要走新興城鎮化發展的道路，為什麼要做新型城鎮化的發展，這跟經濟長期的增長，社會的發展是有關聯的。比如說大量農業轉型人口無法融入社會，機制體制還不健全阻礙了城鎮化健康的發展，另外我們說對城鎮化的質量不高，對擴大內需的作用沒有充分的發揮，我們本來預期它應該是非常重要的引擎，甚至是世界經濟增長的引擎，但我們發現它沒有充分發揮好這樣一個引擎的作用，另外發展目標如果不去做一些改革的話，城鎮化應該說和住房的建設是密切相關的，因為大家都認為城鎮化的發展過程，住房是一個核心的因素。
在2015年的時候，中央經濟工作會議提出來要去庫存，而且給出了很多去庫存的一些思路，實際上最主要的一個思路就是通過城鎮化的發展，通過戶籍制度的改革，住房制度的改革，通過提高城鎮化的質量來消化房地產的庫存，當然還有其他的一些租賃史等等其他的措施。
但是實際上最核心的是要加速一些制度性的改革來提高城鎮化發展的質量，來消化房地產的庫存。但是實際上我們在很長的一段時間裡面，我們把消化庫存理解為我們行業裡面的消化庫存的概念，所以比較關注短期的庫存的消化。實際上大家慢慢的就感覺到，去庫存實際上我們很快就沒有了庫存，房價進一步的上漲，這個主要是出現在一線城市和核心的二線城市，和一線周邊的一些增長。
但是，可能對於三四線城市我們現在仍然還存在著庫存的壓力，所以我們實際上沒有用這種改革的方式，沒有通過發展新型的城鎮化來去庫存，而是比較關注短期的數據，用一些計劃經濟的思路，甚至用槓桿的思路去庫存。
所以大家看到，在5月份的談話和7月份中央政府的會議在談到去庫存的時候，實際上都提到了這個問題，但是實際上我們說還沒有關注到去庫存和新型城鎮化是一個什麼樣的關係。
最近大家看到中央一系列的政策在逐漸的推出，這裡面包括完善農村土地所有權承包經營權三責分明的狀態，推動非戶籍人口在城市落戶的方案，最近又有一個建設用地供給的方式，實際上是一個增減的方式。過去我們比較多的是看它有多少土地資源，然後我們決定它可以供應多少，這樣的話，就導致使土地供應的數量和人口的流向，人口的規模是處在一個失衡的狀態，人口多的地方供應很緊張，因為它的資源本身短缺，人口少的地方可能有更多的指標供應。結果實際上就會很自然的形成了當前我們現在大家看到的一個顯著的特點，就是一二線城市和三四線城市的供給關係上的巨大差異。
另外，實際上這裡面也還是要取消兩類戶口之間的差異，實際上是要慢慢的取消城鄉之間的這種差別。實際上我自己的理解，就是說我們去庫存我們強調要用改革的方式去庫存，實際上有一些類似於1998年實現住房分配貨幣化，讓很多的人口，很多家庭到市場上買房那樣一個改革。
現在面臨的情況，就是說現在我們戶籍人口城鎮化率很低，我們到2020年才到45%的一個標，現在是常住人口只有56%，那麼我們要到60%，甚至到70%實際上要城市化，這個時候這些人實際上要有住房需求，就可以帶動未來的經濟社會的又一個很長時間的發展。但是，由於我們很多制度性的障礙，讓這些人們沒有辦法產生穩定的預期和住房需求，結果就對現實當中經濟的活動沒有形成支撐。
實際上我自己感覺消化房地產庫存更多的要提供長期的一些安排的一些改革，來激發新的需求。
第二個問題我比較關心的問題，實際上就是當前的房地產金融風險和房地產市場價格，實際上關於加槓桿還是去槓桿大家討論了很多，從這個圖上大家可以看到我們住房金融發展的水平，在國際上相比相對來說比較低的。實際上我們可以理解為在宏觀上，在一些大的方向上有加槓桿的空間。
目前為止我們國家住房貸款佔GDP的比重，去年年底是25.8%，現在應該達到了30%，既使是30%還是處在比較偏低的水平，從宏觀上有進一步增加槓桿的空間。
但是，實際上這裡面還有一個如果宏觀上增加槓桿，我們發現國際上其他的這些住房發展程度比較高的國家，基本上都和貸款證券化操作密切相關，也就是說它的資金來源不是商業銀行的儲蓄存款，而是資本市場上的投資者投資的資金，它的流動性，它的承擔風險能力是不一樣的，所以我們說如果我們在宏觀上增加槓桿的話，可能我們需要提高住房抵押貸款證券化的一些事。
如果是從微觀的角度去看槓桿水平，實際上剛才有一個圖，我們發現全國存量住房抵押貸款大概是40%，但是也存在一些區域性比較高的情況。因為房地產市場的價格和增長速度相對來說比較快，所以，如果我們不是按照市場的發展去調整首付款的比例，如果首付款的比例在這個環節又再次的融資，實際上在微觀上風險就會增加很多，這裡面會聯想到美國次貸危機發生時候的一些誘引，實際上就是在微觀的房地產交易甚至每一個貸款上，出現了一些大家聯合起來促成成交分享利益，風險相互傳遞。實際上如果我們也形成了這樣一個大的環境的話，也會非常不利。
所以實際上最近大家看我們對房地產金融的風險非常的關注，尤其是對這種在微觀交易環節的風險，所以實際上我們現在比較緊湊的任務就是怎麼定義房地產金融，一個是利用體系。
最後再講一講房地產市場未來的發展，實際上過去房地產當成經濟的發動機，或者是一個工具，未來可能更多的它帶動增長的作用會慢慢的減少，但是它穩定經濟的作用是在逐漸的提高。這個圖是日本房地產行業在經濟當中的比重，日本和美國都佔有12%，我們國家只有6%。應該說從這個圖上，我們可以看到在城鎮化的水平到70%的時間，仍然是還有一個大量建設的需求，但是，他總投資的規模上都處在一個平緩增長，讓它大量的增長是比較困難的，未來住房需求是改善性需求、季節性的需求，甚至更新改造的需求，還有人口的流動所帶來的需求調整。因為現在有一些住房隨著人口流動已經變得沒有意義了，要在流入地重新建設住房，這樣一些需求會構成未來購房需求的主題。
也有一些學者研究，實際上人均GDP的水平3000到3.6萬這樣一個規模都是屬於住房建設，另外就是住房領域的重點也會有變化，比如說住房的改造維護維修這方面的投資，我們發現像美國住房的維護維修的投資大概有2000億，跟新房的投資相比，新房是4000億，相當於佔1/2，所以我們這個領域將來會有很多的發展空間。
實際上李克強總理最近一次談話認為對需求也抱有信心，我也同意這樣的觀點。所以從未來的發展來看，對政府來說就是要想辦法做這種長期的制度建設，還有稅收、住房、歸置長期的制度建設。
另外從企業的角度來講就是去創新、發展租賃市場，去提高我們的服務能力，我們是提供空間和服務的，社會需求什麼樣的空間，需要什麼樣的服務，我們怎麼樣在現有的空間供應的情況下，把它的改造成適合未來人們需要的空間，這是我們很重要的任務。前面是商場、寫字樓，包括現在創客的空間，這些都是我們未來企業可以去探索發展的。
另外一個就是關注住宅的房地產投資，實際上商業房地產投資，未來應該說有更多的潛力，大家可以從這個口上看到，我們的人口在全球佔19%，但是我們商業地產的價格只佔6%，實際上這一個側面也反映出我們的空間。而且，未來機構投資者的出現和機構投資者的參與，也會讓商業房地產市場發展的空間更加廣闊，實際上房地產企業我們所說的輕資產也好，發展我們的房地產，因為這本身就是一個第三產業就一個服務業，發展我們專業管理的能力就有空間。
實際上大家看，我們現有的房地產投資的水平非常低，應該說還有非常大發展的空間。但是，這裡面可能也還是將來怎麼去合作也還有很多的探索，實際上現在有了很多的實踐，未來應該還有更廣闊的空間。
時間關係我就講這麼多，謝謝大家！
主持人：感謝劉老師的精彩分享，讓我們對房地產行業的供給側改革有了更深層次的認識，對我們房地產企業的啟發也很大。再次謝謝劉老師。
接下來，演講的是一位知名經濟學家，中國改革基金會國民經濟研究所副所長、研究員王小魯先生，王老師的研究領域包括中國經濟增長與發展、收入分配、市場化改革等，其中，王老師也是土地制度改革的呼籲者。接下來，我們就來聽聽王老師關於土地制度改革與房地產發展未來的主題演講，大家歡迎。
王小魯主題演講
王小魯：大家好，我今天講的題目是土地制度改革與房地產發展的未來。大家知道十八屆三重全會提出來建議城鄉統一的建設用地市場，在符合規劃和用途本質的前提下，允許農村集體經營建設用地出讓租賃，實行與國有土地同等入市，從權同價。
現在我們實行的這套土地制度核心是各級政府徵地、政府賣地，這套制度可以說有利有弊，我們是不是可以總結一下，這套制度到底利在什麼地方？弊在什麼地方？我想有利的方面主要有兩條：
第一，彌補了地方財政的不足，支持了地方基礎設施建設。因為各地地方財政緊張，通過徵地賣地，地方政府獲得了額外的收入，彌補了地方財政的不足，這是從眼前看現行土地制度有利的一個方面。
另一個方面就是用行政性手段徵地，避免了土地買賣雙方反覆討價還價，項目久拖不決，加快了投資建設的速度。我們用徵地的方式，可以避免很多在土地問題上的爭議。
但是同時這套制度也有很多的弊病，弊在什麼地方？第一，侵犯了農民的合法權益。大家知道憲法規定，農村土地是農民集體所有，但是這套制度允許政府用低價徵地高價賣地，而且農民不能夠分享賣地獲得的收益，這樣就侵犯了憲法賦予農民的土地所有權。而且由於利益的驅動，常常帶來暴力拆遷，導致官民之間的衝突。
第二個弊病，地方政府在利益的驅動下過度的鼓勵房地產開發，造成很多城市房地產大量空置，資產泡沫，不良債務大量的積累，金融風險越來越大。
第三，政府獨家徵地獨家賣地，壟斷了地源，因此就抬高了地價和房價，加重了居民的負擔。
第四，這個制度保留了大量的無償劃撥或低價供地。
第五，通過權利來配製土地資源，往往導致官商勾結，助長了腐敗。
第六，農村的閒置不能進入市場，導致土地資源的浪費，妨礙農民獲得應得的財產收入。
因此從這些問題來看，現行的土地制度我認為是利小於弊的，弊病遠遠超過收益。因此，這個土地制度是必須要改革的，改革的方向就是十八屆三中全會提出的開放土地市場。但是這個開放的速度到目前為止看來是進展非常緩慢。首先一些地方在搞試點，但是這個試點範圍有限，而且試點城市大部分是縣級市，或者是縣級的行政區，它的代表性是有限的。
第二，據我所知，到現在為止還沒有認真的總結試點地區所取得的經驗，更沒有向全國推廣。而且在土地市場開放的這些實驗過程中間，還有很多的條條框框。其中一個條條框框，就是所謂農村集體經營性建設用地只限於鄉鎮企業的佔地。有人這麼講，很權威的人士，如果把農村集體經營性建設用地解釋為只限於鄉鎮企業佔地的話，實際上就阻礙了土地進入市場，而且侵犯了農民的合法權益。為什麼？因為農民作為土地的集體所有者，應該有權力決定哪些建設用地用於經營性，哪些用於非經營性，我把這塊地用來搞開發建設，或者我把它用於當地的公共目的都是可以的，為什麼要限制說，只有鄉鎮企業佔地才是經營性建設用地，這個解釋既沒有道理，在實踐中也對開放土地市場有嚴重的阻礙作用。因為大家知道，鄉鎮企業佔地東多一塊西一塊非常分散，這樣的佔地沒有辦法統一規劃，沒有辦法進行整體的開發利用。因此，如果說鄉鎮經營性建設用地進入市場只限制在這個範圍，這個開放市場的進程就明顯的受到阻礙。
第二個限制，農民的宅基地以允許向本村農民轉讓，其實這樣一個限制沒有必要，而且是對農戶宅基地物權的侵犯，我們在城市沒有人規定，沒有人敢於規定說，城市居民要轉讓你的住房，只允許轉讓給本街道的居民，不允許賣給外人。為什麼在農村就可以對農民做這樣的限制？我認為這個限制是完全沒有道理的，而且會阻礙土地制度的改革。
現在既然現行土地制度帶來了很多的問題，土地制度的改革必須加快進行。這些不必要的限制我認為是應該取消的。當然在開放土地市場過程中間，也有一系列的問題需要解決，第一，就是怎麼樣保障地方政府必要的公共財力，大家知道，因為現在土地收益變成了地方政府收入的一個重要支柱，主要來源，開放土地市場以後，很多土地的交易不通過地方政府進行了，因此地方政府的收入可能會減少。怎麼辦？
我認為恐怕解決這個問題的辦法有兩條，就是開源和節流，所謂節流就是壓縮過度的行政支出和不必要的政府投資，大家知道，其實現在這幾個方面的政府支出比重都是非常大的，有相當大量的資金浪費。如果把這些支出壓縮到合理的範圍內，會節約大量的政府資金。
第二，就是開源，所謂開元就是增加地方政府必要的財政來源。首先我想房產稅的問題，到現在沒有實施，對少數人佔有的超量住房徵收房產稅，我認為既是必要的，而且也有利於為地方政府補充財政來源。
第二，對土地轉讓過程中間產生的暴利徵收土地增值稅，因為土地收入各地非常不均，有的地方地價土地不值錢，有的地方地價已經到天上了。因此在轉讓中間，土地的所有者可以拿到非常高的收入，其實這個收入在相當程度上是由於城市化的進展帶來了土地的其他收益，這個其他收益不應當完全由原來的土地所有者獲得。因此徵收土地增值稅我認為是必要的，也有利於給地方政府補充財源。
還有其他方面也有很多的改革可以繼續推進，也有利於彌補地方財政的不足。這是解決地方政府財力的問題。
第二，就是關於開放了土地市場以後，如何保障必要的基礎設施建設項目。如果說大家都通過市場交易，你要搞基礎設施建設，人家說我不願意賣地，這個基礎設施建設可能搞不成。因此我認為，重要的基礎設施建設項目可以保留政府徵地，但是要參照市場價格給農民合理的補償。
另外，法律一方面要保護農民的合法權益，另一方面，也要對那些個別的漫天要價，侵害公眾利益的極個別釘子戶也要有法律措施進行強制。
第三個問題，在開放土地市場的過程中間，怎麼樣防止農民大量的失地影響到社會穩定。我覺得解決這個問題恐怕首要的一個條件，就是要加快推進戶籍制度的改革，這一點剛才劉教授也提出來了。我們到現在為止城鎮兩億到新城鎮居民沒有得到戶籍，沒有得到必要的社會保障和公共服務，在這方面如果我們能夠加快推進戶籍改革，擴大城鎮社會保障和公共服務的覆蓋，促進新城市居民的城鎮化、市民化，就有利於解決在農民離開土地以後可能帶來的社會不穩定的問題。
第二，我想開放土地市場，需要是一個循序漸進的過程，不能一哄而上，不能一下子採取運動的方式搞市場開放。而且在這個過程中間，地方政府應當保持中立，不能站在某一方的利益上強力推動土地進入市場。
第三點，貨幣政策、信貸政策必須保持中性，擴大房地產泡沫，我們一段時間已經看到房地產泡沫在不斷的擴大，這個和宏觀政策沒有保持中性有關係。實際上帶來的結果是泡沫越做越大，這是非常危險的。我們在房地產市場開放過程中間，一定要有中性的宏觀政策。
第四個問題，就是關於土地所有權的問題，憲法規定農村土地是集體所有。大家知道通過30多年農村改革，實行包產到戶，很多地方的農村集體所有權已經虛設了，像農民委員會，還有黨的基層組織，實際上只起了一個政權的基層機構，政權和村民之間的銜接起了這樣一個作用，村級行政機構，現在所謂的村民自製委員會，能不能有效的起到代表農民利益，保護農民合法權益這樣一個作用，我認為可能存在很多的問題。為了防止這個問題的出現，我認為應該建立有監管的公開的土地交易平臺，所有的土地交易要在土地平臺中進行，禁止場外交易。這樣在土地交易平臺上便於建立一套監督核查機制，防止侵害農民的合法權益，也防止中間截流農民應得的利益。
第五，低價懸殊，開放土地市場以後，各地農民可能苦樂不均，大城市郊區土地是天價，很多邊遠地區的農民沒有辦法享受到城市化帶來的好處。怎麼辦？我認為有些城市已經實行的土地指標交易，或者是地票制度是值得借鑑的。這種制度可以使得邊遠地區的農民分享城市土地的增值收益，同時解決城市建設用地不足的問題，同時保護了用地，有利於土地資源的流動和優化配置。
第六，怎麼樣在開放市場的過程中間防止土地的無序開發，保護耕地，保護國土規劃免遭破壞。我認為地方在建設土地交易平臺之後，平臺和地方政府都有責任進行嚴格的監管，保證這些交易合法合規。
總體來看，我們的城鎮化進程過去已經讓數億農民轉變為新的城鎮居民，儘管還有很多人沒有安家落戶，沒有獲得城鎮戶籍，但是他們實際上已經長期在城鎮居住了。這樣的一種情況必然帶來土地資源重新配製的需要。目前的土地制度不合理，阻礙了土地資源的有效配製，也影響了城鎮化的進程。因此只有開放土地市場，才能夠有效的配製土地資源，才能有效的抑制房價的過度上漲。開放土地市場能夠帶來哪些變化？
第一，它會引進供給側的競爭，使過高的房價地價回歸合理的水平，有利於減輕居民的負擔，也有利於房地產業健康發展。
第二，通過公平的市場交易，農民可以獲得合理的土地收益，有利於改善農民收入，縮小城鄉差別。
第三，市場能夠改善土地資源的配製，提高土地的使用效率，對經濟增長會有積極的推動作用。
第四，通過市場來配製土地資源，減少官商勾結，減少了錢權交易的機會，有利於減少腐敗，改善收入分配。
第五，通過市場能夠盤活大量閒置和廢棄的土地資源，形成巨大的財富，形式農民、市民、投資者和開發商收入的重要來源，促進農村的繁榮。
最後一個問題，我想簡單提一下，房地產業未來發展前景。目前我們的城鎮化已經達到了56%的城鎮化率，通常按照發達國家的情況看，我們未來還有很大的發展空間，如果再提高20個百分點，達到76%的水平，那麼就意味著還有將近3億人要進城。另外還有2億多新城鎮居民現在沒有獲得戶籍，他們未來在城鎮永久性安家落戶也會帶來巨大的需求。在這方面房地產業的需求還是巨大的。
未來一定會出現更多的新城市，會有更多的鎮和中小城市變為大城市。同時農村建設也會有巨大的空間。因此面對這些未來的發展，我想房地產業還有巨大的發展空間。但是只有在滿足居民居住需求和商業、服務業正常發展需求的基礎上，房地產業才能健康發展，而不能把發展建立在泡沫的基礎上。
市場配製資源是房地產業健康發展的必要條件，開放土地市場會極大的釋放土地資源優化配製的效應，帶來財富的湧流。隨著未來房地產市場的開放，它對經濟增長的貢獻完全可以和過去30年來幾億農村勞動力進城對經濟發展的貢獻相提並論。
今天我講的都是我個人的觀點，希望大家批評。謝謝大家！
主持人：謝謝王老師的精彩演講，全是乾貨，全部是講創新。商會最近也在做一些提案，接下來有請我們行業的權威專家，我們商會創會會長、清華校友房地產協會會長聶梅生女士做《房地產行業創新與養老產業》的主題演講，聶會長一直潛心房地產行業的研究，並親自參與行業創新實踐，對房地產及養老等相關產業有著深刻的理解。下面，大家掌聲有請聶會長。
聶梅生發表主題演講
聶梅生：剛才兩位專家都講到了房地產的改革，我前一段對房地產的供給側改革做了一個思考，我覺得其實就是三件事，第一件事就是土地供給側改革，就像王所長講的，如果不改，整個房地產的供給側改革就沒戲。一個積極推動同地、同權、同價農地入世，一個是完善改進土招掛牌制度，還有一個是改革70年土地使用權制度。
第二個方面融資體制的改革，一定要建立個例的房地產融資基金，昨天我們剛剛開了一個年會再成立REITs，其實總1990年到2016年全世界的REITs的總量從大概98億美元發展到現在是2.2萬億美元，這個實際上是20幾年間全世界增長了200倍，而中國現在幾乎沒有，所以它應該是房地產金融最後一片藍海，還有關於住房公積金的改革等等，這是從銀根方面一系列的，怎麼樣加大融資比例，減少完全從銀行出來的辦法，這是銀根。
第三個和前兩個配套的，剛才王所長和劉教授都講到了，就是稅費，如果房地產的稅費不改革，土地也好，金融也好，他今後改革的結果一定要和財稅融在一起，所以供給側改革這幾個方面要突破。
大家對形勢很感興趣，我們看到實際上我們固定資產融資和房地產融資在低位徘徊，最高的時候房地產融資35%的增長，現在是很低很低的，這是節大家一個概念，房地產投資是在5%左右，低於GDP。
第二個概念，房價與M1高度正相關關係，也就是說M1和房價基本上高度正相關，這是我做出來以後非常相關的一個數據，也就是說今年的情況，很多的企業的錢沒有地方投，投不出去，所以全到房價上去了，只有房地產金融屬性在今年是空間發揮了它的金融屬性。
另外一塊和匯率有關係，這一年來我們國家的外匯儲備持續下降，下降的速度非常大。2015年7月到2016年7月基本上就是折半這麼一個情況，匯率下降就是人民幣對美元匯率下降，結果投資上不去，房子今天賣的空前，剛才都報出來數據今年幾百強賣了多少，超了多少倍，房子的非常多，錢回來的空前多，投資空前低，錢都哪去了？這要好好思考一下這個事。
房地產的供給側改革和目前現狀，為什麼錢不一定往國內的開發項目，房地產資產負債率一直上升，資產負債率從2000年到2015年從50%到上升到將近80%，資產負債率非常高。
然後再看房地產開發毛利率近年來有所下降，而且直線下降的非常多，我們來看2006年毛利率大概30%多，結果從2012年一直到現在降到20%。剛才講了利率低錢貴，供給側改革跟不上，貨幣在下降，就形成現在這麼一個情況，再怎麼樣去，今天加那麼多槓桿都跑到哪去了，都跑到房價上去了，這真的不是一個辦法。
我從來不大講房地產泡沫的，但是今年我確實在說，我說如果某些城市沒有房地產泡沫，那也對不起這個行業，肯定是這個泡沫在今年某些城市在大量槓桿情況下，就急速上升，凡是急速上升肯定會急速下降，這是關於房地產這一塊。
回過頭來講，我這幾年在養老，在做養老當中，我特別覺得養老的供給側改革比房地產的供給側改革還難，幸好最近習主席開了一個會，關於支持養老產業降低門檻等等，這裡面供給側改革當中恰恰是重資產的去房地產化，土地絕對不能招牌掛，絕對不能擺脫原來的一大套，一定要降低成本。
第二，資金這一塊沒有穩定的資金鍊，老人又不能抵押貸款，產業用地也不能土地抵押。
第三，建設和原來蓋房子不一樣，它有適老化的特點，這是重資產端。
輕資產端在養老裡面沒有銷售，如果是賣房子這個思路，回收前期投資一定和後期脫節，這個是行不通的，它是服務業，是消費，它的銷售是靠口口相傳的，而不是提廣告，它要長期服務、呵護終生這樣一個產業。
現在供給側供需錯位的很厲害，養老產業的供給側改革應該是老者的需求就是我們的給。但是現在不是這樣，我們提供了很多脫鉤的需求，並不是真實的需求，真實的需求有可能脫節，比如說醫療，醫療當中醫養結合，生病後期康復這一部分不能報銷，結合不起來，最近在解決這個事。
另外異地不能解決，現在沒有完全解決，關於醫療這是一個大的問題，兩大障礙沒有解決。
第二個旅居養老，想讓他候鳥旅居，旅行社不讓75歲以上的旅遊，我76歲就不讓參加旅遊團旅遊。
養老類的金融，普遍存在貸款難，收益率低，企業生存很困難，不敢輕易涉及。現在需求側怎麼激活老年人的存量資產。
最後一個要求老年人老有所為，結果讓60歲退休，想為也不讓他為。我們在清華大學的時候，就是讓健康的為祖國工作50年，25歲開始工作要工作到75歲，結果60歲就讓你退休了，怎麼為祖國健康工作50年，健康也不讓工作，現在養老退休政策也有很多問題，政策應該支持延長退休年齡，這些問題不解決，中國迅速老齡化以後出現的問題會比房地產更難。
最近，習近平主席召開了一個第28次會議屢了一遍，我覺得真是非常好，在當前這樣一個局面之下沒有人會忽視網際網路，網際網路一定有用，網際網路大數據怎麼進去，O2O怎麼進去，因為中國老人很快要漲到3億多，將近4億，所以這個事情佔中國總人口的將近1/3，誰的數據有它大呢，網際網路怎麼融入，這個沒有什麼懷疑，一定有巨大的潛力。
第二個是金融創新，沒有一個行業能脫離全球性金融的世界。所以怎麼樣融入創新眾籌，B2B、B2C的，公益性基金怎麼介入。
實際上上面是網際網路，下面是金融創新，它包圍起來中間核心部分就是養老產業的核心，就是核心的實體在中間，這兩個圈之間我們發現用金融和網際網路促進這樣一些安排，就有可能在這裡面。
比如說現在有居家社區養老，這個是政府大力支持的，很多政策和投資都在這個地方，這裡面和我們開發的小區有巨大的關係，這裡面政策支持特別多。像朝陽就是將近一千個驛站政府來支持，實際上就是社區的養老站，這是一大塊居家社區。
機構養老還有旅居養老，也就是說旅居融合了居住和機構養老，融入了老少的服務，這三塊我們現在都在做，就在全聯房地產商會和清華校友雙平臺下我們做的。做了一個候鳥、旅居和社區。現在我們就發出來一個清華華友四季候鳥卡，這是第一個為老年人發的可充值的消費金融類的卡，這裡面就有錢，就可以刷卡在旅居地、候鳥地消費，從今年10月26號第一個點牽頭，加盟基地全國，最後走向全球，這是一個真正的卡，是一個銀行卡就發出去了，發出去以後老年人非常滿意的。
根據攜程的報告實際上現在中國老年人的旅遊已經佔全國旅遊人數的20%，相當多的是老人，老年人已經成為中國旅遊市場重要的一級，而且原來這些老年人摳門，尤其是那次出了一件事情翻了一次船，基本上都是老年人，其實現在不是，他們人均一次旅遊4000元人民幣，選擇四星級以上的住宿達到70%，而且子女兩代遊、三代遊，以送爸媽旅遊作為重要的孝親禮。這個卡可以年輕人給父母買，也可以父母自己買，從攜程的調研包括，中國已經進入了旅居的時代，我們就把消費金融加上網際網路金融，以最低面值5000元，支持多人、多次多地區旅遊，這樣資金周轉快，使用者沉積的資金少，接受程度高，而且它是輕資產的運營，不必到處去建基地，這樣也激活了我們這樣一些存量資產和一些庫存，形成一個需求性的旅居平臺。
同時為什麼可以做旅居，就是因為大數據的應用，可以應用線上線下大數據來做這件事情。比如說我們自己做學子園，我們有一個機構自己做不過就幾百強，如果通過攜程來做很快就幾千張，如果上線通過網際網路去做那就是上萬，別看它是小小的一張卡，但是如果數據足夠大的時候，實際上他會激發的其實就是跟阿里巴巴的支付寶和最後的錢包，剩下那一點點錢全國加起來就是一個很大的數字。
我們做了兩年的候鳥，積累了經驗，到現在才開始正式的發卡。要求加盟的也非常多，它加盟進來以後，我們給他們帶來的是什麼，他們給老人帶來的是服務基地。
第二個是社區養老，社區養老都有十幾、二十個社區，多的幾百個社區，為什麼他自己不能做，我們曾經房地產開發企業艱苦的做了兩年，那個思路實際上是來收購物業管理公司，認為這樣可以怎麼樣，結果不然，我不詳細分析，現在大家都認為這個模式有問題，現在進入了第二塊。到底是灑錢買公司，還是扎紮實實聚量，做一個算一個，真正把養老做進去，先聚量還是先聚資，我覺得在社區養老這一塊一定要先聚量。那是因為這個非常大，一共是17萬家的物業管理公司，遠遠高於開發商的量，2016出了很多政策都是支持居家養老，所以商業模式要擺脫房地產的思路，擺脫物業管理公司那種思路來做真正的社區養老。
最後我說一下機構養老，剛才我說的供給側改革當中一些問題能不能在這兒解決，我們試了一下還是可能的。就是說做養老要引入三零，一個是土地成本趨近於零，融資成本趨近於零，土地成本趨近於零，我們就用的農村人口集體用地，他進來了以後，他這個土地成本基本上為零，就不用抵押貸款，銀行也不認可，這是第一土地成本基本歸零，這是第一個。
第二個融資成本怎麼樣運營，怎麼做呢，不能抵押貸款，但是有一個反向做了一次，相當於是對老年人做了一次貸款，因為我向你貸款就相當於押金100萬你給我了，我三年以後還給你，我對客戶進行貸款的，而我給你100萬，你20年以後還給我的，我的利息是服務消費利息，每個月給你服務多少，什麼物業這個那個的，租金他不要你的，老人覺得可以，我把銀行一百萬轉到你這兒換了一套房子，銀行利息8%換成服務費了，是挺值的。這裡面有一個反向的貸款，或者我們把它叫做眾籌，關鍵是眾籌的利息回到了服務上，這就是一種服務消費，消費性的金融和房地產投資因脫的金融完全不是一回事。
關於平臺、私募股權基金、眾籌基金我就不了，怎麼樣把綠色建築服務放進去，因為我們清朋華友做的是高校畢業生，也就是30後、40後，現在我們針對這樣一些人做，就成立一個書院，等一會兒大家可以看到有一個售書，看他們的書是什麼樣子，這些老年人都是清華大學的。
核心競爭力是通過這個項目的成功，我覺得核心競爭力就在超值服務，能不能做出來超值服務老人才會來，我們就提出來一個倡導積極養生，避免消極養老，不能進了養老機構越養越好，應該越老越年輕逆生長，應該是身心健康。所以文化養老就成為一個主題，等一會兒我們自己清朋華友兩周年，可以看出來老年人給你們秀成果，一個是書院發售書，另外會有一個清朋華友的走秀，同時我們各種各樣的益工，而且大家搶著做。
我昨天看到一個清華的曲老師他扶著一個96歲的人送他回家，我說我去送他回家吧，他說不用你，我去吧，他說我是益工。心態非常年輕，這就是我們的會所，非常有很多清華的符號在裡面。最近中央2臺播了對清朋華友的採訪。
最後說一下我們的帳怎麼算的，我們這棟樓是2.8萬平方米，一共300套，總投資1.5億。因為它的地價為零，單套入住是5500一平方米，當時我們算了一下一定得有眾籌，就是說有反向的押金，如果大家都不交一百萬，11萬才能回收成本，如果反向押金達到了50%，三年多就能回成本，這個就代替了首付和抵押貸款，而且人家一次100萬，150萬打給你，所以這個非常重要。IRR如果沒有的話，就是12.14%，如果有的話，可以達到22%。
最後結果前期投資1.5億，我們一年半就給它回收了1億，一共1.5億，我們一年半就回收了1億，現在3號樓基本上沒有什麼房子可選，今年是兩周年，兩周年的時候沒有房子可選，很多清華同學都住到其他樓裡面去了，有一些房子短期租，兩年內全部回收前期投資，符合商業理論。
並不是說做養老就沒路，是有路的，看你怎麼做。當然這裡面有一些政策的間隙，當時選這個點的時候，很多人說你選農村集體建設用地，到時候小產權拆了怎麼辦，我說沒有這個風險。因為習主席講了同理同權同價，只要他管這個事，不可能給我們炸了，我堅持用農村集體建設用地，這是一件事。
第二件事做反向押金會不會亂集資，我說也不會，我們這應該是屬於金融創新當中的一個環節，因為關於老年人中的反向抵押貸款美國是很多的，中國就沒有，以房養老這個事也沒有推開，但是各個養老機構都必須有一定的會員制、押金制。這個倒是解決了怎麼樣把金融能夠通過正規的渠道，民間渠道和正規化。這兩個事一突破，養老才能走，如果土地這個環節突破不了，不要說房地產立項下不來，就包括剛才劉洪玉教授講的去庫存，實際上是和城鎮化相關的。如果土地問題解決不了，城鎮化也沒戲，所以這個時期肯定是一個攔路虎，這件事情大家要注意這件事。
最後我想說一下，在座在做的時候一定要注意土地用地，哪一些是屬於政府補貼的，哪一些是屬於中高的，中高的就是五千到八千的土地資金，我們這次做的退休金基本上在5000以上的，我們做養老完全是服務業，完全是消費，不在第一駕馬車，完全在第三駕馬車，大家一定要注意土地融資和管理服務的模式，才能把它做起來，希望整個年會能夠成功，希望和大家進一步交流，謝謝大家！
主持人：謝謝聶會長，聶會長是參加了15屆，是我們整個商戶的創辦人，聶會長今天還不斷探索新的模式，中午一點半的時候我們期待聶會長帶領清華大學老師的模特走秀，非常感謝大家對我們商會換屆支持，五年一屆，大家看到的是我們的表現，看不到的是我們辛苦的換屆工作的籌備，下午全是我們商會的會長人在一起討論，房地產在這樣一個時代何去何從。
各位來賓，上午的會議環節到此結束。下午的會議將從13:30開始，請大家準時回到這裡，參加下午的活動環節。
中午，我們為大家安排了自助午餐，請大家憑餐券在酒店的四層自助餐廳用餐；請接到會長家宴請柬的貴賓們，在工作人員的引導下，前往三層富力廳1+2用餐，就在我們主會場的旁邊。
好了，謝謝各位！上午會議到此結束，散會！
主持人：今天下午的第一項議程清朋華友兩周年慶典，這是一個別開生面的活動，我們的老學長們和老用戶們，他們今天專程來參加我們商會的年會和我們兩周年的慶典。
清朋華友學子園，我們聶會長還有一個身份是我們清華校友房地產協會的會長，同時又是房地產商會的創始會長，聶會長的發起是根據美國常青藤高校學子園的這樣一個模式創建的，這個項目是我們清華房地產校友會，全聯房地產房地產商會和等三等三家共同發起設定的一個品牌。
為什麼兩周年呢，2014年的10月18號清朋華友學子園隆重啟動，所以今天正好是19號，本來應該是昨天是兩周年，正好因為今天商會年會的機會，我們把兩周年的慶典搬到了現場，不光慶典搬過來，老人們也搬過來，一會有一項非常重要的成果向大家展示。
今天上午聶會長演講的後半部分，關於演講，關於清朋華友這樣一個商業模式聶會長已經做了一個非常詳盡的介紹，中國養老區的發展現狀通過網際網路金融手段，資產證券化等工具整合產業鏈，其中包括居家養老、社區養老和機構養老多種服務模式，並且打造全國首個應用於學院的輕資產，實際上我們在去年年會上啟動了關於社區養老，兩年開始了機構養老，去年開始社區養老，現在開始了旅居養老。
目前匯報一下我們兩年來獲得的成果，首先有機構養老的基地建設，就是清華學友金手杖，我們與金手杖國際養生公寓將金手杖打造成了高知學子園。我知道今天在座的很多副會長親自到清朋華友學子園去考察過，所以大家可以看到那裡是一個非常有特色的文化品位的活動中心，這樣活動中心為學子們提供增值服務，另外我們現在正在和金手杖相談把它的3號樓打造成一個北京借住借戶到健康一體化的養老專業服務機構，這個問題目前正在洽談當中。
同時，我們還要走出北京，因為我們的校友會是遍布全國和遍布全球的，包括在上海、深圳等部門都籌建了清朋華友學子園，正在和上海校友會積極何國，通過包括我們今天在座的光明地產、卓越地產當地的房地產副會長企業來整合資源，包括我們來建設。
第二個就是剛才說的社區服務，我們主要是針對房地產商會開發企業的資產提供這樣一個社區的增值服務，目前我們已經籤署了戰略合作協議，包括管家幫正在洽談，希望把很多社區服務整合的社區服務引入這樣一些資產。
最後一個就是旅居養老，清朋華友的候鳥旅居也是在今年，這個月正式啟動，我們是想通過機構養老服務和社區養老服務經驗，依靠線下的客戶黏性，專注於在度假景區為老人提供與眾不同的服務，外面有我們的介紹，桌上有清朋華友的冊子。
我們清朋華友其實體現了一個文化養老的非常強的特色，一個是我們聯合公益基金，就是我們的精銳基金會構建了和諧的社群，文化活動非常多，書畫、音樂、夕陽紅藝術團、京劇小組、歌會講座，養生包括桌球、健康講座，包括給老人每個節日包餃子吃，集體過生日玩轉手機等等很多的活動。
然後到鏡煙書院這一塊，這是我們文化很重要的地，這是在建立學子園的同時，我們設立了一個鏡煙書院，這是清華大學的黨委副書記也是電影學院的王老師倡導發起的，主要是面向發揮老人的高知分子的資源，一方面能夠為他們的知識提供一個更好的積累，同時也為社會培養更多的年輕人，這是我們鏡煙書院搞活動的一個局面。
這是我們剛才說的按做功程式，我們不能整天在那裡不搞活動，我們要讓老人調動起來讓他們發揮自己的潛力。
這個是我們一會兒會看到的走秀服務，就是我們很多資深美女，裡面最大的80多歲非常活躍，每周大概排量好幾次，都是為了展示老人的風採。
這是我們的候鳥旅遊，開始是以清朋華友的名譽自己單組織冬天到海南度假，馬上要增加千島湖等等。本來金手杖就以養老基地，開始我們一起組織，最近我們自己在組織，組織老人們每年冬天去度假，我們馬上增加千島湖和香格裡拉，這個是《大師風彩》的介紹，我們不搞其他的儀式，一個就是大師光彩，這個是一本書是由鏡煙書院發起的，幫助他們從事學術交流，著書立傳，《大師光彩》是由兩位清華大學的校友彙編的，這兩位校友是20世紀50年代清華大學畢業生，他們是1956入學的，他們是典型的理工男，但是又創造了藝術作品，這本書的出版得到了清朋華友鏡煙書院，清華校友房地產協會，全聯房地產商會的大力支持，從資金、渠道方面等等方面。
這是我們兩位書的作者，一會兒我們會請他們上來，這兩位作者是56籍清華的老學長，一位是右邊的彭老師是81歲是機械系的，左邊這個陳老師是79歲，是建築系的，下面我們請鏡煙書院的王老師，還有鏡煙書院的副院長劉老師，他們代表這本書和這本書的發啟方共同向大會捐贈大師的作品，掌聲有請這幾位作者和這三位老師一起上臺。
鏡煙書院贈送儀式
沒有拿到書的可以到門口有售書，這是第一個作品，地個作品是金手杖為大家展示金色年華時裝秀表演，今天我們看到鮮貨的老人展示，這批藝術團他們以歌舞、戲曲等伴隨美好的金色年華，這個藝術團有當年的專家教授、研究員、公務員、金融師、律師、會計師、服裝設計師、公安幹警、企業家、外交官、海歸學者，平均年齡70歲，最年長的80歲。
下面，我們掌聲有請金手杖藝術團為大家展示時裝秀。
金手杖藝術團為大家展示時裝秀
我們看到非常專業的編排是由我們國家一級編導趙滿華女士和來自於其他專業文藝團的老師們共同編撰的原創型的歌舞和時裝走秀節目，為了感謝我們藝術團老人們辛勤的演出，請兩位嘉賓向大家送出一些小的禮品，分別由請商會的秘書長鍾彬和許會長上臺為我們的藝術團贈送一些小禮品。
鍾彬：非常感謝，這是商會歷史上第一次在年會上有演出，而且是這樣非常精彩的，把生活，把事業，把所有的智慧全部融合在一起，我想這樣一個讓我們感受到我們的養老事業其實是非常美好的事業，而老年生活也是幸福的生活。
主持人：下面，我們進行的是領袖圓桌對話，一共有五組對話，對話嘉賓都是我們商會的會長及副會長們，作為行業領袖，他們一直在引領著行業創新和發展，他們的思想和對行業的判斷，能給我們帶來深刻的啟發。
第一組對話的主題是--供給側改革下房地產行業的機遇與挑戰，將由盛世神州基金董事長張民耕先生來主持
對話嘉賓：
林騰蛟 陽光城集團股份有限公司董事局主席
許世壇 世茂集團董事局副主席兼執行董事
林峰 旭輝集團股份有限公司總裁
張寶全 今典集團董事長
現在有請對話加班和主持嘉賓一起上臺。現在我把話筒交給張民耕先生。
圓桌對話一：供給側改革下房地產行業的機遇與挑戰
主持人：在今天這樣一個會議隆重的氣氛下，我們來談一談供給側改革下房地產行業的機遇與挑戰。剛才這場走秀讓我們精神一振，居然養老產業能夠有那麼精彩輝煌的局面。我相信我們房地產業作為他們的一個板塊，我們的房地產企業也會有新的輝煌。在供給側改革的前提下，確實進入了新的機遇和新的挑戰。
我想我們開始這個論壇的時候，先讓各位參加的嘉賓用兩三句話介紹一下自己的企業，然後我們來說說我們面對的機遇和挑戰。
林騰蛟：教育和醫療健康這幾個板塊，我們會參與來探討這個話題。
許世壇：我們現在也開始接觸一些養老、旅遊、休閒，應該是比較多元化的。
林峰：大家好，我是旭輝的林峰，我們在北京、上海、廣東、重慶等19個省會城市以住宅開發為主，商業為主的開發商，我們還是比較單一，專著在房地產開發這個方面，希望有機會和大家做交流，謝謝！
主持人：我們下一輪講講各自的亮點，這回從林總開始，旭輝有一個評價是穩健高速，對於這樣的評價您說說你們的亮點在什麼地方？
林峰：業界很多人都說我們是黑馬，其實我們是老黃牛，因為他們只看到我們上市以後幾年發展的速度比較快，這幾年一直保持著接近40%的增長，預計我們今年的銷售大概會突破600億。但是旭輝其實是一家老公司，我們從91年開始從事房地產開發業務，所以是一個在房地產領域來說年齡比較大的，但是我們一直發展比較穩健，都是內生的增長。
第二個旭輝的特點，是專注於核心的省會級城市，區域上的專注，我們在全國19個城市，未來我們也不會超過25個城市。
第三個，我們主要還是以住宅開發為主，像在座的幾位行業大老，他們有多元化的布局，所以我們對於未來我們會加大辦公、商業以及其他旅遊、養老，甚至是其他行業的一些布局，可能會在未來的幾年我們會初步的參與。謝謝！
主持人：你們的特點和亮點是什麼？
許世壇：房地產經過了這幾年的高速發展，最近政策比較密集，我們還是需要做好產品，做好本身的工作。因為我們這幾年規模不是很大，我們相信明年會有還行的增長，我們更看重的是最終我們的項目，我們做到上市房企規模最高的前三名吧。除了住宅以外，我們會有更多的投向商業啊、酒店，包括旅遊、養老這些板塊，不僅是在住宅這塊，今後固定資產的收益還是比較穩定吧。
主持人：下一輪談的時候，你就要談談面臨的挑戰，現在商業地產面臨的挑戰你們怎麼應對。張寶全你們是早早進入了海南做旅遊地產，這非常符合供給側改革的一個方向，請您說一說。
張寶全：我認為創新是有未來價值的，在市場是以需求為主的，實際上特別是通過經濟高速發展，特別是在我們的生活方式上有很多的需求，隨著經濟的發展，社會水平的提高，房地產在以前的時候，利潤率各方面還是比較高，比較好，靠賣房子掙錢和靠運營掙錢，可以講兩個行業是完全不同的。
酒店說我們是賣生活的，商業的也不同，他是400個老闆開了400家店，我們是一個老闆開了400個店，因為生活方式的不同，就像在你家裡面吃喝拉撒在一起，它是沒有界限的，不是通過交通來連接的，他們生活的行為聯繫在一起。
我們青島紅樹林是8月19號開業，開業以後在青島很有名，很多領導來微服私訪，後來所有的區長一起來看，包括西海岸也來看，包括在開業不到兩個月，今年十一，山東省十大人氣景區酒店開業不到兩個月就已經發展得很好。同時也給後面帶來很多的商業機會。
主持人：現在的形勢下你們面臨的挑戰是什麼？你的應對是什麼？下面林總，林總已經完成了保險公司的收益，你們已經不是簡單的房地產商，他應該是全牌照的經營者。您說說你們的亮點。
林騰蛟：說起亮點，我感覺作為一個創始人，我是地產開發商裡面比較瀟灑，比較清醒的一個企業家之一。基本上我們幹兩件事，一個是經層設計，一個是企業文化，陽光城我們找最優秀的人給他們股權激勵，我們這一波馬上又啟動，員工的持股也是一波接一波。我們精英團隊和董事會，董事會是我們專業的這些董事，他們形成閉環狀態，陽光幾百億的進出不需要我籤字，他們有個系統在。所以我基本上我去哪裡旅遊，或者去讀書，我手機關機，基本上沒人找我。
我們比較早期就實行了國有化，我們經過了從96年開始辦大學，辦中小學，現在有200多所學校，還有大學本科，還有以色列的保險機構，我們是前兩個月我們收了3000億的市場，關鍵是他們的團隊非常優秀。我們現在在做養老市場，以色列有最先進的養老機構，就是我們的保險。如果這樣的話，可能明年我就把它帶到中國來。像我這樣的少做事情就多捐助人才，讓他們去做，這可能就是陽光惟一的特點。
主持人：我們向林總學習，我們一般董事長都累得像狗一樣，林總那麼瀟灑，一個是他的體制特別好，還有一個他非常早的進入了其他領域，特別是金融化做得非常早。你也說說你們面臨的挑戰。就從你開始面臨的挑戰開始講一下。
林騰蛟：說起面臨的挑戰，其實就是現在中國整個經濟形勢比較嚴峻，我一直感覺，中國目前全世界最有經濟潛力的地方，就是中國和美國，因為它很重要一點，它的人才是縱向流動的，縱向打通的，像歐洲以及日本，都有人才縱向打通的局面。所以中國還是和美國一樣相當好，中國很多優秀的企業家都是從最低層起來的，哪怕是你是農民的後代，你只要努力就會有成長的機會。但是現在整個局勢變化太快了，你今天的優勢可能用不了太久就變成你的包袱，這就是一個我們所謂的新常態，不能夠把今天的優勢，今天的成績當作明天，也許今天陽光城，我們陽光控股今天在規劃，在頂層設計上面有優勢，過一段時間可能我們就會遇到困難。
所以我們不斷的應該盯住外面的環境，來檢討我們的體系，跟上時代的變化，這是時刻要記住的，來盡到企業家應盡的義務，因為時代進步得太快，你稍微不留意，可能很多的優勢就會過去，我們可能就會有很困難的局面出現。
主持人：最近網上在傳的，說你們300億土地買了以後現在在做新型化，有些企業出錢，你們完全來幫他操盤。在房地產方面你們有沒有什麼應對挑戰的辦法？
林騰蛟：團隊很多是有股權的，他們都是合伙人，我們給他們一定資金的比配，因為他自己把它當成他的事業。所以陽光城裡完全是輕資產，現在的土地儲備，因為房地產這個行業完全的輕資產不一定跑得盈，陽光城的特點就是很多的微團隊，原來我們離開陽光城走出去的，他有心組織一個團隊又想回來跟我們合作我也歡迎，因為這樣子，所以我們這些團隊又拉了很多對外的合作團隊，這也輕資產也有。所以我們現在陽光城是輕資產和重資產結合。
主持人：房地產公司怎麼輕資產呢？其實輕不太下去，實際上你們是輸出你的管理，輸出你的開發經驗，這樣來應對現在重資產的問題。這是非常好的經驗。
張寶全說說你們的挑戰和應對？寶全現在用各種辦法在尋找旅遊地產的金融解決之道，你們雖然額度不大，但是也是很成功的，這種經驗是不是能夠擴大？以及你對於旅遊產也今後的金融解決之道有什麼辦法？怎麼應對挑戰？
張寶全：其實我覺得挑戰是我們所有地產企業很重要的。每個地產企業不管你以前做得好，做得壞，或者你現在已經找到新的途徑，或者你正在找你的途徑。當然林總講的金融，講的錢，在傳統行業裡面大家覺得項目、土地、錢，有這三樣就行了。其實在今天，你已經不是靠房子來掙錢，或者靠運營來掙錢的時候了，這三個是基礎，運營成了重要的關鍵，運營的失敗，土地、資金的價值都會沒有意義。就是放點錢，咱們也是一個上市公司比較大，他到我這裡來，他也想做旅遊地產，就是說能不能借鑑一點經驗，或者說怎麼做，他帶了很多的地。我說做沒問題，都能做，但是我覺得如果跟你講經驗，第一點就是要有心理準備，第一點就是你的公司比較亂，高管要流失，內部要打架，讓你成天不能安生。如果你原來是做房地產靠賣房子掙錢的，如果你現在想做紅樹林這樣的靠運營掙錢的，如果你的人沒有變，一切還和原來一樣，你根本就沒有轉型。
聯想的柳傳志就說過，我做新的事情我就找新的人，進入新的團隊，不讓老的人做，因為老的人已經建立了他的思維方式，尤其在企業，當你做一件不同行業的時候，其實你的組織架構，甚至於企業的文化，包括你很多的事物文化是不一樣的。所以中國目前現在專業在轉型的時候，個人認為，很多把賣房子掙錢的經驗當成了靠運營來掙錢的經營，這個環境是不一樣的。金融感覺又不同了，它的股權機構，激勵的方式都是不同的。
當你做旅遊地產，做運營的時候，團隊是非常重要的。紅樹林是一個老闆開了400多個店，青島有110個餐廳都是自營的，包括我們的奧特萊斯都是自營的。好處在哪裡？好處就是我們所有進來的人，紅樹林因為是硬體是最好的，你可以找到最好的人。比如我們做奧特萊斯，就是在中國排名前三明的奧特萊斯裡面來尋找我們的運營管理人員。餐飲這塊，現在也是。這是能力的問題。
紅樹林能做的商業模式也未必像商業的模式也能做，因為做商業我個人認為有三點非常重要，第一我們開一個餐廳，你要看方圓5公裡之內有沒有市場，市場決定消費，你要做調研。如果有了，第二條就是營銷，如何讓消費者知道你，如何讓消費者到你這兒來。第三點就是供應，消費者有了，你讓他來了，你要供應得好，你不比別人好你依然不行。所以這三條對於我們開店做商業，或者靠運營來做風險是非常大的，光有一條不行。
紅樹林像三亞4000多家客房，每天平均就有4000人住在裡面，市場和營銷你不用考慮了，我就需要供應，最重要的就是人才，這些人跟我做開發的人完全不一樣。商業零售企業和一個餐飲企業又是完全不一樣的，和房地產賣房子也是不同的，這就面臨了一個企業在轉型過程中，我把這個以前定位為三點，一個叫轉型，一個叫轉行，還有一個叫轉思，房地產企業轉型依然靠賣不動產，輸出不動產掙錢，這叫賺錢。第二，我資產是租賃。實際做紅樹林的時候我們是轉思，你要完全變成新的，以色列的國家是很厲害的，人多，他們的智慧很高。
主持人：張總說的應對，一個是轉型、轉行、轉思，就是把原來自己熟悉的放棄了重新走。下面請許總談一談，商業地產現在面臨著網絡經濟的情況下，商業地產怎麼來應對它的挑戰？
許世壇：整個商業地產要有專門的團隊，思考開發和做地產是不一樣的。中國商業地產是嚴重的錯配，三四線城市，包括個別的二線城市商業是不需要的，所以現在應該是一個機會，可能各個開發商私底下都在做，我們也在做，就是部分三四線城市只要允許把商業地產改成住宅。我們看到有些三四線城市住宅量是很容易消化的，所以這是一個國家層面的一個去庫存的一個辦法。
我們商業要做出特色，我們今年的9月份做了很多的工作，我們有主題公園，在國慶節每天的人流量是2、30萬，整個城市接近三分之一以上的人口都會去那邊，所以特色是很重要的。只要你不是太差的，你有軌道交通，你有配套，還是可以的。住宅是賣掉了有收益，商業是需要去經營的，也需要去培養的，現在如果在一線和二線城市還是有很多的辦法。
今年在北京，在工人體育館很小的商業地產經營了幾年就是30個億，商業要4、5個點才能做證券化，好的位置還是有一些企業會作為一種品牌，或者他自身的需求，他會出比較貴的價格去買這些輕資產，這個可能是在一二線城市通過近一段時間，把一些資產通過高溢價去套現。
另外你要長期經營，像上海我們有一棟樓在步行街，這個樓現在估值是120億，我們現在可以做資產的證券化，大概是3.5%，實際上這個是很便宜的，實際上也不是說商業地產沒的做，只要你幹好，你還是可以變現的，我覺得做任何的事情都有解決方案，我覺得跟現在的住宅是一樣的，如果全部幾千個開發商都在搶一個場地，這個概率是很低的。
主持人：許總的觀點對我們還是很有啟發，在現在的形勢下商業地產不是不可以做的，其實三四線城市未必沒有市場。
林總你們面臨的挑戰是什麼？你們的應對之道是什麼？
林峰：我們一直認為在房地產行業規模不是萬能的，但是沒有規模是萬萬不能的。它是一個合理的規模，因為牽扯到企業調配資金和資源的能力，包括你要做商業地產要有足夠大的現金流。所以對我們來說，規模我們會去追求，但是沒有把它放在第一步。我們一直在做一個規模、利潤、負債率三個之間的平衡，這是我們形成的三角。
剛才前面幾位大老都講到了，確實我們自己都在一二線城市，有一些企業沒來，他們在三四線城市，有一些擅長商業，有些擅長旅遊，其實每一個都有自己的難處，一二線城市看起來好像銷售好，但是難在拿地，一塊地可能有20家、30家開發商來PK，三四線城市地好難，但是難經營，難賣。可能我們的商業地產蓋起來容易，但是經營起來難。所以任何一個不管是住宅也好，商業也好，旅遊地產也好，我們發現未來的一個大時代，一定是整個經營是在加劇的，出任在去庫存，其實在去庫存方面，很多商業性的住宅壓力是比較大的，反而在一線可能是地價的壓力比較大。
所以在每一塊上面我們都會發現地產賺輕鬆錢的日子一去不復返了，不管是房價高的地方還是房價低的地方。第二，賺快錢的時代過去了，經營賺錢的時代可能會陸續到來。所以在這塊我們看美國成熟的市場有一個非常有趣的現象，其實資產經營能力對開發能力會影響更多。再往後就是地產和金融之間越來越緊密的交融。我覺得未來地產是開發的輕資產，還是用其他的證券化的方式來做，必然的一個趨勢，就是地產和金融會有更緊密的結合，可能未來大家再沒有炒房的更容易。這就是地產未來的幾個方向。應對這幾個方向，我覺得沒有什麼捷徑，你想做經營就認認真真努力的把每一個經營的細節做好，他們在做每個產品的時候都用非常多的心，把每一個產品當成一個藝術品出來，它最終做出來才有長遠的回報。從經營的管理模式上也是在這樣。
反過來對開發商來說，不管是做住宅還是其他的產品也是這樣，從住宅的產品來講，我們也在關注不同類似的住宅，如何在產品上，在服務上做到你有獨特的特色，做到讓客戶真正的對你這塊非常的欣賞，這其實未來跟經營能力的提升，商業運營能力的提升其實是一樣的重要。
所以我覺得未來面對越來越嚴峻的競爭，只能腳踏實地，怎麼樣有耐心去經營這個行業，但是我們對行業的未來還是看好的。謝謝！
主持人：大家對於你要表示感謝，你是操盤的第一線，確實你對市場充滿信心，而且你是有硬派作風，還要繼續做規模，做利潤，而且還要做到規模上。
由於時間的關係，我們論壇就到這裡，謝謝各位，謝謝大家！
主持人：其實今天大家看到房地產到了今年是最嚴格的時候，冰火兩重天，下一場首先有請我們的主持人柴志坤先生，有請幾位對話嘉賓。
主持嘉賓：柴志坤 北京天鴻置業有限公司董事長
對話嘉賓：
李 轍 山水文園投資集團董事局主席
許 雷 雲南城投集團董事長
王建軍 中國宏泰發展董事局主席
高一軒 京投發展股份有限公司副董事長、總裁
圓桌對話二：產業創新與城市運營商的挑戰
在座的幾位都是標杆型的企業，現在流行叫線下型的企業，產業創新和城市運營是一個很長時間的話題，在我們行業裡面，就是說有一些人就認為這是大家用來拿地的一個手段，產業創新了，做城市運營商了就可以去拿地，但是也有一些人，有越來越多的專家包括業內人士認為這是未來的發展方向，我相信在座的四位在這方面都有很多切身的體會，我想提的第一個問題，就是說作為你們幾位來說的話，結合自己的企業或者商業模式，你們認為在做產業運營和城市運營商，在你們日常業務都是怎麼結合在一起的？從李總這兒開始。
李轍：其實產業創新不是今天這個話題，也不僅僅是明天，它應該是我們一貫的一種創新才能保持你公司的這種生命力。比如說我們的調結構促發展，實際上我們公司在十年前這個結構和創新就開始，比如說我們在北京拿到了一個22平方公裡的湖，那個湖和西湖一樣大，通過我們10年的努力，我們把旅遊跟旅遊地產結合到一起做了一個非常好的作品，這個作品最近由於它的成功由贏得了世界休閒大會，比如說旅遊地產到底值多少價，我想你今天給我200億，我可能都不會賣這個樓。
另外，據專家統計萬科一年兩三千億，一個國貿他這麼多年的經營就一個盤頂萬科這麼多年經營所得的利潤，實際上創新也好，我們各自的優勢都有發展的機會，過去我們協議拿地還是非常好拿的，但是國有企業拿地非常容易，國有企業有時候的帳上有一千億、500億，我們這些不想上市的在拿地的時候就遇到了非常大的困難。我們在10年前有了轉型的計劃。
同時，這樣一個大的項目它的運營也是一個很棘手的問題，房地產開發商怎麼運營好，怎麼把旅遊做好，怎麼把跟當地政府關係的劃分都是很細緻的，所以說在這10年當中我們也積累一些經驗，現在我們中間做平臺公司或者做平臺，大概這是我們的一個現在能做的一些事情。王總是京津冀周邊做土地運營和產業園建設是一個非常專業的，規模很大的一個公司，王總對這個事情你怎麼看。
王建軍：其實談到產業創新和城市運營，我是中國宏泰發展董事局主席王建軍，我們這方面真的有很多的經營跟大家分享，我們公司主要職責一個是負責基礎設施的實施和產業形成，第三個就是園區經營，做了十幾年了，我們有很多歷練，具體到城市運營這個題目很大，但是宏泰發展做的比較好，城市運營的主要一個方面就是在基礎設施投資到位的前提下要有產業項目，這也是要尊重園區和城市運營規律，一定要產業為先。所以我們在廊坊最成熟的龍頭高新區我們招到了223個項目，今年我們一個園區就給政府納稅20億，去年是15億，每年都有一定比例的增長。
為什麼有這樣的增長呢，是因為我們招的都是類似於中建基、中航工業、重要國基、中建材、富士康大的產業項目，只有產業落地了，每年貢獻更多的收入了，我們才能有分享，政府才有錢支持園區健康可持續的發展，所以我們園區是在產業基礎達到一定程度的時候才搞城市的配套，商住用、文化、教育醫療資源整合進去，我們建設這麼一個新興的城鎮化的建設，所以運營我們首先要招產業項目。按照我們河北省政府的稱呼，我們是真正的產城融合，具體到產業創新也是園區的一個主要方面，因為創新一個永久的話題，美國在上個世紀70年代一直倡導，我們國家前幾年又開始提出來，而且我們在4年以前就建立40萬平方米的物理空間專門搞孵化、創新，所以我們和北京、北大、北航十大名校包括中科院都有戰略合作，我們給他一定資金，讓他們把他們的科技成果、專利還有很多項目在我們那兒都有空間布局。目的是我們從中梳理出好的項目來，我們後期跟蹤、跟投，有好的產業項目在園區就落地了，也包括我們在北京的中關村，在深圳的科技園，在上海我們都有一個物理空間叫做嵌入式發展，就是北京人不願意老廊坊、河北的，我們在中關村核心地段有一個六千平米的地，中關村產業聯盟、小米研發中心我們免費提供給他。接受北京的高新產業轉移，接受深圳南北示範的產業轉移到北方來，目的是產業創新我理解就是科技創新，就是產業的企業的轉型升級，所以我們覺得產業創新和城市運營這兩者項目是相同的。謝謝。
主持人：謝謝王總，王總的宏泰是今年被評為行業地產的第四年，前三年有屬於上海的，一個是張江華夏和上海，還有一個是王總的這個公司，這個公司在咱們行業裡面應該這方面的皎皎者，我聽了王總介紹的情況，基本上他幹的是地方眾籌做園區的時候做的工作，許雷總是雲南城的董事長，您從雲南城的角度來講一講產業創新和城市運營之間的關係，咱們這個產業是怎麼結合在一起的？
許雷：創新是要付出代價的，第二個就是說企業在做運營的就是講觀察，雲南城我們當時要穿一個美麗的外衣，但是真正一個公司要做好運營那真是難上加難，主要是在城市的一些功能、完善、提升和服務，這裡面扮演一個小的角色這樣。我們這幾年雲南的旅遊地產健康地產，我們做了一些事件的設計，完全是在工業裡面大的集團做了我們自己的品牌的夢想雲南，夢雲南、旅遊管理文化、休閒，今年有一個環球中心，一個創新的模式和城市需要什麼東西，完了之後，把城市休閒和旅遊創業辦公做了一個新的東西，我們收購的時候，不管酒店、商業、小鎮、旅遊都比較好，而且我們產業中心有三千多戶的商家辦公，這個創造40億的稅收，我們覺得就是說未來發展就是要結合城市需要的東西，去創新，把產業和消費者需求結合起來，我覺得是有生命力的。
主持人：謝謝許總，許總產業規模做的很大，但是說起事情來很低調，京投本身就是一個基礎設施投資，軌道交通為主的基礎設施投資，這一塊我也想請高一軒總說一說你們在這方面的一些體會。
高一軒：京投發展大股東京投公司，全稱叫北京基礎設施投資有限公司，這家公司規模非常大，是北京軌道交通的業主，現在公司的總規模在4200億左右，淨資產一千多億，我們公司主要是在京投旗下做開發的，比較像我們港鐵的模式，因為我們北京是沒有城樓，雲南有城樓，所以京投其實就是一定程度上的形成北京程投的功能，包括地鐵能基礎設施。
剛才我非常同意三位嘉賓的觀點，其實我們過去的兩年一直開會，就是我們每年年底開會都提到轉型升級的問題，但是過去兩年間我們有一些自己的思考和實踐，基本的觀點就是去做我們完全不會做的創新成功概率特別大，所以我們一直在看我們自己這個產業上下遊有哪一些跟我們直接有關聯的這種容易上手的，因為如果不是這個目標，容易上手的行業有問題的時候，你的團隊其實你發現大部分不是幹這個事，我們的團隊養老和地產開發完全是兩個思路，包括純商業運營和地產開發也是兩個思路。所以團隊不具備這樣能力的時候，推進起來成本非常高，難度非常大。
過去兩年我們在做的一些判斷，第一個我們在兩年前提出來，因為北京、上海這樣的城市地價越來越高，一定在產品上會出現分劃，一個是高端一個低端化，第二個我們預見會出現小戶型化，像香港一千尺就是豪宅了，小戶型化出來以後，當時預計在小戶型這種產品裡面如何通過這種時空交換來促進同一個使用面積下，同時一個面積做時空的功能複合應用，這是一個趨勢。
但是以前我們看到很多都是從牆上或者牆下，後來我們大概在一年半之前就在思索能不能把這個事和智能家居結合在一起，3月份我去哈佛的時候，正好馬省理工實驗室就把這個東西做出來了，我們就非常想和他們合作，美國的流程很複雜，我們找國內有沒有企業做這件事，後來發現趨勢有家企業在做這件事，有兩個樣本間年底就出來了，這個就是在40平米的空間內通過智能家居解決這個問題，這個實際上典型順應了這個趨勢，跟我們日常幹的事有關係，因為有資源可以解決這個事。
同時又是一種創新和一種升級，我比較看好還是未來在城市更新裡面去應用這個東西，因為新房裡面應用這個技術，實際上我覺得目前還沒有到這個階段，但是在城市更新裡面加槓桿利用這個是可以的，我現在找了日本和澳大利亞最好的設計師，頂級的設計室正在和團隊做這個事情，所以這一塊我覺得這是在過程中給大家舉的一個小例子。
第二個，我覺得企業通過你去投資和孵化一些企業過程中，還經常碰到一個問題，你的同行可能都覺得我也要創新，我手裡的資源和市場是我的一張牌，如果都是別人去做，我們做什麼呢，所以這種思想指導下每個企業其實都是有壁壘的。如何錯位交換，互相交換資源，大家共同的企業都扶持起來，其實這個是下一步可能特別好的，我們有很多行業的協會和組織，其實在這個過程中扮演好的角色，通過這個拿到一些市場，把這些企業一併孵化，這樣大家做的是一個共贏的模式，我就簡單談這些。
主持人：我覺得產業創新應該是基於資源整合背景下的商業模式和產品創新相結合，在這裡面模式不是單一的，每個人的模式不一樣，每個人都有非常好的發展空間，這個領域確實有很好的前景。
我想問幾位第二個問題，結合您自己日常業務的感受，就是業務過程中的這些感受，就是說你認為在產業創新和城市運營這方面最大的機遇和最大的挑戰或者問題是什麼？
李轍：我跟大傢伙簡單介紹一下我們公司的流程是什麼，我應該是下午第六組在做這個論壇的，突然有一個做產業的沒來，把我調到這一組了。
實際上我感覺做產業有一個行業的術語叫做一級大，過去有一級開發，實際上宏泰的建軍我了解他，他應該是一級半，不僅僅把土地做好，而且把產業招商招來。我們是做什麼呢，實際上我們是做平臺，怎麼做這個平臺呢，實際上我們就是一個集世界資源來去做平臺。
比如說什麼呢，比如說你請不來，或者你合作不了，像迪斯尼、好萊塢、六級等等我能合作，我能合作之後，政府可能就給我們大片一級開發好的土地讓我做主題公園。我這主題公園當我做的時候，我給他做一個整體的設計，不僅僅是設計一個主題公園，比如說商業街，整個小鎮，當地的文化歷史等等一系列的。我把它作為一個全面的設計，全面的設計它給人帶來的是什麼呢，我的主題公園可以帶來五百萬到一千萬的人流，你想想你的商業、住宅就有了基本的客戶。
所以說我們做的就是這個一級半，主持人問我說有什麼困難，實際上在中國做生意不僅僅是我們困難，有很多的外籍企業也有很多的困難，就是這種行業兄弟們的無序的競爭，特別殘酷的這種無序的，辨不出真假，這第一個。
第二個，我們做一級半可能需要國內外大量的各行業的金融的支持，今天我非常高興的看到商會有700多個理事，200多個常務理事，49個副會長，更重要的是有20多個各行業的商會。今天在這兒我有一個困難，或者說未來的挑戰，我希望你們各個商會，各個精英以後到我這個平臺上兩進行我們今天的合作。我們這個小鎮不僅僅有主題公園，同時它還有商業、住宅、藝術、教育、抗衰老、健康、當地的文化，就像布拉格是一個幾百年的藝術小鎮，全世界性的，所以說這些小鎮之所以能夠發展，它有基本的客戶群，同時它是新建的，所以說在新建的時候，把綠色的、生態的、環保的、人文的人性所有東西都裝在這個小鎮上。我們所有購房的需求者誰不喜歡這樣的小鎮，如果喜歡這樣的小鎮，我也希望我們房地產商會的，我在這個商會和聶會長一起合作了15年了，對這個商會非常有感情。
今天這個商會非常的壯大，所以說，我希望兄弟姐妹們能在我這個平臺上咱們一塊合作，如果中國能有這樣的十萬個、二十萬個這樣的小鎮，讓中國更美麗，讓中國人生活更美好，這是我們公司的願景，它可能就實現了。
最後我非常有感慨的李局長問我一句話，他說你為什麼成功，我說我堅決跟黨走，跟著國家的戰略走，再加上我的勤奮，謝謝！
王建軍：機遇和挑戰，我們平臺發展作為戰略的安排，諮詢準備的非常充分，我們的布局主要是在北京周邊、廊坊、石家莊、保定。這個機遇2014年的6月總書記有一個京津冀相關的座談會，主要是總書記推動京津冀的協同發展，京津冀其實主要是河北受益了，招商引資招北京好的產業項目方便多了，原來是想撬動北京更好的資源，但是好資源北京不給，但是這一次是國家戰略，我們招商引資就順暢一些，包括我們周邊區域的地價、房價都帶動起來了，我們運營商也受益了。同時我們還有一個很發展思路，就是傍大款，包括今天跟各位交流，我都能學到很多的知識，我們跟中航工業做中航小鎮，他們在十三五期間在全國要布局50個小鎮，我們在其中有我們的股份，我們跟他們一道在全國各地搞小鎮，他們搞機場、運營，我們搞小鎮，包括和港中旅合作搞旅遊地產，搞旅遊小鎮，所以我們更好的會把握現在京津冀協同發展，城鎮化快速發展很好的機遇更好的搞好我們的戰略布局。
至於挑戰我說關鍵在於自身，市場挑戰，市場經濟風雲變幻適者生存，這個始終是存在，我們就是作為園區運營商也叫城市運營商，我們的核心競爭能力是招商引資，基礎設施投資是我們的義務，但是有錢的公司很多了。但是主要的核心競爭力能夠把好的產業項目幫政府招到，這個挑戰非常大。如果你招到了，政府有業績了，有更多的財政收入了，就可以分享了，宏泰發展在這方面做到了，我們專門有一個產業研究院，就是哪一個央企、國企，過去投什麼項目，下一輪計劃頭什麼項目，我們有一個大資料庫，我們包括跟政府投資人怎麼對接經驗非常豐富，所以說挑戰就是做到跟政府籤的協議，把產業做到了，這個挑戰哪怕是因為政府的政策變化，國家政策變化，把好項目整合到相關的省市政府去，它會把任何困難克服了讓項目落地，項目落地了就有回報。
這麼說很容易，今天這個場合也很隆重，我們做產業地產十幾年，有一個很好的經驗，16個字對政府高效服從，要聽話，有項目落地的時候，遇到個別釘子戶不能強行拆遷，要迂迴聽政府的，看到的是未來，所以我們一般必須聽政府的，括號，不聽也不行。因為有了政府政策落實了對運營商有極大的支持，一般我們去找區長匯報的時候拿兩個報導，一個報導知道他批不了，第二個報告才是真正想讓他批的報導，我們先把不可能批的報導給他看。他一看不行，然後我們當地的能夠整合更多的產業項目，巨大的運營商，他本身那個時候心裡就有一些愧疚，拿出來第二個想讓他批的報告很合理，符合和企業雙方的要求給他，他說可以，就籤了。所以跟政府溝通一定要把握細節做到位，這樣才能得到政府部門的支持。
第二個對當地的百姓要真金白銀，別看老百姓穿的很樸素，但是他們心明眼亮，這個運營商到這個區域來了以後，他會看你的投資到位了許多，現在天然氣接到每家每戶了，環境也改善了，首先深刻。
第二個是不是把好的項目整合落地了，你看一個富士康就用6萬個人，一個園區所有村的老百姓可以找我們招的產業項目裡面上班，我們園區就是贊助，騎著自行車就可以上班，早晨可以照顧孩子上班，晚上可以跟老人吃一頓飯，所以雲所覆蓋的老百姓內心就認可，所以這個很關鍵，相反的，如果沒有認可，他就不拆，你這個項目就著急，所以這個損失就很大。
第三條也是我們的核心競爭能力，就是對投資者，對我們的招商對象感謝，一定要跟他交成哥們，交成朋友，一定讓他覺得投就投你，我們招的都是央企，都是國有企業、上市企業，來一個投資幾十億，北京周邊那麼多投資為什麼能選上你，就是因為交上朋友。
招商引資我們下的功夫非常大，我去年也說過，類似於打高爾夫一樣，跟有的領導打球你得讓他開心，你先說這個球場特別有挑戰，一桿打不到180碼肯定上不了，一般打高爾夫人都是挑戰自己，來之前我就準備兩盒品牌樣的球和號一樣，和我網在兜裡面的一樣，有的時候我球一樣，我會把我的球踩到地底下，他打不出去，比我高興。還有的時候他的球眼看著進了下水了，我就裝作沒看見，認真的去找，找不到從兜裡面把球捅下去，打高爾夫你們的球溜了後來又找到了，異常的興奮。
這個時候你就跟他聊我是廊坊哪的，我是搞運營商的，有時候他一興奮就有門，從上往下談招商，招商引資要感天動地，一定要交成朋友，把功夫下到在有可能達到政府對我們的要求。
第四個就是就是功夫下夠了，對我們自身的高管段對，對我們自身的招商團隊要主動提高，提高我們自身的素質，面對越來越激烈的市場招商競爭要提高自身的素質，要學習EMBA，要學習知識、交朋友，把握更多同學之間的資源才能跟招商對象溝通、聊天、學習問題，我覺得我們總結的這16個字對於做產業地產真的是有幫助的。
許雷：國有企業改革上面說的好，但是真正的執行很難，把國有企業改變，頂層設計中央很重視，但是往下的時候，在執行改革的過程中是難上加難。
高一軒：還是要看趨勢，因為這一輪國家房地產宏觀調控，實際上是一個去槓桿的過程，去槓桿的錢還是有的去的，咱們貨幣發行沒有什麼變化，假如說這兩塊還在這個方向上的話，出來的這個錢就是未來的趨勢，現在可能看的很清楚有幾個。
一個比如說在京津冀一體化和國內的基礎設施大幅度投資的下軌道交通，北京的軌道交通如何和河北對接，我們公司主要是立足於北京，踩在這兩個風口上對未來的發展做一些接軌。
第二個就是一二手房的價差逐漸拉大。第三個是科技推動的改變，現在目前我們所做的布局，在正常房地產開發的基礎上，其實都是沿著這三個趨勢在搞提前布局，我老跟他們開玩笑，我說你想幹一件說一說事起碼得三年，能吹一吹起碼得十年，我們在北京有三個大的停車場已經做完了，積累了很深厚的技術門檻和環境，這種門檻和環境為我們將來走出去，走出去到外地，到更大的市場施展仍然在儲備階段，最後一個段對經過2013年，2016年兩輪更新，現在基本上已經非常成熟，這些都是長久的布局，這些布局都到的時候，天時地利人和都有，在發展的時候踩在共振點上這個企業就可以做到，我們現在並不是要求你們去拼銷售絕對的份額，今天我們實際上年初董事會想100億後來調到60億，現在看來調一調還是對的，但是我覺得大概因為時間有限，我們最近做的一些事情跟大家報告一下。
主持人：時間關係我就一句話總結一下四位嘉賓的發言都是乾貨，我相信在座的各位進我一樣都意猶未盡，時間關係我們就說到這裡，請大家以熱烈的掌聲感謝臺上四嘉賓的精彩發言，謝謝大家！
主持人：特別感謝兩位企業家，也是兩位商會的副會長給我們做的主持。下面有請下一輪的主持人，趙正挺 全聯房地產商會常務副秘書長。我們對話的主題是產業升級下的綠色建造與新生態。
對話嘉賓：
王宏 中建鋼構有限公司董事長、黨委書記
刁志中 廣聯達科技股份有限公司董事長
張劍 長沙遠大住宅工業集團股份有限公司董事長
田明 朗詩集團股份有限公司董事長
王兵 中國建材股份有限公司副總裁，北新集團建材股份有限公司董事長、黨委書記
張鵬 當代置業（中國）有限公司執行董事兼總裁
圓桌對話三：產業升級下的綠色建造與新生態
主持人：我們這組的第一個特點是人多，別的組凳子沒坐齊，我們座了6個。
第二個成分複雜，前面的都是房地產企業，而且我們這組不但有房地產企業，還有生產企業等等。
第三，不管是對話嘉賓還是主持嘉賓都是男的。
我們這組的主題是產業升級下的綠色建造與新生態。王總是我們這裡年齡最大的，我給他做個介紹，之後再提個問題，剩下請各位做個自我介紹。因為王總是我們國企的老大哥，他是中建鋼構的董事長兼黨委書記，中建鋼構是我們鋼構行業最大的龍頭企業，70%以上的高樓都是中建鋼構建造的，50%以上的機場都是中建鋼構承建的，這是我們中建鋼構在傳統行業之後產生的成績。我非常想問一下王總，您在產業轉型，產業升級之後，您有什麼理念，有什麼手段來促進我們行業的發展？
王宏：大家好！非常高興和大家一起來探討一下綠色建造這個話題。過去咱們就是做傳統的高樓大廈，高樓就是100層的高樓，中國的國貿、中央電視臺等等，大廈就是大的機場、會展。但是未來的30年，中國的建築形態前面幾位嘉賓已經談到了，肯定會發生變化。我的理解應該說有四大變化，第一是市場會發生變化，我們去國外很多的地方都看到那些中小城市很舒服，我相信這是中國的未來。
第二，產品會發生變化，過去在北上廣深主要就是高樓，我相信一定會像大眾的建設。
第三是標準會發生變化，過去是好看、快、便宜，我相信未來30年的標準，一定會向更加綠色，質量更加好，更加安全，更加實用，往這個方向發展。
最後一個是生產方式會發生變化。現在有一句流行語，叫優勢擋不住趨勢，咱們順著趨勢走。這個趨勢我的判斷在建築行業就是綠色建造，中建鋼構順著發展的路徑，5年前我們就開始探索綠色建造，我們今天說綠色建造的內容很多，它是一個全產業鏈的，從綠色規劃、綠色設計、綠色材料、綠色施工，乃至於綠色運營和運輸。我們最近在甘肅有一個地方，有一個項目，為什麼一定都要從國外運材料到甘肅來？能不能就地取材？能不能100公裡以內，最遠不超過300公裡等等，這都是綠色的概念。
中建鋼構的概念和其他幾位有一些不一樣的地方，我們還是做鋼結構為核心的公共建築。第二，我們在做以鋼結構為核心的基礎設施，比如說我們的未來我們公司開發了智慧停車庫，未來走路來，我們開發的慢行系統，地下跑地鐵，地面跑公交車，地上就是人行道，當然還有其他一些海洋的第三代產品。
談到綠色建造我有四句話，第一句話，EPC的模式我認為是未來綠色建造的一個很關鍵的，很重要的步驟。
第二，鋼結構裝配我認為是重要的方式。
第三句話，我們的信息化我認為是一個很重要的。
第四，綠色材料，我認為把它作為一個全產業鏈的綠色，這就是我們未來的綠色建造。我就說這麼多。業協！
主持人：要這麼順著說下去好像不太好，我還是點房地產企業吧，我們問一下張鵬總，我們這在種背景下，我們綠色建造應該怎麼走？
張鵬：當代置業大家很清楚，是綠色科技，是深耕專業的一家房地產運營商，一直在這條路上走了16年。我們認為近兩年尤其是中央提出四化道路以後，加了一個綠色化，對做全產業鏈的地產開發運營的企業和去研究客戶對健康人居需求迫切的那群客戶這樣的企業，應該慢慢的找到了他自己的發展道路。
我最近在幾次行業論壇上都講到，到了今年10月份，又開始說轉型升級，前10個月其實我身邊很多的地產企業已經和行業論壇不談了，不再說轉型升級了，我覺得有兩方面的原因，一個轉型升級已經成了新常態了，還有就是賣得太好了，不需要了，不需要去談企業精耕細作，工匠精神。尤其是10月份因城施政以後，地產企業回到對產品、對客戶最初的理解上，為客戶提供他需要的產品。
第二個還是要不斷的去思考客戶未來需要什麼，最近我把企業內部的運營分了三個部分，一個就是一定要在房地產，尤其是綠色為主的全產業鏈大的鏈條上那麼幾個矩陣，一個投資矩陣、開發矩陣、孵化和服務運營矩陣。投資矩陣我也跟大家匯報一下，在上周當代置業在香港成功的發行了國際資本市場的第一支綠色債券，比我們之前14.875那個規模，一年半以前降了三分之二。很多香港的媒體就問，什麼叫綠色債券？還不是很理解。很多人就問，你們這次募集得怎麼樣？其實我們最後篩篩選選，最後還要分配每家多少，最後超過了很多，但是我們考慮到負債等等因素，最後發了3.5億。私募債的綠色美元債，我們覺得這就是金融創新的一部分。
因為國際投融資者也要看你地產企業在限購限貸等等變化以後你往哪個方向，你下一步的取向你的回報率等等。近期我們會在國內也會發一個綠色人民幣的私募債，已經通過相關部門的審批了，這個我們認為往下再接下去做，要形成一個地產企業綠色金融資本平臺的生態，這是你當代要做的事情。
第二個綠色房地產開發，我們前一階段，一年前孵化了一個VR產業，現在這個VR自己形成了一個生態，做遊戲，做房產，做等等等等，做汽車，在一年的時間內營業額已經達到了一個多億，又拿到了天使。我們的數學模型加上我們的黑科技VR，我們認為作為當代今後也是作為我們非常重要的房地產開發的策略方法手段升級的一部分。
持有矩陣、孵化矩陣，我們真正還是要想清楚地產企業到底為客戶提供什麼樣的房子。你看我們的養老產業提供的房子多少錢？6平米15萬，不管真的假的，很多的人排大隊去買，那是客戶的需求。所以產品的升級，客戶要參與到產品設計中，這個是你未來給他提供這樣的產品運營，在你做規劃的時候需要認認真真考慮的完成。
所以我想綠色地產企業可能是一個細分的領域，它是一個趨勢，大家都會往這個方向去尋找到整個房地產價值鏈在流程，在企業再造的過程中形成新的商機。
主持人：謝謝張總！現在是我們綠色建造非常好的時機。剛才張總幫我們做了一個牽線搭橋，你們和刁總進行合作，你們是怎麼做的？
刁志中：大家好，我是廣聯達科技公司的刁志中。我們其實是從創辦至今一直立足在建設工程領域，為行業提供信息化的產品和服務。我就順著剛才兩位大老的思路，從科技，從信息技術來怎麼支持綠色建造的發展說一下。我們先從其他的行業看一下，在6月25號中國成功的發射了神舟七號，當時發射的火箭大家是很振奮的，其實它背後我不知道大家關注沒關注，中國第一款數字火箭，數字火箭的內涵是什麼？第一在設計階段，過去是二維圖紙，搞工業都知道，可能厚厚的一摞都是相當於看小人書一樣的，在這個過程中信息傳遞衰減。
這一次完全是3D的模型在設計階段完成，這樣的話參與設計人員在一個三維的模型下達到了高效的錄入，在設計產品這塊提高的效率。
設計完了之後可以自動的分成各種零部件，然後用數控工具機一鍵按紐就可以3D列印出來，各個零部件百分之百全都是一次合格的。過去是從做樣機，做完樣機之後再驗證，然後再真正的去生產。
製造完了之後開始裝配、調試，在真正的調試裝配之前，這些調試裝配人員就用VR，就是咱們現在的虛擬實境的眼鏡，在元器件沒生產的時候，他們就開始進行模擬裝配，拿到真實零件之後一次裝配成功。所以一次調試成功，一次發射成功，整個的進度從設計到發射，比原來的時間縮短了將近一半，質量是可以想像的，所以成本也是大大的降低。它是我們中國火箭歷史上一個裡程碑，叫數字火箭。
我想這個概念在建築領域本質上是一樣的，我們現在廣聯達在立足用數字建築來助力咱們房地產整個建設工程領域進行產業的升級和改造，綠色建造從設計階段到最後的施工階段，乃至到運營階段，跟模式相似，只是應用在不同的領域。
廣聯達現在也在布局數字建造的全過程，因為它需要平臺，需要技術，需要方方面面的技術，就是打造成數字建築的一個平臺。我想如果有了這樣的一個平臺，可以讓我們的工程建設在實體建造之前，乃至於在真正的規劃審批之前，我可以全過程，全要素的進行模擬仿真，是不是達到了咱們規劃的目標，進入、質量、成本、功能一系列的前要素、全過程，提前發現問題，提前把風險暴露出來，然後再正式的進入立項審批，正式的建造，我想成本可以大大的降低。
英國政府提了一個建築行業的一個產業目標，我想我們中國完全可以借鑑，因為這個是跟科技一樣，他們提出一個2025的建築產業的規劃，就是到2025年，希望工程的項目的成本降低三分之一，二氧化碳排放減少50%。如何支撐這個目標的實現？第一要素就是網際網路，雲計算、大數據、網際網路、移動網際網路、人工智慧，一共是6大技術，形成今後數字建築的平臺，來支撐產業升級。你想二氧化碳是最直接的，降低50%，成本減少三分之一。所以現在咱們的工程建設裡面，這是美國和英國做了一個研究報告，說我們現在的工程成本現在33%是物料的浪費，還有10%是返工，加起來是43%的浪費。如果我們用網際網路技術，提前做好規劃，提前把風險欲判了，可以大大的降低，這是實現綠色建造一個重要的方面。我就簡單說這麼多。
主持人：從科技的角度做產業升級，產業創新，真正的降本增效。王總！我們想聽聽您的綠色建造體系的理解。
王兵：大家好我是王兵。中國建材做一些科技園區的地產開發和城市更新的工作，這塊是很大的規模。我們競爭對手都是歐洲的世界500強，也包括一些上市公司，我們在中國的製造業裡面為數不多的，在高端領域和外資競爭超過他們的，中國的高端建築都是我們做的。我們在製造業領域裡面中國有能力和歐洲和美國的製造業競爭，並且超過他們。
但是我們在房地產領域裡面我們，我們1.8萬億，甚至是更大規模的行業，這個行業能耗很大，李克強總理去視察，整個中國的能耗裡面蓋房的能耗和房子的運營能耗，包括照明、空調的能耗，佔全社會的19.5%，這個跟霧霾有很大的關係，所以減少霧霾，每個人都是個時代的參與者，也是這個時代霧霾的貢獻者。
一般房地產的老闆、董事長，主要關心土地的成本，任何一個行業的老闆最關心的是產品，他的產品色香味是不是俱全，客戶是不是滿意。相對來說房地產是個特殊的行業，因為搶房子，誰來關心用什麼產品做呢？所以我們這個行業的能耗那麼高是有關係的。包括開發之後，開發商、建造商、代理商誰買不知道，所以房地產是個特殊的行業。房地產到今天，我們世界級的房地產的巨頭很多，像今天很多房地產的老總，包括在座的幾位都開始關注到綠色，特別是全聯房地產商會，居然在房地產的年會裡面設計一個綠色建造轉型升級的環節，非常符合中央轉型升級的精神。
時間關係我講講兩個建議，第一個，我們很多的開發商，我們的消費者，都去美國拍藍天白雲，也討論歐洲的總統大選，我們更應該看歐洲美國怎麼蓋房子，他們怎麼蓋寫字樓，怎麼蓋住宅，從別墅到鄉村怎麼蓋房子，這是我們這個行業應該格外關注的。北京東直門的當代得了時代周刊的十大奇蹟，它是中國住宅裡面第一個板隔牆替代磚塊，中國農村、寫字樓不會用磚頭和石塊了。所以我們這個行業應該在這些小事情上面去推動中國的房地產行業在節能環保綠色領域裡面，跟歐洲、美國同步。
第二個是超越，中國在很多領域，包括航天，在很多領域其實有很多的創新，我們能不能超越歐洲、美國呢？我們得了一個科技部的重大項目，我們想搞什麼呢？想推進下一代高性能綠色建築的研發。我們投了25億在北京的科技城建設了一個研發基地，這不是我們一家能做的，中科院也參與了。我們是看下一代網際網路，微信、微博真的沒有問題，為什麼國家要研究下一代網際網路？我們房地產行業北京在研究下一代高性能綠色建築。第一個就是超級能耗，能耗太高了。
第二個叫零甲醛空間。到處是學校、幼兒園的甲醛，明星房子裝修，說家裡裝修有甲醛，孩子有問題。所以說零甲醛應該成為我們行業的基本配製。
第三是裝配製建築。
第四是超高性能。建築行業的房子不光是空間，包括隔音、防火。房屋性能應該提高。
第五，從原料追溯到全生命周期的綠色生命鏈，你的工廠是不是用了童工？全生命周期都是綠色的，綠色材料、綠色建造、綠色產品，還包括綠色回收，這個房子拆除的時候也應該是綠色，建築垃圾是一個更大的問題。未來20年中國的建造垃圾會成為困擾孩子的最大汙染問題。謝謝！
主持人：下面有請遠大住宅的張總跟我們講講。
張劍：大家下午好，我是遠大住宅的張劍。我們這個企業到今年20多年了，一直在探索，現在是裝配式建築。我們講綠色實際上是減排，以前這麼大的建築垃圾。再一個就是減排，現在終於成了政策，現在國家提出30%的減排。因為製造業在我們國家最大的問題，一個行業一好大家都上，惡性競爭，所以石膏板這個產業發展很快。
我們現在在做一件事，就是向全國60多個城市，大概是200多家企業合作，不再是我們單打獨鬥，我們和政府的平臺公司合作，包括我們的開發商合作，還有建築商、設計院都在合作。大家把各自的優勢發揮出來，過去造成了大量的產能過剩，因為大家都想搞。我們大家合作，不要一家吃獨食，大家一起合作。
我們現在巨大的建築行業我發現有可能在做製造業，建築業和製造業差距太大了。所以我們怎麼樣把設計、生產、原材料，包括開發商，包括建造商，大家一起通過Bim技術整合起來。
主持人：田總您怎麼看？您再說一下您對這個體系的看法？
田明：其實我理解作為一個綠色企業的企業家，綠色是一種思維方式，所以我們看所有問題的時候，都是同樣的思維方式。中國的房地產正在轉型之中，以前風風火火的城市化，這樣一個過程正在逐步的調整，調整成發展速度沒那麼快，會有一些行業的細分，然後資金怎麼配製。所以我想房地產市場將進入2.0時代，也是伴隨著中國經濟從經濟的高速增長進入一個中速的增長階段，所有的地產商不要期盼按照過去的方式去做，而是要轉型升級，這才能順應未來的市場。
第二我想強調的是，轉型不是轉行，有很多的人轉行了，一個企業要形成自己的能力，自己核心的競爭力，那是非常非常艱難的事。你如果認為你在地產行業不行了，我就去搞別的了，其實隔行如隔山，你在這個行業裡面積累的東西沒有用了。所以我從來沒想過要離開房地產這個行業去轉行到其他地方去，我沒那個本事。
我們要做綠色，我們的產品要讓大家喜歡，甚至到二手房、租金、房租完全的市場化，你能看到我們的產品比競品高一大截，你既然在這個行業裡，因為行業市場在變化，所以我們進行了轉型，資產輕型化不同於輕資產戰略，輕型化你還是有資產，現在你的權益下降了，但是你依然是房地產行業，你不可能去做完全輕資產的東西，把自己變成一個別的，不是那樣的轉型方式，所以我們要輕資產化，而不是輕資產。
所以從2015年開始到今天一年多的時間，一共增加了35個新的項目，所有的項目都是用各種各樣的方式做的，參股、收購、併購，去改造，去做一個專業的開發商等等，各種各樣的方式。我們一方面有大量的項目做出各種各樣的創新綠色的產品，同時，也沒有讓企業去背負高的不確定的事情。我們利用自己的一些特長，堅持了這樣的長處，用這樣的長處在未來的市場裡，我們希望從2.0到3.0市場。中國商業地產的轉型不是說誰能夠率先在2.0市場裡面找到自己順應新的市場商業模式誰就能成功。
主持人：借用聶會長的一句話，讓我們的房子流著綠色的血液作為結束，謝謝大家！
對話4：存量房時代的商業新模式
主持嘉賓：陶紅兵 鏈家控股高級副總裁
對話嘉賓：
錢建蓉 中銳控股集團有限公司董事長
林榮濱 三盛地產集團董事長
陳啟建 甘肅省房地產業商會會長、華富集團董事長
劉天凜 中民投資本管理有限公司總裁
圓桌對話四：存量房時代的商業新模式
主持人：其實我們理解存量房時代不止是說存量房的交易，還有存量房的管理和開發，包括我們現在最的舊城改造，可能在座的很多人對於存量時代，這個存量有多大不了解，我這有一些數字作為對話的背景跟大家做一些介紹。我們認為現在進入存量房時代主要還是一線城市，有一些二線城市正在進入存量房時代，但是一線城市基本上進入了存量房時代，今年1到5月北京二手房交易量是新房的3.5倍，上海大概是1：2，深圳是1.7：1，這三各城市都是存量的交易量遠遠大於新房的交易量。北京上海兩個城市二手房的交易額大概相當於所有城市的50%，今年北京上海二手房的交易額相當於全國新房交易額的30%。
按照未來如果說所有的房子，大概在20年左右有一次換手，大概每年5%換手率，美國大概是6%到7%，英國和法國在5%左右，我們相信中國一線城市合理的換手率5%左右是正常的。如果按照這個數字北京每年有17萬套發生換手，去年北京是20萬套，今年大概是25萬套，未來5年如果達到5%的換手率應該在37萬套到40萬套，按照今年每套價格在450萬，5年以後有可能接近500萬，按照這個金額來算北京一個城市的二手房的交易額就會將近2萬億，上海將近2.5億以上，我們相信那個時候既使新房的年銷售額仍然在8萬億，中國兩個城市的二手房的交易額相當於全國新房的5成，從這個意義上來說這是一線城市進入存量房時代這麼一個背景。
還有在座的開發的關係，大家覺得一線城市開發已經沒有太多的空間了，拿地不好拿，拿到地以後的價格和市場也倒掛，另外一個角度一線城市的開發還有空間，假如說我們的房子50年要重新翻蓋一次，因為壽命到了，按照50年一次，每年2%的房子需要拆掉重新更新。大概北京每年有15萬套房子重新更新，15萬套大概1萬億，北京的新房每年銷售額只有3000億，這對開發商來說是一個巨大的存量開發的機會。我們不要指望增量去拿地，看看有什麼機會，有什麼方法能夠在一線城市做存量房。
前面說的這些是對於今天論壇題目叫存量房時代的商業模式做一個背景的交代，在這個時代背景下，上一個論壇有一家說幾個轉型的方向，比如說住宅做商業、做產業地產、教育地產或者轉地方，我覺得一線城市的存量房時代，我們增量在二三線城市還有機會，或者是轉行我們就不做了。
今天有兩位是來自於長三角的開發商，你們怎麼看待在一線城市已經開啟的存量房時代，今後我們在三四線城市和二線其他開發商如何面對這個市場，從這個角度請各位談談你的看法，新請錢總。
錢建蓉：前面一個小組也交流到房地產企業的轉型，我非常贊同一點房地產企業所謂的轉型，我覺得應該是在房地產領域，房地產企業轉型我們過去幾年也做了一些嘗試，一個我想我們主要有幾個方向，一個就是走向海外市場，過去幾年我們在澳大利亞市場雪梨和克雷斯丹做了不少的開發，目前做了3年時間。
第二個向服務和產業方向轉移，我們企業當初還有一塊業務是做教育的，最近幾年加大了在教育領域的投資，目前整個集團旗下擁有70多個這樣的國際學校，我們目前在國內正在布點，主要是在國內一線城市和二線當中的一些好的城市，我們在未來的5年當中還要再新增加15所這樣學校的建設，實際上這個是由我們地產進行投資的一種持有性的物業，只不過它是一個教育型的物業。
第三個另外一個轉型重點的在上海以及在蘇州，我們進行存量資產的再開發。過去幾年我們也做了這方面的一些拓展和嘗試，這個讓我們感覺到一點確實房地產企業必須要轉型，開發是一個方面，可能再有一些大的城市還是可以繼續做的一個有相當大空間的一個領域，但是存量資產也是一個有待開發的金礦，這裡面的資源還是相當多的，我們在開發過程當中重點瞄準的方向有這麼幾個領域。
第一個還是教育，過去這麼多年我們發現城市改造過程當中建了大量的大學城，有很多存量的老的校園的資源分布在大城市裡面的一些角落，二三十萬的一個校園有的廢棄多年不用，像這些資源我們就把它利用起來作為教育產業的園區，放進去有國際學校，有職業教育培訓中心，有一些國際的機構，總而言之圍繞著教育來做文章。
第二個方面，我們也嘗試在蘇州這樣一個古城，我們對它的一些旅遊的存量資源進行整體性的開發。圍繞著在蘇州周邊的幾個街區，我們目前正在推動這樣的一些項目，所以我覺得過去幾年的實踐，讓我們感覺到一點就是說實際上存量資源還是非常大的，但是我覺得必須要有好的類似，好的服務，才有可能對這些資源發揮更好的作用，能夠產生更好的效用。
所以我覺得存量資產，存量房時代對於一個房地產企業來說是轉型當中非常值得去研究和面對的一個新興的領域，或者說是一個值得開發重視的一個領域。謝謝！
主持人：謝謝錢總，我剛才聽你說存量時代有幾個方向，教育、旅遊、持有，你覺得持有現在難做嗎？
錢建蓉：現在還是有一些存量資產，其實比重置的成本要低很多，現在去買一塊地再建一些持有性的一些物業，其實這個成本已經非常高了。去購買一些存量資產對它進行改造，關鍵問題他之所以價格下來了，還有一個很重要的原因就是它的經營內容已經不符合市場需求，所以它整體的價值已經不能夠成功。
所以這種情況下靠內容就能力提升它的價值，而且提升價值以後物業的價值也起來了，也許將來我覺得持有一段時間以後，你還是可以有機會的，在這方面還是可以由所作為的。
主持人：我們也碰到很多的機構和開發商和我們討論，現在拿著資產持有是不是划不來，其實十年前有很多外資進入中國一線城市的時候他們做了這樣的嘗試，當時買資產和運營的回報，用我們通常的算法來看都是算不過來的，10年以後他們退出的時候回報會非常好，這其中也有很多的機會。
林榮濱：我對存量時代的理解，因為這個話題的標題很大，存量地產與商業地產的存量，舊城商品的存在，剛才講的商品的存量，這個存量非常大，機會非常多，存量時代2013年房地產是13億左右，今年是8億多，2013年才是最高的，新房時代全世界都一樣，到了開發一定程度一定轉入存量時代，存量時代的機會也非常多，有商業地產的存量，住宅的存量和舊城功能的存量。
我簡單講講存量時代，在3年前我們公司提出了戰略的一個新的產業定位，我們3年前在北京搞了一個新聞發布會叫做一老一小一健康，也是針對集團對產業上的一些布局。很多地產的我們同事很多是不做房地產，是做新產業的，做一老一小一健康的，事實上我認為房地產新房開發，因為中國人口太多，城市化比較先進，所以我認為新房開發還是有機會。所以我們這幾年還是不斷的在堅持新房的開發，同時布局了我們所謂的新產業，我們所謂的叫一老一小一健康，這是三年前我們提出來的，現在我們提出來不斷的去變化，不斷的商業模式的琢磨，最後我們定位為「信息生活、加強健康、金融消費」。這個行業市場非常大，機會應該是非常多的。
當然，今天我們第一場是賺快錢的，但是如果沒有潛下心來做是很難的，我以前是做工廠出來的，15年前我們做一個工廠，2000年到2015年做房地產，2015年以後我們開始戰略定義我們叫新的產業，就是存量房的，包括我們家庭服務，包括養老，從去年開始收購了居家養老，現在大概五千個床位，服務在線老人接近一個，包括呼叫中心，但是講實在的也在摸索中間，剛才探討都是大量的在摸索存量房，存量房的客戶服務怎麼能做好，我認為機會非常大，但是確實要沉下心來琢磨，當然前景非常好，這個我們也非常堅信，目前我們的三年時間現在管理的面積和服務的人員大概有接近50萬，但是老人有100萬人，也是主要在上海、南京、成都、杭州也建立了一些企業，確實要沉下心來做這個產業，跟房地產開發還是不一樣的。
剛才很多人講說產業轉型，其實真的是另外一個產業，就房地產開發完全是一個新的產業，不管物業管理、養老服務，所謂的存量的服務跟房地產完全開放模式，所以養老地產最後以房地產的這種模式是做養老，最後大部分是失敗。就剛才講的這個話題說為什麼很多的如果從運營來講，如果不考慮增值賣掉，中國任何一個產業都是按照中間成本來算，這個出售比是沒有辦法來做的，議價太高，所以我們現在也是以輕資產的模式在運營，很輕也不可能，所以我想對存量房的服務的市場非常大，但是確實如果不沉下來去做，就像房地產早我幾年賺快錢也是不可能的，我就把我的一些思考跟大家分享。
主持人：我看中銳控股不太一樣，我還想問林總一個，你們以前做實業現在做地產，你們覺得地產和實業哪一個更賺錢？
林榮濱：我15年前做了實業，亞洲最大運動企業的配套是我在做的，但是15年以後從2000年做地產，地產的回報這15年來是非常高，但是我的工廠一直在做。最後我們經常講，他們說你林總你做完房地產做實業，我說如果按照我的資金回報，我做實業一定比地產高。我幾個工廠一年下來我不會花一年的時間，全都交給職業經理人，總經理的獎金怎麼做，審計好了最後籤字，所以做實業確實需要很長時間的沉澱，但是一旦做完，其實它的規範管理是很難的，房地產就像這樣的，我們今天在跟很多副會長在聊，拿完地心率失調，沒拿地團隊心率失調，拿完地老闆壓力很大，任何一個行業就像我現在在做新產業，為什麼我們沉下來做，就是因為我們不浮躁。
任何一個行業我認為房地產有好的時候，就像現在很多房地產現金為王，現金周轉快可能某一種方式，某一年以後不一定適合，幾樣來做，我認為不管實體、新產業養老或者地產，是有它的一片天空的。
主持人：之所以問這個話題是因為前兩天有一個有一定知名度的人找我要賣一套房，他們15年的經營利潤不如這套房子增值。咱們一線城市像長三角這樣的，對於存量時代感受更加明顯一些，我不知道華福集團的陳總在甘肅和蘭州這樣的三線城市，對於存量是不是沒有什麼感覺？
陳啟建：我估計組委會安排我，也可能是一線城市這麼火爆，現在存量房時代的到來大家都在討論這個問題，但是作為西部地區邊緣的甘肅是一個什麼樣的情況，是不是讓我了解一下地方的情況，大概是這樣，因為作為存量時代不同程度的在全國都有反映，要是說矛盾相對比較集中的，肯定會在一線城市和部分的二線城市矛盾比較集中。
作為三四線城市在這一方面也存在，但是它存在的量和存在的範圍可能會小一點，但是更多的可能會是咱們在這兒談存量房的問題，在談我們的房價不斷上漲，我們的投資，可能在西部地區在甘肅那兒，恐怕相當一部分還在去庫存，因為這兩年下來以後庫存在全國還是比較嚴重的，但是短短一兩年時間不僅僅是去庫存的問題，很多城市都開始限購、限貸等等，但是在甘肅有相當一部分城市，我經常叫甘肅從政治上應該是二線城市，但是它的經濟總量應該在三四線城市，特別是蘭州。其他的地州市就更差一些，在甘肅這一塊，相當一部分的地區去庫存的壓力還是非常大，還沒有去想我們存量房的問題，肯定是去庫存的矛盾大。
我們在談去庫存如何的對新庫存區和欠發達地區等三四線城市，在去庫存的問題上如何的符合政策，我覺得今天上午談到農民的土地，農民進城的問題，再有幾年、幾十年我們還有3億人口要進城市，還有已經在城市2億人口要定性等等，這是我們國家的大政方針，從各個地方，從李克強總理在澳門談到的地產這一塊多元化的這一塊，他也談到就是如何的就我們房地產的發展過程中，就是各個城市要有不同的城市發展的模塊，同時要制定城市的比如說有一些可能會限購限價，有些地方可能還要去庫存的一些政策，這是一個方面。
第二個方面大家在談存量房的問題，我們要深層分析存量房具體怎麼發生的，以後作為主要矛盾和主要解決的一種方式的話，存量房的問題還是比較嚴重，很多城市一線城市這個階段過去了，前一段也是有的，二三線城市，三四線城市，現在其實不是存量房的問題，而是很多建造的房子已經不適合於現代的發展的物質條件和精神條件，精神社會所需要的房子。因此被迫的要把它拆掉，其實不是存量房如何的第二次利用第三次，二手三手這樣的，而是把它非常痛心的拆掉，就是剛才我們的上一位談套綠色建築的問題，實際上綠色建築的問題對我們的子孫後代，特別是對於我們下一步對存量房的使用是非常重要的。我們經常在講百年建築，其實我們的很多房子，大家是稍稍往回頭歷史看一看，有的房子才建了十幾年、二十幾年，我們就把它非常痛心的拆掉了，而這個拆是什麼原因呢，是我們確實是沒有辦法再去用了，不是它抗震性達不到的問題，而是它所有的功能都達不到，所以存量房的解決上如何從地產的根本思路上去做，地產商如何對社會負責，對歷史負責，對時代負責的責任心，把百年建築生態建築加進去以後，下一步我們的存量房的問題，就可以得到解決，謝謝！
主持人：謝謝陳總，最後我想請劉總裁，因為中民投是分投資的，我想投資機構他們的選擇，可能對我們存量房時代還是有一定關係的，因為我們鏈家和中民投有很多的合作，特別是我覺得我們合作的方向非常一致，他們也是選擇北上廣深，我們也是在北上廣深，大家共同選擇一些項目進行深層次的合作，我想看看劉總對這個時代投資怎麼考慮的？
劉天凜：當前已經進入了存量房的時代，我們講這個時代才剛剛開始，所以從前兩年掌握的數據來看，在美國二手房的成交量佔存量房的比例基本上9倍，在英國是8倍左右，所以在國內目前房地產市場上正在逐步轉化的過程當中，我想有幾個前提條件和基礎，也包括了首先國內首先商品存量房的擴大，城市保有量的提升，也包括了人口的流動性的一個趨勢。從工業製造業不斷的進入到服務業，地區的流動、戶籍改革等等這些，同時也包含了一些住房需求和住房品質的提升，所以這一切都造成了今天我們進入了一個存量區化提升的一個階段。
我們作為專業的投資機構，近些年來對不動產投資的規模是不斷的擴大，主要的投資思路還是圍繞著不動產投資為核心，加強了對上下遊以及全產業鏈的融資方式，所以我們希望能夠在未來的房地產投資的過程當中，首先是不斷的進行投資模式和產品層面的創新。第二是找到我們下一個機會點，所以在這裡面我們前一段的投資點有一些有意思的案例，比如說前一階段跟上海的一家文化創意產業園進行合作，通過舊廠房的一些改造，從公寓和寫字樓吸引一些中小企業進行出租，所以在這裡面，也有一些新的創新機會點。
首先包括我們確立了不同的以創意創新創業為主題進行一輪新的客戶的篩選和營銷。第二在這裡面增加了相關的一些增值服務，其中包括稅收、法律顧問、財務等等這些相關服務，並且引入了一些相應的機構投資人，包括私募股權基金，爭取分散我們的投資利潤點，擴大投資的機會。
第三個在文化產業園裡面也做成了多種不同形式的生態圈，以及線上+線下互動的方式，確立多種不同主題論壇的方式，把我們的城市進行分類。所以通過這幾種方式，向我們的中小企業能夠提供更多的增值服務，目前這一類的項目對於我們來講也是進展的非常順利。
再有就是都提到存量，我們講就是以廣義的存量來看一個是二手房市場，再有一類是集中在債權類，這個在今年上半年加大了我們的研究力度，因為在最近的一個經濟周期裡面，銀行和資產管理公司大量的不良資產，這個比例大量的提升。
在這裡面實際上有大量的不動產，由於金融機構受到了監管紅線的壓力，比如說會計報表的壓力，往往在處置不良資產的時候，以比較低的折扣進行出讓，所以這一塊市場在未來我相信空間會非常大，相信在未來著眼發掘的一個機會市場。
在我們整體存量市場的發掘的過程當中，我相信還有更多的探索模式，存量市場也有多種提升，在這個過程當中我們希望多重手段，多重方式，能夠實現我們對於這個事情一個完整的解決，能夠形成更多層次的議價。
主持人：謝謝劉總，因為時間關係我們不往下深入討論，我想哪一個地方機會最多就開始錢往哪去，劉總講的投資方向值得我們研究和探索，最後用一個數字結束這場論壇，我們每年所有的房地產銷售量大概在12萬億，包括新房和二手房，中國房地產的存量超過200萬億，每年十多萬億的銷售又會變成第二年新的存量，我們在200多萬億的資產開發商完全可以找到更多的機會。謝謝大家！
主持人：我們最後一個話題，是房地產的未來與商會的使命。有請對話嘉賓：
張力 全聯房地產商會會長
馮侖 萬通投資控股股份有限公司董事長
張章筍 國瑞置業有限公司董事長
藍章華 全國工商聯房地產商會香港分會副主席，南豐房地產控股有限公司副董事長及執行董事
圓桌對話五：房地產的未來與商會的使命
我們商會的特點比較特殊，流動性比較少，最年輕的同事都是5、6年，15年來，我們的行業在變化，我們的商會在變化。所以今天我們最後一組論壇只有兩個問題，第一個問題是，我們行業的未來，企業的未來是什麼？第二個問題來，商會的使命是什麼？首先請馮總講一下，因為他在出版書裡面特別提到了全聯房地產商會，所以這是特別好的廣告。所以我想輕馮總跟我們描述一下。
馮侖：行業的未來，企業的未來，還有政策的未來非常多，我想就講講房地產企業的競爭力未來可能會發生什麼。我們以前都是拿地、開發、綠化、銷售很多，未來競爭的方式，競爭重點，一個企業的競爭重點也會發生變化。至少有三個方面是未來競爭力最重要的，和先前的模式會不一樣，第一個盈利的能力，也就是服務的能力，在盈利能力上現在越來越突出競爭力。
第二是在細分市場的能力，按摩的細分市場能按摩到把肚子揉好，所以細分能力比運營能力更重要。像住宅的細分就非常多，過去高檔的豪宅非常多。
第三個就是財富安排的競爭力，財富安排的能力，你用低成本資金來支持細分市場的運營、持有的不動產，這個能力就是財富安排的能力。這個三個能力是未來下一個十年最具有競爭力房地產企業最核心的，這和以前有些不同。如果我們看未來，看十年，我個人認為細分市場、運營能力和財富低成本的財富安排能力，將會角逐下一個十年房地產的局面。
張章筍：我認為中國未來的十年房地產行業不會出現泡沫破裂，我認為不會的。中國未來十年的房地產市場相對是健康的，有兩個理由，第一個，中國的房屋是剛性需求，改善性需求，還有投資依然存在。剛性需求和投資購買力這一塊兒。中國13億人口，國家土地一刀切的現狀很嚴重。
中國未來十年極有可能成為全球房價最高的國家，原因是中國13億人口，房屋的需求量很大。
第二，中國人購房的需求，中國人必須要買房，這個購買力是不容忽視的。
第三，中國人多地少，把土地當成藝術品來拍賣。我估計未來十年中國很可能是全球房價最高的國家。
去年和今年北京、上海、深圳、蘇州、南京、廈門主要的一線城市和一部分二線城市，出現房價的過快上漲，其原因是地價上漲，所以房價也上漲了。這兩周來中央政府對房價的打擊調控，一個是提高首付比例，一個是限購限價，一個是清理沒有銷售證賣房的，現在清理打擊跟早些年掃黃打非的力度一樣大。
主持人：謝謝！今天第一次聽張總講了很多的段子。從香港的角度來說，藍光是我們香港最大的企業，未來房地產的未來在哪裡？趨勢是什麼？
藍章華：中國藍光評估香港房地產，很多國內的開發商很熟悉。我跟大家討論一下另外的平臺，過去我們中國對外的策略，一個就是過去6年來走出去的策略，這個策略和房地產的關係，這個策略對國際的影響力特別大。這個策略對國際房地產的影響，我們中國人走出去，過去對國際上造成很大的影響，中國在外的投資除了資源也投資房地產，房地產的產品是很有趣的，你去外國投資房地產，你影響本地人的生活。你收回來的不會搬回中國，你惟一搬回來的就是錢。
所以在一個國家發展做開發的時候，我們中國的開發商去外國以後都遇到很多的挑戰，挑戰是什麼呢？第一，每個國家的文化不同，因為這個地產對當地人民的生活影響太大了，你參與這個行業裡面遇到的就是本地人的文化、法規、政府的政治背景、人民的生活習慣，這種如果你不了解的話，我們很容易遇到困難。所以這些方面我相信我們香港商會代表香港的房地產商會，我們在香港在國際上做生意時間比較長，對西方國家的文化了解可能要多一些，所以我們今天希望可以代表香港的朋友，在這方面和國內的朋友說一下，你去外國投資的時候要注意什麼地方，這是最重要的。
第二，就是一帶一路，雖然是基建為主，其實基建帶來的也是一個房地產開發的機會。這方面我相信也會遇到很多不同的國家，不同的文化，不同的挑戰。我們出去做投資，很重要的就是用心的去學習當地的文化，當地的宗教，當地人民的語言，當地人民的生活習慣，再了解那些國家的政治傾向這些對我們很重要。
在60年代，日本人開始做出口，利用了20年的時間出口的音響、照相機、汽車賺了很多的錢。後來他遇到經濟上的困難，第一是金融上遇到很多的挑戰，第二是在外國的房地產投資。我在北美洲工作了20多年，當時也看到很多的日本公司投資主要是美國投資了房地產，就是因為很多政治的背景，在北美洲有些排外的文化，遇到很多的挑戰。最後2、30年賺的錢在北美洲房地產賠了不少，這些教訓我們要重視。
所以我希望在這些方面，香港會員我們畢竟在外國工作時間比較長，對外國的文化比較了解，如果我們能夠幫助我們的朋友在這方面提供一些協作，這一方面就是我們希望對總會的貢獻，也是對國家的貢獻，我們希望有機會幫到國內的朋友。
主持人：全聯房地產商會香港分會是歷史上很早很早的，它是個比較特殊的。下面請張會長對房地產未來的看法。
張力：我覺得未來中國房地產市場還是有希望的，但是未來的2、3年，估計整個市場會波動很大。這個波動會持續2、3年，可能到年底土地成本會沒以前那麼熱，所以大家有錢的話不要去買地。
第二個，中國人口比較多，10幾億的人口，這個市場的需求還是很巨大的。中國人都喜歡買房子，把錢變成產權放在那裡，捏在手裡，所以我覺得未來房地產市場還是會向上發展的，畢竟是國民經濟重要的經濟支柱。
再談談商會，未來商會還是要更加做細一點，為我們會員服務，從各個方面，包括維權，從資金安排，還有我們商會企業之間的交流合作，還有對政府提供準確的數字，做好政府的參謀。我覺得主要是圍繞這四項工作，把我們商會的工作做得更好，更細。
主持人：謝謝張會長！我們請楊總講講香港商會有什麼經驗？
藍章華：我們香港商會在香港已經十多年的歷史了，我們現在會員基礎有300多個，我們最特殊的，我們有一些外國人在香港住了很多年，也是我們的會員，希望用這個橋梁跟我們內地合作。
我們過去也在國外做了一些推廣工作，所以在今年年初的時候，得到總會的允許，我們香港商會改了香港國際商會，我們除了本地外國人在香港做生意之外，我們還有16個國家的會員。我們未來幾年的策略，我們將一帶一路變成我們未來的主要任務，支持國家推廣一帶一路實行，也鼓勵我們的會員參加訪問團一帶一路的國家，做多一些的交流。希望憑著香港的關係給國家的政策做一點努力。也希望用這個平臺學習不同國家的規矩、文化，可以幫助我們國內的朋友一起在這些方面更有效率去推展我們的策略，然後也可以找到好的商機。
張章筍：在房地產業今後一個時期商會的使命提三點意見，第一，房地產業今後會逐步的甦醒，很可能因為投資不一樣，所以商會的第一個責任是積極引導房地產企業量力而行，有序競爭。
第二，積極引導廣大市民理性消費，確保房地產穩定健康發展。
第二項職能，咱們商會會員企業積極創新新的產品，細分房地產市場的產品，企業在智能化、生態環境、產品製造上認真創新，去研究，去提高整個產品，提升城市建築的品質、質量、檔次，同時也提升企業自身的品牌、經營管理能力。
第三，我主張商會積極探索，一個是老年大健康養老產業的地產，中國很快就進入老齡社會，所以老年人的健康養生、健康醫療、健康社區，必須要形成模式。
我們應該積極探索農村的房地產市場，隨著城鎮化的進程，農村自身的城鎮化、產業化，自身房地產的開發我認為更為重要。我就說這些，謝謝！
馮侖：商會基本職能剛才張會長講了，促進交流，服務同解，維護權益，就是這三句話。自有商會以來，這三件事都是大事，這三件事服務同業，我們商會會做得越來越好，包括服務的重點，服務的流程，服務的方式都非常的創新，非常好。
我有兩個建議，房地產服務業當中也許可以借鑑的，一個就是在房地產現在有幾萬家，市場競爭也是各種各樣的，怎麼樣同業互助？你出了困難以後就有什麼樣的流程來處理，最後什麼事都沒有了，可以讓你的日子過下去，到時候有困難的時候會有人幫助。就是適當的提供互助救援的機制。
另外一個建議，學習房協還有其他的機構，逐步的發展專業的智庫，對一些政策建議提出我們的意見。因為我們商會參加瑞克報告（音），基本上能代表我們的行業來發聲。所以希望根據市場、行業變化提出一些新的調控，我們能夠把智庫逐步的建立起來，提供一些建議，這樣有利於市場穩定，企業穩定，我們長期發展的態勢也要持續的發展。政策建議這個職能也希望能夠做到。
主持人：非常感謝，我們今天的主題是新商會以及未來，這是我們的主題。每一年我們開會的時候，不是為了開會而開會，總是想有所突破。我們調整完幹什麼？我們講四個方面，秘書處做一個報告，第一個就是組織建設，我們希望能夠有更大的抓手去提供更好的服務。包括我們下一步的醫療、教育也會繼續做。
第二就是我們研究和維權。我們有問題的時候，我們敢不敢站起來維權？我們感謝任總帶領我們做研究，我們加大力度，商會會有報告在年底出來，包括房地產競爭的報告。所以我們會有很多很多的報告。商會下一步會把研究做得更多，是把維權做得更好。我們是個組織，我們是一個被管理的組織，我們要把維權做好，我們每年和政協、全國工商聯的維權都得到了反饋，這也是我們的工作。
我們要走出去，國際化，還包括創新，我們想商會更加務實，也希望下一年的五年計劃裡面，在五年的發展當中能得到更多的會員企業支持，從而把商會再上一個臺階，真正成為一個有尊嚴，而且能夠為企業真正做好服務的商會。
我們再次感謝4位會長，在15年的發展給我們做的貢獻！感謝各位會員對商會最大的貢獻與作用，謝謝大家！
下面，我們進行一個小時的茶歇，在茶歇同時，我們將舉行兩個平行活動。其中一個為閉門會，在富力廳1+2召開的是全聯房地產商會四屆一次會長辦公會暨會長聯席會，參會對象主要為全聯房地產商會創會會長、會長、副會長，監事長、副監事長，地方商會會長，商會秘書長、專家及特邀嘉賓等；另外一個是開放式的會議，在富力廳3+5舉行，由商會體育產業分會承辦的文體與地產的聯姻主題沙龍，歡迎大家參加。
另外也請各位注意下時間，18:30請大家回到主會場，參加全聯房地產商會15周年晚宴暨會員家宴，同時也將舉辦第13屆精瑞獎頒獎典禮。歡迎大家屆時出席！