來源： 鳳凰網房產
推「城」出「新」 開拓邊界
2020年1月15日，成都 -2020年1月3日召開的中央財經委員會第六次會議提出，推動成渝地區雙城經濟圈建設，有利於在西部形成高質量發展的重要增長極，打造內陸開放戰略高地，對於推動高質量發展具有重要意義。「成渝地區雙城經濟圈」升格國家戰略呼之欲出，兩地聯動邁入發展新階段。
成渝兩地協同發展並非全新概念，自2016年《成渝城市群發展規劃》批覆以來，兩地一直協同發展、互補共進，致力於打造內陸經濟重鎮、開放高地。具體實施舉措包括：促進產業流動和集聚，強化中心城市帶動作用，加強基礎設施公共服務共建共享，加快現代產業體系建設，增強協同創新發展能力，優化國土空間布局，加強生態環境保護，推進體制創新等。目前，兩地產業分工合作格局初顯，在高校合作、產業協作、園區合作共建等方面均已取得一定成效。
「成渝地區雙城經濟圈」的提法與之前有所不同，首先從城市群到經濟圈，是意識形態上的轉變，即從強調城市集群發展到強調兩個經濟體間生產要素的流動。「圈」這一字，代表在國家經濟總量中佔有較大比重，且對全球經濟產生影響的區域。目前，國內已有的三大經濟圈分別是京津冀經濟圈（環渤海經濟圈）、長江三角洲經濟圈和珠江三角洲經濟圈。上述三大經濟圈均涵蓋北、上、廣、深四個一線城市。由此可見，「成渝地區雙城經濟圈」的提法，既是對兩地經濟重要性的肯定，也是對兩個新一線城市聯動發展的期許。
第二，此次定位的特別之處在於，將之前「新的經濟增長極」拔高到「高質量發展的重要增長極」。因此，成渝聯動對經濟的影響不再局限於西部地區，而將上升至全國，致力打造成重要的經濟中心、科技創新中心、改革開放新高地和高品質生活宜地。
成渝城市群發展規劃和成渝地區雙城經濟圈的對比
數據來源：世邦魏理仕研究部據公開信息整理，2020年1月
世邦魏理仕成都分公司總經理鄧耀華表示：「成渝地區雙城經濟圈的首次亮相，是與黃河流域生態保護和高質量發展一同提出，後者已被明確為『國家戰略』。由此可見，成渝經濟在戰略高度上又邁出歷史性的一步，讓我們有理由相信未來成渝經濟發展大有可為。在此機遇下，房地產建築業，零售貿易業，倉儲交運，科技行業等均將受益於基建增長、區域間人口及生產要素流動、政策支持、創新動能共享等紅利，成為具有潛力的經濟增長點。」
房地產建築業
「成渝雙城地區經濟圈」的提出給成渝兩地2020年的發展奠定了主調。為推進成渝地區統籌發展，特別是區域間產業、人口等各類要素的流動，或將帶動新一輪的城市群基建升級。一方面，交通基礎設施建設是城市協同發展繞不開的必要條件。另一方面，城市群建設實際是以兩個中心城市輻射整個經濟圈的發展，對資陽、遂寧、永川等「中間城市」有巨大的帶動作用。作為連接兩個核心城市的紐帶，中間城市或將吸引更多產業和人口匯集，城市基建和規模有望提質提能，給房地產建築行業發展帶來機遇和利好。
零售貿易業
皆為「網紅旅遊城市」的成渝，近年來遊客數量激增、旅遊業高速發展。隨著兩地聯動關係加深，有望將旅遊「節點」連成「線」，成為西部旅遊中心，繼而給兩地零售物業市場帶來積極影響。此外,「聯動」的意義既是合作也是促進，未來兩地零售物業市場有望在同一發展目標下作深度借鑑、互補互促，從而共同提高兩地消費輻射力，成為西部第一消費中心。
倉儲交運
成渝雙城聯動這一部署背景下，西部陸海新通道將加速建設。於2019年上升為國家戰略的西部陸海新通道，是中國西部和東協國家的「國際連接新通道」，以海鐵聯運作為陸海聯動的優先運輸方式，構建陸海新通道綜合立體交通網，通過新樞紐實現對接共建「一帶一路」、長江經濟帶發展等國家戰略，突出樞紐輻射帶動作用。藉此，成渝將發揮國家重要商貿物流中心作用，增強對通道發展的引領帶動作用，與廣西北部灣、海南楊浦等共同構建重要樞紐。順應西部陸海新通道規劃，目前成渝皆已邁出第一步，成都國際鐵路港綜合保稅區獲批、重慶寸灘港貨櫃碼頭併入果園港。未來成渝將進一步迎來強化交通樞紐、提升物流組織、加強產業支撐、促進全面開放、區域協同發展等五大新機遇，而樞紐升級將顯著利好兩地倉儲物流市場。
科技行業
由於中國致力建設成為科技強國，許多二線城市正在進行價值鏈的升級，以完成傳統製造中心的逐步轉型。目前，成渝兩地在科技行業發展均已取得傲人的成績。世邦魏理仕發布《亞太科技城市：新矽谷的競逐》報告顯示，成都成為中國「新興科技城市」，藉助在研發、科技製造和新媒體領域形成的市場優勢，吸引全球領先企業不斷向此聚集。據監測，2019年成都TMT行業佔比全市新增辦公需求的17%，排名第二。尤其在高新區，除持續吸引頭部企業進駐外，政策扶持助推本地企業孵化亦衍生出辦公需求。而就重慶而言，作為傳統工業重鎮，重慶以「智造」為契機開啟了工業數位化轉型升級的新篇章，將大力發展智慧產業。得益於成渝地區雙城經濟圈建設具全國影響力的科技創新中心的目標，未來兩地新舊動能間將加速實現「智能」轉化、形成「西部矽谷」，繼而為寫字樓需求端培育內生動力。
世邦魏理仕成都戰略顧問部主管範小藺表示：「成渝地區雙城經濟圈的建設，將更加強化兩個中心城市的引領帶動作用。通過基建互聯、產業互動、創新共享等形成發展合力，並帶動經濟圈內中小城市發展，在中國西部發揮「高質量發展的重要增長極」的引領作用，激發經濟發展的潛力，增強經濟發展的韌性。」
開拓邊界
宏觀經濟發展趨勢下，世邦魏理仕回顧2019年成都房地產市場的韌性和展望2020年發展趨勢——開拓市場、發展量與質的新邊界。
優質寫字樓市場
2019年成都優質寫字樓市場迎來7個項目合計逾35萬平方米的新增供應，其中4個新增項目落於城南，市場發展進一步南拓。新舊動能轉化年，儘管全國經濟增速放緩，成都仍持續高位增長，2019年前三季度GDP增速達8.1%，高於全國1.9個百分點，且是連續第11個季度保持8%以上的增速，繼而為寫字樓需求增長提供有力支撐。數據顯示，即便全年優質寫字樓淨吸納量同比下降46.0%至49.9萬平方米，但仍居全國第二，僅次於深圳；甲級寫字樓淨吸納量同比下降45.7%至27.3萬平方米，居全國第三。縱觀全年，上半年寫字樓市場表現出對經濟較強的敏感性，新設辦公縮減，企業退租及辦公需求降級案例頻發；下半年市場受業主租賃策略調整有回暖，擴張、升級需求釋放，然在年末因經濟環境複雜化而持續略有降溫。按行業看，2019年金融業、TMT以及房地產建築業位列新增需求前三位，分別佔比21.3%、17.0%、16.5%。同期，隨著行業發展的迭代更新，消費需求逐步向「在線+」行業傾斜，推動該類企業成為需求新增長點，如在線教育、在線醫療等。供需作用之下，成都優質寫字樓市場整體空置率同比下降3.0個百分點至20.5%，創近十年新低；甲級寫字樓整體空置率同比下降2.9個百分點至22.9%，創近八年新低。租金方面，成都優質寫字樓市場平均帳面租金同比下跌0.2%，報83.8元每平方米每月。全年租金經歷短暫企穩和下調兩個階段，拐點於第二季度出現，因業主積極調整租賃策略以應對不明確性加劇的整體環境。
未來三年，成都優質寫字樓市場預計迎來新一輪的供應潮，供應量逐年呈階梯式爬升，其中2020年將迎來9個項目合計約65萬平方米的新增面積。同時，市場亦看見諸多積極信號和行業新機遇，未來發展呈五大趨勢：
趨勢一：新一輪地鐵投運進行時，串聯區域新博弈
地鐵隨城鎮化進程推進應運而生，在城市規模不斷擴大的今天，地鐵通達性決定了通勤的便利程度，亦因此成為考量城市商務區成熟度的重要標準。2019年年末，成都地鐵5號線一二期、10號線二期和有軌電車蓉2號線「三線齊發」，至此成都軌道交通網線運營裡程突破300公裡。其中地鐵五號線貫穿南北，與1號線地理平行，其輻射範圍包括金融城、大源及天府新區等，極大程度上緩解了南北通勤壓力，為南部新城以及天府新區寫字樓市場帶來利好。數據顯示，以金融城板塊為例，步行十分鐘接駁地鐵站的樓宇在空置率和租金上的表現顯著優於未接駁的樓宇。然而對比上海，其強地鐵通達性寫字樓（步行五分鐘內可至地鐵站）佔比達47.0%，而成都目前僅有37.0%，仍有較大的發展空間。2020年，成都迎來新一輪地鐵投運，包括6號線、8號線、9號線等六條線路預計實現通車，屆時將串聯多個商務區，提升區域通達性，成都寫字樓市場「2+1」格局區域間競爭關係或將迎新博弈。
趨勢二：租戶新畫像越發清晰，與業主搭建選址新對話
歷經數年發展，成都寫字樓市場「2+1」格局已然成型，且需求端來源亦清楚明晰。然而，鑑於宏觀經濟趨勢不明確性加劇、行業發展階段變遷、產業引導競逐及基建配套改善等多重原因，租戶選址傾向正發展潛移默化的改變。分析2019年寫字樓新增租賃需求發現，企業租賃決策更加謹慎，且行業發展結構性分層的顯現亦導致租賃面積段呈U型發展趨勢。數據顯示，100-300平方米區間為2019年主力面積段，佔比總成交量的50.4%；同期3,000平方米及以上區間的佔比為1.2%，較2018年的1.7%減少0.5個百分點。但有意思的是，2018年該面積區間成交中，第三方辦公運營企業的貢獻舉足輕重，貢獻率為0.6%，而這一數值在2019年降至0.2%。因此，扣除第三方辦公運營企業的影響後，2019年3,000平方米及以上區間的成交數量佔比與2018年近乎持平。按區域看，存量租賃面積顯示傳統金融分布均勻、TMT集聚城南、房地產建築全城增長等趨勢。2020年，愈發清晰的租戶新畫像將與業主搭建選址新對話。
趨勢三：2020年金融業全面開放，外資提速布局中國市場
隨著銀行、保險、證券等行業領域的外資持股比限制放寬，外資金融機構進入積極布局期。儘管2019年外資金融機構擴張案例主要集中在上海、北京等一線城市，但成都寫字樓市場外資金融機構活躍度提升已見端倪，市場錄得多宗來自於外資或中外合資的銀行、壽險及投資公司的新設辦公與擴張案例。2020年，隨著利好政策的進一步發酵，外資金融機構布局西部區域的意願有望加強。一方面，西部區域人口基數龐大，但保險普及率不及一線城市，是極具潛力的保險增量市場；另一方面，成渝地區作為「一帶一路」的重要節點，是跨境貿易的核心內陸樞紐，進出口勢頭良好，對跨境貿易結算及融資產品的需求旺盛。得益於成都較高的對外開發程度，外資企業和外商投資企業聚集，為外資金融機構的進入奠定了合作基礎。
趨勢四：5G建設加速，助力科技行業「ABC」業務
據《成都市高質量現代化產業體系建設改革攻堅計劃》，至2020年成都將初步建成「5+5+1」現代產業體系。這其中的「1」指的是進一步發展以5G為代表的高新科技產業，為經濟培育新動能。毋庸置疑，5G商用這一基礎設施的加速建設，將直接或間接帶動產業鏈中技術層、應用層的相關企業發展，即「ABC」（AI人工智慧，Big Data 大數據，Cloud Computing 雲計算）。與此同時，「網際網路+」模式將繼續推動科技與C端消費新風口或與B端企業需求配對，如在線教育擴張積極、國內金融機構紛紛加碼金融科技等。上述行業發展趨勢及利好均將在未來成為TMT行業的辦公需求新增點。
趨勢五：企業辦公行為習慣轉變，柔性租賃與服務策略成突破
順應行業發展，企業辦公行為習慣再次轉變。首先，鑑於各職能部門間差異化的業務導向，辦公需求從「平面」逐漸向「立體」傾斜。在過去的傳統模式下，企業僅在單個樓宇中隨各職能部門的面積需求變化擴租或縮減辦公面積。而在新模式之下，企業辦公策略呈多區域、多形式的趨勢發展以實現成本優化，如在傳統辦公面積作為企業總部的基礎之上，同時在其他城市或區域設立項目公司或後臺部門等；而辦公產品類型也根據職能部門的需要愈發多元化，如靈活辦公、裝修房源等。此外，由於寫字樓承載租戶每天三分之一以上的活動時間，租戶對寫字樓的預期從商務氛圍擴大到社群打造。有鑑於此，未來業主需提升租賃柔性與「空間+服務」以提升競爭力。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務|辦公樓部主管鄧豔萍表示：「回顧2019年，由於部分行業調整，經濟環境的不確定性等因素的影響，成都優質寫字樓淨吸納量同比下降46%，但仍然位居全國第二。隨著「成渝雙城經濟圈」的提出，金融業的全面開放等利好消息將進一步加速企業布局，同時未來新增供應的放量及市場租賃策略的及時調整也將進一步刺激成都寫字樓市場的活躍度。」
零售物業市場
2019年，成都零售物業市場共迎來6個購物中心開業，合計新增供應面積70萬平方米。隨著城鎮化進程加速，年內新增供應進一步下沉落至次級、近郊商圈，前者不斷填補商業空白，後者提檔升級顯著。與此同時，零售物業供給側的豐富度顯著提升，年內自持街區集中交付、奧特萊斯加碼，市場錄得萬科天薈、石犀裡、東門市井、猛追灣萬巷更新等自持街區的開業，以及樂賓百貨變身曼購城市奧萊和希望·奧特萊斯開業。得益於首店經濟、夜經濟等利好政策及運營商優化租戶組合拔高坪效的積極動機，年內需求端活躍。分業態看，零售業態需求維穩，內資品牌擴張引矚目；體驗業態首次超過餐飲業態，成第二大需求來源，主要是因為購物中心紛紛增加體驗業態配比，引入失戀博物館、室內動物園、VR體驗館、舞蹈教學室等新興品類以增加消費者停留時間；茶飲和咖啡繼續主導餐飲業態擴張。分區域看，核心商圈業主積極作同品類迭代，除「首店」集中布局外，餐飲及體驗租戶的升級換代亦矚目；而次級商圈則差異化表現，部分空置率較高的項目引入大面積的服飾集合店以實現去化，而運營良好的項目則再次大店切小店，將原面積較大的服飾品牌置換成包括珠寶配飾、美妝、潮牌等多個品類。統計層面，成都零售物業市場整體空置率同比下降1.7個百分點，報4.1%，創歷史新低；全市購物中心平均租金上漲1.0%，報370.4元每平方米每月。
展望2020年，成都零售物業市場將迎來供應高峰，合計11個項目超100萬平方米的新增供應量。同期，消費者需求再次轉變，而城市發展亦邁入新階段，空間布局新規、基礎建設加速等，因此成都零售物業市場未來呈四大趨勢發展：
趨勢一：利好政策持續，玩轉空間和時間
2019年是高速迭代的一年，從年初到年尾政府密集出臺「首店經濟」、「夜間經濟」、「社區經濟」等利好政策，從空間和時間兩大維度刺激城市消費活力。鑑於各區域、各項目的定位及承載能力不同，發展上述經濟應像發展產業一樣，進行傾向性的品牌篩選和招引。以「首店」為例，2019年成都的首店數量達473家，其中核心商圈歸屬地錦江區佔比最高，達28.8%；就業態分布看，錦江區、高新區招引的零售、餐飲「首店」最多，而成華區則在招引生活娛樂「首店」上成績斐然。此輪首店招引的數量及業態分布折射出不同區域商業的能級及分工，將在2020年給市場主體作參考，繪製出精準的招引方向。
趨勢二：開發模式轉變，供應下沉且多樣化發展
房地產發展進入存量時代，供給側的開發模式明顯轉變。其一，土地資源隨城鎮化加速而愈發稀缺，更多開發商選擇自持運營後再資產退出的戰略；其二，商業開發由末端轉為前端，從「受益者」變為「貢獻者」，通過優質的商業配套助推住宅市場去化；其三，核心區域土地供應短缺，城市更新正當時，繼而置換出載體資源，老舊街區得以煥新重生。有鑑於此，2020年市場新增項目將繼續投落在次級商圈商業欠缺、近郊商圈商業空白的區域，且商業載體將遇見更多自持街區等其他業態。值得關注的是，自持街區的消費場景因容積率低、時間靈活而更具吸引力，加之租戶結構愈發豐富，將對區域內的同質購物中心形成競爭關係，故業主需在餐飲、體驗業態上作差異化應對。
趨勢三：再造一個「春熙路」，城市消費格局新舊博弈啟幕
2019年9月，成都提出以交子公園為基礎規劃建設世界級商圈的部署，助力國際消費中心城市和國際旅遊目的地的建設。同期，「中優」戰略推進下，春鹽商圈區域城市更新成效逐步呈現。藉此，市中心與南延線的商業空間博弈啟幕，兩者將在取長補短中提檔升級。具體而言，市中心文化底蘊、商業氛圍濃厚，加之街巷密集，天然形成消費場景。然區域內優質購物中心體量佔比全市較小，老街老巷又難以吸納優質品牌進駐，故城市更新將是其提升競爭力的動能。而南延線則恰好相反，優質購物中心眾多，但文化底蘊不足且商業氛圍因街道尺度較大、商業載體業態單一而稀散，消費者動線難以從點到面，故未來消費場景的打造將不失為提升商業氛圍的決策之一。
趨勢四：Z世代站上舞臺中央，運營商和零售商積極轉型
消費者主權時代之下，日新月異的需求端引發市場新一輪的變革。2019年9月世邦魏理仕研究部在亞太區採訪了121個零售商/運營商/投資者（中國區39位受訪者），其中零售商業態涵蓋奢侈品牌、快時尚品牌、運動品牌及餐飲品牌等。通過分析上述受訪者2019年和2030年目標客群的差異來透視未來消費需求端的變革。調查數據顯示，受訪者對Z世代（95後&00後）的關注顯著增加，其被認為將是未來增長最快的客群；而零售商細分業態中奢侈品牌對Z世代的關注度增長最顯著，幾近翻番。時代造就不同的消費行為特徵，Z世代消費者呈現出享樂主義、網生代、體驗至上、健康生活、分享與評論及夜貓子等特徵。隨著Z世代逐步站上舞臺中央，運營商的定位及物業形態設計、零售商的品牌設計及營銷、資本市場的追逐都在未來再次更迭。
運營商方面，Mall and More賣場+或將成商業項目新突破。其一，建築設計及動線邏輯重塑，外觀注重顏值、內部注重場景，以打破傳統的落位思路充分發揮品牌協調效應；其二，賣場積極營造社群，提升非零售業態佔比，如零售+劇場、零售+公共設施、零售+體育等；其三，開發科技會員應用，以Z世代青睞的「線上」操作與之搭建消費對話。
零售商方面，設計不限於材質是新時代的表達，因而零售業態呈現服飾及珠寶品牌年輕化、國貨崛起及美妝品牌快速發展的趨勢。首先，服飾及珠寶品牌設計將聚焦從千禧一代逐步向Z世代轉移，愈發年輕化，尤其是奢侈品牌，目前重奢品牌紛紛與知名街頭品牌聯名推出新品，高級時裝與街頭時尚的距離進一步拉近；而主流珠寶品牌亦紛紛推出年輕副線品牌。其次，與80及90年代西方文化風靡全球背景下的千禧一代不同，隨著中國在世界經濟發展中扮演越來越重要的角色，文化思潮顯著回流，Z世代深受民族文化影響，漢服、國學風起。此社會思潮投射到品牌上表現為：與Z世代更能搭建情感的內資品牌崛起；老字號品牌藉助新運營思路贏得第二次生命周期；外資品牌紛紛與民族IP、元素聯名、融合；國內明星主導品牌代言等。最後，不同於千禧一代主要在正式或工作場合化妝的行為習慣，Z世代已將化妝融入日常生活，繼而使國內化妝品普及度與歐美國家的差距顯著縮小。在此背景下，資本紛紛投向美妝領域，尤其是內資美妝品牌或美妝集合店，如完美日記、Harmay等。上述品牌脫穎而出的關鍵在於，更了解中國消費者對「美」的認知；針對年輕一族和「小鎮青年」的低客單價與國際一線美妝品牌形成差異化競爭；敏感迅速的市場反應及高周轉的供應鏈使其能第一時間抓取目標客群等。
Z世代消費行為驅動下，餐飲業態將做加減法。「加法」指消費時間及產品線的延展，如酒吧品牌快速擴張、茶飲品牌填增咖啡產品線及開發周邊產品等；「減法」則是指承租面積縮減。正餐品牌瘦身，通過小而精的細分產品線既對目標客群更具吸引力又能引導其快頻消費，繼而增加翻臺率；更多街頭小吃攜全新包裝以國際化的形象邁入購物中心。體驗業態則是不斷創新迭代，並結合社群氛圍，吸引Z世代。
營銷方面，打破傳統扁平化的傳播，視覺體驗互動為未來制勝關鍵。首先，店鋪設計上，品牌積極營造動態或沉浸式體驗，如服飾及美妝品牌增加玻璃幕牆的比例讓消費者透視店鋪內貨品、或在幕牆上增設大面積的LED屏滾動播放新品宣傳片；餐飲品牌紛紛採用半開放式的設計，並用燈光、音樂來營造開放、活潑的消費場景，增強市井體驗等。其次，產品推廣上，「直播經濟」大行其道、秀場成新寵，兩者皆通過強視覺感、體驗感吸引消費者。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務|商業部主管江南表示：「消費群體結構的改變將導致供給端的變革，隨著Z世代逐漸成為新的消費主力軍，其正在通過獨特的行為模式來改變市場的面貌。運營商及零售商分別從定位、物業形態設計、品牌設計及營銷等方面積極調整以滿足新的消費需求，從而帶動成都零售物業市場持續活躍。」
倉儲物流市場
2019年成都倉儲物流市場迎來8個新項目交付，合計新增供應面積約79萬平方米，同比增長236.1%，使成都高標庫總存量突破400萬平方米，居全國第三。著眼需求端，儘管年內錄得約39萬平方米的電商退租案例，市場淨吸納量仍實現約29萬平方米，同比僅下降28.0%，高居全國第二。供需作用之下，截至年末成都高標準倉儲整體空置率同比上升11.0個百分點至18.4%。分區域看，龍泉和新都園區為新增供應的主要落腳地，分別佔比31.5%、26.1%；青白江為全年需求最活躍的園區，淨吸納量貢獻率為44.7%。高標庫供應回升及電商衝擊的雙重影響之下，短期內市場可租賃面積顯著增加，業主去化壓力加大，紛紛調整租賃策略。數據顯示，2019年成都高標庫平均租金走勢同比由正轉負，全市平均租金為24.2元每平米每月，同比下跌4.0%，其中供應量最大且電商退租集中的新都及龍泉園區租金跌幅最大，分別為5.6%、3.8%。2020-2021年，成都倉儲物流市場將迎來合計114萬平方米的新增供應面積，其中青白江迎來供應高峰，佔比高達64%，未來區域內倉儲項目間的競爭加劇。
趨勢一：雙城聯動、樞紐升級，成都從西部中心走向國際樞紐
「成渝雙城經濟圈」這一重要部署下，西部陸海新通道將加速建設。於2019年上升為國家戰略的西部陸海新通道，是中國西部和東協國家的「國際連接新通道」。藉此，成都將發揮國家重要商貿物流中心作用，增強對通道發展的引領帶動作用，與重慶、廣西北部灣、海南楊浦等共同構建重要樞紐。未來成都將迎來強化交通樞紐、提升物流組織、加強產業支撐、促進全面開放、區域協同發展等五大新機遇。此外，2019年12月成都國際鐵路港綜合保稅區的正式獲批設立是助推成都建設西部門戶樞紐的又一重要舉措。該保稅區位於成都青白江區，將重點發展先進位造業、跨境電商、保稅物流業以及以藝術品保稅展示、國際結算為重點的保稅服務業等。藉此，未來成都國際鐵路港綜合保稅區將有利於承接國際產業轉移和參與國際分工，對成都進一步擴大對外開放、加快建「一帶一路」最具影響力的供應鏈城市具有重要意義。同期，內部基礎設施建設亦推進，加速區域一體化發展。依託持續完善的交通運輸設施，成都承擔著四川省乃至西南區域各城市間的物流中轉、交換、銜接職能。數據顯示，2019年上半年，成都快遞業務量、快遞業務收入分別佔比四川省的72.2%、64.2%。2020年基礎設施建設加速推進，成都將迎來多條省內或跨省重點高速道路的投運。成宜高速的開通將使成都到宜賓的路程縮短至80分鐘；成資渝高速的開通將成都到重慶的路程縮短一個小時，加速雙城聯動；汶巴高速是是四川的第二條藏區高速，連接成都平原與青藏高原等。鑑於四川省內及西南區域的次級城市人口基礎龐大但高標倉儲物流設施尚處於起步發展階段，交通基礎設施的逐步完善將進一步加速以成都為物流中心的區域一體化發展，輻射影響力再次加強。
趨勢二：電商自建庫影響貫穿全年並將持續
鑑於電子商務的快速發展及終端用戶對效率提升的強烈訴求，近年來包括菜鳥、京東、蘇寧等電商頭部企業開始搭建物流體系。2019年是電商自建庫的供應高峰，通過梳理五大電商頭部企業在16個主要城市的布局，全年自建庫新增供應高達213萬平方米，其中成都錄得約75萬平方米的自建庫交付。展望未來，電商搭建物流體系持續，至2022年全國自建庫市場份額預計將達19.0%。然而，隨土地資源收緊及開發成本攀高等諸多因素，未來三年全國電商自建庫供應實則有所減少，年均供應量較前三年下跌近三成，而唯品會將主導供應。分區域看，未來頭部電商企業將加碼中、西部地區，分別佔比新增供應的43.6%、22.1%；按城市看，成都自建庫新增供應居全國第三，超70萬平方米。儘管如此，該數值也不及2019年單年的供應量，由此可見電商自建庫導致的市場波動將在未來1-2年內逐步減弱。
趨勢三：B2B電商崛起成新引擎
網際網路行業發展對倉儲物流市場而言既是挑戰也有機遇。進入行業發展下半場，市場主體由「人」逐步轉向「企業」，網際網路C端式微，B端崛起，B2B電商平臺成風口。深究B2B電商發展背景，宏觀方面，隨著人口老齡化，人口紅利逐漸消失。另一方面，如微信、餓了麼、淘寶等移動網際網路的普及，「To C」側已經到達了階段性發展高點，下階段的發展必須來自於更深層的供應鏈效率提升及覆蓋領域的拓展。微觀方面，國內製造業和服務業企業利潤率隨產能過剩加劇而處於低位，故優化供應鏈迫在眉睫。與此同時，高周轉的線上消費倒逼傳統零售企業供應鏈全方面體驗提升。目前，中國B2B電商市場規模已達25.9千億元，線上滲透率為16.0%。預計2020年市場規模將再增長20.2%到31.2千億元，線上滲透率亦有望實現16.5%。受中國製造業企業持續優化成本提升效率的大勢所影響，加之資本追逐的助力，未來B2B電商平臺將繼續整合經銷商與零售商的供應鏈優勢，加快區域滲透速度，打造覆蓋全國的服務網絡。以震坤行為例，其已完成D輪1.6億美元的融資，計劃到2020年，全國總倉從10個增加至12個，服務中心從50增加至300個。B2B電商平臺這一發展態勢將在未來繼續支撐倉儲需求增長。
趨勢四：效率提升成運營制勝關鍵
鑑於終端用戶對效率的追求，電商和物流行業間的競爭聚焦點逐漸從單純的價格戰延伸至加強細分領域專業性及完善供應鏈服務。這一轉變直接使租戶倉儲策略在倉庫標準、地理布局及租賃周期上發生改變。首先，未來更多租戶將整合併升級倉儲設施，或根據業務需求自建倉庫和選擇BTS庫；其次，租戶將加密自身配送網絡及擴容，多點布局或主次倉搭配；最後，租戶將隨終端需求周期性變化選擇彈性租賃周期，長租及短租並行。數據顯示，2019年成都新增倉儲租賃需求中短租佔比達14.6%。作為應對，未來業主需考慮調整運營（租賃）策略。首先，運營應以租戶為導向，積極挖掘新行業租戶的新租、擴租需求和本土租戶的升級需求；其次，業主需改善倉儲條件或設備以契合日新月異的倉儲需求；第三，提供彈性的租賃策略和激勵政策；第四，完善倉儲管理服務提升客戶滿意度。
世邦魏理仕成都顧問及交易服務|產業地產部主管尤鵬偉表示：「2019年是電商自建庫在全國範圍內集中交付的開始，給倉儲物流市場帶來較大的影響，成都作為區域中心城市首當其衝。在數據背後，我們也發現成都市場有著驚人的活力，實際新增租賃達到68萬平米，繼2017年之後再次位列全國第一。電商自建庫和新增供應的影響將會持續一段時間，同時2020年貨運車輛入城管制趨嚴，為本地商貿物流企業的倉儲設施搬遷與升級打開一個絕好的窗口期。」
投資市場
2019年，成都投資市場較去年同期保持較為活躍的態勢，共錄得9個大宗交易成交，合計成交金額逾200億元。同時，交易的多樣性亦顯著提升，標的物涵蓋寫字樓、購物中心、綜合體及土地。著眼投資者構成，大型本地企業、領軍地產企業及境內外投資基金等構築買方主力。下半年融創以逾150億收購成都環球中心資產包，系融創2019年最大的一筆交易。加注成都市場折射出機構投資者對成都市場的認可和信心的提升。以寫字樓市場為例，由於成交價格較過去變化不大，但租賃市場不斷改善，故收益率在可比城市中對投資者的吸引力明顯提高。在全球經濟增長面臨較大的下行壓力的環境下，全球超過三十個國家央行在2019年宣布降息，中央經濟會議亦顯示出2020年或將靈活運用貨幣政策引導市場利率下行的信號，中國大陸作為最受地產私募基金青睞的亞太區跨境投資目的地之一，預計將吸引更多資本逐利地產大宗交易市場。作為新一線城市的成都，亦將備受關注。
世邦魏理仕成都投資及資本市場部主管金靈表示：「2019年成都大宗交易儘管總體數量不多但不乏融創收購環球中心資產包這樣上百億的成交，充分顯示了投資者對成都這座城市發展潛力的認可和信心。另外如ARA收購晶融匯購物中心也反映了零售業態對首次進入成都的機構投資者的吸引力。預計2020年成都大宗交易市場將維持寫字樓和零售商業兩大業態相對缺貨的供求關係，而紮實的需求前景和較高的收益水平將吸引更多尚未進入成都的機構投資者關注可售機會。」
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