2020年，分化是無錫樓市主旋律。
這段時間，無錫樓市有點冷，出現了一些賣不動的滯銷盤，但同時市場上也出現了不少「熱銷盤」，像剛開盤不久的萬科臻鏡、金輝·天奕銘著等，賣得都不錯。
其實，這樣的分化不僅僅出現在新房市場，二手房市場同樣如此。
01.
70城數據出爐！無錫二手房環比下跌0.4%
11月15日，國家統計局發布了2020年10月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況統計數據。
無錫10月二手住宅價格沒漲也沒跌，是70個城市中房價持平的4個城市之一。
和去年同期相比，同比上漲僅7.8%，按照約3%的租金回報率、5%的資金成本、4%的房屋折舊率來算，無錫的二手房，過去一年其實僅小幅度上漲。
二手房市場不僅成交價格低迷，成交套數前列的二手房小區還有一個特點：都屬於板塊內價格較低的小區。
這也比較符合購房者，特別是剛需購房者的置業邏輯，價格因素永遠是排在第一位的。
02.
悲傷！這些二手房竟然越賣越便宜！
另外，我在貝殼查成交數據時，還發現了一個怪現象：無錫一些小區的二手房竟然越賣越便宜！
比如，位於惠山劉潭的陽光100國際新城南區：
時間越往後推移，成交價格越低，10月份的時候成交價還是14479元/㎡，到了11月23號相似面積的成交價僅為12553元/㎡。
再比如，主城區的曹張新村：
10月31日成交的一套房源單價是27027元/㎡，而11月的時候，同一小區成交的一套房子的單價是24208元/㎡。
再比如，濱湖區的中海鳳凰璟園二期，6月份成交的一套房源，成交單價24586元/㎡，而11月份成交的一套房子，成交單價僅為22614元/㎡。
就總的趨勢說，越到年底，成交單價反而越低。
而在安居客上，情況更為嚴重，在無錫主城5個區，掛牌均價下跌超過10%的小區，比比皆是。
雖然掛牌價代表不了成交價，但是大批炒房客、投資者慌了，開始低價拋售卻是明顯的事實。
而這些降價也賣不動的二手房源，原因就比較多了：
有的是因為小區比較老，環境一般，或是物業不好；
有的是因為房子的裝修、樓層本身存在著一定的問題；
有的房子附加值比較低，地段和配套不佔優勢；
還有的是一些大戶型房源，相比小戶型難出手不說，就連價格也差了一截。
相反，二手房市場上學區房是最暢銷的，特別是一些各方面都比較優質的房源。
比如說，大名鼎鼎的雅居樂中央府，房子的品質好，地段好，離商圈、地鐵都比較近，這種找不到什麼明顯硬傷的房子，自然賣的好、賣得上價。
就在今年3月份，一套約101㎡的房源成交價僅27974元/㎡，而今年7月份，同樣面積的房源成交價已經達到33133元/㎡。
說到底，不是所有二手房都賣不動。這也是為什麼買房需要考慮一個流通性的問題。
03.
二手房掛牌量突破7萬大關，想漲價沒那麼容易！
當然，二手房賣不動還有一個原因：市場。
市場有著不可推卸的責任。
目前，根據諸葛找房網的數據顯示，目前無錫鏈家真實在售二手房77748套，已經突破了7萬大關。
這組數字是什麼概念呢？
在今年3月26日，大多數房地產媒體的頭版頭條都是無錫二手房套數突破4萬套大關，可是不到一年的時間，已經突破7萬套大關了。
△3月份無錫在售二手房數量 圖源：諸葛找房
我算了一下，每天新增的二手房房源比成交的二手房房源要多的多，以這個速度，僅諸葛找房一個平臺，在未來一年內，二手房房源或將突破10萬大關。
這時候，有粉絲可能會問：為什麼無錫有這麼多二手房庫存？
首先，看著行情逐漸退去，投資客開始瘋狂拋售，二手房存量急劇增加。
再加上，無錫市場上新房二手房價格倒掛的情況並不明顯，而且二手房交易成本高於新房，這樣的情況下買房人難免更加青睞新房。
隨著二手房掛牌量越來越大，新房市場的不斷湧入，供求關係也決定著價格。
再看看那些三天兩頭叫囂著漲價的業主們，好像真要漲起來也沒那麼容易。
轉眼進入年底，開發商開始衝刺完成目標，加上不少純新盤即將入市，新房對二手房市場的衝擊力只會越來越大。
年底的無錫二手房，太難了！
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