葉建平先生在艾蒂亞第十屆中國旅遊項目投資大會上做主題演講以下內容為葉建平先生11月20日上午在2020年第十屆中國旅遊項目投資大會上題為《森泊為何會成為網紅短途度假產品》的部分發言內容（未經本人審閱）：開元森泊是比較低調的企業，參加論壇更多的是聽，去講的並不多，因為從去年的1月26日開元森泊項目開了以後，江浙滬這一帶做得比較火，讓大家對開元森泊的認知理解也有不同，業內也有很多所謂的研究，我也看了很多網上的文章來剖析開元森泊，很多業內的專家學者也在探討，開元森泊的模式究竟是為什麼會成功？我也知道有些大的央企在內部形成了報告，說開元森泊為什麼成功。另外一個話題有人說因為今年的疫情所以讓開元森泊做得比較火，這個其實不存在，我們2019年開了以後就比較火，沒有疫情今年會更好，但今年總體恢復會比較好。開元森泊作為旅遊投資、運營並重的集團，我們一直在思考。本質上思考兩個問題：一是消費者需要什麼樣的產品跟服務，我們要用什麼樣的產品服務去引導消費，為顧客創造更加美好的體驗；二是怎麼投資能夠盈利，因為我們是民企，我們發展得也並不快，但是每投一個項目都比較穩健都是賺錢的項目，個人認為一個不賺錢的項目從投資角度上並不是好項目，好項目評價標準很多，不一定是高大上的項目就好，開元比較務實，所以我們會很好的控制成本。最近幾年提到關於消費升級的問題，做旅遊行業都想用產品迭代、產品去創新，產品的迭代是基於消費升級，消費升級很多專家學者也有研究，我個人有四個方面的認知和理解。第一是我們生活水平的提高，這必然導致對消費需求的變化。第二是中產階層的湧現、中產階層的擴大。各個專家對中產階層的解讀不一樣，但是中產階層很重要的是對美和對生活品質的追求，追求更高的生活品質等等的，讓旅遊一定要升級。第三是二孩的政策。2015年放開二孩政策，對我們旅遊行業發展而言，至少我在旅遊行業中的認知和理解對旅遊促進非常大，2015年放開政策以後，在2018、2019、2020年，這三年出生的小孩，現在小孩有的已經兩三歲了，也要出來玩了。第四是時間。儘管網際網路和其他行業996、5+2等等，工作的時間很多，但隨著生活水平的提高，人們自由支配的時間總體上是在上升的。作為旅遊行業投資和運營者要思考如何針對顧客的變化提供怎樣的產品和服務。從開元角度而言做個大概梳理，04、05年做千島湖度假村，這是第一個五星級度假村，千島湖範圍內最重要的旅遊項目，現在成為了全國非常主要的旅遊目的地，但是旅遊消費升級也帶來一些變化，它的遊船的人數在下降。我們在2010年做了一個主題文化酒店，在紹興把一個村莊做成了酒店，做了99個客房，那個時候也是成為江浙滬非常有名的打卡地。在2015年的時候，我們做了芳草地鄉村度假酒店，2019年我們又推出開元森泊，其實我們2012年就做產品的研發，因為我們做旅遊行業會判斷未來的趨勢，但用什麼樣的產品和服務滿足消費者的需要，也是需要前瞻的，需要靜下心來研究的。森泊是誰？森泊目前就開了兩個項目，第三個項目在製造、在規劃、在設計，這兩個項目都在浙江。它是一站式的旅遊度假目的地，現在大家都在談目的地概念，酒店業可以成為一個目的地，但酒店的體驗、酒店的顧客綜合體驗相對不夠，其實在2010年的時候，至少在我們那個圈子裡面我還是比較早的提到了酒店就是目的地的概念，剛才提到的我們2010年在紹興做的村莊，那個時候就是用度假目的地概念來做的，很多客人從北京周末的時候飛過去，住在那裡，禮拜天晚上飛回北京，中間是不出去的，因為這個酒店滿足了他所有對江南的嚮往，沒有烏鎮這麼嘈雜，也不像民宿這麼體驗單一，做成了目的地。隨著產品的研究，我們需要更加綜合化的體驗，森泊有五大板塊，奇趣遊樂、巧思美食、精緻住宿、森活學院、會獎。為什麼做會獎呢？我們旅遊投資都知道這個非周末的日子，相對來講是比較難受的，我們還是想通過會務的方式來彌補中間的空缺。顧客可以選擇純住宿也可以選擇純遊樂，針對中國消費者做了升級和產品迭代的調整，可以自由選擇，我認為一站式的報價產品更划算。創造驚喜的遊樂體驗，我們做遊樂體驗的時候，往往會受到季節氣候的變化，我們森泊的遊樂核心是做室內全天候的水樂園，全年齡段、全季節、全出遊的產品。森泊是全新的綜合業態，是酒店+樂園，我們本質上並不是樂園，樂園是為酒店配套的，我們是做酒店出身的，最大的盈利點在客房，室內水樂園能耗大不大，綜合能耗是5%以內，很多酒店是5%就差不多了。適合年輕群體的度假理念，現在年輕消費者對於度假希望是懶一些，不要跑來跑去的，精益求精的運營與服務，森泊是做酒店出身的，用酒店的理念做遊樂產品有一定的優勢。
重點介紹一下莫幹山開元森泊，我們跟政府一起合作，佔地1800畝，客房數量達到1200間，有一萬方的室內水樂園、四千方兒童樂園、室內花園2300方和其他的等等設施，讓顧客在三天兩晚玩得不重樣，可以有充分的體驗。關於投資和合作的這個事情，其實做1800畝這個範圍裡沒有一塊房地產用地，全都是真正做旅遊的，我們浙江政府非常的開明，如果是做房地產開發土地要收市場的價格，真正做旅遊土地可以很便宜，做投資回報分析的時候一定要考慮土地成本佔總投資是多少，作為投資者務必要把土地成本降低，當然用房地產配套是另外一回事。開元從酒店出身慢慢做綜合的業務，我們認為一個項目能不能用本身的投資邏輯讓其能夠賺錢，而不是用房地產補貼，這是非常重要的思考，如果一個項目全部要房地產補貼的話，能補多久、項目能不能持續發展？我們投資的邏輯是要考慮這個項目本身就自己去投，當然資產變輕是另外的話題，能不能做到賺錢，現在終端酒店做得非常好在城市裡面盈利水平非常高，物業是自己投的話就很難賺錢了，那我們做旅遊項目的物業一定是我們自己投的，怎麼把資產做輕，我們有很好的模式。第一個我們政府給土地很便宜，政府評估價一百萬一畝，一百萬做房地產商業都可以，但是做酒店、旅遊是太貴了，能不能把土地成本降低、降到越低越好，我們一個項目拿土地30萬一畝，最後政府補貼50%，我去貴州談項目土地一百萬一畝，那就沒法做了，運營成本也差不多，但是收入肯定不夠了嘛。二是跟政府的合作，有七萬方終端設施，綜合配套的包括餐飲配套的設施，有800個度假木屋，分布在1400畝土地範圍內，浙江的政策是點狀供地，但是投資仍然很大，度假木屋的部分由政府建好租給我們，政府擁有資產、資產也可以升值，我們用租賃也有一定收益，我們這兩個項目也是類似的，我們投一部分、政府投一部分，把度假木屋租賃過來。把資產做輕了，我們通過運營把項目做好，為地方經濟注入活力，吸引客流，這是地方政府樂於看到的，所以做一個項目要考慮企業得到什麼樣的好處，要給政府創造什麼樣的價值，我是從純粹從做旅遊、做項目的角度而言我們的思考。講到網紅，我覺得準確的講應該是江浙滬的網紅，江浙滬網紅多來我們這兩個森泊打卡，在不同的平臺，在抖音、微信、小紅書、B站等等都成為網紅的產品，一個部分是有我們自己營銷策劃的內容，第二是很多是客戶自己的，顏值高了自然就去打卡了，自然就宣傳，效應非常的明顯。最後我講一下營銷，服務是基礎，我們把營銷做好，是森泊成為網紅重要的原因。我們做項目前，因為兩個項目要投將近20個億，對集團而言也是比較大的投資，怎麼把項目做好是重點需要思考的問題，我們是投資和運營一體的，站在運營的思路去做投資的決策。就公司而言整個開發也是我們做的，運營也是由我們做的，我們把兩者捆綁在一起，用運營的思維開發產品，做酒店營銷比較簡單，沒有什麼太多成本，因為客源半徑比較小，旅遊產品需要更大的輻射、競品也比較多。做文旅運營的一定要用數位化的思維去做營銷。因為只有數位化才能做到精準、精準才能品效合一，我們做產品營銷的時候很重要的一個方面，我們用了消費品的一些營銷思路來做旅遊度假產品，我們做的非常好。數位化的核心問題是要去講到網際網路思維，講到人、貨、場，第一用數位化的工具把人圈出來、什麼是你的客戶，第二提供什麼樣的貨品，我們認為旅遊產品貨是這麼多，但是不同的組合也有不同滿足，第三個場，流量從什麼地方來，想清楚客戶是什麼、流量從哪裡來、用什麼樣產品一定要數位化，數位化的核心要用戶的沉澱、要用運營的思維把客戶沉澱下來，分析用戶的行為，實際上做得非常的精準了。我們湘湖的森泊有417間客房，去年第一年開業就有4000萬的淨利潤，莫幹山森泊也是開業第一年就賺錢。做旅遊的產品第一年能夠有淨利潤是扣除到利息和財務成本扣除所有的折舊以外有利潤是非常難的。我們通過投資控制成本、運營精細化管理，讓項目能夠賺錢，只有賺錢才真的，大家花出去的錢是真金白銀的、賺錢也是需要真金白銀的。
【遊學時間】2021年2月28-3月2日（3天）
【遊學地點】杭州、無錫
【報名諮詢】李老師 13718631923（電話報名優先）
【參加要求】地方政府、開發商、建設單位、運營管理公司、康養養老、文旅小鎮景區項目、規劃設計機構、投資企業、產業鏈公司 董事長、總經理及高管團隊參加（35人）
【主辦單位】北京壹方城智匯科技有限公司
<北京壹方城智匯科技有限公司是中國文旅、特色小鎮、田園綜合體圈層最具前瞻性、最具實效的企業家學習及項目落地、資本對接的綜合服務平臺。
【遊學亮點】實戰研習：創新型企業家、講創新型案例，圍繞項目落地，策劃規劃、政策 、產業，進行深度研討。聯合發展：圈層資源對接、抱團發展
1.桃李春風：「全齡化頤樂生活小鎮」
（桃李春風，藍城創新小鎮的標 杆。一條微信瀏覽量高達48萬，僅 四天時間成交10個億。開盤兩個月， 入住率高達50%。完成 了地產+文旅、地產+康養的完美轉 型，以一個項目撬動一片區域。)
2.國家級世界名片：烏鎮
（中國首批十大歷史文化名鎮和中國十大魅力名鎮、全國環境優美鄉鎮，素有「中國最後的枕水人家」之譽。）
3.禪意度假小鎮：拈花灣
（拈花灣使靈山從一個單純的觀光景區，蛻變為度假勝地，賦予了更完善的休閒功能，大大提高遊客的遊覽時間、過夜率和附加消費。）
4、莫幹山小鎮
（《紐約時報》曾評選了全球最值得一去的 45 個地方，莫幹山排名第 18 位。CNN 稱這裡為：長城之外，15個必須要去的中國特色地方之一。）
5.國內首個田園綜合體：無錫田園東方
（國內首個田園綜合體，以生態農業、旅遊、產業集群、生活方式為園區的發展模式，農業生產交易、鄉村旅遊休閒度假、田園娛樂體驗、田園生態享樂居住等複合功能。）
6.開元森泊度假樂園
（突破國內專注於住宿體驗的傳統度假村模式，是一個「精品度假」與「自然遊樂」融為一體、全天候、全季節的一站式綜合性旅遊業態，不僅準確切中高增長的親子市場，更是一個服務全年齡層的休閒度假產品。）
電話報名：李老師 137 1863 1923（電話報名優先）
簡訊報名：編輯公司名稱+參加人數+對接電話發送到：13718631923
微信報名：（掃碼請備註「杭州遊學」公司+職務+姓名 否則不通過）
備註：本次遊學有費用，會收取一定費用，請知悉，非誠勿擾
壹方城 是中國文旅康養、特色小鎮產業生態圈服務的領跑者，是創新企業家學習平臺、文旅康養、特色小鎮產業創新方案集成者、創新項目IP孵化的實踐者。公司致力於推動文旅康養、特色小鎮行業的從開發到運營、從空間到內容的轉型。依託強大的線上線下運營能力，致力於完善相關 產業鏈周邊生態，成為最大的文旅康養、特色小鎮產業綜合服務平臺。
2015年9月成立，2014年初在全國範圍首先發起中國房地產網際網路高端總裁峰會，成功舉辦四十餘屆文旅康養、特色小鎮產業峰會，海外遊學、國內遊學成功舉辦近100次、社群分享近200屆，聚合了包括融創中國、碧桂園、華僑城、富力地產、中鐵集團、保利地產、鑫苑中國、遠洋地產、金科地產、上海浙商實業、雨潤集團、億利資源、利海集團等18000多家一線企業及區域標杆企業。詳情添加微信：13718631923（李經理）
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