展望 | 鄭州購物中心的「新十年」

2021-02-12 鄭州商業觀察
通過前面兩篇文章，我們對過去十年鄭州商業邁進購物中心時代做了回顧。從2009年印象城開啟鄭州購物中心元年，到近年來的城改/舊改熱、地鐵建設、新區開發進一步助推鄭州購物中心實現快速化發展。可以說鄭州商業市場歷經過去十年的發展，不僅極大改善了購物及消費環境、品牌可選範圍和級次，也同樣為行業培育出大量的人才。伴隨著2020年的開啟，鄭州購物中心也將迎來一個「新十年」的發展期。伴隨著城市地位的不斷提升，產業的持續升級，營商環境的優化以及大批人才的落戶，也成為了諸多全國性專業商企關注的重點對象。託尼主編在過去一年中先後為兩個未進入鄭州市場的港資及全國性專業商業地產發展商擔綱顧問服務，也是深有感觸。購物中心的經營開始逐漸出現兩極分化的現象，並且愈發凸顯。資源豐富、實力雄厚的購物中心客流旺盛、經營紅火；而大量規模不大、實力不強、專業經驗不足的「散兵遊勇」式購物中心則是苦苦支撐，面對未來仍是一片的茫然。頭部企業在這一過程中，業績不斷提升、品牌不斷優化的同時也做出了對未來購物中心模式的思考與探索。雖然這其中大部分的探索與創新都是沒法更大範圍的去複製或規模化發展，但有一點值得我們讚許的是，各個頭部企業們都在狀態最好的時候整合內外最優資源為市場帶來足夠創新、足夠新穎、足夠令人為之振奮的作品。這其中對於消費者而言是一次全新的體驗之旅；對於品牌零售商而言是與購物中心運營者的一次共同修行。

香港K11 MUSEA 打造博物館零售主題，強調空間藝術社交場

香港K11 MUSEA實景圖

圖片來源：網絡

亮點：

北京SKP-S 承載了其拓展年輕客群的使命

北京SKP-S實景圖

圖片來源：網絡 

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每個店鋪的店招均採用了統一的設計風格，包括品牌的字體及表現形式也都統一用黑底紅字樣式+LED進行呈現；

每個店鋪的店招均採用了統一的設計風格，包括品牌的字體及表現形式也都統一用黑底紅字樣式+LED進行呈現；

項目整體主打「火星上的博物館」主題及概念，並通過未來農場仿生羊、火星登陸艙、太空探測車、兩個交談的「火星基地建設者」等裝置和DP點打造進一步夯實項目主題；

 

長春 這有山 一座市內的山丘景區小鎮，融合文、商、旅

 

長春紅旗街 這有山

圖片來源：網絡

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上海 華潤時代廣場 走進生活歌劇院

上海華潤時代廣場 實景圖

圖片來源：網絡

亮點：

開業20年的老項目歷時一年全面升級為融入藝術性的購物新地標，整整9層的全新購物中心猶如一個高級的歌劇院；

與品牌共同成長，打造出多個新概念店，如西西弗書店·TIMECROSS、POLLEN、內外首個獨立的運動品牌店、seesaw生活方式概念店等；

一樓的超大櫥窗內不是大幅廣告，而是與整個項目的定位相呼應，盡顯藝術氛圍的櫥窗展示；

鮮花、美甲、Liberty等多個主題空間的打造；

上述列舉的四個2019年開業的商業項目，雖然地域不同、體量不同、操盤背景不同，但有一點相同，都打破了常規做購物中心的做法，形成了某種跨界或模式疊加，並造就出了與當下市場截然不同的產品。

我們可以視其為一種新物種，也可以將其奉為某個維度中膜拜的對象，但也都如早些年我們所看到的太古裡、新天地、芳草地一樣，具有特有的唯一性且很難被複製。同時，打造出這樣的商業項目還要具備幾個必備的技能：項目位置好；商業資源豐富；有非常紮實的商業經營功底；懂商業設計、知道如何使用各種類型的顧問公司；資金充裕。

因此，回歸到鄭州商業這一市場維度來看，接下來的「新十年」對於購物中心而言一定會逐步進入到精細化運作的階段，在這一階段會對各個項目的梯次和受消費者青睞程度進行再排位、再分配；同時，也會有更加符合市場化特質的優勝劣汰；最終，是升級與提質的過程。並最終形成新的市場格局。縱觀鄭州的城市發展規劃及格局，在去年提出了「東強、南動、西美、北靜、中優、外聯」的優化城市功能布局的方針後，城市的發展目標更加明確了，也同時為接下來的城市商業發展點出了發展方向。我們都知道歷經上一個十年的發展，鄭州商業由過去的單核商圈，逐漸形成了今天我們所看到的一核（二七商圈）一心（花園路商圈）多板塊聯動（多個區域型商圈）的商業格局。那麼在新的十年又會有哪些現象是現在我們能夠預判到的呢？隨著城市的進一步發展、常住人口數量的增加及大批人才的引進落戶，將會激活更多的消費需求，進而帶動現有的城市商業升級與區域空白填補。

其中：

 

二七商圈將勢必將圍繞「城市更新」與「歷史文化」等元素進行有序的升級；

花園路商圈同樣面臨新增供應量下降，存量市場升級的問題，同時其與二七商圈的競爭也將成為新十年中第一個五年裡的主要話題；

 

鄭東板塊將伴隨著由「以城帶產」向「以產促城」的轉變，進一步形成對全市發展引領帶動的作用，根據現有規劃其未來預計將會形成板塊內多商圈組團，包括已經初現雛形的如意湖CBD商圈、高鐵西廣場商圈，以及將會陸續形成的北龍湖商圈、高鐵東廣場商圈等；與此同時，鄭東板塊未來或許還會出現與現有城市最頂尖商業項目的「掰手腕式」產品；

高新板塊、經開板塊的特殊在於其規劃之初都是典型的「產城」，歷經幾輪的發展逐步形成現在我們所看到的多元化發展。例如經開區，在過往數年的發展歷程中接連抓住了跨境貿易、自貿區等發展機遇，進而帶動了其從最初的進出口加工區到商務區的轉變，從工業企業到金融、服務業的全產業鏈擴展，以及從區域核心到國際交流平臺的蛻變。隨後伴隨著其進一步城市化的發展，大量人口的導入，現有的商業及購物中心也將開始進行有序的升級。例如高新區在過去十年其商業發展從1.0時代的沿街底商、超市賣場，到2017年朗悅公園茂開業後的商業2.0時代，再到新十年中隨著高新·萬達廣場、高新·正弘匯購物中心、保利文化廣場等標準購物中心產品的開出必將引領整個區域板塊進入全新的購物中心3.0時代；

管南板塊未來的商業供應將會在紫荊山南路、宇通路有一輪集中供應，包括綠都紫荊華庭、永威城、綠都瀾灣都將陸續推出購物中心項目；

西區板塊則會在現有的棉紡路商圈、秦嶺路商圈下繼續向西擴充，隨著全國少數民族運動會在2019年的順利舉行，常西湖新區的進一步發展，未來這裡也註定會形成新的產業辦公居住集群與商業組團。此外，隨著中原華僑城、滎陽華僑城、滎陽新城吾悅廣場的陸續開出，還將繼續形成新的區域商圈及都市文商旅集群；

 

而在未來的城市購物中心競爭中，硬體好、運營體系完善、多金、多人才、多創新的項目一定會突出重圍，進入到城市的第一梯隊。

 

正如大悅城控股總經理助理/大悅城地產總經理周鵬在6年前接受媒體採訪時所談到的那樣：銷售額並不一定能夠很好地反映購物中心的健康程度，只是其中一個重要的維度，更多時候客流指標比銷售額更為重要，尤其是對購物中心而言，把有共同屬性的客群聚集到一起，通過增強他們的黏性和依賴度，打造一個有品質、能交流的生活社區。從這個意義上來講，購物中心不是經營銷售，而是經營客流。

鄭州城區未來主要購物中心項目供應分布圖

製圖：鄭州商業觀察

<全系列完>

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