買房除了李嘉誠的「地段論」之外，城市規劃也是一大考慮因素。假若提前了解了規劃，可以做到先下手為強，對房產也會起到點石成金的作用。
近日，小編從天津規劃局網站獲悉，天津中心城區又出來個大規劃——《天津市中心城區開放空間系統城市設計》方案，規劃範圍涵蓋外環線、外環綠化帶所圍合的區域（含「鴨梨變土豆」區域），用地面積約433平方公裡。
敲黑板！天津中心城區要變樣
根據方案，天津將建設國際一流品質，具有天津歷史、自然、人文鮮明特色的城市開放空間系統。總體結構為：五河聯八脈，編織藍脈綠網；四環十四射，奠定空間骨架；多園通街衢，彰顯名城風貌；生態十一園，延續津沽記憶。
本次規劃研究重點為獨立佔地的水系、公園、廣場、街道等開放空間，對照現狀，小編發現未來中心城區將有以下幾大變化：
1、五河聯八脈，濱水開放空間範圍擴大
天津因河而興、以河聞名，但目前來看僅海河兩岸形成高品質、具有天津鮮明特色的開放空間，其他河流兩岸地區有待改造。
新規劃中，除了「母親河」海河之外，南運河、北運河、新開河、子牙河也被列入主線，形成「一主兩副」城市級公共中心，並聯通外環河、豐產河、月牙河、復興河、衛津河、津河、長泰河、先鋒河、子牙河引河八條二級河道，打造濱水開放空間。
其中，以海河為主，城市公共職能向海河集聚，其周邊地區以歐式特色風貌為主，以磚紅、暖黃為主導。重點發展大悲院商貿中心、古文化街商貿中心、津灣商務中心、小白樓商務中心、南站商務中心、新八大裡陳塘莊科技商務區、天鋼柳林商務中心、柳林總部基地。
「兩副」為南運河、北運河地區和新開河、子牙河地區。南運河、北運河地區以現代特色風貌為主，以暖黃、亮灰為主導，集聚形成大運河傳統文化展示中心，重點發展南運河民間藝術中心、運河商業中心、大運河傳統文化中心、天穆回族文化中心。
新開河、子牙河地區以現代特色風貌為主，以暖黃、亮灰為主導，集聚各區級文體中心、產業中心和商業休閒中心，重點發展紅橋文化體育中心、紅橋行政中心、西站商務中心、新開河創新示範區、宜興埠總部經濟商業休閒中心、建昌道商業休閒中心、北部新區高新科技研發中心。
2、完善交通，構建「四環十四射」道路骨架
便捷的交通對於房價的拉升作用毋庸置疑。但目前天津大部分道路的品質還不夠，尺度不宜人。此次規劃，天津將利用「四環十四射」的道路骨架，串聯城市級公共中心、產業中心、商業中心及城市公園，構建中心城區主要城市道路空間骨架。
「四環」，即內環線、中環線、快速路環線、外環線等四條環形主幹道與快速環線，其中，內環線與中環線以生活功能為主，兼具交通、商業、景觀功能，快速路與外環線以交通功能為主。
「十四射」，即西青道、芥園西道、復康路、衛津南路、解放南路、大沽南路、津濱大道、衛國道、金鐘河大街、志成路、津薊路、津圍路、京津城際、京津路。依託這十四條入市門戶道路，塑造迎賓門戶節點。
3、改良生態，新建多個公園和廣場
根據方案，天津規劃15個濱河公園廣場與跨河橋梁，作為眺望城市天際線的觀景點；並規劃構建城市視線廊道系統，重點控制17條視線廊道；此外，還規劃建設十一處以河湖溼地為主題的城市生態公園，改善匯水條件、增強沽上美景的同時，帶動存量土地開發價值。
（1）新建公園
根據規劃圖所示，天津將在南運河南岸新建南運河公園，在金僑公園壹號南側復建水西莊公園，在南口路附近建新開河公園，在崑崙路以西、真理道以北、滿江道以南建設月牙河公園（臨近路勁太陽城），在外環河周邊新建水廠公園，在北辰規劃建設文體公園、北辰中心公園等。
（2）新建廣場
對比規劃圖與現狀發現，天津將在海河東路以南新建天鋼廣場，在天房美棠旁邊規劃有陳塘莊廣場，在老八大裡區域規劃有綠軸廣場，在宜興埠規劃建宜興埠廣場，在侯臺規劃新建侯臺廣場，在子牙河北側、西站廣場對面新建商務中心廣場，在長虹公園對面、慧翔職專附近規劃新建西營門廣場，並規劃建設商業型街道，涉及到的區域如天津油管廠、林業工具廠、鬱美淨集團等面臨拆遷。
（3）新建大型生態公園
沿著外環線，天津規劃建設北辰堆山公園、銀河公園、南澱公園、程林公園、柳林公園、新梅江公園、梅江公園、李七莊公園、侯臺公園等11個生態公園。
其中，北辰堆山公園位於鐵東路與外環北路交口處，佔地約67.6萬平方米，分為文化演繹區、樂活體驗區、濱湖風光區、森林氧吧區四大片區，目前正在施工建設中。
梅江公園一期改造提升接近尾聲，二期佔地面積26.6萬平方米，目前還未開工。
柳林公園位於海河春意橋與吉兆橋之間的海河南岸，是一座狹長形的海河堤岸公園，正在建設。
李七莊公園具體位置已確定，北至寶通路，東至昌凌路，西、南臨外環西路，紅線保護區域範圍48公頃。目前該公園尚在整體規劃設計和統籌平衡測算中，具體方案和綠線尚未確定。
侯臺公園位於西青區外環西路與西北半環快速路之間，公園可用地面積140.87公頃。其中，園中水體面積44公頃，佔全園面積31.3%；陸地面積96.57公頃，相當於兩個水上公園的陸地面積之和。目前一期公園內部建設已基本告竣。
注意！這些區域升值潛力最大
縱觀整個規劃，有些區域被多次「點名」，無論是水系、道路，還是公園、廣場等，都有新動作，可以預見，待規劃建成後區域身價將大漲。比如：
1、侯臺公園周邊地區
該區域既是重要的入市口，又建有侯臺廣場、侯臺公園，且公園面積比水上公園還大一倍。另外，根據規劃，侯颱風景區未來將會建成為一個交通便捷、配套豐富、生態宜居的環內板塊，其中有20塊住宅用地，除掉目前現有的這些小區，新建住宅約150萬平米，按平均100平米/套計算就是15000套住宅，體量相當大。
目前距離最近的新房項目有海益國際中心、先知谷、新津國際、天房天拖、融創中心等，天房天拖三期洋房、小高層產品在售，均價為50000元/平米，主推建築面積為101平米兩室兩廳一衛、105平米兩室兩廳一衛、127平米三室兩廳兩衛。
2、李七莊公園周邊地區
該區域位於天津市區西南，臨近外環線、衛津南路兩大交通骨幹道，並規劃有地鐵、大型生態公園，升值潛力比較大。目前區域內新房項目有萬科東第、融僑觀瀾等。萬科東第洋房13、14、24號樓在售，均價35000元/平米；融僑觀瀾近期加推洋房7、8號樓，7層到頂，戶型為132、138平米3室，預計均價35000元/平米。
3、光榮道產業園區
該區域位於子牙河沿岸，規劃有子牙河公園、水西公園，並有地鐵1號線、地鐵12號線（規劃）加持，周邊配套成熟。目前區域內新房項目有北岸中心、公元大觀、億城堂庭。北岸中心高層3-6號樓和8號樓在售，主推93-172平米2-4室戶型，均價35000元/平米；公元大觀一期洋房預計月底開盤，主推128-166平米大戶型，預計均價41000元/平米；億城堂庭公寓1、2號樓在售，面積為58平米，簡裝修均價24000元/平米，精裝修均價26000元/平米。
4、劉園周邊地區
劉園區域臨近外環線、北運河，並有地鐵1號線可通達，周邊還有劉園苗圃、瑞景公園等，屬於生活成熟片區。目前區域內在售新房有天房璟悅府，其三期高層、小高層在售，戶型為80-120平米，均價20000-25000元/平米。另外，相距不遠的路勁雋瀾灣預計11月底開盤，項目洋房6-7層到頂，一梯兩戶，主推128平米三室，項目高層產品25層到頂，一梯兩戶，主推85-108平米2-3室。
5、程林公園周邊地區
即津濱大道區域。該區域算是天津東部樓市炙手可熱的片區。目前在售新房項目有融創城、融創融園等。融創城融章園、融義園在售，主推產品有小高層、洋房及平墅，小高層均價31000元/平米，洋房均價32000-34000元/平米，平墅均價36000-37000元/平米。融創融園二期高層在售，均價24000-26000元/平米，小高層在售，均價31000元/平米。同時，區域內還有天房津濱大道地塊、金茂津濱大道地塊待入市。
除此之外，北辰堆山公園地區、銀河公園周邊地區、南澱公園周邊地區、天鋼柳林地區等區域發展潛力也比較大，廣大購房者可以多多關注，提前下手。
（註：以上信息僅供參考，具體以規劃局為準。）