最近，有讀者問東敏君，為什麼西湖公園的房子同樣是湖景房，但賣不過梅溪湖？
說實話，要不是這位讀者的「提醒」，東敏君都不記得有西湖公園這個地方了，更不知道這裡有什麼房子賣。
縱觀長沙這麼多湖，沒幾個打得贏梅溪湖，學校遍地，一招制勝。其他比較出名的，例如洋湖、月湖、尖山湖、鹹嘉湖、松雅湖，也就洋湖有資格可以跟梅溪湖相提並論。
當然，在洋湖人心裡，梅溪湖除了學校，一無所有。
而在梅溪湖人看來，洋湖沒什麼拿得出手的。
等等，那西湖公園算什麼？
01 只怪西湖公園房價太高？
不少人應該只知杭州的西湖，不知長沙有一個獨擁「水墨蜃景」的西湖公園，總用地面積約2220.8畝，其中湖面面積約1087畝。南邊與嶽麓山山水相依，北邊與西邊則緊靠龍王港風光帶，東邊與湘江濱水區隔路相鄰。
風景這邊獨好！
東敏君在無意中看到一個西湖公園的航拍視頻，標題為《長沙西湖公園能住旁邊就是好，可惜房價太高》，從視頻中能夠看出來，這是一個宜居的好地方。東敏君都能想像出住在這裡會有多舒服。
春天微風拂面，生機盎然。夏天草木蒼翠，晚風醉人。秋天魚翔淺底，天朗氣清。冬天沐浴暖陽，眺望山巒。
周末去走一走，工作的壓力，生活的瑣碎，都能隨風飄散，將自己調整回最佳狀態。
這裡房價真的高嗎？
如果你說的是新銀州城，那確實是一般人高攀不起。
日前，長沙市自然資源與規劃局發布《新銀州城（審批總圖）批後公布》。項目位於瀟湘大道與鹹嘉湖路交匯處西北角，西側是望月公園和西湖公園，由3棟疊墅、3棟超高層、1棟幼兒園組成。
從戶型配比與建築指標表中，共494套新房，三棟超高層戶型段為：190-340㎡，還有6套660-1000㎡的複式樓。
房價怎麼樣呢？
雖然目前價格還沒公布，但能猜出個八九。
銀州公寓是長沙的老牌豪宅，在1995年就賣到了接近4000元/㎡，是當時長沙最有名的房子。而新銀州位置更好，價格肯定不會便宜到哪兒去。
而且項目北邊是濱江府1913，毛坯限價12900元/㎡，帶裝修價格15400元/㎡左右，而且兩開兩罄。
你心裡有點數了嗎？
如果還沒有的話，再看看在售項目。
越秀悅湖臺均價13800元/㎡的全裝修住宅已售罄，現在在售均價13500元/㎡的毛坯複式公寓。
保利海德公園在售28-60㎡公寓，均價15000元/㎡。前年8月底，在售的全裝修住宅均價為13000-14600元/㎡。
只有恩瑞御西湖價格稍低，207㎡毛坯大平層和79-115㎡毛坯住宅，均價11500元/㎡。不過，奇怪的是，兩棟房子賣了整整一年，仍然還有尾貨。
貨量本不多，還賣不動，難怪西湖公園在長沙樓市沒什麼存在感。
02 湖景房也得靠學校制勝
為何西湖公園的處境如此尷尬？
因為沒有好學校。
有人說，博才小學不算嗎？麓山國際實驗學校不算嗎？
可是，沒有哪個項目說，小學是可以配套入學的。
雖然周邊有博才小學和麓山國際實驗學校，前者是博才「老大哥」，派位初中是相當優越，例如附中博才天頂、西雅、麓山國際、附中博才梅溪湖、一中嶽麓、麓山外國語、周南梅溪湖，近1/3的孩子可以去附中博才天頂，麓山國際也佔了14.5%！一類初中派位比達到40%以上！
那這又有什麼用？
麓山國際實驗學校則需要微機派位，入讀機率更小。
學校數量有限，沒什麼優勢。
而你再看看梅溪湖一期，已引進長郡、附中、周南、一中、雅禮、麓山國際、嶽麓區實驗小學和長沙市實驗小學等名校，其中14所學校已建成開學。
哪一個單獨拎出來，不能撐起一片天？
梅溪湖最不缺的就是學區房。隨便在哪裡溜達一下，附近肯定有兩三個學校。孩子上學也十分方便，學校與家一路之隔的情況，比比皆是。
梅溪湖一期在售房源已不多，每平均價一萬五六，甚至高達一萬八九，熱盤俯拾皆是，「首開售罄」「推新日光」是再正常不過的事情了。
說到底，同樣是湖景房，不管是大湖還是小湖，核心競爭力仍是學校。
即便西湖公園的湖景房可以看到嶽麓山、河東天際線、西湖文化園，比起江景更具層次感，但沒有核心競爭力，只有被吊打的份兒。
即便梅溪湖人滿為患，即便梅溪湖被吐槽「像一口井」，但擠破腦袋想「上車」的人實在是太多了，學校是不變的金子。
梅溪湖二期現在遇上了點「小麻煩」，但一期的優勢，一直站在山峰上。
「稀缺江景」「稀缺湖景」已成為越來越多開發商的賣點，毋庸置疑的是，這些沿江臨湖的房子，是賣一套少一套，多數人也確實十分嚮往獨享好風景的房子，不然為何南邊的北辰中央公園要畫一個「假人工湖」？就是受需求推動，沒有先天條件，就自己後天創造。
但是，學校仍是制勝關鍵。
洋湖也是因為學校數量不斷增長，且冒出佼佼者，才有資格與梅溪湖較量。
而松雅湖、尖山湖和月湖還沒可相提並論的資格，因為優質的教育資源十分稀缺。
誠然，沒湖景＜有湖景，有湖景沒學校＜有湖景有學校，好學校一直站在長沙樓市「食物鏈」的頂端。你覺得呢？（圖片來源網絡，侵刪）