在成都東客站西廣場出口處，赫然屹立著一座鵬瑞利醫療健康中心，建築外立面恢弘大氣，儼然成為整個東客站商圈的地標。然而，進入這座名為「全國首個國際醫療健康綜合體」的項目，卻發現整個商場門可羅雀，與東客站潮湧般的人群形成強烈的違和感。
這個於2018年6月開業，屹立在東客站廣場核心位置的鵬瑞利醫療健康中心如今像極了一座孤島。
理論上來講，車站作為一個天然的商業場所，其對周邊區域的帶動效益是顯而易見的。
放眼全球樞紐的發展路徑，東京新宿依託高鐵站，通過「樞紐+CBD」模式，打造了全日本第二大中央商務區；而上海虹橋基於交通的便捷性，打造了國內外企業總部和貿易機構的高端現代化商務區。在諸多國外大城市中，高速鐵路客運站在城市結構中佔據重要位置，它一般位於城市中心區，車站商業及其連帶的周邊建築可形成複合的多功能綜合體，成為一個繁華地區的中心。
然而，為什麼鵬瑞利醫療健康中心如此荒無人煙？是項目的困局，還是商圈的尷尬？
「善變」的鵬瑞利東站廣場
讓我們把時光回溯到2014年8月27日，彼時，鵬瑞利醫療健康中心名為「鵬瑞利東站廣場」，項目推介會在龍之夢•鵬瑞利新城高調舉行，全國重量級品牌商家雲集，主流媒體紛紛追捧，也得到了成都市政府的熱切關注。
這是鵬瑞利東站廣場在成都的亮相，「交通樞紐購物 」的概念被首次帶到成都市場，一時間，這個成都商業地產的新秀成為業界寵兒。
作為鵬瑞利集團繼鵬瑞利青羊廣場後在成都的第二個商業地產項目，鵬瑞利東站廣場由上海長峰集團與鵬瑞利房地產控股有限公司共同打造，號稱「斥資100億的超大城市綜合體。」
理想是豐滿的，根據規劃，鵬瑞利東站廣場的業態全面，各大快時尚品牌旗艦店林立，從西南 14廳雙巨幕自由人數字影院、KTV、健身房、SPA 、電玩城到國際標準真冰滑冰場，各式休閒娛樂業態一應俱全，將呈現出全新概念室內商業街區場景。
然而，不到一年，這個耗資上百億的大型商業綜合體便對外宣稱將改造成「西南國際醫療健康中心」。
整體來看，佔地面積達170萬平方米的龍之夢·鵬瑞利新城，由A、B、C、D四個地塊構成，其中A地塊正是規劃為東站廣場，轉型為28萬平方米的國際醫療健康中心。B地塊為三星至五星全覆蓋中高端酒店集群，D地塊為50萬平方米高品質服務式公寓和商業街。調整後，原屬於A地塊的部分商業形態會調整合併到C地塊，並進一步深化。
這個美其名曰「鵬瑞利集團在中國境內的第一個國際醫療健康中心項目」，噱頭十足：世界頂級高端醫療機構強勢入駐，國際標準化服務配套，中醫理療、醫療整形、月子會所、保健器材、有機超市、養生餐飲等業態俱全。
但現實卻是骨感的，三年改造，這個非同尋常、史無前例的購物中心市場並不買單。
鵬友會核心創始人，西南交通大學國際創新創業學院副院長蔣鵬表示：「一個項目的成敗，背後有許多複雜的原因。項目選址、商圈動線，各類定位、產品運營、招商功能、回報率等，
商業項目是一個複雜工程，需要從關聯產業，金融、零售、地產、服務行業的集體系統中獲取方法和工具，無法單一評判。」
尷尬的鵬瑞利醫療健康中心
縱觀整個鵬瑞利醫療健康中心：一樓二樓的商業業態毫無人氣，其中規劃的鵬瑞利錦繡中醫醫院、鵬瑞利國際名醫院、聖丹福整形美容醫院、成都顧連康復醫院、成都愛帝宮月子中心更是無人問津，與生活配套、兒童類業態混搭在一起顯得不倫不類，醫療業態的強行植入，與最初的藍圖相差甚遠。更為尷尬的是，即使在中午用餐高峰期，負一樓的美食城除了成群結隊的民工用餐，流動性消費人口少之又少。
據商場某服飾品牌工作人員介紹：「平時幾乎沒生意，偶爾碰上一兩個從東客站出來的人消費。」
另有負一樓餐飲商戶訴苦：「這裡的餐飲店生存都很艱難，商場沒有人氣，就沒有翻桌率，再加上進駐購物中心的高額成本，很多小商戶都撤離了。」
當然，賣場內也能看到「童心市集」、「夢想舞臺才藝大賽」等活動的展臺，可見項目運營方試圖通過活動帶動人氣，然卻效果甚微，每層樓大面積的空置率，不難看出項目的招商困境。
當然，東客站商圈本身也存在巨大問題，曾經的東客站，是「成都東村」的重要區域，商業體量規劃超過300萬平方米，但目前東客站區域已開業商業僅40多萬方，其中鵬瑞利就佔據33萬方，其他均為社區底商、商業街的形式呈現，大型商業項目成型寥寥。
同時，東客站雖因城市交通樞紐的重要地位，帶來不少人流，但行色匆匆的過客，似乎並不會成為鵬瑞利的客戶來源；雖交房小區眾多，但分布不集中，較為分散，無法形成集中消費人群，這些都成了桎梏項目發展的重要因素。
沒有學會走就想先學跑，最終成為異類
鵬瑞利的難題並不是個案，反應了當前成都商業地產的普遍問題。
鵬友會核心創始人蔣鵬總結道：「從商業的資本角度看，國內僅有極少數的商業項目從地道的商業邏輯入手，可以討論內部收益率。
根本原因在於現在是地產商業，主導了商業發展，這是全球獨一無二的商業發展模式。缺乏資本市場支持的商業項目，幾乎都源於住宅地產銷售輸血，缺乏獨立生存的人格條件。
商業已經高速發展了10年，有太多的細節可以評判，但始作俑者是政府政策，地產企業在商業地產領域是唯一受害者，全面被迫陷入困境。不懂的必須做，做了得不到任何方面的支持。」
顯然，當下成都的商業綜合體同質化嚴重，每一個新開的購物中心都大同小異、千店一面，定位、品牌、業態缺乏驚喜，無一例外面臨招商難、人氣不足的困局。
但鵬瑞利東站廣場最大的特殊性在於「棄商從醫」的戰略性轉型過於求新、求變，追求差異化。這樣超前的定位，需要極度專業的團隊去耐心深耕。這就不難理解，還沒有學會走就想先學跑，曾經雄心勃勃要以「醫療健康中心」布局全國的鵬瑞利為何在首站成都便折戟沉沙。
（責任編輯：楊川）
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