根據相關數據顯示：在2000年，我國的平均房價不超過2000元/平，而現在，全國的平均房價已經接近萬元，也就是說，在過去20年間，我國的平均房價上漲了約5倍左右，像是北京，深圳，上海等一線發達城市，房價更是上漲了約20-30倍左右。更有數據顯示，在過去20年間，房價上漲的年份約17年左右，出現房價下跌的年份只有約3年左右，並且，在出現房價下跌的3年時間裡，房價下跌的持續時間普遍較短，房價很快又恢復到了「上漲賽道」。所以，一直以來，人們都認為買房是「穩賺不賠」的。
房產因此，即便是有很多人經濟實力並不允許，也選擇用銀行貸款的方式來實現買房的願景。隨著「穩賺不賠的買房觀念」持續發酵，房地產發展至今，「貸款買房」已經成為了當下樓市主流的購房方式。當然了，選擇「貸款買房」，對於很多人來說也有一些無奈，畢竟，動輒上百萬的房價，對於很多普通家庭來說經濟壓力是非常大的。不過，值得肯定的是，貸款買房在一定程度上緩解了購房者的壓力，讓經濟實力較差的購房者提前享受到了房產帶來的諸多便利。
房產但是，「貸款買房」這樣的購房方式的存在，也讓很多人找到了「投機炒房」的辦法。舉個例子。張某看中了一套價值100萬的房子，而張某手裡也有100萬的存款，但是，張某沒有全款買房，而是選擇貸款買房，用剩下的錢繼續貸款買第二套房，想著通過持有多套房產來實現財富的增值，這樣的現象，在過去樓市經常會發生。對於售樓處的銷售顧問來說，她們也會極力推薦購買兩套房，這樣一來，銷售顧問就可以拿兩份提成，一般情況下，銷售顧問會把「以租養貸」作為推薦的理由！尤其是在面對「公寓」產品的時候，「以租養貸」出現的頻次是非常高的。
房產什麼叫做「以租養貸」？
所謂「以租養貸」，就是把房子出租出去，用租金來還貸款，等二三十年後，業主可以「白得」一套房。
那麼，這樣的說法靠譜嗎？為此，筆者也請教了多位房產投資的專業人士，根據內行人的說法，「以租養貸」屬於：「理想很豐滿，現實很骨感」。為什麼這樣說？接下來我們來分析一下。
因為筆者常年在山東濟南，所以，我們就以濟南舉例。濟南的平均房價在15000元/平，買一套120的三室住宅，總價約180萬，按照首付30%，也就是說，首付需要付54萬，貸款126萬。按照基準利率4.9%（一般會上浮），所需要支付的利息約為114.74萬元，每月月供約6687元左右。但是，濟南的租房價格約為2300元左右，也就是說，想要憑藉著房租來還貸款，則需要約86年左右（租客不間斷的情況下）。此外，房屋出租不可能毛坯出租，而是需要簡單裝修以後才可以出租，裝修以及購買家具則需要5萬左右（較低標準），再加上資金使用成本的核算，如果是在北京，上海，深圳等這樣的一線發達城市，則更不合算。簡而言之，「以租養貸」這樣的說法並不靠譜。
房產除此之外，房產稅、空置稅等長效機制呼之欲出，這樣一來，房產的持有成本則會大大增加。那個時候再來看「以租養貸」則更是個「笑話」。
這裡大家需要明白一個正確的邏輯。買房可以實現財富增值，是因為房價的「快速增長」，並且在「持續增長」以後，房子可以實現交易，才會使財富得到增值。而不是憑藉著所謂的「以租養貸」。
房產還有最重要的一點：現在的樓市「快速增長期」已經過去了，如果是在房價的「快速增長期」，「以租養貸」的邏輯還有一定的可行性。但是，現在的樓市在「房住不炒」的背景下，「平穩發展」是大概率事件，所以，不僅「以租養貸」沒有可行性，「炒房」也是沒有可行性。
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