我是章哥，房地產投資專家。房地產圈從業二十年，從二手房到新房、從職場小白到高管到投資人，通曉房地產領域內的一切門道。以下內容來自內部分享。
章哥說買房微信公眾號提問。
提問1：
章哥好，我在東城有套房子，是父母的房，很老了，目前還沒有過戶，在板廠附近，是學區房。但因為我們已經沒有了學區的用處，孩子已經上大學了，現在租金也並不是太多，所以一直想賣掉在其他位置投資。
一直都說東西城合併，弄得我們有有點捨不得，怕萬一賣掉之後真的合併了，西城的教育和政策影響到東城，這裡的房價會不會還得漲一些啊？想聽聽您的分析建議。
另外，如果我們賣掉這房子，選擇什麼位置比較合適啊？當然還是在城六區，其他區縣太遠了，我怕照顧起來麻煩。謝謝了。
回答1：
1、 板廠我很熟悉，小時候我就在廣渠門上的學。板廠在當年可算得上是高級社區了，都是小多層的板樓，很讓住平房的人們羨慕。
2、 如果確實沒有了學位的需求，那應該將房子置換一下。因為隨著北京這些年的教育制度改革，很可能出臺一個新規定，就能讓學區房的學區溢價部分受損。
3、 儘管上個月國務院發布了新政策，今年要以改造老舊小區為重點工作。但是，實施起來還是會困難重重的。產權問題、資金問題、居民的配合問題、樓棟的工藝問題等等，將會是一個漫長的過程。
而且，就算是改造過了，其價格也未必能上漲多少，畢竟是老房了，周邊樓齡差不多的二手房價格就在那兒比著，能升值多少？估計就算改造完成，也就是上升5-10%。
4、 東西城合併的問題，已經傳說了好幾年了，自從崇文宣武併入東西城之後就開始傳言。這是高層們處於管理和規劃方面的事情，對於普通民眾來說沒太大關係。就像板廠以前是崇文區，改稱東城區對人們的生活有什麼變化嗎？沒有，日子該怎麼過怎麼過，還一樣。
至於房價，取決於地段和周邊的配套設施，如果學區內的學校得到提升，那房價當然會上漲。不過這仍然是一個很漫長的過程，就是現在派來了好校長和好老師，見到學生出成績也要到中考出成績吧，甚至是要高考出了成績才能讓人們信服。可這一下子就十年八年的時間了，太漫長。
所以，不同太考慮東西城合併的問題了，教育改革的事情也太遙遠，意義不大。
5、 建議買到老房之後，選擇樓齡在15年之內的二手房，儘量還在東城區境內，當然也可以到西城區。
不知道你是否選擇貸款，有沒有首房首貸的資格？因為如果是以這個老房的總價來全款買房的話，在城區的選擇面相對較窄，貸款的話就寬鬆多了。
如有疑問，請再次諮詢。
提問2：
我在海澱金源附近時雨園有套三居室，價值1000萬左右，已經住了很多年。孩子已經工作，在太陽宮附近。現在計劃給孩子準備婚房，首付款300萬。請問：
1.在世紀城附近買房好還是在北三環北四環沿線買房？您有推薦的樓盤嗎？
2.在今年這種疫情影響的情況下，適合買房嗎？房價會不會繼續下跌？
3.在世紀城附近看了一些房子，基本都在單價9萬左右，一套房預計在七八百萬，大概需要怎麼貸款，還多少合適？
4.如換個思路，把時雨園的房子留給孩子，我們買一套位置遠物業好的小區退休後養老帶娃，您覺得這個方案可行嗎？您有合適的推薦嗎？
回答2：
1、 如果以孩子名義買房，300萬的首付，可購買最多750萬的房產，貸款450萬。以25年期計息，每月還款2.4萬。但如果孩子的收入不高的話，需要你們做共同還款人。
2、 建議在你們現有的房子周邊購買，因為既能互相照顧，海澱的學區也超過其他地區。這對未來的生活會幫助很大，距離遠的話很麻煩。
3、 不建議去位置遠的地方買所謂的養老房。有這種想法的人很多，但實際實施後基本都後悔了。無論是孩子來回奔波，還是老兩口兩邊住，都很辛苦，遠不如住的近一些，既能互相照顧，也能相互有些距離感。
4、 今年的疫情確實對經濟影響極大，但針對到房產市場上，目前還不敢保證一定大漲，但肯定是不會下跌。所以，目前正是買房的最佳時機，一旦錯過，很有可能要多支出成本。
提問3：
您好，夫妻畢業後落北京集體戶，我在金融街，她在中關村工作，今年準備要孩子。年收入總計約80萬左右。現有海澱四季青一套兩居，還有200萬貸款。目前現金也約200萬，想再買一套，連父母自住加投資，但沒想好是否應該考慮學區問題。請問：
1、是否需要儘快準備買二套，還是可以繼續存錢觀望？
2、本打算本小區周圍購入，方便照顧。但又擔心，如果本區域貶值，兩套房就會一起貶值，損失過大。是否有其他區域或者合適小區推薦？感謝！
回答3：
1、 你們既然有了個人房產，應該已經把戶口都落進來了吧？那就不是集體戶口了。如果沒遷戶的話準備去辦，為孩子入託入學做準備。
2、 以200萬首付的話，最高可貸款40%，購330萬房產。以此總價在四季青購買兩居的難度較大，一居室或者開間比較合適。
3、 不知你們現在具體位置。但推薦個原則，如果想居住、投資、學區都兼顧，還要總價低，那最好的選擇就是老公房，這在四季青板塊應該有不少房源。
4、 330萬，大概能購買一套40平米左右一居，老人帶孩子應該足夠住。從投資講，老公房的租售比反而是超過普通二手房，漲幅也都一樣。而且肯定都帶有學區。
5、 建議儘快購買，因為隨著疫情導致的經濟危機，全世界主要國家都在實行貨幣寬鬆政策。從歷史來看，執行寬鬆政策的情況下，還沒有不動產貶值的先例，只是漲多張少的問題。
今年房價能漲多少不好說，但至少不會下跌。
6、 建議在現有居住地周邊購買，因為方便照顧，否則有了孩子之後會更忙碌，離得遠的話很不方便。
7、 至於擔心貶值的問題，不必過分考慮，西城和海澱本就是北京最抗跌的地區，四季青又算是海澱中的抗跌板塊。所以，兩套離得近沒什麼不好，只有更方便。
未來的房地產市場，既有貴如黃金的區域，也有便宜如蔥的地段。當初閉著眼睛買房都發財的階段早就過去了，而且一去不復返。
今天要想靠買房投資來獲得投資收益，必須掌握一定的方法論，必須學習研究和早日規劃，否則必定跑輸大盤。
章哥說買房微信公眾號提問
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