近年來，清華同衡參與了大量福州創新空間研究與實踐，覆蓋了主城區大部分工業園區。從前期積累，尤其是項目組2018年《福廈泉自創區福州片區空間發展研究》中發現，福州用於支撐創新產業活動的園區載體不僅比例極低（工業用地主城區僅10%左右），分布極為分散。中心城區各園更是建設年代較久、現狀密度高。只有工業用地可以控制創新活動的可支付成本，因此，
福州的「三創」活動（創新、創業、創造），必須在保證工業用地本質不變的前提下，向存量要承載空間。橘園洲片區是福州市中心城區傳統工業園區的典型代表。地鐵車輛段選址於片區中部並即將建設，又正逢福州市工業園區提升改造政策部署，
以橘園洲為試點，探索「福州模式」、破解工業園區提升改造的困局，成為十分緊迫的工作。橘園洲片規劃提升是福州市傳統工業園區低效工業用地盤活利用的破冰點，也正是我院對福州創新空間從規劃研究到提升實踐探索的重要一環。
二、四大難點園區提升改造並不是一個簡單的留改拆問題，有著錯綜複雜的難點。
1. 如何處理好試點與整體的關係？以橘園洲為起點，開啟的不僅僅是園區增容可行性路徑研究，更是福州產業創新振興、產城融合復興的模式探索。福州各個園區發展程度各異，橘園洲模式不可能簡單複製。因此，分散的園區如何在整體目標指引下統籌個性與共性、形成合力與分工，園區與城市功能怎樣融合，都是必須提前謀劃的議題。
2. 具體到橘園洲片區內部，企業運行狀態、與空間利用現狀極其複雜，如何評估？橘園洲片區城市設計範圍119.04公頃，除去地鐵編組站上蓋佔地，可用於升級的工業用地面積52公頃。小園區裡容納了153家業主單位，1403家實際運營企業；宗地尺度極小，1-2棟建築為一宗地，1棟標準廠房內3、4家業主的情況極為常見。管委會不持有物業，對園區的實際管轄極為有限。由 「地主」做生產不賺錢，出租收益反而更可觀，過半工業用地已經不姓「工」，出租出去的業態更不可控，造成工業用地資源間接流失。
管委會權限、財力有限，一直想出臺退出機制收儲差企業、或者激勵機制促進好企業自主更新，但是如何評價企業孰「優」孰「劣」，哪些企業應收儲退出，哪些又該激勵自主更新，兩道「線」如何劃定一直難以解決。
3. 提升改造限制重重，路徑何在？具體的提升改造工作更是困難重重，小宗地之間互相制約，一棟樓加建2層，可能就會影響相鄰企業採光，擴建一個柱距，可能就會影響消防通道。企業積極性不一，提升為創新型用地，給予增容政策，但補交土地金讓企業猶豫不決；保持工業用地性質不變，福建省要求容積率不超過3.0，提升空間有限；企業實力不一，佔地大、實力強的企業更多想自主更新，園區給政策即可；小企業既無自主更新的實力，又由於宗地面積過小，無自主更新的空間。另外，按福州政策，只增容不另收費，改變土地性質為創新型用地，才需要補交出讓金；園區大力推進提升改造，自身收益如何保障才能維持運營？究根結底歸結為：
提升改造究竟應該由誰來實施、誰願意實施、路徑與收益何在？4. 增容天花板在哪裡？同時，橘園洲片還需要協調建築面積約20萬平方米的地鐵車輛段上蓋，留給園區的增容空間還有多少？增容的天花板又在哪裡？
三、四個創新探索1. 兼顧「整體性思考&定製化輸出」的關係，統籌目標導向與實施導向站在「產、企、人、城」共贏共建共治，構建命運共同體的城市復興價值高度，由「整體性思考」視野寬度，以「三創引領」、「園城共榮」的策劃激活全城；以各園、各片協調融合帶動產業發展與城市功能升級；以園區內「地塊試點+政策試點」的空間與政策設計，提供一個複合權屬、多元主體、綜合施策、有序推進的、以產業園區全面激活全城發展的系統解決方案。
從產業發展的視角，在高新技術產業集聚大定位下，統籌各個園發展訴求，注重錯位發展與功能協同，明確分園定位與主導產業；圍繞橘園洲片現狀優勢企業升級與科技創新產業培育，選擇電子信息、人工智慧、新一代信息技術作為產業突破。
從功能布局的角度，協調「創新圈+生活圈+商圈」的「產企人城」網絡融合，為全區創新發展提供引導；園區內部通過對接功能業態與景觀廊道，協調地鐵車輛段上蓋方案；結合配套社區，協調人才公寓與社區服務配套。
從空間結構的角度，聯繫大學城、海西園、軟體園、馬尾園等中心城區園區，構建市域層面沿閩江、烏龍江科創走廊。聯繫城市尺度創新軸線與文化軸線，通盤考慮各個小碎園區與城市特色空間的融合。
2. 運用「雙評估」，建立園區企業運轉狀態+空間利用狀態資料庫，精準識別每一個企業狀態與每一宗地增容難度通過建立園區企業運轉狀態資料庫，甄選包括企業規模、生產效率、發展前景、土地需求等企業發展核心指標，評估企業狀況，劃分優質企業、一般企業及低效企業。以各宗地空間利用狀態資料庫，分析企業佔地、建築質量、地塊利用效率等空間利用核心指標，評估企業地塊增容升級難度，精準識別企業狀態與宗地增容難度。
3. 提升改造「三個模式」、給企業「三種選擇」、予園區「三項收益」，考量各方利益，共商實施路徑（1）三個提升模式
通過「雙評價」結果，提出「重點區域整體重建、企業自主聯動改建、戰略收儲擇機開發」三個模式。匹配城市設計方案響應。
「重點區域整體重建」模式以平臺公司或某一家大企業主導推進，以地塊整體開發為核心思路，以大中體量、組合式的創新建築，突出創新功能的複合與園區門戶形象的打造。
「企業自主聯動重建」模式充分考慮企業地籍情況，以政策推進自主改建或組合改建。在保證整體空間形態前提下，以現狀標準廠房改建或組合，滿足不同企業之間聯動共建需求。
「戰略收儲擇機開發」模式針對低效企業，為未來時機成熟後進一步發展預留戰略儲備空間。
（2）企業三種選擇
通過制定規則，引導園區與企業共同推進改造；對於不同的企業意願，提供三種不同選擇：一是企業不自主實施提升改造，以產權入股，平臺公司控股主導開發運營；二是企業自主實施，園區驗收監管；三是土地收儲，企業獲得貨幣補償或用地安置，園區統一開發管理。
（3）園區三項收益
引導園區承擔包括平臺搭建、規劃管理、監督管控、產業服務四大核心職責，以三類主要收益維持運轉：一是土地變性（由工業用地轉為創新型用地，容積率增加）的出讓金收益；二是增容後的物業返還，企業利用自有用地重建的，除貢獻土地或建築面積外的「增容部分」，不超過10%的物業面積以1000平米為基本分割單位返還園區自持；三是企業提升後的稅收，支持園區運營。
（4）以「交通承載上限」來判定增容強度，並為增容提供足夠設施支撐。
綜合考慮橘園洲片臨近三環，外部路網接入難度大，內部宗地小，道路拓寬困難的情況，從倉山區層面綜合各園升級，模擬增容後交通壓力，判斷增容強度。從控規單元層面進行設施升級，為增容提供足夠的設施支撐。
四、實施成效現階段，橘園洲片控規調整成果業已批覆，地鐵涉遷地塊已拆遷完成，正在推進企業安置與園區提升實施工作。橘園洲是全市工業園區轉型工作推進的標誌與突破。項目推進過程中，橘園洲作為福州市全市工業園區轉型升級試點獲得批覆，同時包括工業用地增容標準認定審批機制等在內的一系列政策文件相繼出臺。橘園洲的經驗推廣至金山工業區、倉山功能區各園、晉安區福興經開區等中心城區其他園區，有效促進了福州市低效工業用地盤活利用與產業升級。
原標題：《同衡佳作 | 福州工業園區提升改造的橘園洲模式探索》