作者: 樓市淳2020年，房地產市場跌宕起伏，既有受到疫情衝擊時的舉步維艱，也有在市場風浪中的逆流而上。廣州，以長風破浪之勢，踏浪前行，走出了氣勢如虹的行情。一季度末起，廣州樓市逐步回暖，熱門板塊活躍度高。區域成交分化日益明顯。進入下半年，部分熱點區域人才購房政策、土拍升溫、核心板塊價格變動等因素疊加影響，給市場帶來積極的氛圍，再加上新增房源持續、大量穩定供應，購房者加快入市步伐，廣州樓市熱度持續走高。為此，搜狐焦點廣州站特別策劃《踏浪前行 | 回溯2020年廣州樓市》，既為購房者多角度追述2020年廣州樓市情況，也共同展望樓市未來。
前期回顧：
漲價！舊改潮！放寬落戶！盤點2020年樓市那些刷屏大事件
12月28日，伴隨著增城、番禺、黃埔、白雲8宗宅地/商地的成功出讓，2020年廣州土拍大戲正式落下帷幕。儘管說今年最後一場土拍大戲了，但過程還是有些坎坷，上午10點一到，網站便處於崩潰狀態中，直到中午12點，土拍結果才陸續出爐，最終龍湖、越秀、香江、方直+中奧分食4宗宅地。
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回首這一年，廣州土拍市場幾度掀起高潮：網站崩潰、地價刷新、再現搖號地塊……
◆ 群雄逐鹿，拍到網崩5月18日，本是廣州11宗地齊賣史詩級場面，卻整成了「車禍」現場。群雄逐鹿，數十家房企參戰，擠到官網全程崩潰。在後來的數場土拍中，包括今日的土拍，這種「網崩」的情況還在發生。◆廣州標杆樓面價TOP10座次數度刷新3月10日，廣州市城市建設投資集團有限公司以總價235701萬元底價奪得越秀南AD013907地塊，折合樓面價64576元/㎡。雖然是底價成交，但該地塊已創造廣州樓面價峰值。隨後，伴隨著多宗優質地塊的出讓，廣州標杆樓面價TOP10座次數度刷新。據焦點研究院不完全統計，在今年出讓的多宗地塊中，5宗地成功入榜。◆地價直逼房價！南沙土拍火熱不斷！買房搖號常見，土拍搖號就很稀奇。今年，廣州出現了三宗搖號地塊，且均位於南沙。
同時，目前南沙地塊樓面價已達到22700元/㎡，而南沙二手房均價也不過22024元/㎡（數據來源：安居客，12月28日），由此可見南沙土地市場之熱。除此之外，我們還可看到廣州部分優質地塊備受瘋搶：10月23日，海珠區南洲路以北、東曉南路以西地塊成功出讓，歷時一個半小時，吸引融創，招商、中海、保利、華潤、電建6家房企參與競價。最終經過47輪激烈的爭奪，中海地產以443409萬元拿下，折合樓面價約38609元/㎡，溢價率26.18%。10月26日，海珠區新港東路2437號AH041405地塊掀起了一股瘋搶熱潮。超3小時，107輪！6大房企廝殺！最終，保利以468978萬元拿下，折合樓面價51462元/㎡，溢價率29.2%。……僅從這幾大事件來看，廣州土地市場給人的感覺就是：火起來了！
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都說土地市場，是房地產市場的「風向標」和「晴雨表」。房地產開發用地交易規模的變化，預示著未來一至三年房企在當地市場的供應規模；不同板塊和宗地性質交易情況的更迭，預示著板塊市場和細分市場的市場容量；土地價格的起伏，更是對銷售終端的房價有著重要影響。今年的廣州土拍，究竟有哪些信息值得關注，且來逐一細看下。◆ 144宗地！2464.16億元！2020年廣州土拍大熱
據焦點研究院不完全統計，2020年廣州市通過公開市場掛牌出讓的房地產開發用地（PS：包含純住宅用地、綜合用地、商住用地、商業用地，下同）144宗，宗地面積832.40萬平方米，較2019年（572.26萬平方米）上升45.46%；成交金額2464.16億元，較2019年（1588.56億元）上升55.12%；平均樓面價11647.14元/平方米，較2019年（11195.20元/平方米）上升4.04%。
綜合來看，2020年廣州市房地產開發用地交易各項數據均出現上揚，且交易面積、金額均有較大幅度增長，可見廣州土地供應大幅提升，且眾房企亦積極拿地，也表明了其對廣州房地產市場未來表現的信心度。平均樓面價增幅合理，表明整體大市「量增價穩」。2017年下半年以來，受政策調控影響，廣州市房地產開發用地交易市場開始呈現降溫態勢，低溢價和底價成交成主流現象。2020年，在結束了疫情導致的停擺期之後，廣州市房地產開發用地交易市場行情恢復明顯，一方面政府加速推出土地，另一方面房企也積極予以回應。
◆增城依舊為土地供應大戶
南沙土地樓面價頻刷新高
2020年廣州市通過公開市場掛牌出讓的144宗房地產開發用地中，就土地類型方面來看，涵蓋涉宅地85宗、商業用地59宗。就區域來看，144宗地集中分布於11區，其中增城區、黃埔區、白雲區分別以25宗、23宗、21宗位居前列，其次為南沙區（18宗）、天河區（15宗）、花都區（12宗）、番禺區（10宗）、從化區（8宗）、海珠區（6宗）、荔灣區（4宗）、越秀區（2宗）。今年，增城區土拍市場中流拍、終止出讓情況依舊時有發生，據克而瑞統計數據顯示，今年廣州約有30宗宅地/商地流拍或終止出讓，其中增城便佔據了17宗，主要與地塊距離市區遠、總價高等因素有關。但即便如此，作為廣州「東大倉」，其今年還是以25宗地（22宗宅地/3宗商地）成功出讓位居11區中第一。在《廣州市2020年建設用地供應計劃》中，白雲區以全年計劃供地72宗位居全市之首，備受關注。圍繞白雲湖數字科技城、廣州設計之都、軌道交通站點及重點幹道周邊、機場南臨空產業園、民科園一核四園等重點產業平臺的供地佔據大壁江山。同時，江高、石井、太和亦成為白雲區居住用地主力板塊。最終，白雲區成功出讓21宗地，位居11區中第三。南沙區作為粵港澳大灣區城市群核心門戶、交通樞紐，再加上人才購房政策利好，今年房地產開發用地市場大熱，三度出現「地價封頂搖號」的情況，標杆樓面價不斷刷新峰值。（延伸閱讀：火爆！僅地價就達2.27萬/㎡！南沙又現搖號宅地）越秀區公開掛牌出讓1宗居住用地、1宗商住用地，且這已是該區域在時隔8年之後再次的宅地出讓。其中2月越秀南宅地的成功出讓（樓面價64576元/平方米），給當時疫情下的樓市帶來強有力的振奮劑。天河區成功出讓的3宗涉宅地中，奧體公園北側AT1003036地塊以51463元/㎡刷新天河樓面價記錄。更值得一提的是，對比2014年11月10日牛奶廠「四大金剛」11605元/㎡至16866元/㎡的樓面價，該板塊的樓面價在六年間升了205%-343.5%。
◆廣州房企拿地面積/拿地金額TOP3恆大、保利發展、越秀表現搶眼擁有珠三角城市群和粵港澳大灣區規劃的利好，華南「9＋2」城市群地位凸顯，粵港澳大灣區成為開發商爭相搶奪的「香餑餑」，各大房企正不斷加碼廣州房地產市場。根據焦點研究院統計，2020年，在房企拿地面積中，恆大、廣州市城市建設投資集團有限公司和越秀位居前三位。其中，恆大拿地面積116.75萬平方米，廣州市城市建設投資集團有限公司68.84萬平方米，越秀57.56萬平方米。
與此同時，根據焦點研究院統計，2020年，在房企拿地金額中，保利發展、越秀和恆大位居前三位。其中，保利發展拿地金額239.15億元，越秀207.22億元，恆大168.61億元。
值得關注的是，今年恆大 在廣州房地產開發用地市場中動作迅猛，積極布局花都、番禺、增城、南沙四區6宗地，並陸續推出陽光半島、冠珺之光、翡翠華庭等項目。事實上，在收併購成為最重要的拿地手段之後，公開市場上便少有恆大拿地的身影。而在大本營廣州拿地，對於恆大來說更是罕見。今年4月，恆大22億拿下花都一地塊，事實上，這已是恆大時隔六年後，再一次在廣州公開市場上獲得宅地。目前，恆大加速拿地，無疑有著重振大本營的意圖。時代中國在廣州的打法也很搶眼。今年，時代中國先後拿下南沙黃閣舊改商住地 、黃埔兩宗舊改留用地，雖然是通過公開出讓方式競價而來，但實際上，這不僅是一次公開市場拍地，更是時代中國重金「押寶」廣州城市更新市場的行為。同時，在今年的廣州房地產開發用地市場，國企身影頻現，除保利、越秀等龍頭房企外，科學城（廣州）投資集團有限公司、廣州市城市建設投資集團有限公司、廣州南投房地產開發有限公司、中國建築股份有限公司、廣州地鐵等均曾出手拿地。當前環境下，降負債、去槓桿為房企的當務之急，而一向對負債嚴格控制的國企和央企在資金和現金流方面壓力相對較小，成為拿地主力。◆三舊改造與公開市場拿地關聯，已成廣州目前土地出讓的趨勢隨著廣州舊改浪潮的席捲而來，三舊改造與公開市場拿地關聯起來已成為廣州目前土地出讓的趨勢之一，部分區域更明文公示引入的舊改合作企業優先選擇參與花都土地公開出讓的企業，花都區便是其中的一個例子。另還有白雲區，現正創新性推出「政府收儲+更新改造」的組合土地出讓模式。目前已有不少開發商實踐了這一「定律」。如2019年12月，保利以底價52億元摘得南沙黃閣亭角村留用地；2020年4月，保利順利拿下南沙黃閣鎮亭角村舊改開發權；同月，方圓以底價48.59億元拿下南沙大井村2020NJY-2留用地。2020年7月，時代67億拿下黃埔科學城兩宗涉宅地，均為蘿崗社區舊改留用地項目。2020年9月，保利28.61億拿下白雲區大源街大源村、大源南路東側的大源容發貨運市場地塊，該地塊為大源村首期啟動區，將同步實施出讓地塊建設、舊村品質提升等工作。同時對於不少開發商而言，拿下村留用地有著「一石二鳥」的作用，為其順利拿下整個舊村的開發權起到鋪墊。如方圓拿下南沙大井村2020NJY-2留用地後一個月，大井村舊改項目正式被方圓拿下。當然，留用地和村改的操作主體沒有直接的必然聯繫的，本身是兩個不同層面的操作問題。但也不排除開發商爭取「土地、舊改」雙收的意願。——看完這些，對於今年廣州的土市，大家是怎麼看的呢？歡迎在下方留言討論哦。